PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

EMENTA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO E COBRANÇA DE MULTA. PRELIMINAR DE IRREGULARIDADE NA REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL DA APELANTE. REGULARIZAÇÃO POSTERIOR. PRELIMINAR REJEITADA. MÉRITO. CONTRATO DE EMPREITADA A PREÇO FIXO. INADIMPLEMENTO INTEGRAL E ABANDONO DA OBRA PELA INCORPORADORA. CULPA EXCLUSIVA CONFIGURADA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR NÃO CARACTERIZADOS. AUSÊNCIA DE APROVAÇÃO DE FINANCIAMENTO OU VENDA DAS UNIDADES CARACTERIZAM FORTUITO INTERNO. REDUÇÃO EQUITATIVA DA CLÁUSULA PENAL. INAPLICABILIDADE. AUSÊNCIA DE CUMPRIMENTO PARCIAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

 
I. CASO EM EXAME
Ação de Resolução de Contrato e Cobrança de Multa ajuizada pelo apelado em face da apelante, em razão do inadimplemento de contrato de empreitada a preço fixo firmado para o término das obras do empreendimento imobiliário "Residencial Victória", com imposição de multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do pacto.
A sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara de Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Ilhéus/BA julgou procedentes os pedidos para declarar a resolução do contrato por culpa da recorrente e condená-la ao pagamento da multa contratual no valor de R$ 2.739.536,89, acrescida de correção monetária e juros de mora, além de custas e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação.
Interposta Apelação, alegando, em síntese, a ausência de inadimplemento culposo decorrente de condutas de terceiros e inadimplência dos condôminos, a ocorrência de caso fortuito ou força maior, a necessidade de redução equitativa da multa contratual e a desproporcionalidade da verba honorária.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
Há três questões centrais em discussão: (i) saber se a representação processual da apelante encontra-se regularizada; (ii) saber se o descumprimento das obrigações contratuais pela apelante decorreu de caso fortuito ou força maior apto a afastar a sua responsabilidade civil; e (iii) se é cabível a redução equitativa da cláusula penal nos termos do art. 413 do Código Civil.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A preliminar de irregularidade na representação processual da apelante, arguida pelo apelado em contrarrazões, não merece acolhimento. Intimada para sanar o vício, a apelante apresentou seu instrumento de mandato devidamente assinado (ID 100888951) e seus atos constitutivos (ID 100888950), restando formalmente regularizada a sua representação processual nos termos do art. 76 do Código de Processo Civil.
No mérito, restou incontroverso que a apelante descumpriu a obrigação essencial de realizar os aportes financeiros previstos na Cláusula VI.1 do contrato de empreitada, deixando de efetuar o pagamento da parcela inicial de R$ 1.500.000,00 devida em 08/01/2024, bem como permaneceu inerte sem realizar intervenções significativas no canteiro de obras entre janeiro e agosto de 2024.
A alegação de que a impossibilidade de obter financiamento junto a fundo de investimentos configuraria caso fortuito ou força maior não prospera. A captação de recursos externos constitui risco inerente à atividade empresarial da construtora (fortuito interno), o qual não afasta a responsabilidade contratual, especialmente quando a recorrente declarou expressamente possuir renda compatível com as obrigações assumidas (Cláusula XVIX.3).
A inadimplência de condôminos individuais também não exonera a apelante, pois o contrato lhe atribuiu com exclusividade o ônus de administrar os referidos contratos e promover as cobranças necessárias (Cláusula VIII.1 e VII.7).
A redução equitativa da cláusula penal, prevista no art. 413 do Código Civil, mostra-se incabível no caso concreto. Inexistiu cumprimento parcial da obrigação principal, uma vez que a obra foi abandonada em seu estágio inicial sem qualquer aporte financeiro realizado pela empreiteira. A multa contratual de 10% sobre o valor global do contrato reflete a praxe do mercado imobiliário e não se afigura manifestamente excessiva face à gravidade do inadimplemento integral que frustrou o empreendimento.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso conhecido e desprovido, mantendo-se a sentença recorrida em sua integralidade. Honorários advocatícios sucumbenciais mantidos no percentual de 20% sobre o valor da condenação, em observância ao limite legal e ao trabalho realizado.
Tese de julgamento: A frustração na obtenção de financiamento bancário ou recursos junto a terceiros constitui fortuito interno inerente ao risco da atividade da construtora, não configurando hipótese de caso fortuito ou força maior apta a afastar a incidência de cláusula penal por inadimplemento contratual. A redução equitativa da multa contratual é incabível quando verificado o inadimplemento integral e o abandono da obra pela empreiteira.
Dispositivos relevantes citados:
Código Civil, arts. 393, 413, 421 e 422.
Código de Processo Civil, arts. 76, 85, § 2º, e 373, I.
Referências:
TJ-MG - Apelação Cível: 50070447520218130433, Relator.: Des.(a) Lúcio de Brito, Data de Julgamento: 11/09/2025, Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 15/09/2025.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8011514-38.2024.8.05.0103, da Comarca de Ilhéus (BA), apelante MAURICIO PORTELA SANTOS INCORPORADORA e apelado EDIFÍCIO RESIDENCIAL VICTÓRIA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto desta Relatora.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 21 de Julho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Vistos, etc.

Trata-se de Apelação Cível interposta por MAURICIO PORTELA SANTOS INCORPORADORA em face da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 4ª Vara de Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Ilhéus (BA), nos autos da AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO E COBRANÇA DE MULTA, tombada sob o nº 8011514-38.2024.8.05.0103, que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, nos seguintes termos:

"Ante o exposto, ACOLHO o pedido formulado na inicial para: a) DECLARAR rescindido o contrato de empreitada firmado entre as partes em 22/12/2023, por culpa da ré; b) CONDENAR a ré ao pagamento da multa contratual no valor de R$ 2.739.536,89 (dois milhões, setecentos e trinta e nove mil, quinhentos e trinta e seis reais e oitenta e nove centavos), acrescido de correção monetária a partir da data do ajuizamento da ação e juros simples de mora a partir da citação, observando-se, respectivamente, (i) o INPC e os juros de 1% ao mês, até 31 de agosto de 2024, e (ii) o IPCA e a taxa SELIC, deduzido o IPCA, a partir de 1º de setembro de 2024, conforme Lei nº 14.905/2024; c) CONDENAR a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, observando-se a previsão contratual da cláusula XI.1. MANTENHO as medidas cautelares de bloqueio de ativos financeiros e veículos já determinadas. Determino que a ré junte aos autos seus atos constitutivos em 15 dias. Com isso, julgo extinto o processo, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Certificado o trânsito em julgado, intimem-se as partes para manifestação no prazo de 15 dias e, havendo pedido de cumprimento de sentença, altere-se a classe processual e promova-se conclusão. Caso contrário, arquive-se, observadas as cautelas legais. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Ilhéus/BA, data do sistema. ANTONIO LOPES FILHO JUIZ DE DIREITO" (ID 92271714).

Sustenta a ausência de inadimplemento contratual sob o argumento de que a responsabilidade pela finalização do empreendimento era compartilhada com os condôminos e que a paralisação decorreu de fatores externos imprevisíveis, notadamente a descontinuidade de repasses por um fundo de investimento e a inadimplência de adquirentes individuais, caracterizando caso fortuito ou força maior.

Alega a necessidade de redução equitativa da multa contratual de 10% (dez por cento) fixada sobre o valor global do contrato, reputando-a manifestamente excessiva à luz do art. 413 do Código Civil. Defende, outrossim, a violação ao dever de boa-fé objetiva por parte do apelado, que teria recusado de forma intransigente proposta de parceria com terceira construtora para a continuidade das obras. Por fim, impugna o percentual de 20% fixado a título de honorários advocatícios sucumbenciais e a concessão da gratuidade de justiça deferida ao condomínio autor.

Requer: “a) seja o presente recurso admitido e processado no seu efeito suspensivo; b) No mérito, dando-lhe provimento, que o Egrégio Tribunal de Justiça Reforme integralmente a sentença para julgar improcedentes os pedidos do autor. c) Subsidiariamente, Reforme a sentença para reconhecer a culpa concorrente do autor e, em consequência, reduzir proporcionalmente o valor da multa aplicável. d) Reforme a sentença para reduzir equitativamente a multa com base no Art. 413 do CC, por ser manifestamente excessiva. e) Reforme a sentença para revisar a sistemática de juros de mora, aplicando o índice de 1% ao mês por todo o período de atraso. f) reforme a r. sentença REDUZINDO EQUITATIVAMENTE O PERCENTUAL DOS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA para um patamar que seja compatível com a razoabilidade, a economicidade e as circunstâncias peculiares da causa. g) Ainda, a apelante requer que este Egrégio Tribunal reconheça a não aplicação da multa contratual, pois não houve inadimplemento culposo exclusivo da ré, ALTERNATIVAMENTE, REDUZA EQUITATIVAMENTE o valor da multa para um patamar que seja compatível com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando a culpa concorrente do autor e a ausência de proveito econômico equivalente por parte da ré. h) REFORME A r. Decisão que deferiu a GRATUIDADE DE JUSTIÇA ao autor.” (ID 92271819 - fls. 13). Juntou documentos (ID 92271820).

O apelado apresentou contrarrazões, arguindo preliminar de irregularidade na representação processual da apelante, ante a ausência de assinatura nas procurações anteriormente acostadas e a não apresentação de seus atos constitutivos. No mérito, defende a integral manutenção da sentença, com o desprovimento do recurso (ID 92271823).

Após ser intimado a se manifestar sobre a preliminar suscitada em contrarrazões, o apelante colacionou a petição e os documentos de ID 100888949/100888953, 100964412 e 100964414.

O presente feito encontra-se em condições de proferir voto, portanto, solicito sua inclusão em pauta. Ressalta-se a possibilidade de sustentação oral, conforme dispõem os artigos 937 do CPC e 187 do RITJ/BA.

É o que importa relatar.

Salvador/BA, data certificada eletronicamente no sistema.

Desa. Maria de Fátima Silva Carvalho

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso.

Trata-se de Apelação Cível interposta por MAURICIO PORTELA SANTOS INCORPORADORA em face da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 4ª Vara de Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Ilhéus (BA), nos autos da AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO E COBRANÇA DE MULTA, tombada sob o nº 8011514-38.2024.8.05.0103, que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial, para condenar a apelante ao pagamento de multa contratual no valor de R$ 2.739.536,89 (dois milhões, setecentos e trinta e nove mil, quinhentos e trinta e seis reais e oitenta e nove centavos), devidamente atualizados, além de custas e honorários advocatícios de sucumbência no percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

Inicialmente, rejeito a preliminar de irregularidade na representação processual da apelante arguida pelo apelado. Intimada a regularizar sua situação processual, a recorrente colacionou aos autos instrumento de mandato devidamente assinado por seu representante legal, acompanhado de sua certidão de inteiro teor emitida pela Junta Comercial do Estado de São Paulo, sanando integralmente o vício apontado, nos termos do art. 76 do Código de Processo Civil (ID 100888950/100888951).

Outrossim, afasto a impugnação ao benefício da gratuidade de justiça concedido ao condomínio apelado. A Súmula 481 do Superior Tribunal de Justiça autoriza a concessão do benefício às pessoas jurídicas, com ou sem fins lucrativos, desde que demonstrada de forma cabal a impossibilidade de arcar com os encargos processuais.

No caso concreto, o condomínio apresentou demonstrativo de receitas e despesas e extratos bancários que evidenciam a total equivalência entre as taxas arrecadadas e as despesas ordinárias de manutenção do edifício, sem disponibilidade de caixa para o custeio de despesas processuais extraordinárias de grande monta (ID 92271594/92271595). 

No mérito, cinge-se a controvérsia a apurar a responsabilidade pela resolução do contrato de empreitada firmado entre as partes em 22/12/2023, cujo objeto consistia no término das obras do empreendimento imobiliário "Residencial Victória" (ID 92271597).

A apelante argumenta que inexistiu inadimplemento culposo de sua parte, imputando o atraso das obras à descontinuidade de aportes de um fundo de investimento parceiro e à inadimplência dos condôminos individuais.

As justificativas apresentadas pela recorrente não encontram respaldo no ordenamento jurídico nem nas disposições contratuais livremente pactuadas. O instrumento de contrato estabeleceu de forma clara e expressa que a apelante era a única e exclusiva responsável perante o condomínio pela obtenção de recursos e execução do empreendimento (Cláusulas VIII.1 e XII.4), a saber:

“VIII. 1 - As partes declaram que a gestão e responsabilidade pela alocação dos valores mencionados na Cláusula VI.1 "a" estão inteiramente a cargo e competência da CONTRATADA, assim como os valores relativos aos saldos devedores a serem pagos pelos Condôminos durante o prazo de conclusão do empreendimento.” (ID 92271597 -fls. 14).

“XII. 4 – Fica estabelecido que, mesmo diante da contratação de financiamento, constituição de garantias ou cessão de direitos creditórios, a CONTRATADA permanece como única responsável perante os adquirentes, condomínio e demais envolvidos, não transferindo, portanto, nenhuma obrigação ou responsabilidade inerente ao empreendimento e, em caso de eventuais discussões, litígios ou contingências relacionadas à construção, a CONTRATADA deverá arcar com todas as responsabilidades legais e financeiras, sendo excluído o financiador, beneficiário de garantias ou cessionário de direitos creditórios de qualquer responsabilidade nesse contexto.” (ID 92271597 - fls. 18).

A frustração na obtenção de financiamento ou a perda de aportes de parceiros comerciais constitui fortuito interno, inserido no âmbito do risco da atividade empresarial desenvolvida pela incorporadora, sendo inidônea para caracterizar caso fortuito ou força maior nos termos do art. 393 do Código Civil. A apelante declarou expressamente possuir renda e capacidade financeira compatíveis com as obrigações assumidas, não podendo transferir ao condomínio contratante os prejuízos decorrentes de sua própria incapacidade de captação de recursos no mercado (Cláusula XVIX.3).

Outrossim, a alegação de inadimplência dos condôminos não socorre a recorrente. A Cláusula VII.7 do contrato impôs à própria apelante o ônus de gerir e negociar individualmente com cada adquirente a repactuação do saldo devedor, conferindo-lhe inclusive o mandato para promover cobranças judiciais e extrajudiciais (Cláusula VIII.3). A apelante restou constituída em mora em momento anterior ao prazo limite dos condôminos, ao deixar de efetuar o aporte inicial de R$1.500.000,00 (um milhão e meio de reais) previsto para 08/01/2024 (Cláusula VI.2, "a").

O abandono do canteiro de obras restou plenamente caracterizado. O contrato previa o prazo de 18 meses para a entrega do edifício (Cláusula IX.3), considerando-se abandonada a obra em caso de inércia superior a 30 dias (Cláusula XI.3). No caso, restou demonstrado que a apelante não realizou qualquer intervenção significativa no imóvel entre janeiro e agosto de 2024, limitando-se a encaminhar contranotificação solicitando dilação de prazo sob a justificativa de aguardar trâmites de análise de risco de crédito (ID 92271603).

A recusa do condomínio em anuir com a proposta de parceria que envolvia a construtora REK (ID 92271707) não configura violação à boa-fé objetiva. O contrato foi firmado em caráter personalíssimo, inexistindo cláusula que obrigasse o condomínio a aceitar a subcontratação ou cessão da obra a terceiros estranhos à relação contratual originária, mormente quando a própria apelante já se encontrava em mora substancial.

No tocante ao pedido subsidiário de redução da cláusula penal, concluo pela sua impossibilidade. O art. 413 do Código Civil autoriza a redução equitativa da penalidade se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou se o montante se mostrar manifestamente excessivo.

Na hipótese vertente, não houve qualquer cumprimento parcial da obrigação de edificar, tendo a recorrente abandonado o empreendimento em seu estágio inicial sem aportar qualquer valor. A multa contratual de 10% (dez por cento) sobre o valor total do contrato (R$ 26.736.566,96) foi livremente pactuada por agentes capazes e assistidos por advogados (Cláusula XVIX.1), estando em estrita consonância com os parâmetros de razoabilidade e com as práticas do mercado imobiliário para indenizar os graves prejuízos decorrentes da frustração da conclusão da obra.

Neste sentido:

“EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE EMPREITADA. RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO . CLÁUSULA PENAL. ADITIVO CONTRATUAL. CONDIÇÃO NÃO CUMPRIDA. INCIDÊNCIA DA MULTA COMPENSATÓRIA . JUROS DE MORA. RELAÇÃO CONTRATUAL. TERMO INICIAL. CITAÇÃO . PARCIAL PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME Ação de rescisão contratual cumulada com perdas e danos ajuizada em razão de inadimplemento de contrato de empreitada para construção de imóveis. Sentença de parcial procedência que declarou rescindidos os contratos, condenou o réu à restituição de valores pagos não empregados na obra e afastou a incidência da multa contratual . II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Examina-se a possibilidade de incidência da multa compensatória pactuada, diante do inadimplemento das obrigações do aditivo contratual, e o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre a condenação. III. RAZÕES DE DECIDIR A cláusula penal constitui obrigação acessória destinada a prefixar perdas e danos em caso de inadimplemento . No caso, a dispensa da multa estava condicionada ao cumprimento do aditivo contratual, o que não ocorreu, impondo-se a condenação do réu ao pagamento da penalidade prevista. Os juros de mora, em hipóteses de responsabilidade contratual, fluem a partir da citação, nos termos do art. 405 do CC, sendo inaplicável a Súmula 54 do STJ, restrita à responsabilidade extracontratual. IV . DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido para condenar o réu ao pagamento da multa contratual. Tese de julgamento: "É devida a multa compensatória prevista em contrato de empreitada quando o perdão da penalidade estava condicionado ao cumprimento de aditivo não realizado; em casos de inadimplemento contratual, os juros de mora fluem a partir da citação, e não do evento danoso." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 405 e 406, § 1º (com redação da Lei nº 14 .905/2024); CPC, art. 85, § 2º; STJ, Súmula 54. Jurisprudência relevante ci tada: STJ, AgInt no AREsp 1432700/ES, j. 25/06/2019, DJe 01/07/2019 . (TJ-MG - Apelação Cível: 50070447520218130433, Relator.: Des.(a) Lúcio de Brito, Data de Julgamento: 11/09/2025, Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 15/09/2025)”.

 No que tange aos juros de mora incidentes sobre a condenação, a sentença de primeiro grau aplicou corretamente as regras de direito intertemporal. O inadimplemento contratual perdura sob a égide da Lei nº 14.905/2024, de modo que a incidência da taxa legal de juros com base na taxa SELIC, deduzido o IPCA, deve ser aplicada de forma imediata às parcelas vencidas a partir de sua vigência, preservando-se as regras anteriores para o período antecedente, nos termos do art. 2.035 do Código Civil.

Por fim, mantenho os honorários advocatícios sucumbenciais fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação. O percentual atende perfeitamente aos critérios estabelecidos no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, considerando a alta complexidade da causa, o vultoso valor econômico em debate e o zelo profissional demonstrado pelos patronos do apelado na condução da defesa dos interesses da coletividade de adquirentes.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença hostilizada por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Deixo de majorar a condenação ao pagamento de honorários advocatícios de sucumbência, em razão de sua fixação no máximo patamar permitido.

Após o trânsito em julgado, remeta-se à origem com as cautelas de praxe. 

DESA. MARIA DE FÁTIMA SILVA CARVALHO
Relatora