PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Terceira Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0513012-54.2017.8.05.0150 |
| Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível |
| APELANTE: MARINA GOMES NORONHA SANTOS e outros (3) |
| Advogado(s): MAURO SCHEER LUIS, MARCOS PAULO SANTOS CRUZ DE ARAUJO, LUIS FERNANDO FRAGOSO BISCAIA |
| APELADO: ANA LUCIA FRAGOSO BISCAIA e outros (3) |
| Advogado(s): MARCOS PAULO SANTOS CRUZ DE ARAUJO, MAURO SCHEER LUIS |
Juízo de Admissibilidade Recursal
O exame dos pressupostos processuais intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade revela que ambos os apelos devem ser conhecidos.
Oportuno salientar que, em relação ao preparo recursal, verifica-se que a parte autora providenciou, tempestivamente, o recolhimento das custas processuais devidas e acostou a respectiva guia de pagamento juntamente com suas razões de apelação, restando atendido o pressuposto objetivo de admissibilidade de seu inconformismo.
Contudo, no que tange aos réus apelantes, conquanto tenha ocorrido o prévio indeferimento da gratuidade de justiça em decisão monocrática de ID 44922575, o provimento jurisdicional colegiado superveniente, proferido em sede de Agravo Interno (ID 46188806), acolheu as provas de hipossuficiência econômica apresentadas pelos acionados e deferiu-lhes a assistência judiciária gratuita integral.
Dessa forma, os acionados restaram amparados legalmente pela dispensa de comprovação do preparo recursal no momento da interposição, conforme preceitua a legislação processual civil vigente.
A declaração de hipossuficiência de pessoa natural goza de presunção de veracidade e somente pode ser refutada mediante robusta prova em contrário, o que não se verificou, diante da demonstração do alto nível de endividamento da parte ré por empréstimos consignados deduzidos de seus proventos.
Cita-se o julgado desta Corte de Justiça da Bahia que corrobora a dispensa do recolhimento de preparo, quando há pedido de gratuidade judiciária pendente ou deferido, cabendo unicamente ao Órgão ad quem a verificação derradeira da admissibilidade recursal:
“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. PESSOA JURÍDICA. POSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DA HIPOSSUFICIÊNCIA. INDEFERIMENTO DO BENEFÍCIO PELO JUÍZO A QUO. DESCABIMENTO. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE DA APELAÇÃO QUE DEVE SER EXERCIDO PELO ÓRGÃO AD QUEM. PROVIMENTO DO RECURSO. I. Caso em exame 1. Agravo de Instrumento interposto por pessoa jurídica em face de decisão que indeferiu o benefício da gratuidade da justiça, sob o fundamento de ausência de comprovação da hipossuficiência econômica, com determinação para o recolhimento das custas em 48 horas, sob pena de deserção do recurso de apelação. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em determinar se pessoa jurídica em situação de dificuldade financeira faz jus ao benefício da gratuidade de justiça e se o juízo de admissibilidade da apelação compete ao órgão ad quem, nos termos do art. 1.010, §3º, do CPC. III. Razões de decidir 3. A gratuidade da justiça pode ser concedida a pessoas jurídicas, desde que comprovada, de forma inequívoca, a insuficiência de recursos para arcar com as despesas processuais, conforme o art. 98 do CPC e a Súmula nº 481 do STJ. 4. O novo Código de Processo Civil eliminou o juízo de admissibilidade da apelação pelo juízo de origem, cabendo tal análise ao tribunal (art. 1.010, §3º, do CPC). 5. Requerida a gratuidade da justiça em sede de recurso, o recorrente está dispensado de comprovar o recolhimento do preparo até a apreciação do pedido pelo relator (art. 99, §7º, do CPC). IV. Dispositivo e tese 6. Recurso provido. Tese de julgamento: "O juízo de admissibilidade da apelação compete ao tribunal, não cabendo ao juízo de origem declarar a deserção do recurso quando há pedido de gratuidade pendente de análise." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LXXIV; CPC/2015, arts. 98, 99, §7º, e 1.010, §3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 481; Enunciado nº 99 do FPPC” (Classe: Agravo de Instrumento, Número do Processo: 8066388-88.2024.8.05.0000, Relator(a): DESA. MARIA DE LOURDES PINHO MEDAUAR, Publicado em: 22/04/2024).
Não havendo, de outra sorte, preliminares pendentes ou outras questões processuais que impeçam o conhecimento meritório dos apelos simultâneos, encontram-se reunidas as condições necessárias para a apreciação das razões deduzidas nos apelos interpostos.
Do Recurso dos Réus - Da Imissão de Posse e Retorno ao Status Quo Ante
No mérito, a insurgência recursal manifestada pelos réus direciona-se contra a determinação de imissão dos autores na posse do imóvel residencial objeto da contenda, sob o argumento de que a ação ordinária de obrigação de fazer, cumulada com pedido de rescisão contratual, seria via processual inadequada para veicular pretensão possessória, devendo esta ser discutida em ação possessória autônoma. Defendem que sua posse seria qualificada como justa, mansa e pacífica, em razão de haverem adimplido o sinal inicial de R$ 78.000,00 (setenta e oito mil reais) e de estarem na posse direta da coisa desde 17 de janeiro de 2014.
A irresignação dos compradores carece de respaldo jurídico.
A relação estabelecida entre os litigantes configura, nitidamente, promessa de compra e venda imobiliária, sem a devida anuência da instituição financeira fiduciária, negócio este amplamente conhecido na prática negocial pátria como 'contrato de gaveta'.
O inadimplemento das obrigações assumidas no pacto particular restou cabalmente documentado nos autos, posto que os réus confessaram em contestação que não reuniram condições para liquidar o saldo devedor perante a Caixa Econômica Federal, no prazo de 180 (cento e oitenta dias), além de terem deixado de adimplir tempestivamente as parcelas mensais do mútuo imobiliário, ensejando reiteradas restrições de crédito aos nomes dos autores, que figuram como mutuários formais perante o agente financeiro.
A caracterização da inadimplência contratual culposa dos promitentes compradores autoriza a resolução unilateral da avença por iniciativa dos promitentes vendedores lesados, conforme inteligência do artigo 475 do Código Civil. O desfazimento judicial do vínculo jurídico do compromisso de compra e venda opera efeitos retroativos, determinando o retorno dos contratantes ao estado inicial em que se encontravam antes do negócio jurídico. Uma vez decretada a rescisão da promessa de compra e venda, extingue-se a causa jurídica que amparava a posse direta exercida pelos compradores sobre o imóvel, transformando a ocupação em injusta e precária.
Nesse cenário, a restituição do bem imóvel e a respectiva reintegração ou imissão dos vendedores na posse do imóvel, constituem meros consectários lógicos e indissociáveis do comando de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador. Exigir o ajuizamento de uma demanda possessória autônoma, após a declaração judicial de rescisão contratual, importaria em manifesto excesso de formalismo, em afronta direta aos princípios da razoabilidade, da economia processual, da celeridade e da instrumentalidade das formas, servindo unicamente para chancelar a permanência indevida dos devedores no imóvel alheio sem contraprestação.
A orientação deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia caminha de forma pacífica no sentido de que a devolução do imóvel, decorre naturalmente do desfazimento do pacto de compra e venda, independentemente de rito possessório autônomo, conforme ilustra o precedente a seguir:
“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. PAGAMENTO DE ALUGUÉIS. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. I. CASO EM EXAME 1. Apelações interpostas contra a sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse ajuizada, declarando rescindido o contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento dos réus, determinando a reintegração de posse do imóvel à Autora e condenando os Demandados ao pagamento das custas e honorários advocatícios. Os Réus apelaram sustentando, em síntese, incompetência absoluta da Justiça Estadual, nulidade da sentença e ausência de inadimplemento, enquanto a Acionante recorreu buscando a condenação dos Demandados ao pagamento de aluguéis durante a ocupação indevida do imóvel, com base em cláusula contratual recuperada e no princípio da vedação ao enriquecimento sem causa. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Definir se a Justiça Estadual é competente para julgar a demanda, diante da hipoteca e penhora do imóvel em favor da Caixa Econômica Federal; examinar a validade da sentença quanto à fundamentação e apreciação das preliminares; e determinar se é cabível a condenação dos Réus ao pagamento de aluguéis pelo uso do imóvel, após a rescisão contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A competência permanece na Justiça Estadual, pois a Caixa Econômica Federal, apesar de intimada, não manifestou interesse jurídico no feito, não se configurando hipótese de competência da Justiça Federal prevista no art. 109, I, da CF/1988. 4. A alegação de nulidade da sentença por ausência de fundamentação não prospera, pois a decisão apresenta motivação suficiente e aprecia os argumentos relevantes das partes, atendendo ao art. 489, § 1º, do CPC e ao art. 93, IX, da CF/1988. 5. O inadimplemento contratual por parte dos Réus restou demonstrado por meio das notas promissórias não quitadas, sendo insuficiente a invocação da exceção do contrato não cumprido, diante da hipoteca existente à época, pois não foi demonstrado risco efetivo de evicção nem impedimento ao cumprimento da obrigação. 6. A Autora faz jus à percepção de aluguéis pela ocupação do imóvel, após a mora dos réus, independentemente de cláusula contratual expressa, com fundamento no princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, previsto no art. 884 do CC. A jurisprudência do STJ reconhece que tal obrigação é consectário lógico do retorno ao estado anterior à contratação, ainda que o inadimplemento tenha partido do comprador. 7. O valor dos aluguéis deve observar o percentual de 0,5% do valor atualizado do imóvel, conforme pleito da Autora e usualmente adotado em hipóteses análogas, a partir da data de constituição em mora dos Réus, com incidência de correção nos termos do art. 406 do CC. IV. DISPOSITIVO 8. Recurso dos réus desprovido. Recurso da autora provido. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 93, IX, e 109, I; CC, arts. 373, II; 406; 476 e 884; CPC, arts. 43, 85, §11, e 489, §1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.613.613/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 12.06.2018, DJe 18.06.2018; STJ, AgInt no REsp nº 1.167.766/ES, Rel. Min. Raul Araújo, Rel. p/ Acórdão Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 16.11.2017, DJe 01.02.2018”.(Classe: Apelação,Número do Processo: 0139517-27.2008.8.05.0001, Relator(a): JUIZ SUBSTITUTO DE SEGUNDO GRAU GUSTAVO SILVA PEQUENO, Publicado em: 16/09/2025).
O julgado acima espelha com precisão a hipótese vertente, reafirmando que o restabelecimento das bases iniciais do negócio exige a desocupação do imóvel pelos compradores inadimplentes como consequência natural da rescisão contratual declarada judicialmente. A retenção da posse pelos réus após a decretação de nulidade ou rescisão do contrato particular de promessa de compra e venda, consubstanciaria enriquecimento ilícito decorrente do proveito do bem imóvel sem justo título e sem o pagamento das contraprestações pecuniárias correspondentes perante a instituição fiduciária.
Cumpre consignar, outrossim, que a declaração de desfazimento da avença por autoridade judiciária é pressuposto lógico essencial para que a posse direta do adquirente passe a ser considerada injusta por precariedade, conforme assentado na jurisprudência pacífica deste Tribunal de Justiça:
“AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NECESSIDADE DE PRÉVIA DECLARAÇÃO JUDICIAL DE RESCISÃO CONTRATUAL PARA CONFIGURAÇÃO DE ESBULHO POSSESSÓRIO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL MANTIDA. CASO EM EXAME 1. Ação de reintegração de posse proposta com fundamento no suposto esbulho possessório praticado pela ré, que ocupa o imóvel na condição de promitente compradora. A sentença de primeiro grau julgou improcedente o pedido inicial, decisão mantida em sede de apelação. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) determinar se o esbulho possessório pode ser reconhecido em ação de reintegração de posse antes da declaração judicial de rescisão do contrato de promessa de compra e venda; e (ii) avaliar se a posse da promitente compradora pode ser considerada injusta em razão da pendência de valores relacionados ao imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabelece que, em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, é imprescindível a prévia manifestação judicial declarando rescindido o contrato para que se configure o esbulho possessório, mesmo na presença de cláusula resolutória expressa, em respeito ao princípio da boa-fé objetiva. 4. A autora, ora apelante, não comprovou o esbulho possessório, elemento essencial para a procedência da ação de reintegração de posse, nos termos do art. 561 do CPC. A ré ocupa o imóvel com justo título, consubstanciado no contrato de promessa de compra e venda vigente e eficaz. 5. A posse exercida pela ré demonstra boa-fé, conforme comprovado pelos pagamentos regulares de despesas relacionadas ao imóvel e pelo exercício da função social da posse para fins de moradia, nos termos do art. 5º, XXIII, da Constituição Federal e do art. 1.228, § 1º, do Código Civil. 6. A resolução do contrato de promessa de compra e venda, por sua natureza, precede logicamente à análise de eventual esbulho, sendo incabível o deferimento de pedido de reintegração de posse enquanto não houver decisão judicial definitiva declarando rescindido o vínculo contratual. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. É imprescindível a prévia declaração judicial de rescisão de contrato de promessa de compra e venda para que se configure o esbulho possessório. 2. A posse exercida por promitente comprador de imóvel, fundada em contrato vigente e eficaz, não pode ser considerada injusta enquanto não declarada judicialmente a resolução contratual. 3. A função social da posse e o princípio da boa-fé objetiva devem ser observados em litígios envolvendo contratos de promessa de compra e venda de imóveis” (Classe: Apelação, Número do Processo: 0564761-43.2015.8.05.0001, Relator(a): DESA. MARIA DA PURIFICACAO DA SILVA, Publicado em: 15/04/2025).
Dessa forma, restando pronunciada a rescisão do contrato particular no dispositivo da sentença de primeiro grau, sob a rubrica do ID 33756051, a determinação de imissão dos autores na posse do bem afigura-se plenamente legítima, escorreita e em consonância com as normas que regem o direito das obrigações. Impõe-se, consequentemente, a manutenção da sentença neste aspecto, rejeitando-se integralmente o recurso dos réus quanto ao pleito de exclusão da ordem de imissão na posse.
Do Recurso dos Réus - Dos Danos Morais e Percentual de Retenção
No que pertine à condenação ao pagamento de indenização por danos morais, os réus argumentam que sua conduta não foi revestida de má-fé, atribuindo o descumprimento do pactuado a dificuldades econômicas e sustentando que a revogação da procuração pública pelos autores teria impedido a renegociação e liquidação do débito perante a Caixa Econômica Federal. Argumentam que a inércia em purgar a mora decorreu de contingências alheias à sua vontade, o que elidiria o dever de indenizar extrapatrimonialmente os vendedores.
A despeito dos argumentos defensivos apresentados, a análise acurada do acervo probatório constante dos autos demonstra que os transtornos impingidos aos autores extrapolaram de forma expressiva o patamar do mero dissabor cotidiano ou do simples inadimplemento contratual. O descumprimento culposo dos adquirentes quanto ao adimplemento tempestivo das prestações do financiamento em nome dos vendedores acarretou a inclusão indevida dos nomes destes últimos em órgãos de proteção ao crédito em mais de uma oportunidade, fato devidamente comprovado pelos documentos de ID 26732653. A inércia prolongada dos compradores na quitação do saldo devedor ensejou ainda o encerramento da conta corrente do coautor e cobrança de encargos decorrentes do uso forçado do cheque especial para cobertura do débito automático das parcelas.
A jurisprudência nacional e deste Egrégio Tribunal de Justiça pacificou-se no sentido de que a inscrição ou manutenção indevida do nome do cidadão em cadastros de inadimplentes configura dano moral em sua modalidade in re ipsa, a qual prescinde de demonstração de prejuízo subjetivo concreto por se tratar de ofensa presumida que vulnera de forma direta os direitos da personalidade, a honra objetiva e a respeitabilidade creditícia do cidadão. Os apelados amargaram restrições cadastrais severas e embaraços de ordem financeira de modo prolongado unicamente em virtude da desídia contratual dos compradores, que habitam o imóvel residencial de forma exclusiva desde 2014 sem honrar adequadamente as obrigações que assumiram perante terceiros.
A fixação da verba indenizatória individualizada em R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada um dos autores, operada pela decisão integrativa de ID 33756135, mostra-se razoável, equitativa e proporcional à gravidade da conduta negligente dos acionados, considerando ainda o longo tempo de duração do litígio e o descaso crônico com as notificações e cobranças que vinham sendo dirigidas aos demandantes. O quantum arbitrado atende perfeitamente ao caráter pedagógico e punitivo do instituto, obstando o locupletamento ilícito das vítimas ao tempo em que serve como repreensão financeira para desestimular práticas negociais irresponsáveis que afetam a paz moral alheia.
Simultaneamente, insurgem-se os réus contra a fixação do percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores desembolsados para a aquisição da unidade habitacional, nos termos do comando condenatório de ID 33756051, aduzindo que a rescisão de contrato por iniciativa dos vendedores exigiria a restituição integral das parcelas adimplidas pelo comprador, conforme previsão contida no artigo 418 do Código Civil.
Contudo, a retenção de parte das parcelas adimplidas destina-se a ressarcir os promitentes vendedores pelos prejuízos e despesas administrativas inerentes à frustração do negócio desfeito por culpa do adquirente, além de compensar os prejuízos experimentados em virtude da indisponibilidade do imóvel por considerável lapso temporal. No caso vertente, as circunstâncias fáticas revelam-se extremamente gravosas aos vendedores, posto que os compradores usufruem de forma exclusiva do imóvel residencial há mais de uma década, mantendo-se inadimplentes com as parcelas do financiamento habitacional, do IPTU e das taxas condominiais ordinárias, conforme confessado em contestação.
Diante da ocupação ininterrupta do bem e do inadimplemento crônico perpetrado pelos compradores, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) fixada pelo juízo sentenciante revela-se adequada e equilibrada para compensar a fruição sem a devida contraprestação. Arbitrar patamar inferior equivaleria a conferir uma situação de indevida vantagem aos devedores, que residiram gratuitamente na unidade residencial em detrimento dos autores, que responderam perante o agente financeiro pelo saldo devedor remanescente de financiamento que já se encontra quase duplicado em relação ao período da contratação. Mantém-se, portanto, hígida a sentença apelada nestes pontos.
Do Recurso dos Autores - Da Multa e Cláusula Penal Moratória
A pretensão recursal dos autores volta-se contra o afastamento da cláusula penal moratória (cláusula B.2 do contrato de promessa de compra e venda) operado pelo juízo de origem, em sede de julgamento de embargos de declaração de ID 33756135.
Os demandantes sustentam a viabilidade de cumulação da multa moratória contratual de 02% (dois por cento) do saldo devedor, cumulada com correção diária no valor de 124,39 (cento e vinte e quatro reais e trinta e nove centavos), com a decretação de rescisão do negócio, sob a alegação de que tal penalidade foi livremente pactuada pelas partes e destina-se a sancionar o descumprimento do prazo de liquidação do mútuo imobiliário perante o agente financeiro.
O pleito de incidência e cumulação de multa moratória diária, com o desfazimento do pacto, não encontra agasalho nos princípios que regem a responsabilidade civil contratual. A cláusula penal moratória possui como objetivo central coagir o devedor a adimplir pontualmente a prestação ou indenizar o credor pelo retardamento injustificado em avença, cujos efeitos as partes pretendem manter vigentes e ativos no plano jurídico.
Diferentemente, quando a parte lesada pelo inadimplemento contratual opta por postular a resolução judicial da promessa de compra e venda, o liame obrigacional é desfeito e os contratantes retornam ao status quo ante. A extinção da relação jurídica, decorrente do decreto de rescisão, fulmina as cláusulas de execução do contrato, restando incoerente e desprovido de lógica jurídica exigir o pagamento de multa moratória diária destinada a penalizar o adimplemento retardado de obrigações, que não serão mais cumpridas, em virtude do término definitivo do negócio imobiliário.
Admitir a incidência de multa moratória diária de valor elevado, cumulada com a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas e com o restabelecimento da posse do imóvel, importaria em flagrante bis in idem e acarretaria enriquecimento sem causa para os promitentes vendedores.
Ambas as verbas indenizatórias decorrem do mesmo fato gerador, qual seja, o descumprimento culposo das obrigações de pagamento pelos compradores, não se revelando lícita a sobreposição de sanções pecuniárias para compensar o mesmo prejuízo patrimonial sofrido.
O entendimento deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia alinha-se de forma uníssona à impossibilidade de cumulação de multas contratuais de natureza moratória com pretensões resolutórias ou indenizatórias idênticas de perdas e danos, mormente quando a parte lesada opta pelo desfazimento do negócio, em estrita observância às teses vinculantes consolidadas pelo Superior Tribunal de Justiça:
“APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ENTREGA DE LOTEAMENTO. INFRAESTRURTURA INCOMPLETA. RESCISÃO CONTRATUAL. PRELIMINARES. PRESCRIÇÃO TRIENAL. AFASTADA. APLICAÇÃO DO ART. 205 DO CC. PRESCRIÇÃO DECENAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AFASTADA. TEMA 939 STJ. MULTA CONTRATUAL. PREVISÃO CONTRATUAL. POSSIBILIDADE. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. VALOR RAZOÁVEL E PROPORCIONAL (R$ 10.000,00). MANUTENÇÃO. LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. INVIABILIDADE DA PARCELA NA HIPÓTESE DE LOTE NÃO EDIFICADO. PRELIMINARES REJEITADAS E RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. SENTENÇA MANTIDA. I. CASO EM EXAME Apelações Cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido em ação de rescisão de contrato de compra e venda de lote em empreendimento imobiliário, cumulada com indenização por danos materiais e morais, em razão do atraso na entrega da infraestrutura. Discute-se nos recursos a prescrição trienal para o ajuizamento da demanda, a legitimidade passiva da construtora para restituição da comissão de corretagem, a configuração da mora da construtora, a possibilidade de condenação em lucros cessantes e sua cumulação com a multa contratual, bem como a condenação por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há 4 questões em discussão no presente recurso: (i) definir o prazo prescricional aplicável à pretensão de rescisão contratual e restituição de valores; (ii) determinar a legitimidade passiva da construtora para a devolução da comissão de corretagem; (iii) analisar a mora da construtora na entrega do empreendimento e a consequente aplicação da multa contratual e do dano moral; e (iv) verificar a possibilidade de condenação e cumulação de lucros cessantes com a multa contratual, em caso de atraso na entrega de lote não edificado. III. RAZÕES DE DECIDIR O prazo prescricional aplicável à pretensão de rescisão de contrato de compra e venda e restituição de valores pagos, decorrente de inadimplemento contratual por parte da construtora, é o decenal, previsto no art. 205 do Código Civil. A construtora/incorporadora possui legitimidade passiva "ad causam" para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem, nos termos do Tema 939 do STJ, especialmente quando o pedido de restituição decorre do inadimplemento contratual. Configura-se a mora da construtora quando o empreendimento, incluindo a infraestrutura essencial, não é entregue integralmente no prazo contratual, mesmo após a expedição do "habite-se", o que justifica a incidência da multa contratual até a efetiva rescisão e caracteriza dano moral indenizável. A condenação por danos morais não se trata de mero descumprimento contratual, mas de grave inércia da construtora, que se estendeu por anos, frustrando a legítima expectativa do consumidor de usufruir do imóvel, sendo o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) razoável e proporcional. A cumulação de lucros cessantes com a cláusula penal moratória é vedada pelo Superior Tribunal de Justiça (Tema 970), sob pena de "bis in idem", uma vez que ambas as parcelas visam compensar o promitente-comprador pelos prejuízos decorrentes do inadimplemento. Em regra, não é cabível o pagamento de lucros cessantes decorrente do atraso na entrega de lote não edificado, dada a inviabilidade de presunção do prejuízo experimentado em razão da injusta privação do seu uso. IV. DISPOSITIVO E TESE Recursos conhecidos e desprovidos. Honorários advocatícios majorados para 17% sobre o valor da condenação, mantida a proporção de sucumbência recíproca. Tese(s) de julgamento: O prazo prescricional para pretensão de rescisão de contrato de compra e venda e restituição de valores pagos, em razão de inadimplemento da construtora, é decenal. A construtora possui legitimidade passiva para a restituição da comissão de corretagem quando o pedido decorre do inadimplemento contratual, conforme o Tema 939 do STJ. O atraso injustificado na entrega do empreendimento, mesmo com "habite-se" expedido, mas com infraestrutura incompleta, configura mora da construtora, ensejando a aplicação da multa contratual até a rescisão e a indenização por danos morais. É inviável a cumulação de lucros cessantes com a cláusula penal moratória em contratos de promessa de compra e venda, nos termos do Tema 970 do STJ, e, em regra, não se presumem os lucros cessantes em caso de atraso na entrega de lote não edificado. Dispositivos legais relevantes citados: Código Civil, arts. 205, 206, § 3º, V; Código de Defesa do Consumidor, arts. 14; Lei nº 4.591/64, art. 43, II; Código de Processo Civil, art. 85, § 11, art. 86, art. 98, § 3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, EREsp 1281594/SP, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, Rel. p/ Acórdão Ministro FELIX FISCHER, CORTE ESPECIAL, julgado em 15/05/2019, DJe 23/05/2019. STJ, AgInt no AREsp: 1988601 SC, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 28/03/2022. STJ, REsp: 1591223 PR, Relator: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 02/06/2016. STJ, AgInt no REsp: 2015374 SP, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 02/04/2024. STJ, Tema 939. STJ, Tema 970. STJ, AgInt no AREsp n. 2.215.393/RJ, relator Ministro Raul Araújo. REJEITAR AS PRELIMINARES E NEGAR PROVIMENTO A APELAÇÃO DA PARTE RÉ. NEGAR PROVIMENTO A APELAÇÃO DA PARTE AUTORA” (Classe: Apelação, Número do Processo: 8013041-16.2019.8.05.0001, Relator: Des. RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA, Publicado em: 30/07/2025).
A jurisprudência desta Corte de Justiça reafirma a incompatibilidade de aplicação de multas moratórias específicas em contratos cujos efeitos foram desfeitos por força de decisão de rescisão contratual, devendo o prejuízo decorrente da indisponibilidade do bem ser resolvido por meio da retenção de percentual sobre os valores pagos:
“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO DO PRAZO DE ENTREGA. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA PELA DEMORA. RESCISÃO DO CONTRATO. ENUNCIADO DA SÚMULA 543 DO STJ. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS PELO AUTOR DE FORMA INTEGRAL. RETENÇÃO DE VALOR PAGO. INDEVIDA. MULTA. INVERSÃO. CABIMENTO. LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM A MULTA MORATÓRIA. EXCLUSÃO. APLICAÇÃO DO TEMA 970 DO STJ. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. MANTIDO. APELO PROVIDO EM PARTE. Verificado que a entrega da obra não ocorreu na data aprazada e não demonstrando as rés causas excludentes da sua responsabilidade, é possível que a promitente compradora pleiteie a rescisão do contrato de compra e venda fundada na inadimplência contratual. Com amparo no Enunciado nº. 543 da Súmula do STJ é lícita a ordem de restituição dos valores pagos pelo comprador, quando a causa da rescisão do contrato decorrer de culpa exclusiva da empresa vendedora. Diante do descumprimento contratual exsurge para a autora o direito de rescindir o contrato e a restituição integral da quantia desembolsada para a aquisição do imóvel, não havendo que se falar em direito de retenção de percentual. É justa a aplicação da multa moratória pela demora na entrega do empreendimento, a objetivar o equilíbrio do contrato, em atendimento ao princípio da equidade. Quanto aos lucros cessantes, o Superior Tribunal de Justiça fixou a seguinte tese: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”. Por fim, no tocante à condenação das rés ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes foram aplicados em conformidade com a legislação processual em vigor, não merecendo qualquer reforma” (Classe: Apelação, Número do Processo: 0541898-93.2015.8.05.0001, Relator(a): Des. EDMILSON JATAHY FONSECA JUNIOR, Publicado em: 04/02/2021).
Destarte, a decisão integrativa de ID 33756135 procedeu de forma juridicamente correta, ao afastar a condenação dos réus ao pagamento da multa moratória diária, constatado que a rescisão do negócio de promessa de compra e venda e o restabelecimento das partes ao estado inicial, amparado pelo direito de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) em favor dos promitentes vendedores, mostram-se suficientes para recompor de forma integral as perdas e danos sofridas no caso concreto, sem margem para abusividades pecuniárias.
Do Recurso dos Autores - Da Perda Integral do Sinal e Despesas Tributárias
No tocante ao pedido de perda integral do sinal dado pelos réus, a título de início de pagamento, sustentam os autores/apelantes, no ID 33756192, que o manifesto inadimplemento contratual, por período superior a 06 (seis) anos, justifica a retenção integral do valor de R$ 78.000,00 (setenta e oito mil reais), sob pena de restar chancelada uma indevida situação de locupletamento dos adquirentes. Defendem que o percentual de retenção fixado na sentença deve ser majorado para patamar não inferior a 90% (noventa por cento) das quantias adimplidas, a fim de compensar adequadamente os severos prejuízos patrimoniais que suportaram.
O pleito de decaimento total ou de retenção de quase a totalidade das quantias adimplidas pelos adquirentes não comporta provimento.
A rescisão de promessa de compra e venda imobiliária impõe ao julgador a tarefa de equilibrar os prejuízos de ambas as partes, vedando que o promitente vendedor, ao reaver o bem imóvel para sua esfera patrimonial, com a possibilidade de nova alienação no mercado, amealhe de forma cumulativa as arras confirmatórias e as parcelas pagas em patamar que aniquile o direito de restituição do adquirente.
O estabelecimento do percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre a integralidade das parcelas pagas, incluído o sinal inicial, revela-se plenamente adequado para fazer frente às despesas de comercialização, tributárias e administrativas suportadas pelos autores, além de indenizar de modo justo a privação do uso do bem.
A perda de 90% (noventa por cento) ou da totalidade das quantias vertidas pelos compradores, acarretaria manifesto desequilíbrio e enriquecimento injustificado dos promitentes vendedores, o que é expressamente rechaçado pelo ordenamento civilista pátrio, devendo ser preservada a proporcionalidade arbitrada na sentença de ID 33756051.
Por outro lado, merece confirmação o capítulo integrativo da sentença, proferido em sede de embargos declaratórios (ID 33756135), o qual declarou que os débitos fiscais de IPTU vencidos e as taxas condominiais em atraso, relativos ao imóvel residencial, durante todo o período de ocupação, são de responsabilidade única e exclusiva dos réus, porquanto estes ostentaram a qualidade de possuidores diretos e beneficiários dos serviços comuns.
Os valores em aberto, correspondentes aos impostos prediais e às despesas do condomínio, inclusive aqueles que ensejaram o bloqueio de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), em prejuízo das contas pessoais dos autores no processo executivo de número 0012588-30.2021.8.05.0150, deverão ser devidamente apurados na fase de liquidação de sentença, admitindo-se o abatimento integral e a compensação matemática com o crédito a ser devolvido aos compradores inadimplentes.
Sob a ótica da disciplina dos encargos de sucumbência recursal, cumpre analisar a distribuição dos honorários advocatícios sob a hipótese fática de sucumbência recíproca em âmbito recursal, haja vista o integral desprovimento de ambos os recursos de apelação interpostos pelas partes. Conforme dicção expressa do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, o tribunal, ao julgar o recurso de apelação, deverá majorar os honorários sucumbenciais anteriormente arbitrados, levando em conta o trabalho adicional executado em grau recursal pelos patronos de cada litigante, observando os limites legais previstos para a fase de conhecimento.
No caso concreto, considerando que ambos os litigantes recorreram buscando a modificação de capítulos distintos da sentença e que ambas as apelações cíveis foram formalmente desprovidas de modo integral por este Colegiado, resta caracterizada a sucumbência recursal mútua e equivalente das partes.
O desprovimento concorrente obsta que se proceda à majoração honorária em benefício exclusivo de apenas um dos patronos, sob pena de violar a reciprocidade do resultado do julgamento colegiado.
Portanto, em atenção às regras de repartição proporcional e ao trabalho adicional realizado pelos procuradores na elaboração das contrarrazões recursais, majoram-se os honorários advocatícios sucumbenciais de primeiro grau, originalmente fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, para o percentual de 12% (doze por cento) sobre a referida base de cálculo, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC.
Em decorrência da sucumbência recíproca instaurada nesta sede recursal, o acréscimo de 02% (dois por cento) deverá ser distribuído proporcionalmente entre os patronos de cada parte, arcando cada litigante com o pagamento da verba honorária adicional destinada ao advogado da parte adversa, ressalvada e suspensa a exigibilidade das obrigações devidas pelos réus, por força da gratuidade de justiça deferida no julgamento do Agravo Interno (ID 46188806).
Dispositivo
Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO aos recursos de apelação interpostos.
É como voto.
Sala das sessões, data da assinatura eletrônica.
José Reginaldo Costa Rodrigues Nogueira
Desembargador Relator