PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. MANDADO DE SEGURANÇA. MUNICÍPIO DE LAURO DE FREITAS IPTU. ABUSIVIDADE NO AUMENTO DO EXERCÍCIO DE 2020. DESMEMBRAMENTO DO IMÓVEL COM CRIAÇÃO DE SERVIDÃO. ALTERAÇÃO DOS DADOS CADASTRAIS. INAPLICABILIDADE DA TRAVA DE MAJORAÇÃO DO IMPOSTO. ART. 5º, § 2º, DA LEI N.º 1.518/2013, ALTERADA PELA LEI LOCAL N.º1.783/2019. NECESSIDADE DO LANÇAMENTO EX OFFICIO SE ADEQUAR À NOVA REALIDADE DA SITUAÇÃO DO IMÓVEL. LEGITIMIDADE DO ATO COATOR. RECURSO DESPROVIDO. 

I. CASO EM EXAME 

1.       Apelação interposta contra a sentença denegatória da segurança, cujo objeto consistia no aumento excessivo do IPTU de 2020 de Lauro de Freitas (R$ 10.845,34 para R$ 38.863,74), diante da não utilização da trava legal, conforme previsto na Lei Municipal n.º 1.518/2013.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 

2.       A questão em discussão consiste em definir se o desmembramento do imóvel tributado, com criação de servidão de passagem e consequente alteração dos dados cadastrais (extensão e valor venal), constitui hipótese de afastamento do benefício fiscal da trava de majoração do IPTU previsto no art.5º, §2º, da Lei n.º1.518/2013, diante da alteração procedida pela Lei n.º1.783/2019.

III. RAZÕES DE DECIDIR 

3.       À luz do pacto federativo, a Carta Magna de 1988 conferiu, aos Municípios, a autonomia para instituírem, dentro de seu perímetro territorial, leis próprias, dentro das competências previstas constitucionalmente, a exemplo da instituição do IPTU e benefícios fiscais correlatos, com fulcro no seu art.156, I.

4.       A Lei n.º 1.518/2013 do Município de Lauro de Freitas instituiu a Planta Genérica de Valores e os limites à majoração anual do IPTU, visando mitigar os impactos da implantação da nova metodologia de avaliação imobiliária, benefício de natureza transitória que comporta as exceções expressamente previstas pelo legislador.

5.       Por outro lado, o § 2º do art. 5º da Lei Municipal n.º 1.518/2013, com redação dada pela Lei n.º 1.783/2019, dispõe que, para os imóveis que tenham sofrido alteração de dados que impactem no cálculo do imposto, não se aplica o limite de majoração previsto no caput, devendo o lançamento tributário observar os parâmetros da nova realidade fática.

6.       O desmembramento do imóvel, com criação de servidão de passagem e alteração da área de 8.109,78m² para 7.309,23m², formalizado pelo Decreto Municipal n.º4.448/2019, constitui modificação cadastral relevante que impacta substancialmente no cálculo do IPTU (extensão territorial e valor venal), afastando a aplicação do benefício da trava de majoração do tributo.

7.       Não há como estender ao terreno litigado os benefícios outrora aplicáveis quando subsistia a unicidade da extensão territorial, porquanto o desmembramento implicou importante alteração jurídica e cadastral, ao criar nova unidade imobiliária autônoma, regendo-se o direito tributário pelo princípio da legalidade estrita.

8.       É inviável ao Poder Judiciário invadir a competência constitucional investida ao legislador local, para ampliar as hipóteses de concessão da benesse tributária, mormente quando o intento do edil foi expressamente afastar o teto do multiplicador, para imóveis que viessem a sofrer mudança substancial de suas características.

9. Não há, portanto, ilegalidade do ato coator impugnado que procedeu ao lançamento ex officio do IPTU de 2020, diante da nova realidade da situação fenomênica tributável, considerando as importantes mudanças decorrentes do desmembramento de imóvel.

IV. DISPOSITIVO E TESE 

10.       Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

"1. O desmembramento de imóvel, com criação de servidão de passagem e consequente alteração dos dados cadastrais, constitui hipótese de afastamento do benefício fiscal da trava de majoração do IPTU previsto no art. 5º da Lei n.º 1.518/2013 do Município de Lauro de Freitas, nos termos do seu § 2º, com redação dada pela Lei n.º 1.783/2019”.

2. É inviável ao Poder Judiciário ampliar as hipóteses de concessão de benesse tributária mediante interpretação extensiva ou analógica, em violação ao princípio da legalidade estrita que rege o direito tributário e em respeito à competência legislativa tributária do Município."

 Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 150, I; art. 156, I; CTN, art. 32; Lei Municipal n.º 1.518/2013, art. 5º e § 2º; Lei Municipal n.º 1.783/2019; Lei Municipal n.º 1.572/2015 (CTRMLF), art. 75.

Vistos, relatados e discutidos estes autos, preambularmente identificados, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, para manter a sentença apelada, na forma do quanto fundamentado no voto da excelentíssima Relatora, adiante registrado e que a este se integra.  

Salvador, data registrada no sistema.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 3 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

Trata-se de apelação interposta por Cosmopolitan Patrimonial S.A., contra a sentença primeva que, nos autos do writ impetrado contra o Secretário da Fazenda do Município de Lauro de Freitas, denegou a segurança postulada, porquanto o desmembramento de parte do imóvel tributado justificou a não incidência da trava de majoração do IPTU.

Irresignado, o contribuinte interpôs este recurso, sob o argumento de que o aumento do IPTU de 2019 para 2020 foi abusivo, porquanto o valor saltou de R$ 10.845,34 para R$ 38.863,74, configurando elevação de 258,34%, superior ao teto de duas vezes previsto no art. 5º da Lei Municipal n.º 1.518/2013. 

Aduziu que o imóvel não sofreu alteração nas suas características que justificasse tal majoração, pois a área permaneceu em 7.309,23m², mantendo-se como terreno sem edificação, com idêntica alíquota de 1%, não havendo, portanto, mudança de uso ou outras modificações.

Afirmou que a servidão de passagem instituída em 20 de julho de 2018 não configura alteração que impacte no cálculo do imposto, nos moldes do § 2º do art. 5º da Lei Municipal n.º 1.518/2013, tratando-se de mera obrigação legal prevista no Código Civil, que inclusive reduziu a área do terreno.

Defendeu que o lançamento deveria respeitar o teto legal de duas vezes o valor do exercício anterior, resultando em R$ 21.690,68, com direito ao desconto de 10% para pagamento à vista, conforme art. 6º da Lei Municipal n.º 1.518/2013.

Requereu, ao final, a concessão de tutela recursal e, no mérito, o provimento do recurso para conceder a segurança e declarar a abusividade do aumento do IPTU do exercício de 2020. Preparo recursal apresentado no ID n.º76611678/76611679.

Contrarrazões apresentadas no ID n.º76611683, em que destacou que houve desmembramento da área em 2019, com a criação de servidão de passagem, a ensejar na alteração dos dados cadastrais do imóvel de 8.109,78m² para 7.309,23m², configurando modificação significativa que justifica a não aplicação do limite de aumento previsto no art. 5º da Lei Municipal n.º 1.518/2013.

Instada a se pronunciar, a Douta Procuradoria de Justiça opinou pela desnecessidade de sua intervenção no feito, vide ID n.º 77079352.

Em cumprimento ao despacho de ID n.º83377607, as partes se pronunciaram no ID n.º84510843 e n.º85271918.

Este é o relatório que encaminho à Secretaria da Quarta Câmara Cível, para oportuna inclusão em pauta de julgamento, nos termos dos artigos 931, caput e 934, caput, ambos do CPC.

Salvador, 30 de setembro de 2025.

DESª. DINALVA GOMES LARANJEIRA PIMENTEL
Relatora

05

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

Com efeito, a teor do art.150, I da Carta Magna, constitui-se, como pressuposto essencial ao nascimento e incremento da obrigação tributária, a existência de lei formal que a institua (nullum tributum sine lege), a fim de se evitar que, em detrimento da segurança jurídica, o Ente Fiscal viesse a surpreender os contribuintes, com a livre fixação de tributos. Para tanto, quadra transcrever as suas indeclináveis disposições: 

"Art. 150. Sem prejuízo de outras garantias asseguradas ao contribuinte, é vedado à União, aos Estados, ao Distrito Federal e aos Municípios: 

I - exigir ou aumentar tributo sem lei que o estabeleça"; 

Com efeito, a Carta da República ao estatuir os seus princípios fundamentais, estabeleceu, em seu art.1º, o sistema de federalismo estatal, em que, inobstante a soberania da União, os Municípios detém autonomia para, em relação às competências lhe reservadas pelo texto constitucional, dispor acerca das suas normas internas, a incidir sobre seus respectivos territórios e população. 

Com efeito, a Constituição Federal, em seu art.156, I, conferiu competência aos Municípios para instituir impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana. Por seu turno, o art.32 do CTN disciplinou as hipóteses legais de incidência do IPTU, enumerando os seguintes fatos geradores tributários, a saber:

"Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município".

Ao regulamentar o ITIV, o Código Tributário e de Rendas do Município de Lauro de Freitas, Lei n.º1.572/2015 (CTRMLF), prevê que: 

Art. 79 A base de cálculo é o valor venal do imóvel, assim entendido o valor, efetivo ou potencial, que este alcançaria no mercado imobiliário, para compra e venda à vista.

Parágrafo único. Na determinação do valor venal não se considera o valor dos bens móveis mantidos no imóvel, em caráter permanente ou temporário, para efeito de sua utilização, exploração, aformoseamento ou comodidade.

Art. 80 O valor venal poderá ser apurado através de: I - avaliação cadastral;

II - avaliação especial;

III - arbitramento.

(...)

Art. 82 A avaliação cadastral é feita com base em dados cadastrais, declarados pelo sujeito passivo ou apurados de ofício pela autoridade administrativa, e na Planta Genérica de Valores - PGV, que se constitui na fixação de valores monetários unitários padrão do metro quadrado de terreno e de construção, sendo que:

I - para os terrenos, o valor unitário poderá ser uniforme para uma região, uma quadra, uma face de quadra, um logradouro ou um segmento de logradouro, considerando os seguintes elementos, em conjunto ou separadamente:

a) a área onde estiver situado;

b) os serviços ou equipamentos existentes;

c) a valorização segundo o mercado imobiliário;

d) diretrizes definidas no plano diretor de desenvolvimento urbano e legislação pertinente;

e) outros dados tecnicamente reconhecidos.

II - para as construções, o valor unitário poderá ser uniforme por tipo da construção e destinação de uso do imóvel, considerando:

a) o padrão da construção;

b) os materiais construtivos do imóvel;

c) outros dados tecnicamente reconhecidos.

Art. 83 O valor venal do imóvel, apurado pela avaliação cadastral, será o somatório do valor do terreno com o valor da construção.

§ 1º O valor do terreno será calculado pelo produto da área do terreno com o valor monetário do metro quadrado do terreno, conforme fixado na PGV, e com o fator de ponderação do terreno;

§ 2º O valor da construção será calculado pelo produto da área da construção com o valor monetária do metro quadrado da construção, conforme fixado na PGV, e com o fator de ponderação da construção.

(...)

Art. 85 Considera-se terreno sem edificação, para efeito da tributação:

I - o imóvel onde não haja edificação;

II - o imóvel com edificação em andamento ou cuja obra esteja paralisada;

III - o imóvel cuja edificação seja de natureza temporária ou provisória, ou que possa ser removida sem destruição, alteração ou modificação;

IV - o imóvel em ruína”.

Partindo-se dessas premissas, a Lei local n.º1.518 de 2013 instituiu a Planta Genérica de Valores, com a fixação do Valor Unitário Padrão de terrenos – VUPT, para fins de avaliação da unidade imobiliária e lançamento do IPTU do Município de Lauro de Freitas. Nessa toada, estabeleceu em seu art.5º:

Art. 5º A partir do exercício de 2014 o valor do IPTU devido não poderá ser superior a:

I - 1,35 vezes o valor devido no exercício anterior para os imóveis prediais residenciais;

II - 1,55 vezes o valor devido no exercício anterior para os imóveis prediais não residenciais;

III - 2 vezes o valor devido no exercício anterior para imóveis territoriais.

§ 1º Considera-se devido o IPTU de 2013, igual ao IPTU lançado. 

Lado outro, a Lei Lauro Freitense nº1.783/2019 promoveu alterações no dispositivo supracitados, passando a assim a regular a matéria: 

O Art. 1º Altera o caput do art. 5º, §§1º e 2º da Lei nº 1.518, de 18 de dezembro de 2013, que institui a nova Planta Genérica de Valores - PGV, fixando os Valores Unitários Padrão de Terrenos - VUPT e Valores Unitários Padrão de Construções -VUPC, para efeito de avaliação de unidade imobiliária e lançamento do imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana – IPTU, a partir de 2014, que passa a vigorar com a seguinte redação:

 “Art. 5º - A partir do exercício de 2019 o valor a ser cobrado do Imposto Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU não poderá ser superior a 1,20 (um vírgula vinte) vezes o montante do imposto cobrado, no exercício financeiro anterior, para os imóveis prediais residenciais, imóveis prediais não residenciais e para imóveis territoriais. (NR)

§1º Fica o Poder Executivo autorizado a aplicar o limite estabelecido no caput deste artigo, até que seja alcançado o valor devido do Imposto Predial e Territorial Urbana IPTU estabelecido na Lei nº 1.572, de 26 de agosto de 2015, Código Tributário e de Rendas do Município de Lauro de Freitas, com a aplicação da Planta Genérica de Valores - PGV, instituída pela Lei 1.518, de 18 de dezembro de 2013. (NR)

§2º Para os imóveis inexistentes no lançamento do Imposto Predial e Territorial Urbana - IPTU de 2018, ou que tenham sofrido alteração de dados que impactem no cálculo do imposto, os valores do imposto devido no exercício anterior, para efeito de aplicação dos limites que trata este artigo, seriam aqueles que deveriam ter sido apurados se fossem considerados os novos dados cadastrais, características e alíquotas.” (NR)

Dito isso, esclareço tratar-se de mandado de segurança cujo objeto é a alegada abusividade no aumento do IPTU do exercício de 2020, relativamente ao imóvel cadastrado sob o n.º 41643006740000, situado na Rua Pataro Machado, s/n, Centro, Lauro de Freitas/BA, de propriedade da impetrante, sob o fundamento de que o acréscimo de 258,34% violou o teto máximo de duas vezes previsto no art. 5º da Lei Municipal n.º 1.518/2013.

Tecidos esses parâmetros, entendo que, na hipótese dos autos, extrai-se elementos suficientes a justificar a manutenção da sentença primeva, eis que, considerando que a Lei nº1.783/2019 definiu, não se constata o direito líquido e certo do Impetrante, tampouco nenhuma ilegalidade do lançamento tributário impugnado.

Isso porque, infere-se que o aumento do IPTU do exercício de 2020 decorre da fiel observância dos preceitos legais estabelecidos pela legislação municipal, notadamente o disposto no art. 5º e seu § 2º da Lei Municipal n.º 1.518/2013.

Para tanto, insta salientar que, de acordo com o art. 75 do CTRMLF, “O fato gerador do IPTU considera-se ocorrido em 1º de janeiro de cada exercício civil, ressalvado os casos previstos nesta Lei”.

Logo, o lançamento ex officio do imposto do exercíco de 2019 pautou-se nos dados até então constantes no cadastro do apelado, em 01º de janeiro de 2019, não sendo considerado, assim, o desmembramento do imóvel pela servidão de gleba, cuja formalização apenas se perfectibilizou com a publicação do Decreto Municipal n.º4.448, de 10.07.2019.

Após este ato normativo, houve substancial alteração dos dados cadastrais do terreno exacionado (extensão e valor venal), a justificar a não incidência do benefício da trava de majoração do imposto, a teor do art.5º, §2º, da Lei Lauro Freitense n.º º1.518 de 2013, de acordo com a alteração procedida pela Lei n.º1.783/2019. 

Ora, a partir de então, os lançamentos tributários a serem efetivados pela Autoridade impetrada, nos exercícios vindouros, passaram a considerar a atual extensão territorial como se fosse uma nova propriedade urbana, bem assim, o seu valor venal como se fosse apurado pela primeira vez, sem poder, pois, serem aproveitadas eventuais benesses do imóvel pretérito, que, apesar de ter lhe dado origem, não mais mantinha suas características primordiais.

Logo, observa-se que, para o exercício de 2019, o lançamento do IPTU observou os dados cadastrais da data do fato gerador (1º de janeiro de 2019), como o valor venal do terreno de R$ 3.738.163,96, a culminar na exação de R$9.895,82, a título de IPTU e R$266,35, para fins de TRSD (ID n.º 76610792), totalizando R$10.168,31, acaso fosse pago no vencimento em 31.01.2019. Contudo, diante da impontualidade da quitação apenas efetuada em 20.05.2019, houve acréscimo dos encargos legais, resultando em R$10.845,34.  

No ano fiscal seguinte, infere-se que a área do terreno foi reduzida para 7.309,23m², em razão do desmembramento formalizado pelo Decreto Municipal n.º4.448, de 10.07.2019, de modo a afastar qualquer ilegalidade do ato impugnado pelo Impetrante que, com base no art.5º, §2º, da Lei Lauro Freitense n.º º1.518 de 2013 (com a alteração pela Lei n.º1.783/2019), procedeu ao lançamento ex officio do IPTU e TRSD de 2020, como uma propriedade territorial urbana recém instituída, lastreando-se no seu valor venal, extensão, características e alíquotas próprias.

No caso dos autos, a prova documental é inequívoca em demonstrar que o imóvel da impetrante sofreu, efetivamente, alteração cadastral significativa, após requerimento da própria impetrante no PAF n.º 3674/2019, com a consolidação, em julho de 2019, da separação da área através do Decreto Municipal n.º 4.448/2019, com criação de novas áreas destinadas à servidão.

Conforme se extrai da certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel (ID n.º 76610791), o imóvel em questão é a Gleba 9, e a servidão foi instituída em 29.11.2019 (R-13), em uma área de 800,55m². O desmembramento da área ocorreu através da Averbação 14, e a Averbação 15, igualmente datada de 29.11.2019, menciona expressamente que a área destinada à servidão foi desmembrada nos termos da Averbação 14.

Destarte, embora a apelante insista em afirmar que não houve alteração nas características do imóvel, a verdade factual demonstra que houve, sim, desmembramento formal da área em 2019, com a criação de servidão de passagem e alteração cadastral que reduziu a área total do imóvel de 8.109,78m² para 7.309,23m².

Tudo porque, o desmembramento dos imóveis acarretou na total independência das respectivas matrículas, desatrelando-se, assim, de quaisquer vinculações prévias, a legitimar o ato fazendário de proceder à novel constituição do crédito tributário, com a constatação do fato gerador, matéria tributável, sujeito passivo e cálculo da exação devida. 

Tal alteração configura, indubitavelmente, modificação nos dados cadastrais do imóvel que impactam no cálculo do imposto, nos moldes previstos no § 2º do art. 5º da Lei Municipal n.º 1.518/2013, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do limite de aumento de 1,20 vezes previsto no caput do referido dispositivo.

Ademais, o fato de a servidão ter sido instituída em 2018 não elide a conclusão acima, porquanto a consolidação administrativa do desmembramento somente ocorreu em 2019, através do Decreto Municipal n.º 4.448/2019, expedido a requerimento da própria impetrante, sendo este o marco temporal relevante para fins de atualização cadastral e reavaliação do imóvel

Não se pode perder de vista que o desmembramento implica alteração jurídica e cadastral relevante, criando-se nova unidade imobiliária autônoma, com respectiva individualização registral e fiscal. Trata-se de modificação estrutural que autoriza a reavaliação do imóvel para fins de IPTU, independentemente da manutenção ou não de suas características físicas ou de uso.

Assim, não há como estender ao terreno desmembrado os benefícios outrora logrados quando subsistia a unicidade da extensão territorial, porquanto a trava prevista pelo legislador municipal constitui benefício conferido a apenas aqueles que se enquadrassem perfeitamento à hipótese normativa. O direito tributário é regido pelo princípio da legalidade estrita, obstando-se a aplicação de interpretação extensiva ou analógica para eximir o contribuinte do tributo exigido por lei.

Cumpre ressaltar que a limitação de aumento prevista no art. 5º da Lei Municipal n.º 1.518/2013 constitui benefício fiscal, de natureza transitória, destinado a mitigar os efeitos da implantação da nova Planta Genérica de Valores. Referido benefício, todavia, não é absoluto, comportando as exceções expressamente previstas pelo próprio legislador municipal. 

É inviável, ao Poder Judiciário, invadir a competência constitucional conferida ao legislador local, para ampliar as hipóteses de concessão da benesse da trava de majoração de imposto, mormente quando o intento do edil foi, expressamente, afastar o teto do multiplicador para imóveis que viessem a sofrer alteração substancial de suas características, de modo que o lançamento tributário subsequente seja ajustado à nova situação fenomênica.

À luz do pacto federativo, portanto, a Carta Magna reservou, aos Municípios, a autonomia para instituírem, dentro de seu perímetro territorial, leis próprias, desde que versem, observem as competências previstas na Constituição Federal e Estadual, nos moldes do art.29. 

Não se trata, pois, o ato coator de conduta abusiva ou ilegal, mas, sim, consistiu em aplicação regular da legislação tributária municipal, diante da nova realidade da situação fenomênica tributável (desmembramento), em consonância com os critérios estabelecidos pelo próprio legislador local, no exercício de sua competência constitucional.

A sentença objurgada, nesse passo, merece ser mantida em sua integralidade, porquanto tenha aplicado corretamente a legislação de regência ao caso concreto, reconhecendo a legitimidade do lançamento do IPTU do exercício de 2020 no valor de R$ 38.863,74.

Irrepreensível, portanto, o veredicto primevo. 

Por fim, deixo de aplicar, ao presente caso, a majoração dos honorários sucumbenciais, prevista no art.85, §11º, do NCPC, por não haver condenação da verba advocatícia em mandado de segurança.

Confluente às razões expostas, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao apelo municipal, para manter a sentença objurgada, na plenitude de seus termos. 

Salvador, data registrada no sistema.

DESª. DINALVA GOMES LARANJEIRA PIMENTEL
Relatora