PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. REGULARIZAÇÃO DE LOTEAMENTO. PRELIMINARES DE NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO E ULTRA PETITA. AFASTAMENTO. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO INEXISTENTE. NÃO REGULARIZAÇÃO DOS LOTES. RESPONSABILIDADE DA APELANTE COMPROVADA. MULTA DIÁRIA (ASTREINTES) DEVIDAMENTE ESTIPULADA. APLICABILIDADE DA LEI Nº 6.766/79. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Não há nulidade por ausência de inclusão dos herdeiros como litisconsortes necessários, conforme os artigos 114 e 115 do CPC. A responsabilidade pela regularização do loteamento recai exclusivamente sobre a Apelante, conforme o contrato. Igualmente, a sentença não foi ultra petita, limitando-se a determinar o cumprimento da obrigação de regularização prevista contratualmente, sem extrapolar os limites da lide.

2. A Apelante, na qualidade de incorporadora, é responsável pela regularização do loteamento, conforme disposto na cláusula 12ª do contrato de incorporação imobiliária. O contrato impõe à Recorrente o dever de obter as aprovações necessárias junto aos órgãos públicos, afastando a tese de que tal responsabilidade seria do Apelado, proprietário do imóvel.

3. Ademais, a Apelante não comprovou ter tomado as providências necessárias para a regularização do loteamento, nem demonstrou a solicitação de documentos ao Apelado. A inércia da empresa viola o contrato firmado e a Lei nº 6.766/79, que veda a comercialização de lotes sem regularização. Além disso, não foi comprovada a existência de caso fortuito ou força maior que justificasse o descumprimento das obrigações.

4. Por fim, a multa diária de R$ 1.000,00 (um mil reais), prevista pelo art. 537 do CPC, foi corretamente fixada como medida coercitiva para garantir o cumprimento da obrigação de regularização do loteamento. A penalidade é proporcional ao porte da empresa Apelante e à gravidade do descumprimento contratual.

5. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº. 8002070-27.2022.8.05.0078, em que são apelante e apelado, respectivamente, ADMINISTRADORA DE IMOVEIS REIS E REIS LTDA. e JOSÉ NILTON DE MIRANDA

Acordam os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível, do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao apelo, nos termos do voto da Relatora.

Sala de Sessões, datado e assinado eletronicamente.

Desa. Lícia Pinto Fragoso Modesto

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 21 de Outubro de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação interposta por ADMINISTRADORA DE IMOVEIS REIS E REIS LTDA. contra sentença de ID 53385157 proferida pelo I. Juízo da 1ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cível, Comerciais e de Família e Sucessões da Comarca de Euclides da Cunha/BA, que julgou procedente a Ação de Obrigação de Fazer c/c Tutela de Urgência, ajuizada por JOSÉ NILTON DE MIRANDA, nos seguintes termos:

“(…) Por todo o exposto, JULGO PROCEDENTE a demanda, para determinar que a empresa acionada promova a regularização do loteamento, apresentando os documentos solicitados pelo Município, no prazo de 90 (noventa) dias, sob pena de imposição de multa diária no valor de R$ 1.000,00 (um mil reais). Declaro extinto o feito com resolução de mérito, que faço com fulcro no art. 487, I, do Código de Processo Civil.

Em não sendo cumprida a obrigação de fazer estabelecida pela Requerida, após o decurso de 30 (trinta) dias de atraso, a obrigação será convertida em pecúnia, para tanto, deverão os autores demonstrar o montante que demandará a regularização do loteamento - ou seja, deverá tomar para si a obrigação de regularizar o loteamento e comprovar as despesas, estas serão ressarcidas pela Requerida, sem prejuízo da multa acumulada em razão do descumprimento.

Condeno a requerida ao pagamento das custas e honorários sucumbenciais que fixo em 10% sobre o valor da causa atualizado.”.

A Apelante opôs embargos de declaração alegando vícios na sentença e o MM. Magistrado rejeitou os embargos em ID 53385174, entendendo que não havia obscuridade, contradição ou omissão na decisão, mas sim o inconformismo da parte com o resultado desfavorável.

Interposta a apelação, em suas razões de ID 53385180, a parte Apelante irresigna-se contra a procedência dos pleitos da parte Apelada.

Defende, preliminarmente, a nulidade da sentença por ser parcial e por não ter considerado a falta de anuência dos herdeiros mencionados na contestação.

Aduz que o julgado deveria ter incluído os herdeiros como litisconsortes necessários, conforme os artigos 114 e 115 do CPC, e que a responsabilidade pela regularização do loteamento seria do Apelado, não da Apelante.

Argui que os contratos de incorporação imobiliária, datados de 05/09/2013, 27/02/2014, 18/03/2014 e 30/05/2017, limitam sua atuação à venda e administração dos lotes, sendo o proprietário, ora Recorrido, o responsável pela documentação.

Acrescenta que o juízo de primeiro grau excedeu os limites dos contratos ao atribuir-lhe a obrigação de regularizar o loteamento. As cláusulas 1ª e 17ª dos contratos, segundo a Recorrente, estabelecem que a responsabilidade pela legalização da escritura pública e documentação é do Recorrido.

A apelante também afirma que a sentença foi ultra petita, ao impor uma obrigação diversa daquela pactuada entre as partes.

Ao final, requereu o acolhimento das preliminares e, caso ultrapassadas, que os pleitos sejam julgados improcedentes.

Devidamente intimado, o Apelado ofereceu contrarrazões em ID 53385193, defendendo a manutenção da sentença.

Assevera que a Recorrente não cumpriu com sua obrigação contratual de regularizar o loteamento, conforme previsto na cláusula 12ª do contrato.

Ainda, expõe que a Apelante não apresentou qualquer solicitação de documentos, nem comprovou que tomou providências para a regularização do empreendimento.

Afirma que a sentença analisou todas as questões pertinentes, sendo desnecessária a inclusão de herdeiros como litisconsortes necessários.

Pugna, ao final, pelo desprovimento do apelo.

Encaminhados os autos a esta Superior Instância e sendo distribuídos para a Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, coube-me a relatoria do feito.

Assim, lanço o presente relatório e encaminho estes autos à Secretaria, a fim de que promova com a inclusão em pauta para julgamento.

Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.

Desa. Lícia Pinto Fragoso Modesto

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Admissibilidade recursal já verificada, conforme ID 53641990.

Inicialmente, passo ao enfrentamento das preliminares suscitadas pela parte Recorrente.

Em sua Apelação, a Ré/Recorrente invocou a preliminar de nulidade do julgado, argumentando que o decisum terminativo foi parcial, por não ter incluído os herdeiros do imóvel como litisconsortes necessários, apresentando a tese de que a responsabilidade pela regularização do loteamento seria do Apelado, José Nilton de Miranda, e não da empresa Recorrente. Contudo, essa argumentação não merece acolhimento.

A sentença atacada analisou adequadamente as questões trazidas aos autos e enfrentou as provas de forma objetiva, sem omissão de partes essenciais da controvérsia.

A inclusão dos herdeiros como litisconsortes necessários, não se mostra indispensável, nos termos dos arts. 114 e 115 do CPC.

A responsabilidade pela regularização do loteamento foi atribuída à Apelante em conformidade com o contrato firmado entre as partes, e os herdeiros mencionados não interferem na obrigação principal.

Portanto, o litisconsórcio necessário deve ocorrer apenas quando a natureza da relação jurídica exigir uma decisão uniforme, o que não é o caso.

Desse modo, resta afastada a preliminar.

Mesmo destino de rejeição deve ocorrer com a alegação de de que a sentença foi ultra petita.

Conforme valorado, a sentença limitou-se a determinar o cumprimento da obrigação contratual de regularizar o loteamento, nos exatos termos do contrato e da legislação aplicável e, diferente do alegado pela Recorrente, não houve extrapolação dos limites da lide, tampouco imposição de obrigação estranha ao contrato.

No que diz respeito ao mérito, a controvérsia reside na atribuição de responsabilidade pela regularização do loteamento objeto do contrato de incorporação imobiliária.

Por um lado, a empresa Recorrente defende que a sua obrigação se limita à venda e administração dos lotes, enquanto o Apelado, proprietário do imóvel, teria a responsabilidade de providenciar a documentação necessária para a regularização.

Pois bem, o contrato firmado entre as partes, não isenta a apelante da responsabilidade, bastando que se observe o teor da cláusula 12ª do pacto que dispõe que a empresa Apelante deve envidar esforços para obter a regularização junto aos órgãos competentes.

Vejamos o teor extraído do dispositivo contratual (ID 53384353):

Cláusula 12ª. O comitente sempre que solicitado, fornecerá a Contratada todos os documentos necessários para vim a facilitar a venda dos lotes, do loteamento.

Não há nos autos qualquer prova de que a Apelante tenha solicitado documentos ao apelado ou que tenha tomado as providências necessárias para regularizar o loteamento.

Em consonância com o disposto na Lei nº 6.766/79, que regula o parcelamento do solo urbano, a responsabilidade pela regularização do loteamento recai sobre a empresa que promove a venda e administra os lotes.

O art. 37 da referida lei é claro ao proibir a venda de lotes não registrados ou não regularizados. In verbis:

Art. 37. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.

No caso, a empresa Apelante violou essa norma ao comercializar os lotes sem ter providenciado a devida regularização junto ao Município.

Em audiência realizada pelo D. Juízo primevo (ID 53385146), restou rejeitada a preliminar de inépcia da inicial arguida pela Recorrente, estabeleceu-se os pontos controvertidos, bem como, determinou-se a expedição de ofício ao Município de Euclides da Cunha/BA “a fim de que preste informações sobre o eventual pedido de regularização de loteamento do imóvel de propriedade de José Nilton de Miranda, especificando a documentação que fora apresentada pelo mesmo ou pela pessoa interposta autorizada para tanto, bem como a documentação pendente para a regularização do loteamento”.

Em resposta promovida pelo ente Municipal (ID 5385150), o órgão competente informou as inconsistências detectadas na documentação apresentada pela EMPRESA REIS & REIS LTDA. - ME, referente a solicitação de aprovação do Loteamento Parque Vista Alegre I, II, III, IV, localizado no Bairro Bela Vista, perímetro urbano:

“1. Licença ambiental;

2. Planta de Situação;

3. Certidão de Inteiro Teor atualizado;

4. Ato constitutivo;

5. Certidão de matrícula atualizada do imóvel objeto de pedido, oriunda do Cartório de Registro de Imóveis de Euclides da Cunha. Em havendo mais de um proprietário, todos devem concordar com pedido, com seus respectivos cônjuges, por meio de autorização com firma reconhecida;

6. As viabilidades exigidas para a EMBASA e COELBA;”.

Desse modo, restou incontroverso que a Apelante deixou de cumprir com a sua obrigação, não tendo apresentado prova de que tenha iniciado o procedimento de regularização ou que tenha enfrentado obstáculos impostos pelo Apelado.

Ao contrário, os documentos apresentados pelo Município de Euclides da Cunha/BA demonstram que a empresa Recorrente não atendeu às exigências para a regularização do loteamento, como a obtenção de licença ambiental e a entrega de outros documentos essenciais, fatos estes atestados também através da comunicação emitida pelo ente Municipal (ID 53384356).

Outro ponto relevante é o prazo de execução do contrato. A cláusula 24ª (ID 53384355), que estabelece prazo indeterminado para a comercialização dos lotes, não pode ser invocada para justificar a demora na regularização do loteamento.

A Lei 6.766/79, em seu art. 9º, exige a apresentação de cronograma de execução das obras para fins de aprovação do loteamento, com prazo máximo de quatro anos. A falta de um prazo determinado no contrato não desobriga a Recorrente de cumprir as exigências legais.

Art. 9^o Orientado pelo traçado e diretrizes oficiais, quando houver, o projeto, contendo desenhos, memorial descritivo e cronograma de execução das obras com duração máxima de quatro anos, será apresentado à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal, quando for o caso, acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, de certidão negativa de tributos municipais e do competente instrumento de garantia, ressalvado o disposto no § 4^o do art. 18.

Além disso, cumpre observar que a empresa Ré não demonstrou ter enfrentado qualquer fato extraordinário que justificasse a demora ou impossibilidade de regularizar o loteamento. Não foi alegado ou comprovado evento de força maior ou caso fortuito que pudesse justificar a não regularização. Ao revés, as provas dos autos rementem para a inércia da Recorrente em não adotar os atos necessários para conclusão das suas obrigações contratuais.

Nesse sentido, ao determinar a regularização do loteamento no prazo de 90 dias, sob pena de multa diária, o D. Juízo de primeiro grau agiu com acerto. A decisão está plenamente fundamentada na legislação aplicável e nos fatos provados nos autos.

A venda de lotes sem a devida regularização caracteriza prática ilícita, conforme o já mencionado art. 37 da Lei 6.766/79.

Ressalte-se, também, que a imposição de multa diária (astreintes) é medida coercitiva legal e razoável para garantir o cumprimento da obrigação de fazer. Tal multa, fixada em R$ 1.000,00 (um mil reais) por dia, é proporcional ao porte da empresa Apelante e adequada à gravidade da obrigação não cumprida.

Quanto à alegação de que a responsabilidade pela documentação seria do Recorrido, repise-se que a cláusula 12ª do contrato estabelece claramente que caberia à Recorrente regularizar o empreendimento junto aos órgãos competentes. A empresa não apresentou qualquer prova de que tenha solicitado os documentos ao Recorrido ou também tenha encontrado obstáculos causados pelo Autor.

Assim, é evidente que a Apelante não cumpriu com suas obrigações contratuais e legais, devendo arcar com as consequências da sua inércia. A sentença de primeiro grau está em perfeita consonância com o ordenamento jurídico e deve ser mantida.

Sobre o tema, vejamos entendimento dos Tribunais de Justiça:

CÍVEL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS - LOTES. RECURSOS DAS VENDEDORAS. ALEGAÇÃO DE SENTENÇA EXTRA PETITA. NÃO OCORRÊNCIA. SENTENÇA QUE DIRIMIU A CONTROVÉRSIA À LUZ DOS FATOS ALEGADOS. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA REJEITADA. RESTITUIÇÃO DO IPTU PAGO PELOS COMPRADORES NO PERÍODO ANTERIOR À EFETIVA IMISSÃO NA POSSE DOS LOTES E SUA LIBERAÇÃO PARA CONSTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE DAS VENDEDORAS. MULTA CONTRATUAL PELO ATRASO NA OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA. INAPLICABILIDADE DO PRECEDENTE QUALIFICADO DO STJ (TEMA 971). DISTINGUISHING. HIPÓTESE EM QUE O CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA SOMENTE SERIA EXEQUÍVEL E EFICAZ PARA TRANSFERÊNCIA DO DOMÍNIO A PARTIR DO REGISTRO DO LOTEAMENTO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. (TJPR - 6ª C. Cível - 0006298-60.2017.8.16.0173 - Umuarama - Rel.: DESEMBARGADORA LILIAN ROMERO - J. 14.12.2021) (TJ-PR - APL: 00062986020178160173 Umuarama 0006298-60.2017.8.16.0173 (Acórdão), Relator: Lilian Romero, Data de Julgamento: 14/12/2021, 6ª Câmara Cível, Data de Publicação: 15/12/2021).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM EXECUÇÃO CONTRATUAL E DANOS MORAIS. CONTRATO DE PERMUTA DE LOTES DO AUTOR POR DOIS APARTAMENTOS EM EMPREENDIMENTOS DA RÉ. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE REGULARIZAÇÃO DE UM DOS IMÓVEIS PERANTE OS ÓRGÃOS PÚBLICOS. PLEITOS DE REGULARIZAÇÃO, CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DA MULTA CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS, IMPONDO À RÉ A REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL, COM A ENTREGA DAS LICENÇAS E O "HABITE-SE". RECURSO DO ACIONANTE. MULTA CONTRATUAL. INSTRUMENTO JUNTADO AOS AUTOS SEM A ASSINATURA DA VENDEDORA. INVALIDADE DA CLÁUSULA PENAL POR AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA EXISTÊNCIA DESSA ESTIPULAÇÃO ENTRE AS PARTES. CONTRATO VERBAL QUE ATINGIU SEU OBJETIVO COM A ENTREGA DOS IMÓVEIS PROMETIDOS. DEMORA NA REGULARIZAÇÃO DE LICENÇAS QUE NÃO SE CONFUNDE COM FALTA CAPAZ DE RESCINDIR O NEGÓCIO. DECISÃO MANTIDA. ALEGADA CARACTERIZAÇÃO DO DANO MORAL. TESE RECHAÇADA. DISSABOR DECORRENTE DA AUSÊNCIA DE CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO CONTRATUAL. CIRCUNSTÂNCIA QUE, DE PER SI, NÃO ENSEJA DANOS MORAIS PASSÍVEIS DE REPARAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE OUTRAS OCORRÊNCIAS QUE PODERIAM CAUSAR O ABALO ANÍMICO. ÔNUS PROBATÓRIO DO DEMANDANTE. INTELIGÊNCIA DO ART. 373, I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. DEVER DE INDENIZAR NÃO CONFIGURADO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA NO PONTO. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SC - APL: 03036313620168240045 Tribunal de Justiça de Santa Catarina 0303631-36.2016.8.24.0045, Relator: Luiz Felipe Schuch, Data de Julgamento: 11/11/2021, Quarta Câmara de Direito Civil).

Nestes termos, em face do exposto, VOTO no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao apelo, restando mantida a sentença.

Por fim, majoro os honorários advocatícios para 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, na forma do art. 85, §11, do CPC.

Com o intuito de evitar a oposição de embargos declaratórios manifestamente procrastinatórios, reputo prequestionados todos os dispositivos legais invocados, advertindo às partes que a oposição de embargos aclaratórios com propósito protelatório ou exclusivo de prequestionamento, ou com notória intenção de rediscussão das matérias decididas, importará em aplicação de multa, consoante previsão contida no art. 1.026, § 2º, do CPC.

Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.

Desa. Lícia Pinto Fragoso Modesto

Relatora