PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA.  DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. BASE DE CÁLCULO E TERMO FINAL. TEMA 996/STJ. DANOS MORAIS. MAJORAÇÃO DEVIDA. TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. RESTITUIÇÃO SIMPLES. HIPOTECA. BAIXA CONDICIONADA À QUITAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO RECURSAL INDEVIDA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta pelos autores (promitentes compradores) contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação indenizatória por atraso na entrega de imóvel. Os recorrentes buscam a reforma para: (i) alterar a base de cálculo e o termo final dos lucros cessantes; (ii) majorar os danos morais; (iii) obter restituição em dobro da taxa de evolução de obra; (iv) declarar a nulidade da hipoteca; e (v) majorar os honorários sucumbenciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) definir se a base de cálculo dos lucros cessantes deve ser o valor atualizado do imóvel e se o termo final é a entrega das chaves ou o "habite-se"; (ii) aferir a adequação do quantum indenizatório por danos morais; (iii) determinar se a restituição da taxa de obra deve ser simples ou dobrada; (iv) analisar a viabilidade da baixa da hipoteca sem prova de quitação integral; (v) verificar o cabimento de majoração de honorários advocatícios em caso de provimento parcial do recurso.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Lucros Cessantes (Tema 996/STJ): O prejuízo do comprador pelo atraso é presumido e a indenização deve corresponder ao valor locatício de imóvel assemelhado. A fixação de percentual sobre o valor histórico do contrato defasa a reparação, devendo incidir sobre o valor atualizado do imóvel. O termo final da mora é a data da efetiva entrega das chaves (disponibilização da posse), sendo insuficiente a mera expedição do "habite-se".

Danos Morais: O atraso excessivo na entrega da obra (superior a um ano após o prazo de tolerância) frustra a legítima expectativa de moradia e ultrapassa o mero dissabor. O valor de R$ 5.000,00 fixado na origem mostra-se módico, impondo-se a majoração para R$ 10.000,00 (dez mil reais), em atenção aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade e aos precedentes desta Corte.

Taxa de Evolução de Obra: É ilícita a cobrança de juros de obra após o prazo ajustado para a entrega das chaves (Tema 996/STJ). Contudo, a repetição deve ocorrer na forma simples, uma vez que não restou comprovada a má-fé da construtora, exigência para a aplicação da dobra prevista no art. 42 do CDC à época dos fatos.

Hipoteca (Súmula 308/STJ): Embora a garantia hipotecária dada pela construtora ao banco não tenha eficácia perante o adquirente, a determinação judicial de baixa do gravame exige a prova da quitação integral do preço pelo consumidor, o que não foi demonstrado nos autos.

Honorários Advocatícios: Diante do provimento parcial do recurso, mantém-se a sucumbência recíproca fixada na origem, sendo incabível a majoração dos honorários a título recursal (art. 85, § 11, do CPC), verba devida apenas nos casos de não conhecimento ou desprovimento integral do apelo (Precedentes do STJ).

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e parcialmente provido.

Teses de julgamento:

A indenização por lucros cessantes deve ter como base de cálculo o valor atualizado do imóvel e como termo final a data da efetiva entrega das chaves (Tema 996/STJ).

O atraso excessivo na entrega de imóvel enseja danos morais, cujo quantum deve ser fixado com razoabilidade para atender às funções compensatória e pedagógica.

A repetição de indébito decorrente de atraso de obra ocorre na forma simples, salvo prova de má-fé.

É incabível a majoração de honorários advocatícios recursais (art. 85, § 11, do CPC) em caso de provimento parcial do recurso.

Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, arts. 2º, 3º, 6º, III, 14, 39, V, 42, 51, IV; Código de Processo Civil, art. 85, §11, art. 86, art. 927, III; Lei nº 4.591/1964, art. 44.

Precedentes relevantes citados: Súmula nº 308 do STJ; Súmula nº 362 do STJ; Tema Repetitivo 996/STJ; Tema Repetitivo 970/STJ; TJ-BA - Apelação: 05061072920168050001, Relator: ROBERTO MAYNARD FRANK, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 25/10/2021; TJ-BA - Apelação: 80009813520218050229, Relator: MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAUJO, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 29/01/2024; TJ-BA - Apelação: 05793065020178050001, Relator: JOSE SOARES FERREIRA ARAS NETO, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 29/08/2013; TJ-BA - Apelação: 05538913120188050001, Relator: ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 25/03/2025; TJ-BA - Apelação: 05152175220168050001, Relator: PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 21/06/2024; TJ-BA - Apelação: 05054706420188050080, Relator: LICIA PINTO FRAGOSO MODESTO, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 10/09/2024; TJ-BA - Apelação: 05080397220178050080, Relator: JOSE JORGE LOPES BARRETO DA SILVA, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 29/04/2024; TJ-BA - Apelação: 00088116820128050080, Relator: ARNALDO FREIRE FRANCO, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 30/05/2023.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0546810-36.2015.8.05.0001, em que figuram como Apelantes DANIELA DIAS MENDES e outros, e como Apelados PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES e outra.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação nos termos do voto da Relatora. 

Sala das Sessões, data da assinatura eletrônica.

PRESIDENTE

ADRIANA SALES BRAGA

RELATORA

PROCURADOR DE JUSTIÇA

R-07

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 10 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Recurso de Apelação (ID 79863466) interposto por MOACY DE ALMEIDA MENDES (sucedido por seu espólio) e OUTROS, doravante denominados Apelantes, em face da sentença proferida pelo MM. Juízo da 20ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador (ID 79863452), nos autos da Ação Indenizatória ajuizada contra PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES e POMPEU INCORPORADORA LTDA, doravante denominadas Apeladas.

Na petição inicial, os autores, ora Apelantes, narraram que celebraram contrato de promessa de compra e venda para aquisição da unidade habitacional nº 1, bloco 10, do empreendimento Cittá Toscana. A data prevista para a entrega do imóvel era 31 de janeiro de 2014, a qual, acrescida do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, se estenderia até 31 de julho de 2014. Contudo, alegaram que o imóvel somente foi entregue em novembro de 2015, configurando mora contratual por parte das rés. Diante do inadimplemento, pleitearam a condenação das demandadas ao pagamento de indenização por lucros cessantes, multa moratória, congelamento do saldo devedor com devolução em dobro de valores pagos a maior, indenização por danos morais, restituição em dobro da taxa de construção e a liberação da hipoteca constituída sobre o bem.

Devidamente citadas, as rés apresentaram contestação conjunta (ID 256384587), arguindo, em sede preliminar, a prescrição, a incompetência do juízo e a ilegitimidade passiva. No mérito, defenderam a inexistência de culpa pelo atraso, atribuindo-o à ocorrência de eventos extraordinários, como chuvas prolongadas e greves. Sustentaram a legalidade da cláusula de tolerância, a improcedência dos pedidos de indenização por danos materiais e morais, a impossibilidade de cumulação de lucros cessantes com cláusula penal e a legalidade da correção do saldo devedor, pugnando pela total improcedência da ação.

Após regular trâmite processual, sobreveio a sentença de mérito (ID 79863452), que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais. O dispositivo da decisão foi lavrado nos seguintes termos:

"A) CONDENAR AS PARTES RÉS , solidariamente, a pagarem a parte autora à título de lucros cessantes , valores mensais correspondentes a 0,5% (zero vírgula cinco por cento) do preço do imóvel, a partir de 31 de julho de 2014 ( data da entrega somado ao prazo de tolerância ) até a data da efetiva entrega do imóvel, com a emissão do "habite se" (19/11/2015), atualizada monetariamente pelo INPC, a partir daquela data e com incidência de juros de 1% ao mês, a partir da citação (Art. 406 do CC/2002 c/c o 161, § 1º, do CTN);

B) SUBSTITUIREM o índice de reajuste do "saldo devedor" do IGP M para o índice de atualização monetária IPCA , desde 31 de julho de 2014 até a data da efetiva entrega da obra , com a emissão do "habite se" (19/11/2015), com devolução à parte autora de eventual valor pago a maior na forma simples , devidamente corrigido este pelo INPC desde o desembolso e com juros de mora de um por cento mês desde a citação;

C) CONDENAR AS PARTES RÉS , solidariamente, a pagarem a parte autora à título de danos materiais , o reembolso da taxa de evolução de obra da data do atraso, de 31 julho de 2014 até a data mês em que o bem fora entregue ao autor, com a emissão do "habite se" (19/11/2015), pela forma simples nos termos do art. 42 do CDC, devendo cada parcela ser corrigida com juros de mora de um por cento ao mês e correção monetária pelo INPC ambas incidentes da data em que realizados os respectivos pagamentos;

D) CONDENAR as requeridas, solidariamente, a pagarem a parte Autora, a título de indenização por danos morais/extrapatrimoniais, a quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) , levando se em conta critérios de razoabilidade e moderação, valor esse a ser devidamente acrescido de juros de mora de um por cento ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC, a partir deste preceito, em conformidade com a Súmula 362 do STJ e, por fim;

E) restando, por fim, IMPROCEDENTES OS PEDIDOS de nulidade da cláusula de tolerância, bem como da cláusula de garantia contratual e inversão da cláusula penal, consoante acima arrazoado."

Foram opostos embargos de declaração pelos autores (ID 464331419), os quais foram rejeitados pela decisão de ID 79863464.

Inconformados, os Apelantes interpuseram o presente Recurso de Apelação (ID 79863466), solicitando a reforma da sentença para acolher ou modificar os seguintes pontos: 1. Modificação da base de cálculo dos lucros cessantes para o valor atualizado do imóvel; 2. Modificação do termo final dos lucros cessantes para a data da efetiva entrega das chaves (09/12/2015); 3. Declaração de nulidade da cláusula de garantia hipotecária; 4. Restituição em dobro dos valores pagos a título de taxa de evolução/construção de obra; 5. Majoração do quantum indenizatório dos danos morais para R$ 50.000,00; 6. Majoração dos honorários sucumbenciais (Art. 85, §11, CPC).

As Apeladas apresentaram contrarrazões (ID 79863469), pugnando pela manutenção integral da sentença e rechaçando as modificações pleiteadas pelos Apelantes.

Elaborado o voto, restituo os autos à Secretaria com relatório e solicito inclusão em pauta  na forma do art. 931, do CPC c/c art. 173 do RITJBA, esclarecendo que será permitida a sustentação oral, nos termos do art. 187, I, do Regimento Interno.

É o relatório.

Inclua-se em pauta.

Salvador/BA, data da assinatura eletrônica.

ADRIANA SALES BRAGA

Juíza Substituta de Segundo Grau

R-07

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

I. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

O recurso é tempestivo e o preparo foi dispensado, em razão de gratuidade deferida pelo juízo a quo. Presentes a legitimidade e o interesse recursal, bem como a regularidade formal, CONHEÇO do apelo.

II. MÉRITO

A controvérsia recursal cinge-se a analisar: (i) a base de cálculo e o termo final dos lucros cessantes; (ii) o quantum indenizatório dos danos morais; (iii) a forma de restituição da taxa de evolução de obra (simples ou dobrada); e (iv) a validade da garantia hipotecária.

1. Dos Lucros Cessantes: Base de Cálculo e Termo Final

O atraso na entrega da obra é incontroverso, excedendo o prazo de tolerância de 180 dias. A sentença fixou os lucros cessantes em 0,5% sobre o valor nominal do contrato e limitou sua incidência à data do "habite-se". Ambos os parâmetros merecem reforma, em consonância com a jurisprudência vinculante do STJ.

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo 996, firmou teses claras sobre a matéria. Peço vênia para transcrever os itens pertinentes aplicáveis ao caso (promessa de compra e venda de imóvel na planta):

"1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma." (Tema 996/STJ)

Quanto à base de cálculo, o objetivo da indenização é recompor o patrimônio do adquirente pela privação do uso do bem (aluguel que deixou de auferir ou que teve de pagar). Fixar o percentual sobre o valor histórico do contrato, sem atualização, gera defasagem e enriquecimento sem causa da construtora. Assim, o percentual de 0,5% deve incidir sobre o valor atualizado do imóvel, parâmetro que melhor reflete o "valor locatício de imóvel assemelhado".

Nesse sentido, colaciono precedentes desta Corte, inclusive da lavra do Des. Roberto Maynard Frank e do Des. José Soares Ferreira Aras Neto:

"LUCROS CESSANTES QUE DEVEM INCIDIR SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL. (...) ACORDAM os Desembargadores (...) em reformar a sentença para que os lucros cessantes de 0,5% incidam sobre o valor atualizado do imóvel..." (TJ-BA - Apelação: 05061072920168050001, Rel. Des. Roberto Maynard Frank, 4ª Câmara Cível, DJe 05/09/2022).

"Correta a fixação do valor dos lucros cessantes, equivalente a 0,5% do valor do imóvel pois, havendo atraso na entrega de imóvel, é cabível a condenação da construtora ao pagamento de alugueres..." (TJ-BA - Apelação: 05793065020178050001, Rel. Des. José Soares Ferreira Aras Neto, 2ª Câmara Cível, DJe 11/06/2024).

No que tange ao termo final, a tese 1.2 do Tema 996 do STJ é taxativa: "data da disponibilização da posse direta". A mera expedição do "habite-se" é ato administrativo que não garante, por si só, o ingresso do consumidor no imóvel. A posse direta só se efetiva com a entrega das chaves.

Corrobora este entendimento a jurisprudência da Segunda Câmara Cível deste Tribunal:

"Data do habite-se que é posterior ao término do prazo da cláusula de tolerância. Entrega do imóvel que coincide com a entrega das chaves. Atraso da obra desde 30/06/2014 (...) até 27/11/2014 (data da efetiva entrega das chaves)." (TJ-BA - Apelação: 05152175220168050001, Rel. Des. Paulo Alberto Nunes Chenaud, 2ª Câmara Cível, DJe 13/08/2024).

Ademais, convém registrar que, ao manter a condenação em lucros cessantes, observa-se o Tema 970 do STJ, que veda a cumulação desta verba com cláusula penal moratória equivalente ao locativo. No caso, a sentença condenou em lucros cessantes (natureza indenizatória), o que é o adequado para reparar a privação do uso, conforme a tese:

"A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes." (Tema 970/STJ).

Portanto, dou provimento ao recurso nestes pontos para fixar a base de cálculo sobre o valor atualizado do imóvel e estender o termo final até a entrega das chaves (09/12/2015).

II. Da Majoração dos Danos Morais

O atraso na entrega da obra, que superou em muito o prazo de tolerância (cerca de um ano e meio de atraso total), ultrapassa o mero dissabor cotidiano. A frustração da expectativa de moradia e o desarranjo no planejamento familiar configuram dano moral in re ipsa ou, no mínimo, amplamente comprovado pelas circunstâncias fáticas.

O valor fixado na origem (R$ 5.000,00) mostra-se tímido diante da extensão do dano e do caráter pedagógico-punitivo da medida. A jurisprudência recente deste Tribunal tem convergido para o montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais) em casos análogos, conforme julgados relatados pelos Desembargadores Manuel Carneiro Bahia de Araújo, Jorge Barretto e Lícia Pinto Fragoso Modesto:

"DANOS MORAIS. POSSIBILIDADE. QUANTIFICAÇÃO EM R$ 10.000,00 (DEZ MIL) REAIS QUE ATENDE AOS POSTULADOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE." (TJ-BA - Apelação: 80009813520218050229, Rel. Des. Manuel Carneiro Bahia de Araújo, 2ª Câmara Cível, DJe 29/01/2024).

"Acolhe-se a pretensão recursal da autora para condenar a ré a pagar-lhe indenização por danos, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), que mostra-se razoável, proporcional e adequada..." (TJ-BA - Apelação: 05080397220178050080, Rel. Des. Jorge Barretto, 2ª Câmara Cível, DJe 29/04/2024).

Assim, acolho o pleito recursal para majorar a indenização para R$ 10.000,00 por autor, valor que melhor atende aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade.

III Da Restituição em Dobro da Taxa de Evolução de Obra

Os Apelantes buscam a restituição em dobro. O Tema 996 do STJ (item 1.3) estabelece ser ilícito cobrar "juros de obra" após o prazo ajustado para a entrega das chaves. A cobrança foi, portanto, indevida. Contudo, a repetição em dobro (art. 42, CDC) exige a demonstração de má-fé, conforme entendimento dominante à época dos fatos (antes da modulação do EAREsp 676.608/RS).

A sentença determinou a restituição simples, o que se alinha aos precedentes desta Corte que, reconhecendo a ilicitude da cobrança, determinam o reembolso sem a dobra, salvo prova inequívoca de dolo. Cito, por analogia, o entendimento da Quarta Câmara Cível:

"TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA - JUROS E ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA PAGOS DURANTE A FASE DE CONSTRUÇÃO - ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO - RESTITUIÇÃO - POSSIBILIDADE - FORMA SIMPLES." (TJ-BA - Apelação: 00088116820128050080, Rel. Juiz Convocado Arnaldo Freire Franco, 4ª Câmara Cível, DJe 30/05/2023).

Mantém-se, pois, a restituição na forma simples.

IV. Da Declaração de Nulidade da Cláusula de Garantia Hipotecária

Buscam os Apelantes a declaração de nulidade da cláusula contratual que estabelece a garantia hipotecária sobre a unidade imobiliária, com base no entendimento da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel"

Embora o teor da referida Súmula assegure que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes de boa-fé, este Tribunal, em consonância com o princípio da segurança jurídica, tem condicionado a determinação judicial da baixa do gravame à comprovação da integral quitação do preço do imóvel pelo consumidor, o que constitui pressuposto lógico para que a obrigação de dar se aperfeiçoe e o direito real de garantia possa ser questionado em face do agente financeiro.

Entretanto, para a baixa do gravame via comando judicial, é necessária a prova da quitação integral do preço pelo adquirente. Como bem pontuado na sentença, não houve prova robusta da quitação total nos autos, pressuposto para a liberação imediata do ônus real. Nego provimento neste ponto.

V. Do pleito de majoração do Ônus Sucumbencial

Os Apelantes requerem a majoração dos honorários sucumbenciais. O pleito, contudo, não merece acolhimento.

A despeito da reforma parcial da sentença para majorar os danos morais e adequar os lucros cessantes, a procedência dos pedidos permanece parcial, persistindo a sucumbência recíproca entre as partes (visto que negados os pedidos de dobra e nulidade da hipoteca). Nesse cenário, a distribuição dos ônus sucumbenciais e o percentual fixados na origem mostram-se adequados à complexidade da causa e ao trabalho desenvolvido, atendendo aos critérios do art. 85, § 2º, do CPC.

Ademais, tratando-se de recurso parcialmente provido, é incabível a majoração de honorários a título recursal prevista no § 11 do art. 85 do CPC. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que tal majoração somente ocorre nos casos de não conhecimento ou desprovimento integral do recurso (Edcl no AgInt no REsp 1.573.573/RJ).

Portanto, NEGO PROVIMENTO ao pedido de majoração da verba honorária, mantendo-se os termos fixados na sentença de primeiro grau.

V. Dispositivo

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação para reformar a sentença, a fim de:

a) Determinar que os lucros cessantes (fixados em 0,5%) incidam sobre o valor atualizado do imóvel, devidos desde o fim do prazo de tolerância até a efetiva entrega das chaves (09/12/2015), acrescidos de juros de mora de 1% ao mês desde a citação; b) Majorar a indenização por danos morais para a quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada autor, com correção monetária pelo INPC a partir deste arbitramento (Súmula 362 STJ) e juros de mora de 1% ao mês desde a citação.

NEGO PROVIMENTO aos demais pedidos recursais (nulidade da hipoteca, repetição em dobro e majoração de honorários).

Mantida a sentença nos seus demais termos, inclusive quanto à distribuição da sucumbência e honorários advocatícios nela fixados, tendo em vista que o provimento parcial do recurso não alterou substancialmente a proporção de vitórias e derrotas das partes.

É como voto.

Salvador/BA, data da assinatura eletrônica.

ADRIANA SALES BRAGA

Juíza Substituta de Segundo Grau

R-07