PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DE ESPAÇO COMERCIAL (SHOPPING DA GENTE). MORA DE 27 MESES. FORTUITO INTERNO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA CONSTRUTORA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO (ART. 476, CC). INEXIGIBILIDADE DE ALUGUÉIS E ENCARGOS CONDOMINIAIS NO PERÍODO DE MORA. DANO MORAL CONFIGURADO. FIXAÇÃO EM R$ 10.000,00. HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por Jadilson Bispo Ferreira em face da sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador (ID 98532140), que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação indenizatória ajuizada contra Tratocar Veículos e Máquinas S/A (Shopping da Gente), em razão do atraso de 27 meses na entrega de espaço comercial (loja n.º 39.2), adquirido em novembro de 2013 pelo valor de R$ 13.635,00, pago à vista, e entregue de forma precária, sem climatização e com obras inacabadas. 

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se as dificuldades administrativas perante órgãos municipais configuram fortuito externo apto a afastar a responsabilidade da construtora; (ii) estabelecer se a exceção do contrato não cumprido (art. 476, CC) torna inexigíveis os aluguéis e encargos condominiais durante o período de mora da fornecedora; e (iii) determinar se o atraso superior a dois anos, aliado à entrega precária, configura dano moral indenizável. 

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. As dificuldades com órgãos municipais e greves constituem fortuito interno, inerente ao risco da atividade de incorporação, não aptas a afastar a responsabilidade objetiva da fornecedora pelo atraso na entrega do bem.

4. A promessa de climatização do empreendimento, veiculada em comunicado oficial da própria ré (ID 98531653), integra a oferta e vincula o fornecedor, nos termos do art. 30 do Código de Defesa do Consumido.

5. A exceção do contrato não cumprido impede que o contratante em mora exija contraprestações do outro contratante; portanto, inexigíveis os aluguéis e encargos condominiais cobrados durante o período de maio de 2014 a agosto de 2016.

6. O atraso de 27 meses frustra o planejamento empresarial e profissional do lojista, privando-o do uso do bem por longo período, o que extrapola o mero inadimplemento e configura dano moral indenizável.

7. Ante a ausência de prova contábil específica da margem de lucro frustrada e considerando que a fixação do dano moral em patamar robusto já contempla a compensação pela perda de chance de auferir renda, afasta-se a cumulação com lucros cessantes, evitando-se o bis in idem. 

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido. 

Tese de julgamento:

1. As dificuldades administrativas perante órgãos municipais e greves configuram fortuito interno, não afastando a responsabilidade objetiva do fornecedor pelo atraso na entrega de unidade imobiliária.

2. A promessa de infraestrutura veiculada em comunicado oficial do fornecedor integra a oferta e o vincula, nos termos do art. 30 do CDC, sendo a entrega em condições inferiores às prometidas prestação imperfeita.

3. Pela exceção do contrato não cumprido (art. 476, CC), o fornecedor em mora na entrega do imóvel não pode exigir do adquirente o pagamento de aluguéis e encargos condominiais durante o período de inadimplemento.

4. O atraso superior a dois anos na entrega de imóvel comercial, aliado à entrega precária, configura dano moral indenizável, por frustrar o planejamento empresarial e profissional do adquirente. 

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 30 e 51; CC, art. 476; CPC, art. 85, § 2º.

Jurisprudência relevante citada: TJBA, Apelação/Reexame Necessário 0530676-60.2017.8.05.0001, Rel. Des. Manuel Carneiro Bahia de Araujo, Segunda Câmara Cível, DJEN 24/03/2025; TJBA, Apelação 0557412-18.2017.8.05.0001, Rel(a). Des(a). Maria do Socorro Barreto Santiago, Segunda Câmara Cível, DJEN 12/02/2026.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0519973-36.2018.8.05.0001, em que figuram como apelante JADILSON BISPO FERREIRA e como apelada TRATOCAR VEICULOS E MAQUINAS S A.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do Relator, para: (a) condenar a apelada ao pagamento de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a título de danos morais; (b) declarar a inexigibilidade dos aluguéis e encargos condominiais no período de maio de 2014 a agosto de 2016; e (c) determinar que a apelada se abstenha de incluir o nome do autor em cadastros restritivos de crédito pelos débitos ora declarados inexigíveis; invertido o ônus sucumbencial, com honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da condenação.

Sala de Sessões, data registrada no sistema.

Des. Raimundo Nonato Borges Braga

Presidente

Des. Raimundo Nonato Borges Braga

Relator

Procurador(a) de Justiça

R02

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 5 de Maio de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por JADILSON BISPO FERREIRA em face da sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador (ID 98532140), que julgou improcedentes os pedidos formulados na Ação Indenizatória movida contra TRATOCAR VEÍCULOS E MÁQUINAS S/A.

Em sua petição inicial (ID 98532129), o autor narrou ter firmado Contrato de Cessão de Direitos de Locação de Espaço Comercial referente à loja n.º 39.2 no empreendimento denominado Shopping da Gente, pelo valor de R$ 13.635,00, pago à vista. Alegou que a entrega da unidade, prevista para maio de 2014, sofreu atraso de mais de dois anos, ocorrendo apenas em agosto de 2016 e de forma precária, sem a infraestrutura prometida (climatização e acabamento). Pleiteou, liminarmente, a suspensão das cobranças de aluguel e condomínio e, no mérito, a condenação da ré ao pagamento de lucros cessantes e danos morais.

A decisão interlocutória de ID 98531655 indeferiu a tutela de urgência pleiteada.

A ré apresentou contestação (ID 98531665), arguindo, em síntese, que o atraso decorreu de entraves burocráticos junto à Prefeitura e à TRANSALVADOR, os quais qualificou como fortuito externo, além de negar a existência de promessas de acabamento em porcelanato ou climatização central no contrato escrito.

Sobreveio a sentença (ID 98532140), na qual o magistrado de piso julgou improcedentes os pedidos, fundamentando que: (i) os lucros cessantes não foram comprovados por documentos; (ii) o atraso configurou mero inadimplemento contratual, incapaz de gerar dano moral; e (iii) as despesas de aluguel e condomínio seriam devidas até a efetiva entrega, independentemente da mora da ré.

Inconformado, o autor interpôs Apelação (ID 98532150), sustentando a reforma integral do julgado. Argumenta a incidência da exceção do contrato não cumprido (art. 476, CC), a configuração do dano moral pelo atraso excessivo e a presunção do prejuízo material (lucros cessantes).

A apelada, devidamente intimada (ID 98532151), deixou transcorrer in albis o prazo para contrarrazões, conforme certidão de ID 98532152.

Os autos foram distribuídos a esta Segunda Câmara Cível, cabendo-me a relatoria.

Ressalto que o presente feito se enquadra nas hipóteses de cabimento de sustentação oral previstas no art. 937, incisos I a VIII, do CPC e art. 187 do Regimento Interno do TJBA.

Elaborado o voto, restituo os autos à Secretaria com relatório e solicito inclusão em pauta na forma do art. 931 do CPC c/c art. 173 do RITJBA.

É o relatório.

Des. Raimundo Notato Borges Braga

Relator

R02

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

1. ADMISSIBILIDADE E PRELIMINARES 

O recurso é tempestivo. O apelante goza do benefício da gratuidade da justiça, deferido na origem e mantido nesta instância. Preenchidos os demais requisitos de admissibilidade — cabimento, legitimidade, interesse recursal e regularidade formal —, conheço do apelo.

Não havendo preliminares pendentes, passo ao exame do mérito. 

2. DO MÉRITO 

A controvérsia cinge-se à responsabilidade civil da apelada pelo atraso de 27 meses na entrega de espaço comercial em shopping center e às consequências jurídicas desse inadimplemento sobre as obrigações pecuniárias do lojista. 

2.1. Do Inadimplemento e da Vinculação da Oferta 

É fato incontroverso que a entrega da unidade comercial estava prevista para maio de 2014, tendo ocorrido apenas em agosto de 2016. A justificativa da apelada, pautada em dificuldades com órgãos municipais e greves, não configura fortuito externo, mas sim risco inerente à atividade empresarial (fortuito interno), incapaz de afastar o dever de indenizar.

Ademais, no que tange à infraestrutura, o documento de ID 98531653 — Comunicado n.º 2 emitido pela própria ré — comprova que a apelada integrou à oferta a climatização do empreendimento para valorizar o negócio. Nos termos do art. 30 do Código de Defesa do Consumidor, tal promessa vincula o fornecedor.

Em relação à inexigibilidade das cobranças, assiste razão em parte ao recorrente, mas com ressalvas. Durante o período de mora exclusiva da Ré (maio/2014 a agosto/2016), a própria apelada admite não ter efetuado cobranças, o que torna o pleito de anulação carente neste intervalo. 

Já em relação ao período subsequente à entrega das chaves (agosto/2016 a janeiro/2017), observa-se que o apelante efetivamente ocupou e usufruiu da estrutura do empreendimento, ainda que de forma precária. 

O encerramento das atividades após cinco meses de operação não autoriza, sob pena de enriquecimento sem causa (art. 884, CC), a isenção total dos encargos locatícios e condominiais proporcionais ao tempo de uso. 

Contudo, a entrega do imóvel em condições manifestamente inferiores àquelas prometidas — sem a devida climatização central e com aspecto de obra inacabada — deve ser sopesada na fixação do dano moral, porquanto a Ré descumpriu o dever de entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina (art. 22, I, da Lei 8.245/91). 

2.2. Da Exceção do Contrato Não Cumprido (Art. 476 do Código Civil) 

Com efeito, nos contratos bilaterais e sinalagmáticos, como é o caso da locação comercial e da cessão de direitos de uso, as obrigações são recíprocas e interdependentes. A exigibilidade da contraprestação pecuniária por parte do lojista (aluguel e condomínio) está intrinsecamente condicionada ao cumprimento da obrigação primária da empreendedora: a entrega do espaço comercial em condições de pleno uso e fruição.

Se a apelada incorreu em mora injustificada a partir de maio de 2014, não lhe assiste o direito de exigir o pagamento de quaisquer encargos locatícios ou condominiais enquanto não adimplir sua própria obrigação. Aplicar raciocínio diverso implicaria em flagrante violação ao art. 476 do Código Civil, que veda a um dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, exigir o implemento da do outro.

Nesse particular, imperioso reformar a sentença de base que, em evidente lapso de redação, afirmou serem as despesas contratuais devidas "até" a data da efetiva entrega do imóvel. Ora, é princípio basilar do direito locatício que o dever de pagar o aluguel nasce apenas com a disponibilização do bem ao locatário. Admitir a cobrança de encargos "até" a entrega significaria, absurdamente, impor ao lojista o ônus de custear um empreendimento que sequer havia sido inaugurado.

Esta Segunda Câmara possui entendimento consolidado nesse sentido, conforme se extrai do seguinte precedente:

APELAÇÃO DOS RÉUS RECONVINTES. LOCAÇÃO COMERCIAL. VALOR PREVISTO NA CESSÃO DE DIREITO LOCATÍCIOS. PAGAMENTO NÃO PROVADO. BOX QUE DEVERIA SER ENTREGUE EM MAIO DE 2014. DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO PELO LOCADOR. DANO MORAL MAJORADO DE R$ 5.000,00 PARA R$ 20.000,00. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. [...] Desde maio de 2014 até a data em que a demanda foi aforada, em maio de 2017, o box, objeto da locação, não tinha sido entregue, inexistindo informação nos autos de que os apelados tenham, em algum momento, utilizado o referido imóvel. Considerando a frustração imposta aos recorrentes, que deixaram de desempenhar suas atividades empresariais no local onde projetaram suas expectativas, impedindo, com isso, suas perspectivas de auferir renda, majora-se o valor compensatório dos danos morais, fixando-o em R$ 20.000,00 (vinte mil reais).

(Apelação/Reexame Necessário 0530676-60.2017.8.05.0001, Rel. Des. Manuel Carneiro Bahia de Araujo, Segunda Câmara Cível, DJEN 24/03/2025)

Portanto, impõe-se a reforma da sentença para declarar a inexigibilidade dos aluguéis e taxas condominiais referentes ao período de maio de 2014 a agosto de 2016.

2.3. Dos Danos Morais e Lucros Cessantes

O atraso de 27 meses ultrapassa o limite do mero aborrecimento. Trata-se de grave violação à boa-fé objetiva, frustrando o planejamento financeiro e profissional do apelante, que investiu economias pessoais para iniciar atividade comercial.

No que tange ao quantum, sopesando a extensão do dano, o período de mora e o valor do contrato, entendo que a quantia de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) é suficiente para compensar o abalo sofrido e inibir condutas semelhantes, guardando proporcionalidade com o caso concreto e com os parâmetros adotados por esta Segunda Câmara.

Quanto aos lucros cessantes, a fixação do dano moral em patamar robusto já contempla a compensação pela perda da chance de auferir renda no período, ante a ausência de prova contábil específica da margem de lucro frustrada. Afasta-se, assim, a cumulação, evitando-se enriquecimento sem causa (bis in idem).

Nesta linha, colho julgado desta Segunda Câmara, que, em hipótese análoga de atraso superior a dois anos na entrega de imóvel, reconheceu o inadimplemento contratual e assentou os parâmetros de fixação do dano moral:

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. [...] O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, comprovado por comunicados da própria construtora e estendido por mais de dois anos, configura inadimplemento contratual que justifica a resolução do negócio. A tolerância do consumidor quanto à demora na entrega não implica renúncia ao direito de rescisão nem configura comportamento contraditório (venire contra factum proprium). Nos termos da Súmula 543 do STJ, a resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do vendedor implica a imediata e integral restituição das parcelas pagas, vedada qualquer retenção. (Apelação 0557412-18.2017.8.05.0001, Rel(a). Des(a). Maria do Socorro Barreto Santiago, Segunda Câmara Cível, DJEN 12/02/2026)

 3. DISPOSITIVO

Ante o exposto, voto no sentido de DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso para:

(a) reformar a sentença e condenar a ré ao pagamento de R$ 15.000,00 (qunze mil reais) a título de danos morais, com correção monetária pelo INPC a partir deste arbitramento (Súmula 362/STJ) e juros de mora de 1% ao mês desde a citação;

(b) declarar a inexigibilidade das cobranças de aluguel e condomínio referentes ao período de maio de 2014 a agosto de 2016, período de mora exclusiva da ré;

(c) determinar que a ré se abstenha de incluir o nome do autor em cadastros restritivos de crédito por débitos relativos ao período ora declarado inexigível.

Em razão da reforma, inverto o ônus da sucumbência, condenando a apelada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.

É como voto.

Salvador, data da assinatura eletrônica.

Des. Raimundo Nonato Borges Braga

Relator

R02