PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. EXTENSÃO DO COMANDO JUDICIAL. MULTA CONTRATUAL. CULPA CONCORRENTE. INCIDÊNCIA, COM REDUÇÃO EQUITATIVA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em sede de cumprimento de sentença, que reconheceu o descumprimento parcial do acordo judicial por parte da construtora, delimitou os reparos a serem executados e afastou a incidência de multa contratual, sob fundamento de culpa concorrente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o comando judicial deve ser integrado para abranger, de forma expressa, todos os vícios técnicos identificados nos laudos periciais e reconhecidos na fundamentação da decisão agravada; (ii) estabelecer se é cabível a aplicação de multa contratual, à luz da alegada culpa concorrente do condomínio.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O Código de Processo Civil exige que a decisão que impõe obrigação de fazer contenha comando claro, preciso e suficiente para viabilizar a tutela específica (arts. 497 e 536), razão pela qual a desconexão entre fundamentação e dispositivo deve ser sanada mediante integração.

4. A própria decisão agravada reconhece a existência de vícios adicionais em relação aos expressamente incluídos no dispositivo, tais como falhas nas juntas de dilatação, eflorescência, falhas de impermeabilização e defeitos estruturais nas piscinas, o que impõe a adequação do comando final às premissas acolhidas.

5. A integração do dispositivo não implica reavaliação da prova, mas mero ajuste lógico da decisão à luz dos laudos periciais já valorados, conferindo efetividade à obrigação de fazer e segurança jurídica às partes.

6. Quanto à multa fixada no acordo, é cabível a sua incidência, a ser apurada em liquidação, com necessidade de redução equitativa, haja vista o cumprimento parcial da transação e a culpa concorrente do condomínio.

IV. DISPOSITIVO

7. Agravo provido. Decisão reformada para considerar cabível a multa por descumprimento do acordo, a ser definida em liquidação, além de determinar que os reparos identificados nos laudos periciais de 2018 e 2020 como de responsabilidade da construtora, ID 254081586 e 254088717 dos autos de origem), compreendendo, além dos itens já enumerados, as infiltrações em juntas de dilatação, falhas nos rejuntes, defeitos em dutos elétricos, eflorescência nas pastilhas cerâmicas, ausência de impermeabilização adequada no reservatório, bem como a recomposição completa da impermeabilização e do revestimento das piscinas, segundo as recomendações técnicas constantes do relatório produzido após a abertura do “caixão perdido”.

 __________

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Agravo de Instrumento n.º 8053506-60.2025.8.05.0000, em que figura como agravante Condomínio Edifício Spazio Pituba e agravado Hamig Empreendimentos LTDA.

ACORDAM os Desembargadores componentes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em conhecer e dar provimento ao agravo, nos termos do voto do Relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Em 31.03.2026, após voto condutor dando parcial provimento, sustentações orais dos Béis. Ionara Ribeiro e Hélio Leal e divergência instaurada pelo Des. Roberto Maynard Frank, o Relator suspendeu o julgamento para reexame. Em 07.04.2026, dado provimento por unanimidade. Presentes os Béis. Ionara Ribeiro e Hélio Leal.

Salvador, 7 de Abril de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de agravo de instrumento interposto por Condomínio Edifício Spazio Pituba em face da decisão proferida pelo juízo da 16ª Vara de Relações de Consumo da Comarca do Salvador que, nos autos do cumprimento de sentença nº 0516284-86.2015.8.05.0001, ajuizado em face de Hamig Empreendimentos LTDA, reconheceu o descumprimento parcial do acordo homologado judicialmente, declarando a existência de culpa concorrente sobre as infiltrações detectadas, determinando à construtora executada realização, às suas expensas, das obras necessárias à solução definitiva das infiltrações, isentando-a da multa prevista no ajuste.

Em suas razões recursais (ID 90071851), o agravante narra que a ação foi inicialmente julgada procedente, sendo após homologado acordo entre as partes, no qual a agravada se comprometeu a executar todos os reparos identificados, inclusive aqueles que viessem a surgir durante o prazo de garantia, assegurando a observância das normas técnicas, a qualidade dos materiais empregados e o cumprimento de cronograma previamente estabelecido.

Informa que, durante a execução das obras, a construtora descumpriu as especificações técnicas previstas no parecer elaborado por engenheiro civil contratado pela própria empresa, bem como entregou serviços com má qualidade, conforme apontado por relatório da Comissão de Obras do condomínio.

Notificada para sanar as falhas, a construtora permaneceu inerte, ensejando a determinação judicial de realização de perícia. As conclusões periciais apontaram diversas irregularidades, como infiltrações, ausência de impermeabilização, falhas estruturais em lajes e pilares, problemas em rejuntes, juntas de dilatação, e na instalação dos ralos. Embora parte dessas obrigações tenha sido reconhecida na fundamentação da decisão judicial, o dispositivo do decisum deixou de contemplar, integralmente, as medidas corretivas necessárias, de modo especial no tocante à recomposição da piscina, que permanece interditada, transferindo, de modo indevido, ao condomínio, os ônus decorrentes de vícios construtivos.

Alega que essa omissão compromete a efetividade da tutela jurisdicional e fragiliza a segurança jurídica, razão pela qual requer a integração da decisão para incluir todas as determinações técnicas constantes nos laudos periciais.

No que se refere à exclusão da cláusula penal, sustenta que o juízo de origem reconheceu a responsabilidade preponderante da construtora pelos vícios, mas, ao invocar culpa concorrente, afastou a aplicação da multa contratual, em afronta ao princípio da força obrigatória da transação judicial homologada.

Assevera que, mesmo que se admita alguma contribuição do condomínio, esta seria pontual, restrita à instalação de gradil na piscina, e não justificaria a exclusão total da penalidade.

Argumenta que os vícios mais relevantes decorreram de condutas da própria construtora, que realizou intervenções com técnica inadequada, causando infiltrações e comprometimento da impermeabilização.

Defende que a exclusão da multa esvazia a coercitividade da obrigação pactuada, premiando o inadimplemento reiterado da parte economicamente mais forte, em prejuízo do patrimônio comum dos condôminos. Requer, assim, o restabelecimento da multa desde 17/01/2017 até a efetiva conclusão das obras, ou, subsidiariamente, sua aplicação proporcional, nos termos do art. 413 do Código Civil.

Relativo ao pedido de tutela recursal antecipada, alega estarem presentes os requisitos do art. 1.019, I, do CPC, afirmando que há probabilidade do direito, comprovada pela robustez dos laudos periciais, e perigo de dano, uma vez que o decurso do tempo apenas agrava os vícios estruturais, comprometendo a habitabilidade e a valorização patrimonial das unidades. Requer, portanto, que seja determinada à construtora a imediata execução dos reparos indicados, conforme os parâmetros técnicos constantes nos autos.

Ao final, requer o conhecimento e provimento do agravo, para reformar a decisão agravada, determinando-se que a construtora execute todos os reparos indicados nos laudos periciais, inclusive aqueles não contemplados expressamente na parte dispositiva da decisão recorrida; a recomposição integral da piscina, com substituição do revestimento, reparação dos vazamentos, recomposição da manta e liberação do equipamento; a incidência da multa contratual desde 17/01/2017, ou sua aplicação proporcional; a concessão da tutela recursal antecipada; o deferimento da justiça gratuita; e a condenação da parte agravada ao pagamento das custas processuais e honorários recursais, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

Distribuído a este relator, o pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal foi indeferido, conforme decisão ID 92282002.

Intimada, a parte agravada apresentou contrarrazões, ID 94057156, pugnando o não provimento do recurso.

Elaborado o relatório, foram os autos restituídos à Secretaria para inclusão em pauta de julgamento.

Salvador, em 04 de dezembro de 2025.

Des. José Edivaldo Rocha Rotondano

Relator

JR26

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em cumprimento de sentença, que reconheceu haver se descumprido parcialmente o acordo, delimitou os reparos a serem executados pela empresa e afastou a multa contratual, ao fundamento de culpa concorrente das partes.

O agravante sustenta, em síntese, que a parte dispositiva da decisão deixou de abranger integralmente os vícios e patologias técnicas identificados nos laudos periciais elaborados ao longo do processo, não obstante tais elementos constem de modo expresso da fundamentação. Alega que a omissão compromete a efetividade do título executivo e permite interpretações restritivas quanto às obrigações a cargo da construtora. Busca, portanto, a integração do comando judicial para que contemple todos os pontos reconhecidos nas perícias de 2018 e 2020.

A controvérsia cinge-se, assim, à extensão das obrigações impostas à construtora no cumprimento do acordo homologado.

Examinando a decisão agravada e os elementos técnicos reunidos nos autos, observa-se que o juízo de origem procedeu à análise minuciosa do conjunto pericial, reconhecendo que os laudos de 2018 (ID 254081586 dos autos de origem) e 2020 (ID 254088717 dos autos de origem) identificaram diversas anomalias de responsabilidade da construtora, tais como falhas nas emendas da manta, ausência de camada separadora, descolamento da impermeabilização por perda de aderência, execução inadequada de ralos, infiltrações em juntas de dilatação e dutos elétricos, eflorescência nas pastilhas cerâmicas, bem como a continuação de infiltrações na garagem e nas áreas comuns. Também foram constatados, por ocasião da abertura judicial do “caixão perdido”, rompimentos em adaptadores das tubulações das piscinas, obstruções de drenos, exposição da manta asfáltica e desplacamento de revestimentos, quadro que levou à recomendação de interdição total até a completa recomposição da estanqueidade.

Embora tais elementos tenham sido expressamente reconhecidos na motivação da decisão agravada, o dispositivo tratou de modo genérico sobre infiltrações, sem integrar de forma completa os demais vícios mencionados nos laudos técnicos. Tal desconexão entre fundamentação e dispositivo fragiliza a coerência interna da decisão, dificulta a delimitação objetiva das obrigações a serem executadas e pode comprometê-la quanto à sua efetividade.

Nesse ponto, assiste razão ao agravante. A integração do comando judicial se impõe, a fim de harmonizar o conteúdo decisório com as conclusões técnicas expressamente acolhidas pelo juízo de origem. O Código de Processo Civil, ao disciplinar o cumprimento de sentença que impõe obrigação de fazer, exige que o comando judicial seja claro, preciso e suficiente para viabilizar a tutela específica (arts. 497 e 536).

A própria decisão agravada reconhece, em sua parte analítica, vícios que ultrapassam os itens enumerados no dispositivo, de modo que a integração não implica revisão da valoração da prova, mas mero ajuste lógico do comando final às premissas estabelecidas.

Por outro lado, também subsiste o pedido de incidência da multa contratual.

Com efeito, o acordo homologado em juízo prevê, de maneira expressa, a possibilidade de aplicação da penalidade, no importe de R$200,00 por dia de descumprimento. Confira-se a redação do item n. 5 do termo da transação:

“5. Caso as obras não sejam concluídas nos prazos indicados no cronograma de obras, a Ré incidirá em multa por dia de atraso, no valor de R$200,00 (duzentos reais)” (ID 90071849).

O juízo de origem, por sua vez, ao fundamentar a sua exclusão, apontou a existência de contribuição significativa do condomínio para o agravamento das patologias, seja pela instalação de elementos estruturais sobre a manta impermeabilizante sem projeto técnico, seja pela interrupção das obras em determinado período e pela ausência de manutenção periódica de sistemas que demandam revisão contínua.

A avaliação conjunta do acervo pericial revela que, de fato, tais condutas influenciaram a evolução das infiltrações. Contudo, a responsabilidade da construtora foi preponderante, como já destacado acima, ao elencar as inúmeras irregularidades apontadas nos laudos.

Nessa linha, a conclusão pela existência de culpa concorrente não autoriza a exclusão total da sanção, mas sim a sua redução equitativa, na forma do art. 413 do Código Civil:

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Por esse ângulo, a conclusão pericial indicou o cumprimento parcial do acordo executado, mas apontou a persistência de alguns vícios a serem sanados.

Ademais, nota-se que, neste recurso, ainda foi pontuada a necessidade da realização de reparos, com direcionamento da responsabilidade à construtora, de modo que fica claro a falta de integral cumprimento da autocomposição.

Com esses fundamentos, uma vez sendo inequívoca a ausência do adimplemento tempestivo e integral do acordo, a multa deve incidir, mas o seu valor, após a liquidação por arbitramento, deve ser equitativamente reduzido, de modo a assegurar a observância do cumprimento parcial, os dias de impedimento por culpa do condomínio para, ao final, afastar eventual excessividade do montante.

Assim sendo, não há como, neste momento, fixar um valor específico da penalidade, nem mesmo reduzir a multa diária pela metade, pois a sua definição demandará prévia aferição dos seus marcos temporais, a fixação de um montante total e, por fim, a análise quanto a necessidade da redução.

Dito de outro modo, mesmo que delimitada, neste momento, em R$100,00 por dia, essa quantia pode ser considerada abusiva, após a liquidação, razão pela qual é inviável a sua concretização neste momento.

Conclusão.

Ante o exposto, voto no sentido de conhecer e dar provimento ao agravo, reformando a decisão agravada para considerar cabível a multa por descumprimento do acordo, a ser definida em liquidação, além de determinar que os reparos identificados nos laudos periciais de 2018 e 2020 como de responsabilidade da construtora, ID 254081586 e 254088717 dos autos de origem), compreendendo, além dos itens já enumerados, as infiltrações em juntas de dilatação, falhas nos rejuntes, defeitos em dutos elétricos, eflorescência nas pastilhas cerâmicas, ausência de impermeabilização adequada no reservatório, bem como a recomposição completa da impermeabilização e do revestimento das piscinas, segundo as recomendações técnicas constantes do relatório produzido após a abertura do “caixão perdido”.

Des. José Edivaldo Rocha Rotondano

Relator

 JR26/18