PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. OBRA IRREGULAR EM EDIFICAÇÃO COM ALVENARIA ESTRUTURAL. ABERTURA DE VÃO EM PAREDE PORTANTE E INSTALAÇÃO INDEVIDA DE APARELHOS DE AR-CONDICIONADO. VIOLAÇÃO À CONVENÇÃO CONDOMINIAL E AO ART. 1.336, II, DO CÓDIGO CIVIL. RISCO À SEGURANÇA DA EDIFICAÇÃO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença proferida em Ação de Obrigação de Fazer, na qual foram reconhecidas irregularidades em obra realizada em unidade autônoma de condomínio edilício, determinando-se a recomposição de parede estrutural demolida e a remoção de aparelhos de ar- condicionado instalados em desconformidade com as normas internas, com fixação de multa diária e condenação em custas e honorários.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão:

(i) definir se a obra realizada na unidade condominial violou normas internas e comprometeu a segurança estrutural da edificação;

(ii) estabelecer se devem ser afastadas as obrigações impostas na sentença, especialmente a recomposição da parede e a remoção dos aparelhos de ar-condicionado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A dialeticidade recursal está presente, pois o recurso impugna especificamente os fundamentos adotados na sentença.

4. A convenção condominial (ID 92214559, pág. 9) e o Manual do Proprietário (ID 92214561, pág. 10) vedam de forma expressa a modificação, demolição ou abertura de vãos em paredes estruturais, proibindo qualquer obra que comprometa a alvenaria portanto do edifício.

5. Nas edificações construídas em alvenaria estrutural, as paredes internas desempenham função essencial de sustentação, sendo sua alteração capaz de gerar risco à estabilidade e à segurança do prédio.

6. Parecer técnico anexado aos autos (ID 92214563) esclarece que a ausência de danos imediatos não elimina o risco estrutural futuro, pois a retirada de parte da alvenaria compromete a distribuição das cargas entre as paredes.

7. A eventual autorização administrativa municipal não prevalece sobre normas internas do condomínio, tampouco afasta o dever legal do condômino de não comprometer a segurança da edificação, previsto no art. 1.336, II, do Código Civil.

8. A jurisprudência confirma a necessidade de preservação da integridade estrutural de edificações em alvenaria portante, legitimando a ordem de desfazimento da obra irregular e de recomposição da estrutura.

9. A sentença observou adequadamente as normas condominiais, a legislação aplicável e os elementos técnicos constantes dos autos, devendo ser mantida integralmente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida.

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 1.336, II; CPC, arts. 931 e 937, I.

Jurisprudência relevante citada: TJ-SP, Apelação Cível nº 1019065-12.2020.8.26.0309, Rel. Des. Mário Daccache, j. 27.04.2023.

TJ-BA, Agravo de Instrumento nº 8028570-44.2020.8.05.0000, Rel. Des. Alberto Raimundo Gomes dos Santos, j. 05.05.2021.

TJ-PR, AI nº 0004897-84.2022.8.16.0000, Rel. Des. Roberto Portugal Bacellar, j. 01.12.2022.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da apelação cível nº 8014484-35.2022.8.05.0150, em que figuram como apelante BRENO ANDRADE NORONHA e como apelado CONDOMINIO VITA MORADA CLUBE.

Acordam os(as) Senhores(as) Desembargadores(as) integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em CONHECER e NEGAR provimento ao recurso de apelação cível, nos termos do voto do Relator.

Salvador/BA, Sala das Sessões, data registrada no sistema.

PRESIDENTE

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

(assinado eletronicamente)

07/BI -239

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 27 de Janeiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por BRENO ANDRADE NORONHA, contra sentença proferida pelo MM. Juízo de Direito da 1ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis, Comerciais e Registro Público da Comarca de Lauro de Freitas/BA, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer com pedido de fixação de multa cominatória nº 8014484-35.2022.8.05.0150, ajuizada por CONDOMINIO VITA MORADA CLUBE.

Adoto o relatório da sentença (ID 92214961), destacando que os pedidos foram julgados procedentes, no seguinte sentido:

“Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado pelo CONDOMÍNIO VITA MORADA CLUBE, para determinar que BRENO ANDRADE NORONHA:

- Inicie a recomposição da parede, no prazo de 15 dias úteis a contar da intimação desta sentença, e que conclua a integral recomposição da parede e a remoção dos aparelhos de ar-condicionado instalados irregularmente, no prazo máximo de 30 dias úteis, devendo, inclusive, apresentar ao condomínio o projeto de recomposição assinado por profissional habilitado (engenheiro civil ou arquiteto), bem como a respectiva ART/RRT de execução da obra.

O descumprimento dos prazos fixados deverá acarretar a incidência de multa diária no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais), até o limite de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), sem prejuízo de outras medidas coercitivas e da possibilidade de o condomínio realizar a obra às custas do condômino infrator, conforme autorizado pelo Código Civil.

Por consequência, extingo o processo com apreciação do mérito (CPC, art. 487, I).

Em face da sucumbência, condeno a parte ré, nas custas e demais despesas processuais e nos honorários advocatícios, que arbitro em 20% (vinte por cento) sobre o valor dado à causa.”

Em suas razões recursais (ID 92214964), alega o apelante que “a r. Sentença prejudicou o ora Apelante, mormente ao entender que a permanência da situação atual representa uma ameaça contínua à integridade estrutural do edifício e à segurança dos condôminos, UMA VEZ QUE FORAM JUNTADAS PROVAS AOS AUTOS NO SENTIDO DE QUE EFETIVAMENTE NÃO EXISTEM ESSES RISCOS.”

Alega que “ENVIOU À ADMINISTRAÇÃO DO RECORRIDO O MEMORIAL DESCRITIVO DA OBRA OU REFORMA DO SERVIÇO EXECUTADO DE FORMA DETALHADA; A ART (COM DISCRIMINAÇÃO DE TODOS OS SERVIÇOS QUE FORAM EXECUTADOS); E O FORMULÁRIO PARA CIÊNCIA DA OBRA, DEVIDAMENTE PREENCHIDO, E LISTA DE PRESTADORES QUE TIVERAM ACESSO AO CONDOMÍNIO.”

Afirma que “os prepostos do Recorrente afirmaram que o Recorrido estava realizando obras que poderiam comprometer a estrutura do prédio.” e que “O PRÓPRIO LAUDO TÉCNICO ELABORADO POR UM EXPERT, JUNTADO AOS AUTOS PELO RECORRIDO, DEIXA CLARO NÃO SER POSSÍVEL VISUALIZAR DANO ESTRUTURAL.”

Continua argumentando que “a obra do Recorrente não pode ser reputada como irregular, como quer fazer crer o Condomínio-Recorrido”, uma vez que “O RECORRENTE SEGUIU TODOS OS TRÂMITES PARA INICIAR SUA OBRA. O RECORRENTE PROVIDENCIOU TODA A DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA.”

Defende ainda que “demonstrado que houve efetivamente as práticas ilegais aqui denunciadas a mora é do Apelado, que exigiu mais do que lhe seria devido, não podendo a Apelante ser compelido ao pagamento de multa, comissão de permanência (que são penalidades acessórias da mora) e juros de mora, por ato que não deram causa.”

Ao final, pede o conhecimento e o provimento do recurso, para que seja dado total provimento ao recurso, “DETERMINANDO A REFORMA DA R. SENTENÇA, PARA QUE NÃO HAJA NECESSIDADE DE RECOMPOR A PAREDE E DE REMOVER OS APARELHOS DE AR CONDICINADO, MANTENDO-SE A OBRA DO RECORRENTE EM TODOS OS SEUS TERMOS.”

Contrarrazões apresentadas no ID 92215121, suscitando, preliminarmente, ausência de dialeticidade recursal, e, no mérito, pugna pelo improvimento do recurso.

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Segunda Câmara Cível, nos termos do art. 931, do Código de Processo Civil, para inclusão em pauta, salientando a possibilidade de sustentação oral, nos termos do inciso I do art. 937, do CPC c/c inciso I do art. 187 do Regimento Interno deste Tribunal.

Salvador/BA, 26 de novembro de 2025.

 Des. Paulo Alberto Nunes Chenaud 

Relator

07

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Conheço do recurso, presentes que se encontram os requisitos de admissibilidade, salientando o recolhimento do preparo nos IDs 92214966 e 92214967.

Como dito no relatório, trata-se de recurso de apelação cível interposto por BRENO ANDRADE NORONHA, contra sentença proferida pelo MM. Juízo de Direito da 1ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis, Comerciais e Registro Público da Comarca de Lauro de Freitas/BA, que, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer com pedido de fixação de multa cominatória nº 8014484-35.2022.8.05.0150, ajuizada por CONDOMINIO VITA MORADA CLUBE, julgou procedentes os pedidos autorais, diante do reconhecimento da irregularidade da obra realizada no apartamento do apelante, determinando a recomposição da parede e remoção dos aparelhos de ar-condicionado.

Inicialmente, cumpre afastar a preliminar de ausência de dialeticidade recursal suscitada pela apelada, pois o apelante motivou o recurso com razões destinadas a reformar o ato judicial recorrido, frente ao que nele foi decidido. É dizer: atacou especificamente os fundamentos da sentença que deseja rebater, mesmo que, no decorrer das razões, tenha se utilizado, também, de argumentos já delineados em outras peças anteriores.

Destarte, respeitada a dialeticidade recursal, rejeita-se a preliminar de não conhecimento do apelo do réu.

No que toca à questão de fundo, o Condomínio apelado alega a realização de obra irregular na unidade autônoma do apelante, que teria quebrado uma parede para abertura de porta, bem como instalado aparelhos de ar- condicionado em lugares inapropriados, o que não é permitido no padrão construtivo do condomínio e podem comprometer a estrutura do prédio, que possui base em alvenaria estrutural.

Antecipo, desde já, que a sentença não merece qualquer reparo.

Conforme bem delineado pelo juízo de origem, a questão não se limita a uma simples reforma interna, mas envolve a segurança e a integridade de toda a edificação. Em prédios de alvenaria estrutural, as paredes não são meras divisórias; elas compõem o sistema de sustentação do edifício. Qualquer intervenção não planejada, como a abertura de vãos, representa um risco potencial e inadmissível à solidez da estrutura.

Nesse contexto, as normas internas do Condomínio, de conhecimento obrigatório por todos os condôminos, são expressas ao vedar qualquer intervenção capaz de comprometer a estrutura e a estabilidade do edifício. É proibida, portanto, a realização de obras que impliquem modificação, demolição ou construção de paredes, sobretudo porque tais paredes exercem função estrutural essencial, uma vez que o prédio se apoia em sistema de alvenaria estrutural.

Assim, a Convenção do Condomínio (ID 92214559, pág. 9), em seu parágrafo 8º, inciso IV, é clara ao determinar que: “em nenhuma hipótese será permitido fazer quaisquer obras que atinjam a estrutura mural, bem como modificar a disposição das paredes internas, sob pena de responder por perdas e danos.”

No mesmo sentido, o Manual do Proprietário (ID 92214561, pág. 10), em seu tópico 2 “Alvenaria Estrutural”, estabelece, com destaque, que:

“Sob hipótese alguma, remova ou modifique as paredes estruturais, nem sequer abra vãos (ainda que pequenos) ou permita que terceiros o façam. Não é permitida também a abertura de rasgos para embutir tubulações ou eletrodutos, isso equivaleria a remover um pilar ou uma viga de concreto, o que afetaria a estabilidade de toda a edificação.”

O Código Civil, em seu art. 1.336 inciso II, prevê que são deveres do condômino, entre outros, não realizar obras que comprometam a segurança da edificação, a saber:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

(...)

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

Cumpre ainda assinalar que a principal tese do apelante de que o laudo técnico juntado pelo Condomínio (ID 92214563) não apontou danos imediatos, mas sim que “poderiam comprometer a estrutura do prédio”, não se sustenta, uma vez que o parecer técnico é claro ao especificar que “O fato de, até então, não ser possível visualizar algum dano estrutural não retira a possibilidade que danos possam surgir ao longo da vida da edificação, uma vez que as cargas são divididas em todas as paredes da edificação por se tratar de ALVENARIA ESTRUTURAL.”

Ou seja, ainda que não tenha ocorrido imediato comprometimento da estrutura, a obra irregular possui o condão de, ao longo dos anos, causar prejuízo a toda estrutura do prédio.

Nesse sentido, a jurisprudência tem se manifestado no sentido de proteger a segurança da coletividade condominial, principalmente considerando as normas expressas e claras do Condomínio. Veja-se:

Regularidade de obra – Condomínio – Ação de obrigação de fazer c/c tutela de urgência – Sentença de procedência – Revelia – Apelo da ré (condômina) – Inocorrência de cerceamento de defesa – Documentos juntados que comprovam as alegações do condomínio – Demolição parcial de parede de alvenaria, que, conforme recomendação do Manual do Proprietário, é proibida, pois coloca em risco a segurança da estrutura do prédio – Alegações da ré que não confrontaram os documentos juntados pelo autor – Prova pericial desnecessária, no caso – Sentença mantida – Recurso improvido.

(TJ-SP - Apelação Cível: 1019065-12.2020.8 .26.0309 Jundiaí, Relator.: Mário Daccache, Data de Julgamento: 27/04/2023, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/04/2023)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. AR CONDICIONADO . INSTALAÇÃO. EDIFÍCIO. FACHADA. ALTERAÇÃO . REGRAS CONVENCIONAIS. VIOLAÇÃO. LIMINAR. REQUISITOS. SATISFAÇÃO. DECISÃO MANTIDA. RECURSO. DESPROVIMENTO . I - A probabilidade do direito sustentado pelo Autor, bem como risco ao resultado útil do processo, são os requisitos indispensáveis para a concessão da tutela antecipada, conforme a regra inserta no artigo 300 do Código de Processo Civil. II – A Convenção do Condomínio Agravado prevê em seu artigo 6º, alínea h, vedação expressa à construção de novas dependências em unidades autônomas, ou a promoção de qualquer modificação ou alteração em suas paredes externas ou internas, sem prévia autorização, por escrito, dos responsáveis técnicos da construtora MRV. III – A existência de documentos que apontam para possível irregularidade na colocação de aparelhos de ar-condicionado em fachada, com existência de dano à estrutura e com risco de sobrecarga da rede elétrica, configuram a probabilidade do direito e o perigo de dano. IV - Presentes os requisitos autorizadores da tutela de urgência, e não havendo prova de que a decisão possa causar lesão grave ou de difícil reparação a parte agravante, impositiva é sua manutenção. RECURSO NÃO PROVIDO. ACORDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos do Agravo de Instrumento nº 8028570-44.2020.8 .05.0000, de Lauro de Freitas, em que figuram como Agravante VERA LÚCIA ABREU BARRETO E OUTROS e como Agravada CONDOMÍNIO PARK SUNCOAST. ACORDAM os Senhores Desembargadores componentes da Turma, Julgadora da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO pelas razões que integram o voto condutor. Sala das Sessões, de de 2021 . Alberto Raimundo Gomes dos Santos Juiz de Direito Substituto de 2º Grau - Relator

(TJ-BA - Agravo de Instrumento: 80285704420208050000, Relator.: ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/05/2021)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PEDIDO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER PARA QUE OS AGRAVADOS ADOTEM MEDIDAS CABÍVEIS A FIM DE CONTER A INFILTRAÇÃO QUE AMEAÇA O IMÓVEL DO AGRAVANTE E O PRÓPRIO EDIFÍCIO DO CONDOMÍNIO AGRAVADO, SE NECESSÁRIO, COM ORDEM DE ARROMBAMENTO DO IMÓVEL DA AGRAVADA E DEMOLIÇÃO DA OBRA IRREGULAR – ACOLHIMENTO – DOIS LAUDOS TÉCNICOS EXTRAJUDICIAIS CONFECCIONADOS POR PROFISSIONAIS DISTINTOS E QUE APONTAM A IRREGULARIDADE NA OBRA REALIZADA NA UNIDADE 203-A DO EDIFÍCIO, TRAZENDO PREJUÍZOS AO AGRAVANTE E AO EDIFÍCIO – UNIDADE, INCLUSIVE, QUE ALÉM DO EVIDENTE ACÚMULO DE ÁGUA, ENCONTRAVA-SE EM SITUAÇÃO DE ABANDONO, COM GRANDE QUANTIDADE DE LIXO NO LOCAL QUANDO DA REALIZAÇÃO DO ÚLTIMO LAUDO TÉCNICO – PROBABILIDADE DO DIREITO E RISCO DE DANO EVIDENCIADOS – ANTECIPAÇÃO DE TUTELA CONCEDIDA EM PARTE . DECISÃO AGRAVADA REFORMADA. RECURSO PROVIDO. (TJPR - 9ª Câmara Cível - 0004897-84.2022 .8.16.0000 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR ROBERTO PORTUGAL BACELLAR - J . 01.12.2022)

(TJ-PR - AI: 00048978420228160000 Curitiba 0004897-84.2022 .8.16.0000 (Acórdão), Relator.: Roberto Portugal Bacellar, Data de Julgamento: 01/12/2022, 9ª Câmara Cível, Data de Publicação: 05/12/2022)

É importante dizer, ainda, que eventual aprovação da administração pública municipal acerca da realização da obra, não se sobrepõe as normas do Condomínio e ao direito de vizinhança previsto no Código Civil.

Fica, portanto, evidente a manifesta irregularidade da obra realizada pelo apelante, que, ao demolir parede com função estrutural, não apenas desrespeitou frontalmente as normas condominiais e o projeto original da edificação, mas, sobretudo, impôs um risco grave e inaceitável à solidez e à segurança de todo o edifício.

As justificativas apresentadas, como a posse de alvará para reparos gerais e a ausência de danos imediatos, mostram-se absolutamente insuficientes para legitimar uma intervenção apta a causar prejuízos estruturais, colocando toda a coletividade condominial em risco, especialmente quando um parecer técnico alerta para a possibilidade de danos futuros.

A decisão de origem, ao priorizar a segurança coletiva e o cumprimento das normas que garantem a integridade da edificação, agiu com o máximo acerto e prudência. Nesse contexto, a manutenção da ordem para o completo desfazimento da obra é medida que se impõe, não merecendo a r. sentença qualquer reparo.

Em que pese o improvimento do recurso, impõe-se a manutenção da verba honorária, pois já fixada pelo juízo de primeira instância em seu percentual máximo de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

Diante do exposto, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação cível, mantendo a sentença em todos os seus termos.

Salvador/BA, 26 de novembro de 2025.

 Des. Paulo Alberto Nunes Chenaud 

Relator

07-239