PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. CONTRATO DE PERMUTA DE IMÓVEL. INSTRUMENTO PARTICULAR. VALOR SUPERIOR AO LIMITE LEGAL. NULIDADE ABSOLUTA POR VÍCIO DE FORMA (ART. 108, CC). AQUISIÇÃO A NON DOMINO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. AUSÊNCIA DE PROVA CABAL DA POSSE (ART. 677, CPC). BEM DE FAMÍLIA NÃO CARACTERIZADO. EXISTÊNCIA DE MÚLTIPLOS IMÓVEIS. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ CONFIGURADA. ALTERAÇÃO DA VERDADE DOS FATOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame 

1. Apelação contra sentença que julgou improcedentes embargos de terceiro, mantendo a penhora sobre imóvel objeto de contrato de permuta irregular, sob o fundamento de nulidade do título e aquisição de quem não era dono.

II. Questão em discussão 

2. Há três questões em discussão: (i) se a ausência do réu em audiência de instrução gera revelia em processo já contestado; (ii) se contrato particular de permuta de imóvel de alto valor, firmado com quem não é proprietário, protege o possuidor contra execução movida pelo titular do domínio; e (iii) se é aplicável a impenhorabilidade do bem de família ao terceiro que adquire o bem de forma viciada.

III. Razões de decidir 

3. A revelia não se aplica quando a contestação foi apresentada no prazo legal, ainda que a parte falte à audiência de instrução. A confissão ficta relativa (art. 385, § 1.º, CPC) não prevalece sobre provas documentais que demonstram a nulidade do título.

4. É nulo o negócio jurídico sobre imóvel de valor superior a 30 salários mínimos sem escritura pública, conforme exigência do art. 108 do Código Civil. A permuta firmada com quem não detém o domínio caracteriza venda a non domino, sendo ineficaz perante o real proprietário (art. 1.228, CC).

5. O embargante não apresentou prova cabal da posse ou do domínio exigida pelo art. 677 do CPC. A posse oriunda de título nulo é precária e não autoriza o desfazimento da constrição judicial legítima.

6. A proteção da Lei n.º 8.009/90 exige que o imóvel seja a única residência da entidade familiar. A comprovação de múltiplos imóveis e atividade comercial do apelante afasta o benefício do bem de família.

7. A alteração da verdade dos fatos, ao alegar posse inexistente e ocultar a titularidade de outros bens com o fim de induzir o juízo a erro, configura litigância de má-fé (art. 80, incs. II e III, CPC).

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e não provido.

Tese de julgamento: "1. A ausência da parte ré à audiência de instrução e julgamento, em processo previamente contestado, não atrai os efeitos da revelia. 2. A propriedade transferida por quem não é dono (a non domino) não produz efeitos jurídicos, sendo insuficiente para desconstituir penhora em favor do titular registral."

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 108, 166, IV, 1.228 e 1.245; CPC, arts. 344 e 385, § 1.º.

Jurisprudência relevante citada: TJBA, Apelação n.º 8000586-67.2019.8.05.0082, Rel. Des. Angelo Jeronimo e Silva Vita, j. 07.04.2025.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível n.º 8006084-10.2023.8.05.0146, em que é apelante Helenilson Sergio Martins Bento e apelada Evanilde dos Santos Carvalho.

Acordam os Desembargadores da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, por unanimidade, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto da relatora.

                    Sala de Sessões,  8 de julho  de 2026.

Presidente

Desª. Joanice Maria Guimarães de Jesus 

Relatora

JG29

Procurador(a) de Justiça

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 8 de Julho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de recurso de apelação interposto por Helenilson Sergio Martins Bento contra a sentença proferida pelo Juízo de Direito da 2.ª Vara Cível de Juazeiro, que julgou improcedentes os embargos de terceiro por ele opostos contra Evanilde dos Santos Carvalho.

Na ação de execução extrajudicial de origem (n.º 0500407-88.2017.8.05.0146), a apelada busca receber o saldo de um contrato de compra e venda firmado em 2011 com Antônio Carlos Brito de Oliveira e Josefa Maciel de Lima Oliveira. O imóvel penhorado está localizado na Rua Canadá, n.º 118-A, Juazeiro/BA.

O apelante alega que adquiriu os direitos sobre o bem em 2015, por meio de permuta com os executados, antes da existência de qualquer gravame no registro. Sustenta ser terceiro de boa-fé, invoca a Súmula 84 do STJ e a proteção ao bem de família.

A apelada contestou, argumentando que o negócio é nulo por vício de forma (falta de escritura pública) e por configurar venda a non domino, pois o imóvel permanece registrado em seu nome. Apontou ainda que o apelante possui outros imóveis e que a transação visou fraudar a execução.

A sentença de primeiro grau julgou os pedidos improcedentes. Fundamentou a decisão na nulidade do contrato de permuta (arts. 108 e 166, inc. IV, do Código Civil) e na ineficácia do negócio por falta de titularidade dos vendedores. Afastou também a proteção do bem de família.

Em suas razões recursais, o apelante reitera a tese de revelia da embargada por ausência em audiência, defende a proteção do possuidor de boa-fé e a função social da moradia. Requer a reforma total da sentença.

A apelada apresentou contrarrazões, pedindo a manutenção da sentença e a condenação do apelante por litigância de má-fé.

É o relatório.

Em cumprimento ao art. 931, do NCPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que solicito dia para julgamento, ressaltando a possibilidade de sustentação oral, nos termos do art. 937, inc. I do NCPC.

Salvador/BA, 11 de junho de 2026.

 Desa. Joanice Maria Guimarães de Jesus 

Relatora

JG29

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

1. Requisitos de admissibilidade: 

Recurso próprio e tempestivo. Preparo comprovado. Preenchidos os requisitos, conheço da apelação.

2. Do mérito: 

A controvérsia cinge-se à validade da posse do apelante para fins de desconstituição de penhora sobre o imóvel de matrícula n.º 4.283 da Comarca de Juazeiro.

Sobre a preliminar, a ausência da apelada à audiência não gera revelia, pois o processo foi contestado tempestivamente. A revelia vincula-se à falta de defesa escrita (art. 344, CPC). Eventual pena de confissão (art. 385, § 1.º, CPC) tem natureza relativa e foi superada pela robusta prova documental que atesta a nulidade do negócio.

No mérito, o apelante não cumpriu o requisito do art. 677 do CPC, que exige a prova cabal da posse ou do domínio. O contrato de permuta é nulo por vício de forma. Como o imóvel foi avaliado em R$ 270.000,00, a escritura pública era indispensável para a validade do negócio, conforme os arts. 108 e 166, inc. IV, do Código Civil.

Além disso, os permutantes não eram os proprietários, o que caracteriza aquisição a non domino, ineficaz perante o titular do registro (art. 1.228, CC). A transferência da propriedade de imóveis entre pessoas vivas só ocorre com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.245, CC).

Este Tribunal consolidou o entendimento de que a venda feita por quem não é dono não produz efeitos jurídicos, sendo irrelevante se o adquirente estava de boa-fé. Nesse sentido:

"APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO EM AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. PARTES QUE APRESENTAM TÍTULOS DE PROPRIEDADE SOBREPOSTOS SENDO A ÁREA DA APELANTE CONTIDA NA DO APELADO. PROVA DE REGISTRO ANTERIOR DA AQUISIÇÃO DE TODO O IMÓVEL PELO EMBARGADO POR ARREMATAÇÃO EM HASTA PÚBLICA. APELADO QUE NUNCA VENDEU NEM DESMEMBROU O IMÓVEL. POSTERIOR DESMEMBRAMENTO IRREGULAR E ILEGÍTIMO DO TERRENO POR QUEM NÃO ERA PROPRIETÁRIO PARA CRIAÇÃO DE NOVA MATRÍCULA SOBREPOSTA. ESCRITURA DA APELANTE REFERENTE À ÁREA DESMEMBRADA QUE FOI LAVRADA E REGISTRADA MUITO APÓS O REGISTRO DO APELADO E EM REFERÊNCIA À NOVA MATRÍCULA IRREGULAR. CARACTERIZAÇÃO DE VENDA A NON DOMINO. INEXISTÊNCIA DE EFEITOS. IRRELEVÂNCIA DA BOA FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE. PRECEDENTES DO STJ. SENTENÇA MANTIDA POR FUNDAMENTOS DIVERSOS. APELAÇÃO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

1. Restando provado que o apelado adquiriu validamente a propriedade do imóvel mediante arrematação em hasta pública com o devido registro no cartório de registro de imóveis, e que nunca alienou nem desmembrou seu bem posteriormente, é absolutamente nulo o título de propriedade posterior invocado pela apelante, este derivado de venda realizada por quem não era o proprietário ao tempo do ato, após desmembramento irregular e ilegitimamente realizada após a arrematação e registro correspondente pelo apelado.

2. No caso, a ocorrência de um desmembramento irregular do imóvel, ao criar, sem validade, uma segunda matrícula referente a uma parte do mesmo bem, pode ter dificultado a compreensão pela apelante leiga da existência do registro de propriedade anterior do apelado quanto a todo o imóvel. No entanto, embora não se verifique de forma cabal que o apelante sabia da fraude, a improcedência de seus embargos deve ser mantida não por evidência de conduta de má-fé de sua parte, mas sim em razão da invalidade absoluta do seu título por ser derivado de venda a non domino;

3. Em se caracterizando venda a non domino, diferentemente da situação de fraude contra credores, é firme a orientação do STJ no sentido de ser irrelevante a boa-fé do eventual terceiro adquirente - que não pode prevalecer em desfavor do legítimo arrematante também de boa-fé - pois a propriedade transferida por quem não é dono não produz nenhum efeito, tendo o apelante somente direito de indenização em face do vendedor.

4. Apelação a que se nega provimento."

(TJBA, AC 8000586-67.2019.8.05.0082, Rel. Des. Angelo Jeronimo e Silva Vita, 4.ª Câmara Cível, j. 07.04.2025).

No mesmo sentido, a jurisprudência desta Corte reforça que a ineficácia do negócio jurídico é a consequência lógica da ausência de titularidade do vendedor:

"AÇÃO ANULATÓRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. VENDA A NON DOMINO. INEFICÁCIA. NULIDADE DO NEGÓCIO. ENTENDIMENTO FIRMADO PELO STJ. RETORNO DAS PARTES STATUS QUO ANTE. SENTENÇA MANTIDA. APELO IMPROVIDO.

Constatado que a venda dos imóveis em questão foi feita por quem não é proprietário, caracteriza a venda a non domino, o que implica a ineficácia do negócio jurídico, já que não tem o condão de transferir a propriedade. O reconhecimento da ineficácia do negócio jurídico tem como consequência lógica a resolução do contrato, com o retorno das parte ao "STATUS QUO ANTE", devendo, assim, o comprador ser restituído do valor pago pela aquisição. No que toca a venda a non domino, o Superior Tribunal de Justiça tem entendimento firmado no sentido de que a propriedade transferida por quem não é dono não produz nenhum efeito, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente.

SENTENÇA MANTIDA. APELO IMPROVIDO."

(TJBA, AC 8000358-98.2017.8.05.0038, Rel. Desa. Lisbete Maria Teixeira Almeida C. Santos, 2.ª Câmara Cível, j. 25.10.2022).

Ainda que o apelante alegue ser terceiro de boa-fé, a falta de registro e a nulidade do título impedem a desconstituição da penhora. Sobre a fraude e o registro, o Superior Tribunal de Justiça e este Tribunal aplicam a Súmula n.º 375/STJ, mas ressalvam que a nulidade absoluta do título por venda a non domino prevalece sobre a presunção de boa-fé:

"APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. FRAUDE À EXECUÇÃO. INOCORRÊNCIA. SÚMULA 375 DO STJ. CONFISSÃO E PROMESSA DE COMPRA E VENDA AVERBADAS NA MATRÍCULA EM DATA ANTERIOR. INVALIDADE DA PENHORA SOBRE IMÓVEL. VALIDADE DAS DUPLICATAS. MANUTENÇÃO DA CONDENAÇÃO EM LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ DA EMBARGANTE. CONDUTA TEMERÁRIA. APELO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. O STJ cristalizou o seu entendimento através da súmula nº 375, no sentido de que "O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente."

2. Além de inexistir registro da penhora do bem alienado, não há prova de má-fé dos terceiros adquirentes.

3. Ainda que os negócios tenham sido realizados com os filhos do sócio majoritário da apelante, as averbações em datas anteriores desses negócios na matrícula do imóvel militam por extirpar a alegação de fraude à execução, até porque, conforme precedente de observância obrigatória do STJ, é ônus do credor comprovar a má-fé dos terceiros, uma vez que presume-se a boa-fé."

(TJBA, AC 0100044-49.1999.8.05.0001, Rel. Des. Mauricio Kertzman Szporer, 2.ª Câmara Cível, j. 16.09.2020).

A Súmula 84 do STJ não socorre o apelante, pois a proteção ao compromisso de compra e venda não registrado exige a regularidade substancial do negócio, o que não ocorre diante de uma venda por quem não detém o domínio.

A proteção do bem de família (Lei n.º 8.009/90) também não se aplica. As provas mostram que o apelante tem outros imóveis e exerce atividades comerciais, não sendo o bem penhorado sua única residência. Além disso, a justiça não protege quem adquire um bem de forma viciada para tentar impedir o direito do verdadeiro proprietário.

Por fim, a condenação por litigância de má-fé deve ser aplicada. O apelante alterou a verdade dos fatos ao omitir seu patrimônio e insistir em teses sem base jurídica para atrasar a execução. Essa conduta viola os arts. 80,incs.  II e III, e 81 do CPC, justificando a multa de 1% sobre o valor da causa.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso. Condeno o apelante ao pagamento de multa por litigância de má-fé de 1% sobre o valor da causa. Majoro os honorários advocatícios para 12% sobre o valor da causa (art. 85, § 11, CPC).

Salvador/BA,  8 de julho de 2026.

 Desa. Joanice Maria Guimarães de Jesus 

Relatora

JG29