PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. VÍCIOS ESTRUTURAIS PREEXISTENTES. RESPONSABILIDADE DO LOCADOR. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. LUCROS CESSANTES. INEXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO OBJETIVA. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA.

I. CASO EM EXAME

1.    Apelação cível interposta por locadora contra sentença que julgou improcedente o pedido de cobrança de aluguéis e encargos locatícios e parcialmente procedente a reconvenção, para condená-la ao pagamento de lucros cessantes em razão da inutilização parcial do imóvel locado. A Apelante suscitou preliminar de ilegitimidade passiva e, no mérito, alegou ausência de responsabilidade pelos danos, imprestabilidade do laudo pericial e inexistência de prova do prejuízo alegado pelas reconvintes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.    Há três questões em discussão: (i) definir se o locador pode ser excluído da lide sob alegação de ilegitimidade passiva em razão de vícios oriundos de área comum do edifício; (ii) estabelecer se a condenação ao pagamento de lucros cessantes se sustenta diante da inexistência de comprovação objetiva de ganho cessante; (iii) determinar se o laudo pericial é hábil para sustentar a responsabilização do locador por vícios preexistentes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.    A responsabilidade do locador por vícios preexistentes no imóvel decorre de obrigação legal prevista no art. 22, I, da Lei nº 8.245/1991, sendo irrelevante que os danos originem-se de áreas comuns do prédio, podendo o locador, se for o caso, buscar direito de regresso contra o condomínio.

4.    A preliminar de ilegitimidade passiva é rejeitada, pois o vínculo contratual é estabelecido entre locador e locatário, sendo dever daquele garantir as condições de uso do imóvel.

5.    A alegação de que o laudo pericial seria imprestável por ter sido elaborado tardiamente não procede, pois se trata de laudo técnico elaborado por profissional habilitado, com metodologia adequada e conclusões coerentes com os demais elementos dos autos.

6.    A prova técnica confirmou a existência de vícios estruturais graves e preexistentes que inviabilizaram o uso integral do imóvel, justificando a inexigibilidade dos aluguéis, com base na exceção do contrato não cumprido.

7.    A condenação em lucros cessantes exige demonstração concreta de ganho provável, nos termos do art. 402 do Código Civil, não se admitindo presunções ou expectativas genéricas de lucro.

8.    No caso, não foram apresentados elementos objetivos que comprovassem a viabilidade imediata do empreendimento comercial alegado pelas reconvintes, nem sua estruturação efetiva, tampouco contratos ou licenças que evidenciassem início iminente da atividade.

9.    A superveniência da pandemia de Covid-19 contribui para tornar ainda mais incerto o cenário alegado, tornando o dano pleiteado altamente especulativo.

10.               Mantida a responsabilização do locador pelos vícios do imóvel, mas afastada a condenação por lucros cessantes, diante da ausência de prova objetiva do prejuízo econômico.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11.               Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1.    O locador responde pelos vícios preexistentes que impeçam o uso regular do imóvel, ainda que decorrentes de áreas comuns do edifício.

2.    A mera existência de projeto comercial não concretizado, desacompanhado de provas objetivas de viabilidade e estruturação, não autoriza a condenação em lucros cessantes.

3.    Laudo pericial elaborado por profissional habilitado é válido mesmo se produzido após os fatos, desde que fundado em metodologia adequada e coerente com os demais elementos de prova.

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, art. 22, I; CC, art. 402; CPC, art. 86, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada:
TJ-MG, AC nº 5018275-61.2019.8.13.0145, Rel. Des. Fausto Bawden de Castro Silva, 9ª Câmara Cível, j. 06.06.2023; STJ, AgInt no REsp nº 1963583/SP, 4ª Turma, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 13.06.2022.
TJ-BA, Apelação nº 8000448-77.2020.8.05.0046, Rel. .Des. Paulo Alberto Nunes Chenaud, j. 23.09.2025.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, pelos motivos expostos no voto do Relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Provido em parte. Unânime.

Salvador, 19 de Maio de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Vistos.

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por BLUE WATERS PATRIMONIAL LTDA, qualificada nos autos, contra a sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Salvador, Estado da Bahia, nos autos do processo de número 8093145-58.2020.8.05.0001, que tramita perante o Tribunal de Justiça do Estado da Bahia. A natureza da ação é de Despejo por Falta de Pagamento cumulada com Cobrança.

A parte Apelante, BLUE WATERS PATRIMONIAL LTDA, interpôs a presente apelação, figurando como Apeladas J. E. ESTACIONAMENTO E LOCADORA DE VEÍCULOS LTDA e EMANUELLE CARPACCIO COMÉRCIO E INDÚSTRIA DE PRODUTOS ALIMENTÍCIOS LTDA.

A sentença de primeiro grau, prolatada em 28 de maio de 2025, de ID 96096787, julgou improcedente a demanda de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis ajuizada pela BLUE WATERS PATRIMONIAL LTDA, e julgou parcialmente procedente a demanda reconvencional ajuizada por J. E. ESTACIONAMENTO E LOCADORA DE VEÍCULOS LTDA.

A parte dispositiva da sentença de primeiro grau (ID 96096787, Pág. 3-4) foi exarada nos seguintes termos:

“Do exposto, extinguindo o processo com resolução de mérito, julgo improcedente a demanda do autor, da seguinte forma:
a) a rescisão do contrato de locação havido entre as parte e a demanda de despejo já foram julgadas nos autos da ação de cumprimento de sentença n. 8147615-05.2021.8.05.000, em trâmite na 6ª Vara Cível da Comarca de Salvador/BA.
b) à vista do laudo pericial que deu conta da impossibilidade de uso do imóvel locado em sua inteireza, deixo de condenar as rés a pagar ao autor os aluguéis e demais encargos locatícios do período que se mantiveram no bem;
c) julgo procedente em parte a demanda reconvencional das rés condenando a autora a pagar-lhes uma indenização a título de lucros cessantes, cujo montante será devidamente apurado na fase de liquidação de sentença;
d) julgo improcedente o pedido de consignação em pagamento feito por J.E. ESTACIONAMENTO DE VEÍCULOS LTDA por não haver a ré BLUE WATERS PATRIMONIAL se recusado a receber o pagamento;
e) condeno a autora da ação de despejo pagar custas e honorários de advogado fixados em 10% (dez por cento) do valor da causa. Defiro à ré o benefício da gratuidade da justiça e, considerando que ela sucumbiu na maior parte dos seus pedidos reconvencionais, condeno a ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% do valor total da condenação, isentando-a dessas obrigação enquanto perdurar o seu estado de miserabilidade jurídica, respeitado o prazo de 05 (cinco) anos, nos ternos do artigo 98, §3º do CPC;
d) condeno a autora da ação de consignação pagar custas e honorários de advogado fixados em 10% (dez por cento) do valor da causa, ressalvada a gratuidade de justiça que lhe foi concedida.Publique-se, registre-se e intimem-se.
Salvador(BA), 28 de maio de 2025.
GEORGE JAMES COSTA VIEIRA
Juiz de Direito Titular da 4ª Vara Cível da Comarca de Salvador”.

Após a prolação da sentença, a Apelante opôs Embargos de Declaração (ID 96096789) em 09 de junho de 2025, os quais foram desprovidos em decisão de 20 de outubro de 2025 (ID 96096793). Vejamos:

“O exame do recurso de ID n. 504491579 evidencia de plano que a embargante pretende, pura e simplesmente, a reapreciação da matéria sob a alegação de que não foram apreciados, um a um, os fundamentos que, em seu entender, sustentariam a improcedentes os pedidos feitos em reconvenção. Dá-se que, claramente, tal medida é inviável em sede de embargos de declaração. As questões trazidas pela embargante em seu recurso foram devidamente apreciadas na sentença recorrida. Não há falar em omissão a ser suprida quando a fundamentação não descurou de apresentar as razões do convencimento do Juízo para o indeferimento do pleito. Eventual error in judicando por má apreciação da prova documental, por exemplo, como sugere a embargante, deve ser corrigido por recurso de apelação. Do exposto, nego provimento aos embargos de declaração de ID n. 504491579”.

Em suas razões recursais (ID 96096795), a parte Apelante manifestou seu inconformismo com a sentença, postulando a reforma do julgado.

Arguiu, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva na reconvenção, alegando que os danos decorrentes de infiltrações seriam de responsabilidade exclusiva do condomínio, e não do locador/proprietário do imóvel.

No mérito, a parte Apelante sustentou a improcedência da reconvenção e a necessidade de condenação das Apeladas ao pagamento dos aluguéis atrasados, argumentando a conduta culposa das Apeladas na remoção de um aparato de drenagem que já solucionava o problema, a irrelevância da área afetada pela infiltração, a imprestabilidade e parcialidade do laudo pericial, e a impropriedade da condenação em lucros cessantes por se tratar de dano hipotético e mera expectativa de direito.

As Apeladas apresentaram contrarrazões (ID 96096799 e 96096800), pugnando pelo desprovimento do apelo.

Sustentaram a legitimidade passiva da Apelante, afirmando que a Locadora do imóvel tinha conhecimento prévio dos defeitos e agiu com má-fé ao locar o imóvel em condições impróprias para o uso.

 Argumentaram que o laudo pericial era conclusivo quanto à inviabilidade de uso do imóvel e que as alegações da Apelante sobre a testemunha eram infundadas e contraditórias.

Reafirmaram a existência dos danos materiais e lucros cessantes, ressaltando a obrigação do locador de entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina.

A situação processual demonstra a tempestividade do recurso e o devido preparo, conforme guias de recolhimento de ID 96096796 e 96096797.

É o Relatório que ora submeto aos demais integrantes da Quinta Câmara Cível. Peço inclusão em pauta de julgamento.

Des. RAIMUNDO SÉRGIO SALES CAFEZEIRO

Relator 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Vistos.

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do Recurso.

A Apelante suscitou preliminar de ilegitimidade passiva na reconvenção, argumentando que os danos decorrentes das infiltrações seriam de responsabilidade exclusiva do Condomínio Edilício, e não do proprietário/locador do imóvel. Tal alegação, todavia, não encontra respaldo no conjunto fático-probatório dos autos, tampouco na legislação pertinente que rege as relações locatícias e condominiais, merecendo, por conseguinte, ser rejeitada.

A responsabilidade do locador pela entrega do imóvel em condições de uso é fundamental na relação locatícia. O contrato de locação impõe ao locador a obrigação precípua de entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina, além de responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. Neste sentido, dispõe a Lei 8.245/ 91:

Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

Este dever contratual é inerente à própria natureza do vínculo locatício, que visa proporcionar ao locatário o gozo pleno do bem para a finalidade pactuada.

No caso em tela, a existência de problemas na área comum do edifício, que se refletem na unidade locada, pode, no máximo, ensejar uma ação regressiva do locador contra o condomínio, mas não pode ser oposta ao locatário para eximi-lo de suas obrigações.

A jurisprudência corrobora este entendimento:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÇÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. RESCISÃO DO CONTRATO. RESPONSABILIDADE DO LOCADOR. IMÓVEL SEM CONDIÇÕES DE HABITABILIDADE. INFILTRAÇÃO. MOFO APÓS O PRIMEIRO PERÍODO DE CHUVAS. MULTA RESCISÓRIA. CABIMENTO. DANOS MORAIS. CONFIGURAÇÃO NO CASO. CONSECTÁRIOS LEGAIS. TERMO INICIAL. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1. Nos termos do art. 22 da Lei de Locação é dever do locador entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina, de modo que a pessoa que aluga deve garantir que o imóvel possa ser usado para a finalidade prevista no contrato de locação. 2. Evidente a violação ao art. 22, I, III e IV da Lei 8.245/91, ante a existência de vícios que afastaram as condições de habitabilidade do bem e impediram a permanência dos locatários no local, é de ser atribuída a culpa, pela rescisão antecipada, ao locador, com a condenação ao pagamento de multa. 3. A indenização, por danos morais, deve ser deferida nas hipóteses em que se verificar um efetivo abalo à honra e imagem da pessoa, dor, sofrimento, tristeza, humilhação, prejuízo à saúde e integridade psicológica, o que, diante das circunstâncias constatadas neste processo, ficou configurado. 4. Para a fixação da indenização, deve ser considerada a dupla finalidade do instituto, cujos objetivos são, por um lado, a punição do ofensor, como forma de coibir a sua reincidência na prática delituosa e, por outro, a compensação da vítima pela dor e sofrimento vivenciados. 5. Em se tratando de indenização por danos morais decorrente de responsabilidade contratual, como é o caso dos autos, o termo inicial dos juros de mora é a data da citação (art. 405 do Código Civil) e da correção monetária, a data do arbitramento (Súmula nº 362 do STJ). 6. Na indenização por dano material, a correção monetária deverá incidir a partir de cada desembolso e os juros de mora, desde a data da citação. 7. O pagamento dos honorários de sucumbência é regido pelos princípios da sucumbência e da causalidade, sendo obrigação que recai sobre o vencido ou sobre a parte que deu causa ao ajuizamento da demanda. 8. Primeiro Recurso não provido e Segundo Recurso provido. (TJ-MG - AC: 50182756120198130145, Relator.: Des. (a) Fausto Bawden de Castro Silva (JD Convocado), Data de Julgamento: 06/06/2023, 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 07/06/2023)

Em outras palavras, a relação entre locador e locatário é direta e primária, não podendo o primeiro se esquivar de suas obrigações contratuais fundamentais invocando problemas com terceiros, ainda que seja o condomínio.

Desse modo, rejeito a preliminar.

Ultrapassada tal questão, passo ao mérito.

Adentrando à análise do mérito recursal, verifica-se que a Apelante busca a reforma da sentença que julgou improcedente o pedido de cobrança de aluguéis e acessórios da locação e procedente, em parte, o pedido reconvencional das Apeladas, condenando a Apelante ao pagamento de indenização a título de lucros cessantes.

As razões do inconformismo da Apelante concentram-se na alegação de inexistência de ato ilícito de sua parte, na imprestabilidade do laudo pericial e na impropriedade da condenação em lucros cessantes por se tratar de dano hipotético e mera expectativa de direito. Contudo, em detida análise dos autos, conclui-se pelo desprovimento do apelo.

Primeiramente, no que tange à improcedência da reconvenção e à necessidade de condenação das Apeladas em aluguéis atrasados, a tese da Apelante baseia-se na conduta culposa das Apeladas pela suposta remoção de um aparato de drenagem que já existia e na irrelevância da área atingida.

Todavia, como já analisado, o laudo pericial judicial (ID 96096778), produzido por profissional habilitado, demonstrou de forma inequívoca que o imóvel apresentava vícios estruturais significativos e preexistentes à locação.

O perito afirmou que o imóvel possuía infiltrações tanto no pavimento inferior quanto no superior, inviabilizando seu funcionamento para fins comerciais, e que os problemas são oriundos da falta de manutenção corretiva e preventiva de um prédio centenário.

A alegação da Apelante de que uma "bandeja metálica" resolveria o problema e que sua remoção pela Apelada seria a causa dos danos, foi rechaçada pelo próprio laudo que apontou a necessidade de intervenções estruturais complexas, como reforma do telhado, impermeabilização da laje e recuperação de todo o sistema hidráulico e hidrossanitário.

A impossibilidade de uso integral do imóvel, especialmente da parte superior que seria destinada à atividade comercial principal das Apeladas, foi cabalmente comprovada pela prova técnica.

No que tange à alegação da Apelante de que o laudo pericial judicial seria imprestável por haver sido elaborado anos após o início da relação locatícia e da suposta ocorrência dos vícios, tal argumento não merece acolhimento.

A realização da prova pericial em momento posterior à constatação dos danos não compromete, por si só, a sua validade ou idoneidade, sobretudo quando elaborada por expert de confiança do juízo, com metodologia adequada e conclusões técnicas coerentes com os demais elementos dos autos.

Ora, o decurso do tempo entre o fato e a perícia não impede o perito de identificar defeitos construtivos de natureza estrutural e de longa evolução, como no caso dos autos, em que restou evidenciada a existência de vícios graves e preexistentes à locação.

 Ademais, a finalidade da perícia é justamente esclarecer tecnicamente pontos controvertidos que escapam ao conhecimento jurídico, não sendo exigível que coincida temporalmente com o surgimento dos problemas, mas que seja capaz de, com base nos vestígios remanescentes, indicar suas causas e repercussões.

Neste sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE SEGURO DPVAT. PEDIDO DE NULIDADE DE LAUDO PERICIAL. INEXISTÊNCIA DE EXIGÊNCIA DE MÉDICO ESPECIALISTA. LAPSO TEMPORAL. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. EXPEDIENTE MERAMENTE PROTELATÓRIO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. Caso em exame Trata-se de apelação cível interposta em face da sentença que julgou improcedente a ação de cobrança e reajuste monetário do seguro DPVAT, sob o fundamento de que a parte autora não apresenta dano físico a ser indenizado, afastando, assim, qualquer possibilidade de complementação, como pleiteado na exordial. II. Questão em discussão A questão em discussão consiste em determinar: (i) se é necessário que o laudo pericial seja elaborado por médico especialista, sob pena de ser declarado nulo; (ii) se a realização da perícia após seis anos do acidente compromete a confiabilidade do exame, ensejando sua anulação. III. Razões de decidir O laudo pericial (ID 86930664) foi elaborado por profissional legalmente habilitada, com pós-graduação em perícia médica e medicina legal, sendo considerada apta para realizar a avaliação exigida no caso. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é firme no sentido de que a especialização do perito médico não constitui requisito essencial para a validade da perícia, bem como que a escolha do perito deve ser de livre nomeação do juiz. A perícia foi realizada de maneira fundamentada, inexistindo irregularidade formal ou material apta a comprometer sua validade. O transcurso de tempo entre o acidente e a realização da perícia não enseja, por si só, a nulidade do laudo, sobretudo quando inexistente comprovação de prejuízo concreto à parte recorrente. A nomeação de novo perito, além de desnecessária, seria expediente meramente protelatório, atentatório à razoável duração do processo. IV. Dispositivo Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida integralmente. Dispositivos relevantes citados: CF, art. 5º, inciso LXXVIII; CPC, art. 85, 11. Jurisprudência relevante citada: STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 1696733 SP 2020/0100604-0, Relator: Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, Data de Julgamento: 15/03/2021; STJ - REsp: 1758180 RJ 2018/0182479-0, Relator: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 11/09/2018; TJ-BA Agravo de Instrumento nº 8021858-38.2020.805.0000, Relatora: LISBETE MARIA TEIXEIRA ALMEIDA C SANTOS Data de Publicação: 08/12/2020; TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0017097-20.2015.8.08.0024, Relatora: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8000448-77.2020.8.05.0046, em que figuram como apelante JOSE MENDES CARDOSO e como apelada SEGURADORA LIDER DOS CONSORCIOS DO SEGURO DPVAT S.A. ACORDAM os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do relator. Salvador. (Classe: Apelação, Número do Processo: 8000448-77.2020.8.05.0046, Relator (a): PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD, Publicado em: 23/09/2025) grifei.

A prova testemunhal da própria Apelante (Engenheiro Matheus), ao confirmar a antiguidade do problema e a dificuldade de sua solução, apenas reforçou a tese das Apeladas sobre os vícios preexistentes e a ciência da locadora:

‘“E aí a gente fez essa reforma e depois dessa reforma surgiu um vazamento no teto de uma das salas. E o teto lá não é um forro de gesso, era uma laje, o prédio foi feito há uns 80 anos atrás pela Odebrecht, 90 anos atrás e é um esquema de duas lajes. Uma laje que funciona como forro [...] e tem outra laje em cima e passa uma tubulação entre as duas lajes. [...] o vazamento não tem como a gente descobrir onde é que é, né, os prédios antigos é muito difícil descobrir, então tinha essa infiltraçãozinha lá. ”

.

No que concerne à condenação em lucros cessantes, a sentença reconheceu o direito das reconvintes, remetendo a apuração do quantum à liquidação de sentença. Todavia, a análise mais detida do acervo probatório impõe solução diversa.

É certo que ficou amplamente demonstrado nos autos que o imóvel foi entregue com vícios preexistentes relevantes, consistentes em infiltrações graves e problemas estruturais, os quais inviabilizaram o uso integral da unidade locada, especialmente do pavimento superior, conforme atestado pelo laudo pericial judicial. Esse déficit na utilidade da coisa locada é, portanto, dano certo, que justifica o afastamento da cobrança dos aluguéis e encargos locatícios, pela aplicação da exceção de contrato não cumprido.

Diversa, porém, é a situação quanto aos lucros cessantes. Nos termos do art. 402 do Código Civil, eles correspondem ao que a vítima “razoavelmente deixou de lucrar”, exigindo-se demonstração de ganho provável e objetivamente aferível, e não mera expectativa ou projeto de negócio.

 A propósito:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. PERDA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. As razões apresentadas pela agravante são insuficientes para a reconsideração da decisão. 2. A jurisprudência do STJ não admite a indenização de lucros cessantes sem comprovação, rejeitando os lucros hipotéticos, remotos ou presumidos. 3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1963583 SP 2021/0025527-6, Data de Julgamento: 13/06/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2022). Grifos nossos.

No caso em exame, as reconvintes alegam que destinariam o pavimento superior à instalação de uma locadora de veículos e de estrutura administrativa, tendo inclusive iniciado reparos na parte superior do imóvel, quando então as infiltrações se intensificaram, derrubando forros, danificando paredes, instalações elétricas e inviabilizando o uso daquele pavimento. Há, pois, clara comprovação da intenção declarada de explorar aquela área com a atividade de locação de veículos.

Não obstante, não se vislumbram, nos autos, elementos mínimos que revelem que essa atividade estivesse efetivamente estruturada ou em vias concretas de início.

Não há qualquer documento que indique: (i) plano de negócios ou estudo de viabilidade econômica específico para a locadora naquele ponto; (ii) aquisição ou vinculação de frota destinada a operar no local; (iii) contratos com seguradoras, financiadores, parceiros ou clientes que pressupusessem o início iminente da operação; (iv) requerimento ou expedição de alvará de funcionamento ou licenças municipais voltadas à atividade de locação de veículos no imóvel; (v) histórico contábil de exploração prévia da mesma atividade em condições similares, apto a servir de base idônea para projeção de lucro.

Em outras palavras, o que se extrai do conjunto probatório é a existência de um projeto empresarial, ainda em fase embrionária, fortemente condicionado a eventos futuros (reparos do condomínio, regularização da estrutura, eventual obtenção de licenças e estruturação da frota), sem que se tenha demonstrado que a locadora estivesse concretamente pronta para iniciar sua operação. Nessa quadra, a pretensão indenizatória por lucros cessantes repousa em cenário contrafactual demasiadamente especulativo, o que não se coaduna com o padrão probatório exigido para essa espécie de dano.

Some-se a isso o contexto temporal: as comunicações e assembleias de condomínio relatadas na inicial reconvencional situam-se em 2019, quando a locatária afirmava aguardar solução dos vazamentos para, então, instalar a locadora de veículos no pavimento superior. Poucos meses depois, em março de 2020, sobreveio a pandemia de Covid 19, com decretação de medidas restritivas pelo Poder Público, severas limitações à circulação de pessoas e forte impacto econômico sobre setores diretamente ligados a deslocamentos, inclusive o ramo de locação de veículos, notadamente em centros urbanos e próximos a polos de turismo e negócios.

Assim, ainda que o imóvel estivesse em perfeitas condições, não é possível afirmar, com o grau de certeza exigido pelo direito indenizatório, que a locadora de veículos seria efetivamente instalada e que geraria lucros em patamar determinado, justamente porque a própria realidade econômica do mercado foi abruptamente alterada por fato superveniente de caráter geral (pandemia). O dano invocado, portanto, depende de uma dupla conjectura: (i) que a atividade seria, de fato, implantada no pavimento superior; e (ii) que, em plena crise sanitária e econômica, essa nova operação teria gerado lucro líquido positivo e relevante.

Nessa configuração, os lucros cessantes reclamados não se qualificam como dano certo, mas como dano hipotético, afrontando a orientação consolidada de que o ressarcimento não abrange lucros eventuais, incertos ou fundados em meras expectativas de sucesso empresarial.

 O que se mostra devidamente comprovado é o prejuízo consistente na perda da utilidade do imóvel e na frustração do uso integral do bem, já reparado pela inexigibilidade dos aluguéis e encargos locatícios. Ir além, reconhecendo lucros cessantes sem base objetiva, implicaria indevida presunção e risco de enriquecimento sem causa.

Destarte, embora se mantenha a responsabilização da locadora pelos vícios preexistentes e pela impossibilidade de uso integral do imóvel, não há suporte probatório suficiente para a condenação em lucros cessantes, que deve, por isso, ser afastada.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO À APELAÇÃO, apenas para afastar a condenação em lucros cessantes, mantendo-se, no mais, a sentença.

No mais, embora a redistribuição dos ônus sucumbenciais se afigure, em regra, como decorrência lógica do acolhimento das razões recursais pela instância superior, no caso concreto o parcial provimento do recurso, limitado ao afastamento dos lucros cessantes, não alterou a sucumbência mínima das reconvintes, nos moldes do parágrafo único do artigo 86 do Código de Processo Civil, razão pela qual se mantêm, quanto a esse ponto, os ônus sucumbenciais tal como fixados na sentença.

É como voto.

Des. RAIMUNDO SÉRGIO SALES CAFEZEIRO

Relator