PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Terceira Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8114790-08.2021.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível |
| APELANTE: MAURICIO MENDES SINHORELLI e outros (2) |
| Advogado(s): LUCIANO BANDEIRA PONTES, LUTHER KING SILVA MAGALHAES DUETE, ANDRE LUIZ SILVA FRANKLIN DE QUEIROZ, LUCIANO BANDEIRA PONTES, LUTHER KING SILVA MAGALHAES DUETE |
| APELADO: FRANCESCO IOVENE |
| Advogado(s): GABRIEL DA CUNHA DO BOMFIM, MARIO HENRIQUE DE ALMEIDA SCALDAFERRI, JOSE LEONARDO RAMOS CONTREIRAS |
Inicialmente, destaco que a preliminar de ilegitimidade passiva não foi suscitada pelos apelantes em sede de contestação, constituindo apenas matéria da apelação, razão pela qual não foi enfrentada pelo Juízo sentenciante em decisão de saneamento ou na ocasião da prolação da sentença.
Entretanto, por se tratar de matéria de ordem pública, cognoscível a qualquer tempo e grau de jurisdição, estendo cabível a sua análise por este Órgão Julgador.
Com efeito, merece acolhimento a alegação de ilegitimidade passiva de Cassinelza da Costa Santos Lopes e de Rainha de Itapuã Hotel LTDA, por não figurarem como partes no contrato de locação id 56883049 e no aditivo contratual id 56883047, inexistindo, portanto, relação jurídica entre elas e o autor da ação, visto que ambos os instrumentos contratuais foram firmados exclusivamente por Maurício Mendes Sinhorelli e Francesco Iovene.
Também se infere do contrato, em sua cláusula 20ª parágrafo segundo, que a modalidade de garantia prestada foi o seguro de fiança locatícia, não havendo sequer a participação da 2ª e da 3ª apelantes como fiadoras ou garantidoras do contrato.
Ainda que se possa estabelecer um liame fático entre estas partes e o imóvel do autor, visto que a pessoa jurídica Rainha de Itapuã Hotel LTDA era a ocupante do imóvel e que Cassinelza da Costa Santos Lopes integrava o seu quadro societário ao tempo dos fatos, é necessário que se comprove o liame jurídico para efeito de caracterização da legitimidade passiva, o que não ocorreu na hipótese sob análise.
Nesta mesma direção, ilustro:
APELAÇÃO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. Houve julgamento antecipado da lide, porque a questão relativa à legitimidade passiva está sujeita à prova documental, que não pode ser suprida por testemunhas, sendo, por isso, inútil e dispensável a prova pretendida pela apelante. Não há nenhuma dúvida a respeito da existência do contrato escrito que embasou a ação de cobrança, não tendo a prova testemunhal aptidão para configurar legitimidade. OCUPANTE DO IMÓVEL COMERCIAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA MANTIDA.
1. Ainda que a apelante tenha recebido locativos e feito tratativas diretamente com a ocupante do imóvel, isso não altera a legitimidade passiva para a ação de cobrança.
2. A ocupante do imóvel não tem qualquer relação jurídica estabelecida com a locadora, mas com a própria locatária. Se esta cedeu o imóvel locado sem observar a forma escrita estipulada no contrato, cuja prova documental a autora admite inexistir, não há como alterar a legitimidade passiva para a ação de cobrança.
3. Sequer há possibilidade de considerar a subrrogação do imóvel à demandada, ante eventual dissolução de união estável com o representante da locatária, porque se trata de contrato de locação comercial, sendo inaplicável o disposto no art. 12, da Lei... das Locações. VERBA HONORÁRIA. Corrigida, de ofício, inexatidão material da sentença quanto à fixação da verba de sucumbência. Apelação desprovida. Corrigida, de ofício, inexatidão material da sentença. (Apelação Cível Nº 70080108004, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Jucelana Lurdes Pereira dos Santos, Julgado em 31/01/2019).
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS - ILEGITIMIDADE PASSIVA - AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DA RELAÇÃO JURÍDICA - PARTE ESTRANHA AO CONTRATO DE LOCAÇÃO. - A legitimidade para a causa (ativa ou passiva) afere-se em razão do ato jurídico realizado ou a ser praticado. Assim, são legítimas as partes em relação as quais a relação jurídica se afirma existir ou inexistir. Ao julgamento do mérito da causa fica o encargo de decidir sobre a sua efetiva existência - Se a parte não é locadora, locatária ou garantidora da relação jurídica discutida nos autos, impõe-se o reconhecimento de sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda. (TJ-MG - AC: 10000191027358001 MG, Relator: Pedro Aleixo, Data de Julgamento: 30/10/2019, Data de Publicação: 31/10/2019)
Afastada a legitimidade passiva da 2ª e 3ª apelantes em decorrência da ausência de relação contratual entre elas o autor/apelado, tampouco prospera a tese da legitimidade passiva de Cassinelza da Costa Santos Lopes na condição de cônjuge do locatário, 1º apelante, visto que o tema sob exame diz respeito ao direito dos contratos e das obrigações, ocasião em que a solidariedade entre os cônjuges não é presumida e deve ser comprovada, na forma dos artigos 265 e 1.643 do Código Civil.
No mesmo sentido:
AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS – CONTRATO DE LOCAÇÃO FIRMADO APENAS PELO CÔNJUGE – ILEGITIMIDADE DA ESPOSA – AUSÊNCIA DE SOLIDARIEDADE PELA OBRIGAÇÃO – RECURSO DESPROVIDO. Nos termos do art. 265, do Código Civil, a responsabilidade solidária não pode ser presumida, motivo pelo qual o cônjuge que não assinou o contrato de locação, tampouco figurou como fiador no ajuste, não pode ser responsabilizado pela obrigação assumida pelo marido/esposa.
(TJ-MS - AI: 14106199620208120000 MS 1410619-96.2020.8.12.0000, Relator: Des. Marcelo Câmara Rasslan, Data de Julgamento: 08/11/2020, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 10/11/2020)
Isto posto, voto no sentido de acolher a alegação de ilegitimidade passiva de Cassinelza da Costa Santos Lopes e de Rainha de Itapuã Hotel LTDA, devendo o feito prosseguir apenas contra Maurício Mendes Sinhorelli, locatário do imóvel.
Em relação aos demais pontos suscitados na apelação, não merece provimento o recurso.
Ao condenar o recorrente à obrigação de fazer consistente na realização dos reparos a que se obrigaram contratualmente e à obrigação de pagar referente ao débito dos aluguéis em aberto, o Magistrado sentenciante analisou as provas produzidas nos autos, concluindo que houve o descumprimento do termo aditivo ao contrato de locação (id 56883047), que condicionava a quitação dos valores em atraso ao compromisso de “pintar as duas laterais e muros dos fundos, tirar as rachaduras, fazer a manutenção do telhado e da cozinha, tudo isso comprovado através de vistorias in loco até 30 de setembro de 2021.”
Como pontuou o Magistrado, diante da alegação, na petição inicial, de descumprimento da obrigação acordada, cabia ao réu/apelante, de acordo com o ônus da prova que lhe incumbia, demonstrar a existência de fato impeditivo, extintivo ou modificativo do direito do autor, na forma do artigo 373, II/CPC, o que não restou satisfatoriamente cumprido nos autos.
Transcrevo o trecho da sentença:
“Em contrapartida, ainda que não se ignore o conteúdo das imagens anexas pelos acionados, entende-se que não são suficientes para demonstrar o cumprimento das obrigações assumidas. Isso, porque seu conteúdo não permite precisar o momento da realização dos reparos, isto é, se ocorreram em cumprimento ao termo aditivo, nem mesmo se contemplaram a integralidade dos compromissos assumidos.
Por sua vez, o requerente instruiu os autos com fotos do estado da propriedade quando do fim da locação, onde se pode vislumbrar a existência de diversas rachaduras nas paredes e no teto do imóvel, além de ferrugem e demais sinais de má conservação da estrutura (IDs nº 147819058 e 147852314).
Assim sendo, conclui-se que os requeridos não comprovaram existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do requerente, ônus esse que lhes é atribuído em observância ao art. 373, II, do CPC, razão pela qual devem ser condenados a realizar os reparos a que se obrigaram contratualmente.” (id 56883319)
Assim, diante do descumprimento contratual pelo apelante, não prospera a tese do enriquecimento ilícito do autor, pois a isenção dos aluguéis foi condicionada ao cumprimento da obrigação de fazer os reparos, que também restou inadimplida.
E, havendo no contrato original a obrigação de devolução do imóvel nas mesmas condições em que foi disponibilizado ao locatário, entende-se por cabível a cumulação das obrigações de fazer e de pagar, tal como determinado pela sentença.
O apelante tenta, ainda, se desobrigar do dever de quitação do IPTU imposto pela sentença, ao argumento de que o aditivo contratual previu a possibilidade de pagamento até o fim do primeiro trimestre de 2022, antes do ajuizamento da ação.
No entanto, não comprovou o integral cumprimento da avença ao longo da instrução processual, constituindo encargo do locatário o pagamento dos tributos incidentes sobre o período da relação locatícia, na forma da cláusula 6ª do contrato (id 56883049) dela não podendo se eximir, exceto se comprovado o integral pagamento.
Acerca dos danos materiais, alega o apelante que não foi apresentado check list quando da entrega do imóvel em locação e foram realizados reparos durante o uso do imóvel, não havendo como transferir para ele a responsabilidade do desgaste.
No entanto, destaca-se que a condenação restringiu-se ao deferimento dos pedidos devidamente especificados e comprovados, nos termos da petição inicial, correspondentes à realização das obras a que havia se comprometido o locatário no aditivo contratual; ao pagamento dos aluguéis em atraso discriminados na sentença; ao pagamento dos valores correspondentes aos débitos de Embasa e IPTU ali indicados e ao pagamento da multa contratual, em decorrência do descumprimento do contrato.
Não se atribuiu ao apelante a responsabilidade por danos outros não discriminados na sentença, mormente porque o Magistrado pontuou que alguns pedidos formulados pelo apelado foram feitos extemporaneamente, após a instrução processual.
Posto isso, voto no sentido de DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, apenas para acolher a preliminar de ilegitimidade passiva de Cassinelza da Costa Santos Lopes e de Rainha de Itapuã Hotel LTDA, mantendo a sentença em seus demais termos.
Sala de Sessões,
Desembargador ROLEMBERG COSTA – Relator