PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. I. ATRASO NA ENTREGA. MORA DA CONSTRUTORA CONFIGURADA. II. REVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA EM FAVOR DO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. III. TERMO INICIAL. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. JUROS DE MORA. DATA DO EFETIVO PREJUÍZO. CORREÇÃO MONETÁRIA. DATA DA CITAÇÃO. IV. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. DIVISÃO PROPORCIONAL. SENTENÇA MANTIDA. APELO NÃO PROVIDO. 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8004617-31.2020.8.05.0039, em que figuram como apelantes MAD EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e OUTRO e como apelados ALVARO ALVES DE SOUZA e OUTRA.

Acordam os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do Relator. 

Sala de Sessões, data registrada no sistema.

Des. ANGELO JERONIMO E SILVA VITA

 Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 20 de Outubro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de apelação que tem como partes MAD EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e CIPASA DESENVOLVIMENTO URBANO S.A. (apelantes/acionadas) e ALVARO ALVES DE SOUZA e SILVANA ALVES DA SILVA (apelados/acionantes), interposta em face da sentença (id. 90748914), proferida pela 2ª Vara de Feitos de Rel. de Cons. Cível e Comerciais de Lauro de Freitas/BA, que julgou parcialmente procedentes os pedidos, nos seguintes termos:

“Ante o exposto, e de tudo o mais que dos autos consta, julgo procedente, em parte, o pedido da presente ação para o fim de, reconhecendo a mora contratual das empresas Rés, condená-las a pagar aos Autores a cláusula penal moratória (multa moratória) no porcentual de 2% (dois por cento), pelo período de mora, é dizer: abril/2016 a outubro/2021, na quantia de R$ 1.617,13 (mil, seiscentos e dezessete reais e treze centavos), e os juros moratórios no percentual de 1% (um por cento) ao mês, estes com termo inicial da data da citação, na monta de R$ 13.799,54 (treze mil, setecentos e noventa e nove reais e cinquenta e quatro centavos), ambos sobre o valor já pago pelos Autores e monetariamente atualizados a partir de abril/2016 até a data do efetivo pagamento, totalizando o valor de R$ 15.416,67 (quinze mil, quatrocentos e dezesseis reais e sessenta e sete centavos). Custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais pro rata, que arbitro em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, ressaltando que os Autores foram beneficiados com assistência judiciária gratuita.”

Em suas razões recursais (id. 90748930), as acionadas requerem a reforma da sentença, para: reconhecer a inocorrência da configuração do atraso de obra, afastando a condenação imposta a título de inversão de cláusula penal; e fixar como termo inicial da correção a data do ajuizamento e juros a partir do trânsito em julgado da demanda, devendo ser fixado o percentual a título de sucumbência em percentual mínimo diante da baixa complexidade do tema e, em caso de pedido parcial, que seja fixada de forma recíproca. 

Alegam que a estimativa de execução e aprovação dos projetos tem duração de 4 anos, podendo ser prorrogável por mais 4 anos, de acordo com a redação do art. 18, § 1º, V, da Lei n. 6.766/1979.

Explicam que, no presente caso, no dia 26/07/2013 foi emitido o alvará de liberação para início/implementação das obras do empreendimento; em 06/07/2015, foi solicitado junto a Municipalidade a renovação do alvará de autorização de implementação do loteamento, sendo emitido o respectivo alvará no dia 02/09/2016; no dia 22/03/2017, foi protocolado junto a Municipalidade a emissão de certificação de conclusão das obras do empreendimento, sendo o respectivo alvará de conclusão emitido em 21/12/2018, estando certificado o cumprimento das obrigações assumidas pelas acionadas em contrato formalizado com os acionantes (cláusula 10, item 10.1 e subitem 10.1.1).

Acrescentam que, apesar da certificação da finalização das obras de infraestrutura do empreendimento, foi assinado um TAC no dia 17/12/2018, em que restou assumida a obrigação dos custos e implementação da via de acesso do empreendimento, restando consignado e confesso que o TAC foi firmado por motivo do não cumprimento da obrigação do Município; com a formalização do TAC, o empreendimento foi entregue dentro do prazo previsto no ano de 2019. 

Defendem que, no dia 03/11/2021, a Associação de Moradores promoveu a emissão de um comunicado demonstrando a preocupação em estabelecer uma regra de construção das obras civis.  

Além disso, ressaltam que a reversão da cláusula penal compensatória é impossível, porque não há no contrato a existência de multa moratória a favor dos acionantes; e que o STJ estabeleceu a possibilidade de inversão da cláusula penal moratória, não estando expressa a sua extensão a possibilidade de inversão a cláusula penal compensatória.

Por fim, alegam que os critérios de juros de mora, correção monetária e honorários advocatícios estão incorretos, pois o art. 1º, §2º, da Lei n. 6.899/81 é claro ao determinar que a incidência de correção monetária se dê a partir do ajuizamento da ação e os juros do trânsito em julgado da presente demanda. 

Em suas contrarrazões (id. 90748935), os acionantes defendem a manutenção da sentença, reafirmando que o atraso na entrega foi notório, pois adquiriram a propriedade em 2015 e somente a receberam em 2021, na superveniência da presente ação judicial.

A respeito da alegada impossibilidade de reversão da cláusula penal compensatória, informam que a orientação do STJ é no sentido de que, nos casos em que não há disposição contratual expressa relativamente a mora das vendedoras rés, se faz necessário a utilização destas em favor do consumidor.

Da mesma forma, insurgem-se quanto ao alegado sobre os juros de mora, correção monetária e honorários de sucumbência.

É o relatório. Restituo os autos à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta para julgamento. 

Salvador/BA, 26 de setembro de 2025.  

Des. ANGELO JERONIMO E SILVA VITA 

 Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

A controvérsia recursal reside em decidir se houve, de fato, atraso na entrega das obras do loteamento pela construtora; se é possível inverter a cláusula penal moratória em favor do consumidor; e, por fim, se os critérios de juros, correção monetária e sucumbência aplicados na sentença estão corretos.

Da análise dos autos, a apelação deve ser não provida.

Conforme relatado, o Juízo de origem julgou parcialmente procedentes os pedidos, reconhecendo a mora contratual das acionadas, condenando-as a pagar a cláusula penal moratória de 2% sobre o valor já pago (R$1.617,13) e juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação (R$13.799,54), o que resultou em uma condenação total de R$15.416,67, tendo indeferido os pedidos de lucros cessantes, danos morais e a nulidade de cláusulas referentes ao IPTU.

No caso, os acionantes adquiriram um terreno em um loteamento em 02/06/2015 (id. 90748870), mas alegam que a infraestrutura do empreendimento não foi entregue no prazo acordado. 

A respeito do atraso na entrega das obras, as acionadas afirmam que não ocorreu, pois a obra foi concluída de acordo com a Lei n. 6.766/79 e com os alvarás municipais, tendo sido o empreendimento entregue dentro do prazo previsto.

Contudo, ao contrário do que as acionadas alegam, o prazo de 4 anos mencionado no art. 18, V, da Lei n. 6.766/79, refere-se ao limite máximo que pode ser estabelecido para a execução de obras do projeto de loteamento apresentado ao Poder Público. Essa regra não concede ao empreendedor o direito de prorrogar o prazo de conclusão contratualmente previsto, ao qual ele está vinculado. 

Portanto, deve ser reconhecida a mora contratual, com base no termo de compromisso referente ao projeto urbanístico, disponibilizado no Diário Oficial do Município, que estabeleceu um prazo de 24 meses para a execução das obras a partir da expedição da licença, em 06/2013 (id. 90748723). Assim, deve ser mantido o reconhecimento da mora a partir de 04/2016 até a entrega em 10/2021 (id. 90748850).

Ainda sobre o assunto, insta salientar que a vinculação da oferta, em conformidade com o art. 30 do Código de Defesa do Consumidor, obriga as empresas vendedoras/construtoras a cumprirem os prazos estipulados no instrumento contratual. 

O prazo indefinido, ao qual os consumidores foram submetidos, gera insegurança jurídica. Em caso similar, já decidiu o Tribunal de Justiça da Bahia:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE DE EMPREENDIMENTO. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA CONFIGURADO. INAPLICABILIDADE DO PRAZO DE QUATRO ANOS PREVISTO NA LEI N.º 6.766/79. PREVALÊNCIA DO PRAZO PACTUADO. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA/CONSTRUTORA. MORA QUE JUSTIFICA O DESINTERESSE SUPERVENIENTE DOS PROMITENTES COMPRADORES. RESCISÃO CONTRATUAL QUE SE IMPÕE. DEVER DA PARTE RÉ DE RESTITUIR INTEGRALMENTE OS VALORES PAGOS PELOS DEMANDANTES. APLICAÇÃO DA SÚMULA 543 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DATA DA CITAÇÃO. INTELIGÊNCIA DO ART. 405 DO CÓDIGO CIVIL E DO ART. 240 DO CPC. CONDENAÇÃO EM LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PREJUÍZO SUPORTADO PELOS AUTORES QUE É PRESUMIDO. PRECEDENTES DA CORTE SUPERIOR. MANUTENÇÃO DO PERCENTUAL DE 0,5%, FIXADO NA SENTENÇA. IPTU. TRANSFERÊNCIA DA RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO AOS PROMITENTES COMPRADORES NÃO IMITIDOS NA POSSE DO IMÓVEL. ABUSIVIDADE. RESTITUIÇÃO DEVIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.” (TJ/BA, Segunda Câmara Cível, Rel. Des. José Soares Ferreira Aras Neto, Apelação n. 80008602920208050039, Data de Publicação: 14/06/2022)

Portanto, a mora contratual das acionadas foi devidamente comprovada e reconhecida, não merecendo guarida a tese de ausência de atraso.

Em relação à cláusula penal, as acionadas argumentam que a inversão da referida cláusula não seria possível, pois a sentença teria aplicado uma cláusula compensatória, e não moratória.

Consoante o art. 409 do Código Civil, a cláusula penal pode ser compensatória (para o caso de descumprimento total ou parcial do contrato) ou moratória (para o caso de atraso no cumprimento da obrigação). 

Na hipótese dos autos, não restou comprovada a alegação das acionadas, eis que se estabeleceu na sentença a aplicação da cláusula penal moratória. Isto é, da leitura do contrato em análise, observa-se que a cláusula penal é moratória, autorizando a sua inversão em favor do consumidor quando o vendedor atrasa a entrega do imóvel, sem que isso impeça a efetiva entrega do bem futuramente. Se fosse considerada compensatória, sua aplicação substituiria a obrigação de entregar o imóvel, o que não era o objetivo do consumidor. 

Importa mencionar que o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que é possível a inversão da referida cláusula em favor do consumidor na hipótese de inadimplemento do promitente vendedor, consubstanciado no atraso da entrega do imóvel. Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO INJUSTIFICADO. CULPA EXCLUSIVA. CONSTRUTORA. ARTS. 489 E 1.022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. OMISSÃO. NÃO OCORRÊNCIA. CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. INVERSÃO. CONSUMIDOR. CLÁUSULA PENAL. CABIMENTO. SÚMULA Nº 568/STJ. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. ADQUIRENTES. VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. (...) 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça preleciona que é cabível a inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor no caso de inadimplemento do promitente vendedor, consubstanciado na ausência de entrega do imóvel no prazo acordado. (...)” (STJ, Terceira Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, AgInt no AREsp n. 2128645/RS, DJe 01/03/2024)

O Juízo de origem, ao aplicar a multa de 2% e juros de 1% ao mês, está em consonância com esse entendimento, corrigindo o desequilíbrio contratual existente. 

A diferenciação aventada pelos acionados entre cláusula penal moratória e compensatória, portanto, não se sustenta. 

Do mesmo modo, a fixação na sentença dos termos iniciais da correção monetária e dos juros está em sintonia com a Súmula 43 do STJ e com o art. 405 do CC, em se tratando de relação jurídica contratual.

A jurisprudência do STJ já entendeu que, em casos de responsabilidade contratual, como o presente, a correção incide a partir da data do prejuízo (no caso, a data da mora) e os juros a partir da citação. Confira-se:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. NEXO DE CAUSALIDADE. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. PENSÃO. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM ESSA CORTE SUPERIOR. (...) 3. O termo inicial da correção monetária aplicável nos casos de indenização por danos materiais conta-se da data do efetivo prejuízo. Precedente. 4. O termo inicial dos juros de mora nos danos morais, em caso de responsabilidade contratual, dá-se com a citação. Precedente. 5. Agravo interno não provido.” (STJ, Primeira Turma, Rel. Min. Benedito Gonçalves, AgInt no REsp n. 2020636/RJ, DJe 19/04/2023)

Por fim, a respeito do arbitramento de honorários pro rata na sentença, considerando a sucumbência parcial de ambas as partes, o Juízo de origem fixou as custas e os honorários na proporção da derrota de cada parte, o que está em conformidade com o art. 86 do CPC, não havendo razões para sua alteração. 

Em razão do não provimento do recurso, os honorários sucumbenciais devidos pelos acionados aos advogados dos acionantes devem ser majorados para 17% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

Ante o exposto, voto no sentido de conhecer e NEGAR PROVIMENTO à apelação, mantendo-se a sentença, por estes e seus próprios fundamentos.

Sala de Sessões, data registrada no sistema.

Des. ANGELO JERONIMO E SILVA VITA

 Relator