PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Ementa. DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO. LAUDO UNILATERAL. AUSÊNCIA DE VÍCIOS NO ACÓRDÃO. INTERPRETAÇÃO DO ART. 68, II, B, DA LEI N. 8.245/91. EMBARGOS CONHECIDOS E REJEITADOS.

I. CASO EM EXAME
Embargos de Declaração opostos por LOJAS LE BISCUIT S/A em face de Acórdão da Segunda Câmara Cível, que negou provimento a agravo de instrumento interposto contra decisão da 4ª Vara Cível da Comarca de Salvador (BA), a qual indeferiu pedido de fixação de aluguel provisório em Ação Revisional de Aluguel.
O Acórdão embargado decidiu ser indispensável o contraditório e a produção de prova técnica para fixação do aluguel provisório, não sendo suficiente o laudo unilateral apresentado pela locatária/embargante.
A parte recorrente sustenta omissão no Acórdão quanto à aplicabilidade do art. 68, II, "b", da Lei do Inquilinato, defendendo que o aluguel provisório poderia ser fixado com base em elementos fornecidos apenas pela locatária.
Requer acolhimento dos embargos com efeitos modificativos ou, subsidiariamente, esclarecimentos sobre o afastamento da norma invocada e o prequestionamento do dispositivo legal.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
A questão em discussão consiste em verificar se o Acórdão embargado incorreu em omissão quanto à interpretação do art. 68, II, "b", da Lei n. 8.245/91, especialmente sobre a possibilidade de fixação de aluguel provisório com base em laudo unilateral apresentado pela locatária.

III. RAZÕES DE DECIDIR
Nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração são cabíveis apenas para sanar obscuridade, contradição, omissão ou erro material.
O Acórdão embargado analisou expressamente a tese relativa à possibilidade de fixação de aluguel provisório com base em laudo unilateral, afastando sua suficiência ante a ausência de contraditório e de prova técnica.
A norma do art. 68, II, "b", da Lei do Inquilinato, embora admita a fixação do aluguel provisório, exige elementos fornecidos por ambas as partes ou indicados pelo juiz, submetidos ao contraditório.
A interpretação sistemática da norma impõe cautela na fixação de valores com efeitos patrimoniais imediatos, exigindo prudência judicial e formação de juízo mínimo de verossimilhança.
O simples fato de o laudo não ter sido impugnado não supre sua natureza unilateral, tampouco afasta a exigência de contraditório.
A jurisprudência do TJ-SP reconhece a insuficiência de laudo unilateral para fins de fixação de aluguel provisório, sendo necessária prova pericial produzida sob o crivo do contraditório.
Quanto ao prequestionamento, basta que a matéria tenha sido enfrentada, sendo desnecessária a menção expressa ao dispositivo legal invocado.
Conclui-se que os embargos visam à rediscussão do mérito da decisão, o que excede os limites do art. 1.022 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE
Embargos de Declaração conhecidos e rejeitados.
Tese de julgamento: “A inexistência de vício no Acórdão recorrido, que enfrentou a tese recursal sobre a inaplicabilidade do art. 68, II, ‘b’, da Lei n. 8.245/91 em razão da ausência de contraditório e prova técnica, impede o acolhimento de embargos de declaração que visam à rediscussão do mérito da controvérsia.”

Dispositivos relevantes citados

Código de Processo Civil, art. 1.022
Lei n. 8.245/91, art. 68, II, "b"

Jurisprudência relevante citada

TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2030521-54.2024.8.26.0000, Relator: Mário Daccache, Julgado em 27/03/2024, 29ª Câmara de Direito Privado
TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2134930-81.2024.8.26.0000, Relator: Mourão Neto, Julgado em 31/05/2024, 35ª Câmara de Direito Privado.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Embargos de Declaração em Agravo de Instrumento nº 8011527-55.2024.8.05.0000, da Comarca de Salvador – BA, embargante LOJAS LE BISCUIT S/A e embargado TRILUZ EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA.

 ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em CONHECER e REJEITAR o recurso, nos termos do voto da Relatora.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Rejeitado Por Unanimidade

Salvador, 30 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Embargos de Declaração opostos por LOJAS LE BISCUIT S/A em face do Acórdão proferido por esta Segunda Câmara Cível nos autos do Agravo de Instrumento n.º 8011527-55.2024.8.05.0000, que negou provimento ao recurso, mantendo a decisão que indeferiu o pedido de fixação de aluguel provisório formulado em Ação Revisional de Aluguel, nos seguintes termos:

“Ementa. DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE REVISÃO DE ALUGUEL. FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO INAUDITA ALTERA PARS. ESTUDO UNILATERAL FEITO PELO RECORRENTE. NECESSIDADE DE CONTRADITÓRIO, AMPLA DEFESA E INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. DECISÃO MANTIDA

I. CASO EM EXAME

Trata-se de agravo de instrumento interposto por LOJAS LE BISCUIT S/A contra decisão proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Salvador (BA), que indeferiu o pedido de fixação de aluguel provisório formulado em ação revisional de aluguel.

O pedido de fixação de aluguel provisório baseou-se em estudo de mercado realizado unilateralmente, que indicou valor inferior ao praticado.

A decisão agravada indeferiu o pedido, sob o argumento da necessidade de oitiva da parte contrária antes de eventual fixação de aluguel provisório.

A agravante pleiteou a reforma da decisão, argumentando onerosidade excessiva, desequilíbrio contratual e enriquecimento sem causa do locador, além de requerer a antecipação dos efeitos da tutela recursal.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão:
(i) saber se é possível a fixação de aluguel provisório com base exclusivamente em laudo unilateral de avaliação apresentado pela parte locatária;
(ii) verificar se a ausência de fixação do aluguel provisório configura violação ao direito da parte agravante.

III. RAZÕES DE DECIDIR
O art. 68 da Lei n. 8.245/91 estabelece a possibilidade de fixação de aluguel provisório, desde que baseada em elementos submetidos ao contraditório.
A ausência de contraditório e de prova pericial impede a configuração de prova inequívoca acerca da incompatibilidade do aluguel vigente com o valor de mercado.
Precedente relevante do Tribunal de Justiça de São Paulo corrobora a tese de que laudo unilateral não é suficiente para a fixação de aluguel provisório, sendo imprescindível a oitiva da parte contrária e a produção de provas técnicas.
"CIVIL E PROCESSUAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUÉIS. INSURGÊNCIA DA AUTORA CONTRA DECISÃO QUE INDEFERIU PRETENDIDA FIXAÇÃO DE ALUGUÉIS PROVISÓRIOS. NÃO TENDO SIDO OFERECIDOS SUBSÍDIOS SUFICIENTES À FIXAÇÃO DOS ALUGUÉIS PROVISÓRIOS, SALVO LAUDO UNILATERAL, NOS TERMOS DO ARTIGO 68, INCISO II, DA LEI N. 8.245/1991, BEM ANDOU O MAGISTRADO AO DETERMINAR QUE SE AGUARDASSE O CONTRADITÓRIO. RECURSO DESPROVIDO." (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2134930-81.2024.8.26.0000, Relator: Mourão Neto, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Julgamento: 31/05/2024).
Nesse contexto, inexiste fumus boni iuris a justificar a concessão de tutela provisória nos moldes pretendidos pela agravante.

IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: "A fixação de aluguel provisório em ação revisional exige o contraditório e a produção de prova pericial apta a comprovar a incompatibilidade do valor vigente com o mercado, sendo insuficiente laudo unilateral apresentado pela parte requerente."

Dispositivos relevantes citados:

Lei n. 8.245/91, art. 68.

Jurisprudência relevante citada:

TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2134930-81.2024.8.26.0000, Relator: Mourão Neto, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Julgamento: 31/05/2024.

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do Agravo de Instrumento nº 8011527-55.2024.8.05.0000, originário da Comarca de Salvador (BA), agravante LOJAS LE BISCUIT S/A e agravado TRILUZ EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA. II” (ID 80077212)

A parte embargante sustenta, em síntese, que o Acórdão foi omisso quanto à análise da aplicabilidade do art. 68, inciso II, alínea "b", da Lei do Inquilinato, especialmente no tocante à possibilidade de fixação de aluguel provisório com base em elementos fornecidos exclusivamente pela locatária, independentemente da produção de prova pericial ou da prévia manifestação da parte contrária. 

Alega que o laudo de avaliação apresentado não foi impugnado e que a ausência de contraditório não constitui impedimento legal para a concessão da medida. 

Requer: “o acolhimento dos presentes embargos de declaração, com efeitos infringentes, a fim de que seja provido o agravo de instrumento interposto pela embargante, uma vez que estão presentes os requisitos do artigo 68 da Lei do Inquilinato. Caso essa Colenda Câmara não entenda pelo provimento do agravo de instrumento, requer o acolhimento dos presentes embargos, a fim de que seja esclarecido o motivo do afastamento da vigência do disposto no artigo 68, II, b, da Lei do Inquilinato no presente caso. Por fim, a embargante pré-questiona o artigo 68, II, b, da Lei 8.245/91, a fim de interposição de Recurso Especial.” (ID 81514904 - fls. 04).

A parte embargada apresentou contrarrazões, pugnando pela rejeição do recurso, sob o argumento de que o Acórdão está devidamente fundamentado e não incorre em quaisquer dos vícios legais, tratando-se de tentativa de rediscussão do mérito da controvérsia (ID 81932076).

Solicito a inclusão do feito em pauta de julgamento, salientando a impossibilidade de sustentação oral (art. 187 do RITJBA).

É o relatório.

Salvador/BA, data certificada eletronicamente no sistema.
Zandra Anunciação Alvarez Parada

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Preenchidos os pressupostos de admissibilidade, conheço dos embargos.

Nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil, os Embargos de Declaração são cabíveis nas hipóteses restritas de omissão, obscuridade, contradição ou erro material no julgado. Não se prestam, pois, ao reexame da causa, tampouco à rediscussão da matéria de mérito já decidida, razão pela qual sua oposição exige a demonstração inequívoca de que a decisão embargada incorreu em um dos vícios apontados no referido dispositivo.

No caso concreto, não se identifica qualquer omissão, obscuridade ou contradição no acórdão recorrido. A tese recursal apresentada foi expressamente enfrentada, sendo, inclusive, objeto central da controvérsia.

Conforme consignado no voto condutor, a questão posta à apreciação judicial consistia em examinar a possibilidade de fixação de aluguel provisório, com base em laudo unilateral produzido pela parte embargante, antes da realização da instrução probatória e sem a oitiva da parte adversa. Após detida análise dos autos, concluiu-se pela ausência de elementos suficientes à concessão da medida inaudita altera pars, diante da exigência legal de contraditório e da necessidade de formação de juízo mínimo de verossimilhança quanto à incompatibilidade do valor vigente com os parâmetros de mercado.

Destacou-se, no Acórdão embargado, que o art. 68 da Lei n. 8.245/91, embora admita a fixação de aluguel provisório na ação revisional, condiciona essa possibilidade à análise dos elementos fornecidos pelas partes, ou indicados pelo juiz, no momento da designação da audiência de conciliação, a saber:

“É cediço que para se constatar a necessidade de revisão do valor avençado em locação de imóveis, é imprescindível a realização da oitiva da parte contrária, consoante art. 68, II da Lei nº 8.245/91, a saber:

“Art. 68.  Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:”

(...)

“II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:”

Além disto, a designação de perícia técnica é fundamental para apurar eventual excessividade do importe entabulado a título de aluguel.” (ID 80077212).

A norma, embora faculte ao Magistrado a estipulação de valor provisório desde a citação, não o exime do dever de avaliar a idoneidade dos elementos trazidos aos autos, sob a ótica do contraditório e da prudência judicial.

A interpretação conferida ao art. 68 da Lei do Inquilinato, pela parte embargante, desconsidera que a fixação do aluguel provisório é ato judicial de natureza interlocutória com efeitos patrimoniais imediatos, o que impõe maior rigor na avaliação dos elementos probatórios. O simples fato de o estudo técnico estar formalmente instruído não afasta sua unilateralidade, tampouco supre a exigência de produção de prova pericial ou de eventual contraditório mínimo.

Ressalte-se que a jurisprudência dos Tribunais pátrios – inclusive do Superior Tribunal de Justiça – reconhece que os embargos de declaração não se destinam à rediscussão da causa, sendo incabível sua utilização como sucedâneo de recurso próprio para impugnação de fundamentos jurídicos já enfrentados e rejeitados.

Ainda que se alegue ausência de impugnação ao laudo juntado, tal circunstância não vincula o juízo à sua validade probatória, sobretudo por se tratar de documento unilateral, produzido por profissional contratado pela parte interessada. A jurisprudência o considera insuficiente, para fins de fixação de valor locativo, estudo isolado não submetido à fiscalização do contraditório:

“Ação renovatória c/c revisional de aluguel – Locação de imóvel não residencial – Fixação de aluguel provisório – Indeferimento – Laudo unilateral produzido pela locatária – Valores estimados em 2019 que, ademais, estão desatualizados – Probabilidade do direito não demonstrada – Ausência de elementos seguros para reduzir o valor do aluguel – Matéria controvertida – Necessidade de produção de prova pericial, sob o crivo do contraditório – Possibilidade de reapreciação do pedido após a entrega do laudo – Não conhecimento do recurso na parte voltada contra a rejeição da alegação de intempestividade da contestação – Rol taxativo do art. 1.015 do CPC – Decisão mantida – Improvimento do recurso, na parte conhecida. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2030521-54 .2024.8.26.0000 São Paulo, Relator.: Mário Daccache, Data de Julgamento: 27/03/2024, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/03/2024).”

Deste modo, constata-se que a insurgência manifestada por meio dos presentes embargos não se refere a vícios formais do julgado, mas à inconformidade da parte com o entendimento adotado, circunstância que, por si só, não autoriza o acolhimento da medida. A pretensão veiculada revela tentativa de rediscutir o mérito da decisão, o que ultrapassa os limites do art. 1.022 do CPC.

Por fim, quanto ao pedido de prequestionamento, registre-se que não se exige a menção expressa a dispositivos legais para a interposição de recursos aos Tribunais Superiores, bastando que a matéria tenha sido efetivamente debatida e decidida no Acórdão, o que se verifica no caso, sobretudo no que diz respeito à interpretação sistemática do art. 68 da Lei n. 8.245/91.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E REJEITAR os Embargos de Declaração, por inexistência dos vícios indicados, mantendo o Acórdão embargado por todos os seus termos.

Sala de Sessões, Salvador/BA, data certificada eletronicamente no sistema.

 
Zandra Anunciação Alvarez Parada

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora