PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VENDA A NON DOMINO. VENDEDORES QUE SE DECLARARAM PROPRIETÁRIOS NO INSTRUMENTO CONTRATUAL SEM DETENTORES DO TÍTULO REGISTRAL. INADIMPLEMENTO DOS VENDEDORES CONFIGURADO. IMPOSSIBILIDADE DE LIBERAÇÃO DE FGTS PELOS COMPRADORES. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO (ART. 476, CC). APLICABILIDADE EM FAVOR DOS COMPRADORES. CULPA DOS VENDEDORES PELA RESCISÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. CABIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. APELAÇÃO CONHECIDA E NÃO PROVIDA.

I. CASO EM EXAME 

1. Apelação interposta pelos promitentes vendedores contra sentença que, em Ação de Rescisão Contratual, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa dos vendedores, condenando-os ao pagamento de multa compensatória, e julgou improcedente a reconvenção por eles ajuizada.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 

2. As questões centrais a serem dirimidas consistem em: (i) aferir se a venda de imóvel por quem não detém a propriedade registral, embora alegue ter adquirido os direitos sobre o bem por instrumento particular, configura venda a non domino e inadimplemento contratual; (ii) analisar qual das partes deu causa à rescisão do contrato, considerando a alegação dos vendedores de que os compradores inadimpliram primeiro ao não pagar a parcela inicial; e (iii) verificar a aplicabilidade da exceção do contrato não cumprido no caso concreto.

III. RAZÕES DE DECIDIR 

3. A alegação dos apelantes de que não houve venda a non domino não se sustenta. A propriedade de bem imóvel, no ordenamento jurídico brasileiro, somente se transfere com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis (arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil). A existência de um contrato particular anterior com o proprietário registral gera apenas efeitos obrigacionais entre as partes daquele negócio, não transferindo a propriedade perante terceiros. Ao se declararem “legítimos proprietários” no contrato com os apelados, os apelantes faltaram com a verdade e violaram a boa-fé objetiva, cometendo o primeiro e fundamental inadimplemento contratual. 

4. A tese de que os apelados inadimpliram primeiro ao não pagar a parcela inicial de R$ 110.000,00 não prospera. O pagamento estava condicionado à liberação de recursos do FGTS, cuja obtenção, por sua vez, dependia da regularidade documental do imóvel, incluindo a prova da propriedade pelos vendedores. A irregularidade registral, de responsabilidade exclusiva dos apelantes, foi o obstáculo que impediu o cumprimento da obrigação pelos apelados. Aplica-se, portanto, a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil) em favor dos compradores, que não podiam ser compelidos a pagar antes que os vendedores cumprissem sua obrigação primária de garantir a segurança jurídica do negócio. 

5. A condenação deve ser mantida nos exatos termos da sentença, que analisou corretamente a matéria fática e aplicou o direito de forma adequada, reconhecendo a culpa exclusiva dos apelantes pela rescisão contratual e, consequentemente, a sua responsabilidade pelo pagamento da multa compensatória prevista no contrato, julgando improcedente a reconvenção.

IV. DISPOSITIVO E TESE 

6. Apelação conhecida e não provida.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0301589-67.2013.8.05.0103, em que figuram, como apelantes, GILVAM COELHO PORTO JUNIOR e ALESSANDRA DOS SANTOS FERREIRA, e, como apelados, EDUARDO BENJAMIN ANDRADE e MARIA DE FÁTIMA DE LIMA ANDRADE,

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em conhecer e NEGAR PROVIMENTO à Apelação, e assim o fazem pelas razões que integram o voto do Desembargador Relator.

Sala das Sessões, data registrada no Sistema.

Des. JORGE BARRETTO

Relator

 (Assinado eletronicamente)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 2 de Junho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível (ID 102369410), interposta por GILVAM COELHO PORTO JUNIOR e ALESSANDRA DOS SANTOS FERREIRA, contra sentença (ID 102369408), prolatada pelo Juízo da 1ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Ilhéus, que nos autos da Ação de Reparação por Perdas e Danos e Indenização por Danos Morais nº 0301589-67.2013.8.05.0103, ajuizada por EDUARDO BENJAMIN ANDRADE e MARIA DE FÁTIMA DE LIMA ANDRADE em face dos ora apelantes, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial e improcedentes os pedidos reconvencionais, nos seguintes termos:

“a) JULGO PROCEDENTES EM PARTE os pedidos formulados na inicial para: a.1) DECLARAR RESCINDIDO, por inadimplemento absoluto dos réus/reconvintes, o Instrumento Particular de Contrato de Compromisso de Compra de Imóvel e Outras Avenças celebrado em 16.07.2009, referente ao lote de terreno nº 38, da quadra 11, do Loteamento Jardim Boa Vista, Ilhéus/BA, restabelecendo as partes ao status quo ante, com a cessação de todos os efeitos obrigacionais dele decorrentes; a.2) CONDENAR os réus, solidariamente, ao pagamento de R$35.000,00 (trinta e cinco mil reais), a título de multa compensatória prevista na cláusula 6 do contrato rescindido, corrigidos monetariamente pelo IPCA desde o ajuizamento da ação e acrescidos de juros de mora, desde a citação, de 1% ao mês até 29/08/2024 e pela taxa legal (SELIC menos IPCA) a partir de 30/08/2024; a.3) INDEFERIR a aplicação da penalidade prevista na Cláusula 4 do contrato rescindido, bem como os pedidos de indenização por danos materiais (aluguéis) e morais. Diante da sucumbência recíproca entre as partes na demanda principal, à luz do art. 86 do CPC, distribuo as custas na proporção de 40% para os réus e 60% para os autores. Ainda, condeno os réus ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono dos requerentes, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, §2º do CPC. Por fim, ficam os autores condenados ao pagamento de honorários advocatícios em benefício do patrono dos réus no valor equivalente a 10% (dez por cento) sobre a diferença entre o valor atualizado da causa e o valor da condenação, conforme art. 85, §2º, do CPC. Os autores foram agraciados pela gratuidade judiciária e, nesta oportunidade, DEFIRO o benefício legal aos requeridos com o mesmo fundamento (art. 98, caput, do CPC). Logo, fica suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais na forma do art. 98, §3º, do CPC em relação a ambas as partes. b) JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na reconvenção. CONDENO os reconvintes ao pagamento das custas processuais da reconvenção e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da reconvenção, nos termos do art. 85, §2º do CPC, ficando igualmente suspensa a exigibilidade na forma do art. 98, §3º, do CPC.”

Irresignados, os réus interpuseram a Apelação (ID 102369410), defendendo, em síntese: (i) a inexistência de venda a non domino, ao argumento de que, embora não fossem os proprietários registrais, haviam adquirido previamente os direitos sobre o imóvel do proprietário constante na matrícula, Sr. Ledson Sampaio Nogueira, conforme declaração e contrato juntados aos autos (IDs 102369309 e 102369311); (ii) que os apelados tinham pleno conhecimento da situação registral do bem, não podendo alegar surpresa; (iii) que a culpa pela rescisão contratual foi dos apelados, que não cumpriram sua obrigação de pagar a parcela inicial de R$ 110.000,00, o que inviabilizou a continuidade da obra; (iv) a aplicação da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC) em seu favor, pois os apelados não poderiam exigir o cumprimento da obrigação de entrega do imóvel sem antes adimplir sua parte no pacto.

Ao final, pugnam pelo conhecimento e provimento do recurso, para que a sentença seja reformada, julgando-se improcedentes os pedidos autorais e procedentes os pedidos formulados na reconvenção, para condenar os apelados ao pagamento da multa compensatória.

Recurso próprio e tempestivo (ID 102369413). O preparo foi dispensado em razão da concessão da gratuidade de justiça na própria sentença apelada.

Contrarrazões ofertadas pelos apelados (ID 102369417), defendendo a manutenção integral da sentença. Rechaçaram os argumentos dos apelantes, reiterando que foram induzidos a erro, pois o contrato afirmava expressamente que os vendedores eram os legítimos proprietários do imóvel. Argumentaram que a ausência de registro da propriedade em nome dos vendedores foi a causa direta da impossibilidade de liberação dos fundos do FGTS para pagamento da parcela inicial, configurando o inadimplemento primário por parte dos apelantes. Corroboraram os fundamentos da sentença e pugnaram pelo não provimento do recurso.

Conclusos os autos, elaborei o presente Relatório e solicitei inclusão em pauta para julgamento, na forma do art. 931 do CPC c/c 173, § 1º do RITJBA, salientando que será permitida a sustentação oral, nos termos do art. 187, inciso I, do Regimento Interno.

Salvador/BA, data registrada no Sistema.

Des. JORGE BARRETTO

Relator

 (Assinado eletronicamente)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Como visto, trata-se de Apelação interposta com o objetivo de reformar a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Reparação por Perdas e Danos e Indenização por Danos Morais, nos termos consignados no Relatório.

A controvérsia recursal cinge-se à análise da responsabilidade pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a fim de verificar a correção da sentença que atribuiu a culpa aos promitentes vendedores, ora apelantes, e os condenou ao pagamento de multa compensatória.

A sentença não merece ser reformada.

De início, afasto a tese central dos apelantes de que não houve venda a non domino e, consequentemente, inadimplemento de sua parte. Os apelantes sustentam que, por terem adquirido os direitos sobre o imóvel em negócio anterior com o proprietário registral (Sr. Ledson Sampaio Nogueira), teriam legitimidade para vendê-lo. Tal argumento, contudo, não se sustenta diante das normas que regem o direito de propriedade imobiliária no Brasil e das obrigações assumidas no próprio contrato.

O ordenamento jurídico pátrio é claro ao estabelecer que a transferência da propriedade de bens imóveis entre vivos ocorre mediante o registro do título translativo no respectivo Cartório de Registro de Imóveis. É o que dispõem os artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil, in verbis:

“Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.”

“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”

A certidão imobiliária de ID 102369116 comprova inequivocamente que, à época da celebração do contrato com os apelados (16/07/2009), o imóvel estava registrado em nome do Sr. Ledson Sampaio Nogueira. Os documentos apresentados pelos apelantes, como a declaração particular do Sr. Ledson (ID 102369309) e o contrato de compra e venda firmado com este (ID 102369311), não possuem o condão de transferir a propriedade erga omnes. Tais instrumentos geram, no máximo, direitos de natureza obrigacional entre os contratantes daquele negócio específico, mas são ineficazes para comprovar a titularidade do domínio perante terceiros, como os apelados.

O ponto crucial, que demonstra a falha primária dos apelantes, reside na Cláusula 1ª do contrato firmado com os apelados (ID 102369104), na qual eles declararam expressamente serem “os únicos e os legítimos proprietários e possuidores, a justo título, absolutamente livres e desembaraçados de todos e quaisquer ônus e/ou gravames, sem nenhuma exceção, do imóvel”.

Essa declaração não correspondia à realidade jurídica e fática, configurando uma violação direta do dever de informação e da boa-fé objetiva, que deve nortear as relações contratuais desde a sua formação (art. 422 do Código Civil).

A sentença foi precisa ao reconhecer essa realidade operacional:

“[...] Desta forma, forçoso concluir que os réus não lograram êxito em comprovar que os autores tinham efetivo conhecimento de que os requeridos não eram proprietários registrais do lote objeto da promessa de compra e venda, ônus que era de incumbência dos réus, nos termos do art. 373, II, do CPC. Ressalte-se que, na cláusula 1ª do contrato, os réus declararam expressamente que “são os únicos e os legítimos proprietários e possuidores, a justo título, absolutamente livres e desembaraçados de todos e quaisquer ônus e/ou gravames, sem nenhuma exceção, do imóvel”, o que não corresponde à realidade registral. A venda a non domino é juridicamente possível, mas ineficaz em relação ao verdadeiro proprietário. Entre as partes, resolve-se em perdas e danos quando o vendedor não adquire a propriedade para transferi-la. [...]” (ID 102369408)

Adentro ao mérito e aprecio a tese da exceção do contrato não cumprido, arguida pelos apelantes.

Os vendedores sustentam que a culpa pela rescisão foi dos compradores, que não pagaram a parcela inicial de R$ 110.000,00. Contudo, o contrato previa que tal valor seria pago com recursos da conta do FGTS do primeiro apelado (Cláusula 2ª, item 1 - ID 102369106). A liberação de tais recursos por instituições financeiras, como a Caixa Econômica Federal, está notoriamente atrelada a uma rigorosa análise documental, que visa garantir a segurança da operação. A ausência de titularidade registral do imóvel em nome dos vendedores é um óbice fundamental para a concretização de qualquer financiamento ou liberação de fundos dessa natureza.

Assim, o inadimplemento dos apelados (não pagamento da parcela inicial) foi uma consequência direta e imediata do inadimplemento anterior dos apelantes (não possuir a propriedade registral do bem que prometeram vender, contrariando o que declararam no contrato). Nesse cenário, a exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, opera em favor dos apelados, e não dos apelantes. A parte que descumpre obrigação primária e essencial não pode exigir o cumprimento da obrigação da outra parte.

A jurisprudência pátria, inclusive a citada nas contrarrazões, corrobora o entendimento de que a venda a non domino constitui vício que justifica a rescisão por culpa do vendedor e que a prova da propriedade se faz pelo registro:

APELAÇÃO - EMBARGOS DE TERCEIROS - ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO - VENDA A NON DOMINO - NULIDADE. [...] A venda a non domino consubstancia-se em ato inexistente em razão da ilicitude do objeto, uma vez que se está subtraindo direito do verdadeiro proprietário. Não sendo levada a doação a registro, não há transferência da propriedade, nos termos do art. 1227, do Código Civil de 2002, sendo, porém, viável a proteção da posse, se provado seu exercício. (TJ-MG, Apelação Cível nº 0075943-77.2015.8.13.0707, Relatora: Desª. EVANGELINA CASTILHO DUARTE, Data de Julgamento: 18/05/2023, Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/05/2023)

Ademais, a alegação de que os apelados tinham conhecimento prévio da situação é desprovida de prova robusta, sendo ônus que incumbia aos apelantes, nos termos do art. 373, inciso II, do CPC. O contrato, que é a lei entre as partes, afirmava o contrário.

Quanto ao precedente do STJ invocado pelos apelantes (REsp nº 655.000/SP), é preciso realizar a devida distinção (distinguishing). O referido julgado trata da presunção de boa-fé do comprador que toma as cautelas mínimas para a aquisição, como a exigência de certidões. No caso em exame, a discussão é outra: os vendedores fizeram uma declaração contratual falsa sobre a propriedade, e essa falsidade impediu os compradores de obterem os meios para efetuar o pagamento. A boa-fé dos apelados é presumida, e foi justamente a confiança na declaração contratual dos apelantes que os levou a celebrar o negócio, sendo posteriormente surpreendidos com a impossibilidade de sua execução.

A conduta dos apelados, ao notificarem os apelantes apenas em 2013 (ID 102369270), não descaracteriza o inadimplemento original dos vendedores. Pelo contrário, demonstra que, após descobrirem o impedimento e a impossibilidade de prosseguir com o negócio nos moldes pactuados, buscaram formalizar a questão para, finalmente, buscar a via judicial.

Por fim, a sentença aplicou corretamente a cláusula penal, afastando a cumulação indevida da multa moratória com a compensatória e fixando apenas esta última (Cláusula 6ª - ID 102369107), no valor de R$ 35.000,00, correspondente a 20% do valor do contrato, como forma de indenizar a parte inocente pelo inadimplemento absoluto da outra. A improcedência da reconvenção é, igualmente, uma consequência lógica, pois não se pode premiar a parte que deu causa à rescisão contratual.

Destarte, a sentença não merece qualquer reforma, pois aplicou o direito de forma justa, técnica e em consonância com a legislação e as provas dos autos, reconhecendo o inadimplemento primário e substancial dos apelantes como causa determinante para a resolução do contrato.

Diante do exposto, voto no sentido de conhecer e NEGAR PROVIMENTO à Apelação, mantendo a sentença nos termos em que foi prolatada.

Com fundamento no art. 85, § 11, do CPC, majora-se os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelos apelantes ao patrono dos apelados para o patamar de 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, mantida a suspensão da exigibilidade da verba, em razão do deferimento da gratuidade de justiça.

Des. JORGE BARRETTO

Relator

(Assinado eletronicamente)