PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

APELO. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR ATRASO DE ENTREGA DE IMÓVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE APARTAMENTO NA PLANTA. DELONGA NA DISPONIBILIZAÇÃO. FATO INCONTROVERSO. INEXISTÊNCIA DE CAUSAS EXCLUDENTES DA RESPONSABILIDADE CIVIL. LUCROS CESSANTES. AUSÊNCIA DE JULGAMENTO ULTRAPETITA. FIXAÇÃO EM 0,5% DO VALOR ATUALIZADO DO BEM. ARBITRAMENTO ADEQUADO. IPCA COMO INDEXADOR DA CORREÇÃO MONETÁRIA APÓS O PERÍODO DO ATRASO. ACERTO. INCIDÊNCIA DO TEMA Nº 996. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO DOS PRESSUPOSTOS AUTORIZADORES. MANUTENÇÃO DO QUANTUM. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 0541399-46.2014.8.05.0001, em que figuram como Apelante SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. - PROJETO RÓTULA, sendo Apelados SORAYA NAIR ALVES BEZERRA DO NASCIMENTO E OUTRO.

Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 22 de Novembro de 2022.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Cuida-se de Apelo interposto pela SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. - PROJETO RÓTULA, em face da sentença prolatada pelo MM. Juiz de Direito da 3ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, que, nos autos da Ação Ordinária nº 0541399-46.2014.8.05.0001, ajuizada por SORAYA NAIR ALVES BEZERRA DO NASCIMENTO E OUTRO, dispôs:

“Isto posto, e considerando o que mais dos autos consta, JULGO EXTINTO O FEITO, com resolução de mérito pela prescrição, quanto ao pedido de restituição da comissão de corretagem, nos termos do art. 487, inciso II, do de Código de Processo Civil, e quanto aos demais pedidos JULGO-OS PARCIALMENTE PROCEDENTES, na forma do art. 487, I do CPC para:

I. Condenar o réu ao pagamento à parte autora de indenização, a título de inversão da cláusula penal, em valor equivalente a 0,5% do valor atualizado do imóvel por mês de atraso, tendo como termos iniciais 01.05.2012 e 31.09.2012 (datas consideradas como a do início do inadimplemento contratual depois de escoado o prazo de tolerância), até a entrega das chaves, com juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação (Código Civil, art. 405 e 240 do CPC/2015) para as parcelas vencidas na ocasião da propositura da presente ação e de cada vencimento, quanto as vincendas. A correção monetária também deverá ocorrer, pelo índice do INPC, desde o efetivo prejuízo, ou seja, a partir de cada mês de atraso (Súmula nº 43 do STJ);

II. Condenar o réu a pagar indenização por dano moral no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada autor, com juros de mora, na base de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação, e correção monetária, a partir do arbitramento, conforme Enunciado Sumular de n. 362 do STJ.

III. Deverá ainda a ré efetuar a correção monetária do valor do imóvel posto em contrato, porém com a substituição do INCC pelo IPCA a partir do transcurso da data limite prevista no contrato para entrega da obra - 01.05.2012 e 31.09.2012, salvo se o índice aplicado (INCC) no período for menor que ora substituído (INCC), com restituição, de forma simples, ao autor, do quanto pago a maior, com incidência de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação (Código Civil, art. 405 E 240 DOCPC/2015) e correção monetária desde o prejuízo - desembolso, conforme Súmula nº 43 do STJ, ambos até o efetivo pagamento ou depósito judicial garantidor.

Considerando que a parte autora decaiu de parte mínima de sua pretensão, arcará o réu com as custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da condenação.

Declaro, ao final, extinto o processo, com apreciação de mérito, nos termos do

artigo 487, I, do CPC. PRI.”

Ambas as partes opuseram Embargos de Declaração (id. 27578117 e id. 27517819), rejeitados pela decisão id. 27517883.

Irresignada, a SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. - PROJETO RÓTULA interpôs Apelo (id. 27518013), requerendo, ab initio, a concessão da gratuidade de Justiça.

Arguiu que a sentença é ultrapetita, pois ao determinar a inversão da cláusula penal, equivalente a 0,5% do valor atualizado do imóvel por mês de atraso, a partir do termo final do prazo de tolerância, até a entrega das chaves, com juros de mora de 1% ao mês, concedeu benesse que sequer fora pleiteada na exordial.

Asseverou que, estando presentes os requisitos estatuídos no artigo 104 do Código Civil de 2002, devem ser consideradas válidas e plenamente aplicáveis às cláusulas que tratam da existência do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias), carecendo de reforma a sentença nesse ponto.

Sustentou serem descabidos o pagamento de lucros cessantes e a incidência de penalidade, pois o atraso ocorreu em decorrência de caso fortuito ou força maior.

Postulou a exclusão da condenação em dano moral, pois não verificados os pressupostos indispensáveis à responsabilização, a saber: conduta ilícita, dano, nexo de causalidade e culpa do agente.

Salientou a impossibilidade de substituição do índice previsto contratualmente (INCC) pelo IPCA.

Concluiu, pugnando pelo provimento do recurso, nos termos delineados.

O inconformismo foi contra-arrazoado, em todos os seus termos (id. 27518030).

Indeferiu-se a gratuidade de Justiça (id. 31274276).

A Apelante recolheu as custas recursais (id. 31799060).

É o relatório. Inclua-se em pauta.

Salvador/BA, 03 de novembro de 2022.

 Des. Lidivaldo Reaiche Raimundo Britto 

Relator

II

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Exsurgem a tempestividade da irresignação, bem como o atendimento aos demais requisitos de admissibilidade.

Compulsando-se os fólios, constata-se que o atraso na entrega do imóvel é fato incontroverso, porquanto a previsão inicial, para a conclusão da obra, era 01.11.2012, para SORAYA NAIR ALVES BEZERRA DO NASCIMENTO (fls. 66 – SAJ de 1º grau) e 31.03.2012, para ROSINI RIBEIRO PEDREIRA (fls. 92 – SAJ de 1º grau), prevendo-se o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias. Entretanto, até o ajuizamento da lide, a 26.08.2014, as chaves das unidades imobiliárias não haviam sido entregues.

Ademais, em que pese o argumento da Acionada da incidência de excludentes de responsabilidade, como caso fortuito ou força maior, não se pode assegurar que tais eventos foram determinantes para a mora.

No tocante ao prazo de tolerância, cumpre salientar, primeiramente, que o STJ possui o entendimento de que, embora não se considere abusiva a mencionada cláusula, deve-se respeitar o prazo máximo de 180 dias, para fins de atraso da entrega da unidade habitacional, sob pena de responsabilização, in verbis:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. LIMITE DE 180 DIAS CORRIDOS. LUCROS CESSANTES. DANO MATERIAL PRESUMIDO. PRECEDENTES. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO.

1. Sob a égide do CPC/73, era firme a jurisprudência do STJ no sentido de que "a comprovação da tempestividade do recurso especial, em decorrência de feriado local ou de suspensão de expediente forense no Tribunal de origem que implique prorrogação do termo final para sua interposição, pode ocorrer posteriormente, em sede de agravo regimental. Precedentes do STF e do STJ."(AgRg no AREsp 137.141/SE, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, CORTE ESPECIAL, julgado em 19/09/2012, DJe 15/10/2012).

2. No presente caso, o agravante comprovou nos embargos de fls.

465-472 que o Provimento 2297/15 TJSP determinou a suspensão do expediente forense e dos prazos processuais no período de 20/12/2015 a 17/01/2016. Por conseguinte, o recurso especial interposto no dia 21/01/2016 é tempestivo.

3. É firme a jurisprudência do STJ no sentido de que, apesar de não considerar abusiva a cláusula de tolerância, deve-se respeitar o prazo máximo de 180 dias para fins de atraso da entrega da unidade habitacional, sob pena de responsabilização.

4. "Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador" (EREsp 1341138/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/05/2018, DJe 22/05/2018).

5. A Segunda Seção do STJ definiu, em sede de repetitivo, a seguinte tese: "validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).

6. Na hipótese, destacou o acórdão recorrido que "Ao que consta o imóvel foi adquirido em stand de vendas do próprio empreendimento, com utilização de contrato padrão, sem especificação dos serviços de assessoria efetivamente prestados, nem indícios de que tenha sido dada ao consumidor a opção de escolher a contratação de outro corretor".

7. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp 1737415/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/09/2019, DJe 30/09/2019).

Lado outro, o não cumprimento do prazo de tolerância, evidencia a responsabilidade da Recorrente pelo atraso na entrega do imóvel, pois estabelecido em duração razoável, justamente diante da possibilidade de situações imprevistas, não podendo, portanto, o risco da atividade ser transferido para os Consumidores.

Registre-se, ainda, que, consoante posicionamento pacificado do STJ, existe presunção de prejuízo do promitente-comprador, no caso de descumprimento do prazo de entrega do imóvel, objeto do compromisso de compra e venda, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável, o que não ocorreu no caso sub oculi.

Nessa linha de intelecção, o seguinte aresto:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL. ATRASO NA OBRA. MULTA. INDENIZAÇÃO. PAGAMENTO DE ALUGUÉIS. POSSIBILIDADE. DANO MORAL CONFIGURADO. Atraso na entrega do imóvel. Mora da ré configurada entre o fim do prazo de tolerância até a data da efetiva entrega das chaves, quando os promitentes-compradores puderam utilizar o bem. Aplicação da multa prevista no contrato, nos moldes em que redigida. Não consideração da escassez de mão de obra e ocorrência de chuvas como caso fortuito ou força maior. Devida indenização pela promitente vendedora pelo período em que o promitente comprador deixou de usufruir o bem em razão do atraso na entrega da obra, na forma de pagamento de aluguéis. APELO DESPROVIDO. UNÂNIME.(70051463776 RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Data de Julgamento: 22/11/2012, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 05/12/2012). Grifo nosso.

Cediço que, em havendo atraso na entrega de imóvel, plausível a condenação da Construtora ao pagamento de alugueres, a fim de compensar o adquirente pela não disponibilidade do bem e impossibilidade de exercer todos os direitos inerentes à propriedade.

Nessa intelecção, embora alegue a Recorrente que o julgado foi ultrapetita, observa-se que decidiu o Magistrado estritamente acerca do pedido de lucros cessantes, porém não aplicou o índice requerido de 1% do valor do imóvel, havendo fixado em 0,5% (meio por cento) do valor atualizado do contrato, a partir da data na qual deveria ter sido entregue o bem, já contabilizado o prazo de tolerância, até o dia da entrega das chaves. Consequentemente, deve ser mantido o comando sentencial nesse ponto.

No que tange à modificação do índice de correção do saldo devedor, após o prazo de entrega, verifica-se que o Magistrado a quo aplicou a tese firmada no “Tema 996”, do STJ (REsp 1729593, julgado em 11/09/2019):

“O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor”.

Logo, o indexador da correção monetária utilizado pelas Construtoras deve ser substituído pelo IPCA, após o período do atraso, salvo se o novo cálculo configurar-se mais gravoso aos Consumidores.

Acerca do dano moral, cediço que o aborrecimento inerente à expectativa frustrada ante o inadimplemento por atraso na entrega do apartamento resulta em danos, porquanto evidenciam-se a decepção e o desconforto emocional suportados pelos Adquirentes, em virtude da delonga exacerbada, sendo devido o pagamento de indenização reparatória.

Assim, levando-se em consideração tais fatos, a condenação por dano moral merece ser mantida em R$ 10.000,00 (dez mil reais), por ser proporcional aos fatos delineados e suficiente para cumprir sua finalidade punitiva e compensatória.

Ex positis, NEGA-SE PROVIMENTO AO APELO, majorando-se os honorários advocatícios para 20% do valor da condenação, ex vi do art. 85, §11, do CPC.

Sala das Sessões, de de 2022.

PRESIDENTE

RELATOR