PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DISTRATO. QUITAÇÃO GERAL. ABUSIVIDADE. INEXECUÇÃO ABSOLUTA DA OBRA. DANO MORAL CONFIGURADO. PROVIMENTO. 

I. Caso em exame 

1. Recurso de apelação contra sentença que julgou improcedente pedido de danos morais decorrentes de inadimplemento absoluto em contrato de compra e venda de imóvel, sob o fundamento de que o distrato com quitação plena impediria a condenação, ante a ausência de vício de consentimento.

II. Questão em discussão 

2. As questões em discussão consistem em: (i) definir se a cláusula de quitação ampla em distrato consumerista é nula quando impõe renúncia a direitos indenizatórios em face de culpa exclusiva da construtora; e (ii) verificar se o abandono de obra e fechamento de estande de vendas configura dano moral indenizável.

III. Razões de decidir

3. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, sendo nula a cláusula que exonera o fornecedor de responsabilidade por vícios ou implica renúncia de direitos (artigo 51, I, CDC), devendo a quitação ser interpretada restritivamente aos valores materiais restituídos.

4. O inadimplemento absoluto, caracterizado pela ausência de início das obras e abandono do empreendimento, frustra a legítima expectativa de moradia e causa abalo psicológico que supera o mero dissabor.

5. Segundo a Súmula 543 do STJ, o descumprimento por culpa exclusiva do vendedor impõe a restituição integral das parcelas, não obstando a fixação de danos morais em razão da gravidade da conduta.

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e provido.

Tese de julgamento: "É abusiva a cláusula de quitação ampla e geral em distrato de promessa de compra e venda de imóvel que impeça a busca de reparação por danos morais decorrentes da inexecução absoluta do contrato pelo fornecedor."

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 849; CDC, arts. 14, 51, I; Súmula 543 do STJ.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1924382/RJ; TJBA, Apelação nº 0513653-43.2013.8.05.0001; TJBA, Apelação nº 0502879-92.2017.8.05.0039.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n.º 0510866-07.2014.8.05.0001, em que figuram como Apelantes DÉBORA FREITAS DE JESUS CERQUEIRA e BRUNO GOMES CERQUEIRA E SILVA e como Apelada BRISA DO PICUAIA LTDA SOCIEDADE DE PROPÓSITOS ESPECÍFICOS - SPE.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E DAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto da Relatora.

Sala das Sessões, 8 de julho de 2026.

PRESIDENTE

Desa. Joanice Maria Guimarães de Jesus

RELATORA

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

JG29

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 8 de Julho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Cuida-se de Apelação Cível interposta por Débora Freitas de Jesus Cerqueira e Bruno Gomes Cerqueira e Silva em face da sentença proferida pelo Juízo de Direito da 17.ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador que, nos autos da Ação de Indenização por Danos Morais, julgou improcedentes os pedidos iniciais.

Os Autores relataram que, em novembro de 2011, firmaram contrato de promessa de compra e venda para aquisição de imóvel no Residencial Brisas do Picuaia. Alegam que, após o pagamento do sinal e de parcelas, constataram o abandono das obras e o fechamento do estande de vendas. Diante disso, firmaram distrato extrajudicial com a restituição dos valores pagos, mas sustentam que a frustração do projeto de moradia causou danos morais passíveis de reparação.

O Juízo de primeiro grau julgou o pedido improcedente por entender que o distrato celebrado entre as partes continha cláusula de quitação plena e geral, não tendo sido demonstrado qualquer vício de consentimento que pudesse anular o negócio jurídico, nos termos dos arts. 840 e 849 do Código Civil.

Em suas razões recursais, os Apelantes sustentam a nulidade da cláusula de quitação, argumentando tratar-se de contrato de adesão em relação de consumo. Defendem que a quitação deve ser interpretada de forma restritiva aos danos materiais e que o inadimplemento absoluto da construtora gera dano moral presumido.

A Curadoria Especial, representando a Ré citada por edital, apresentou contrarrazões defendendo a manutenção da sentença em razão da validade do ato jurídico perfeito e da inexistência de dano moral.

É o relatório.

Em cumprimento ao art. 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, com inclusão em pauta para julgamento, salientando tratar-se de recurso passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, inc. I, do mesmo diploma legal.

Salvador/BA, 9 de junho de 2026.

 Desa. Joanice Maria Guimarães de Jesus 

Relatora

JG29

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

1. Requisitos de Admissibilidade

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Os Apelantes gozam do benefício da gratuidade da justiça.

2. Mérito Recursal

A controvérsia cinge-se à validade da cláusula de quitação geral em distrato de promessa de compra e venda e à ocorrência de danos morais por inexecução absoluta da obra por parte da construtora.

Inicialmente, deve-se assentar a plena incidência do Código de Defesa do Consumidor ao caso. A relação estabelecida entre as partes é tipicamente de consumo, pois os autores se enquadram no conceito de consumidores (art. 2.º do CDC) e a empresa ré no de fornecedora de produtos e serviços imobiliários (art. 3.º do CDC). Essa premissa é fundamental, pois o sistema protetivo consumerista estabelece normas de ordem pública que relativizam o princípio da autonomia da vontade quando constatada abusividade.

Embora o Código Civil, em seus arts. 840 e 849, estabeleça a validade da transação e restrinja sua anulação a casos de vício de vontade, tais dispositivos devem ser interpretados sob a ótica do diálogo das fontes com o microssistema do consumidor.

O art. 51, inc. I, do Código de Defesa do Consumidor, comina nulidade de pleno direito às cláusulas que impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza ou impliquem renúncia de direitos. No cenário em que o consumidor é compelido a assinar uma quitação ampla para reaver valores já pagos em razão de um inadimplemento total da vendedora, há evidente desvantagem exagerada.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça da Bahia orientam no sentido de que a quitação em distrato deve ser interpretada restritivamente, não impedindo a busca de indenização por danos morais quando o distrato visa apenas a devolução de quantias pagas. Sobre o tema, a Súmula 543 do STJ estabelece o seguinte:

Súmula STJ n.º 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

No caso concreto, restou demonstrado que a Ré sequer iniciou as obras e abandonou o estande de vendas, o que caracteriza a sua culpa exclusiva. Nesse contexto, a cláusula de quitação geral não pode abranger os danos morais, sob pena de ferir a boa-fé objetiva. O entendimento deste Tribunal em casos análogos reforça a possibilidade de reparação mesmo após o distrato, conforme se extrai da seguinte decisão da Segunda Câmara Cível:

ACÓRDÃO. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR DESISTÊNCIA DO EMPREENDIMENTO CERCA DE SEIS MESES APÓS ASSINADO O CONTRATO. RELAÇÃO DE CONSUMO. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. AUTORIA QUE DEMONSTROU PAGAMENTO DE TODAS AS PRESTAÇÕES AJUSTADA ATÉ A RESCISÃO. DISTRATO FIRMADO COM RESSALVA EXPRESSA. POSSIBILIDADE DE INGRESSO EM JUÍZO PARA BUSCAR PARCELA NÃO ACORDADA. ENTENDIMENTO DO STJ. DANOS MORAIS EVIDENTES. FRUSTRAÇÃO DA COMPRA DA CASA PRÓPRIA. APELO IMPROVIDO.

1. cuida-se de ação indenizatória em face de contrato de compra e venda de imóvel cujo empreendimento contratado não foi entregue pela construtora, tendo sido parte dos valores devolvidos mediante acordo extrajudicial.

[...]

5. Conforme entendimento da Corte Cidadã: “6. Quando o acordo extrajudicial é, em tese, prejudicial à parte hipossuficiente em desvantagem excessiva, as portas do Judiciário não podem permanecer fechadas, sob o risco de perpetuar a desproporcionalidade entre o dano e o seu ressarcimento.” (REsp: 1183315 ES).

6. Avançando sobre a situação dos autos, o que se percebe é que a acionada por questões próprias se viu impossibilitada de construir o empreendimento e cumprir com o contrato firmado, frustrando a expectativa dos consumidores que assinaram o contrato e que, como a autoria, honrou todos os pagamentos de forma ordeira.

7. O cancelamento do empreendimento, além de causar indiscutíveis prejuízos de ordem financeira, acarreta, de modo evidente, um dano moral, que decorre da grave frustração advinda do fato de se ter cumprido sua parte no contrato, pagos as parcelas iniciais do imóvel, confiando na idoneidade da empresa construtora, e de não se poder para ele se mudar, em razão de não mais ser concluído o seu imóvel.

(Apelação Cível n.º 0513653-43.2013.8.05.0001, Relator: MAURICIO KERTZMAN SZPORER, Publicado em: 14/02/2025).

Quanto ao dano moral, a situação narrada ultrapassa o mero descumprimento contratual. Não houve apenas atraso, mas inexecução total do objeto. O fechamento do estande e a ausência de obras frustraram a legítima expectativa de moradia própria e o planejamento familiar dos autores, que comprovadamente residem em imóvel alugado. Tal conduta gera abalo psicológico indenizável. O inadimplemento absoluto motiva a restituição integral e a reparação extrapatrimonial, conforme reafirma a Primeira Câmara Cível deste Tribunal:

ACORDÃO. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DISTRATO. CULPA DA VENDEDORA. MORA NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE FORMA INTEGRAL E IMEDIATA. SÚMULA 543 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DATA DA CITAÇÃO. ARTIGO 405 DO CÓDIGO CIVIL. NÃO PROVIMENTO DO RECURSO.

O entendimento do Superior Tribunal de Justiça, formado no julgamento do Recurso Especial n.º 1300418/SC, submetido ao rito do art. 543-C do CPC/1973, que deu origem a Súmula n.º 543, é no sentido de que devem ser restituídas integralmente e de forma imediata as parcelas pagas pelo promitente comprador, em caso de culpa exclusiva do vendedor/construtor.

(Apelação Cível n.º 0502879-92.2017.8.05.0039, Relator: MARIO AUGUSTO ALBIANI ALVES JUNIOR, Publicado em: 03/08/2021).

Considerando a gravidade do inadimplemento e o caráter pedagógico da medida, fixo a indenização em R$ 10.000,00 (dez mil reais), valor condizente com a extensão do dano e os precedentes deste Tribunal para situações de paralisação total de empreendimento.

3. Conclusão e Dispositivo

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E DAR PROVIMENTO AO RECURSO, para:

a) declarar a nulidade da cláusula de quitação constante no distrato quanto aos danos extrapatrimoniais;

b) condenar a Ré ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir deste arbitramento;

c) inverter o ônus da sucumbência, condenando a Ré ao pagamento de custas e honorários advocatícios de 15% sobre o valor da condenação, revertidos ao Fundo da Defensoria Pública (FAJDPE/BA).

Salvador/BA,  8 de julho  de 2026.

 Desa. Joanice Maria Guimarães de Jesus 

Relatora

JG29