PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL E SUBSTITUIÇÃO DE ÍNDICE DE CORREÇÃO. DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. 

I. Caso em exame 

1.       Trata-se de Agravo Interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento à Apelação Cível da construtora, mantendo a sentença que a condenou ao pagamento de indenização por danos materiais decorrentes do atraso na entrega de unidade imobiliária, incluindo a aplicação de multas compensatória e moratória e a devolução de valores pagos a maior pela substituição do índice de correção monetária.

II. Questão em discussão 

2.       A questão em discussão consiste em analisar o acerto da decisão monocrática ao: (i) confirmar a possibilidade de inversão da cláusula penal, originalmente prevista apenas em desfavor do adquirente, para sancionar o inadimplemento da construtora; e (ii) validar a substituição do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) como fator de correção do saldo devedor durante o período de mora da vendedora.

III. Razões de decidir 

3.       Em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, de natureza adesiva, a existência de cláusula penal estipulada exclusivamente para o inadimplemento do consumidor autoriza sua inversão em favor deste, caso a construtora seja a única culpada pelo descumprimento contratual, como o atraso na entrega da obra. Essa medida visa restabelecer o equilíbrio e a equidade da relação contratual, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 971.

4.       É legítima a substituição do INCC pelo INPC para a correção do saldo devedor após o término do prazo de tolerância para a entrega do imóvel. A manutenção do INCC, índice setorial que reflete os custos da construção, durante a mora da construtora, configuraria uma transferência indevida do risco da atividade empresarial ao consumidor, o que é vedado pela legislação consumerista.

IV. Dispositivo e tese 

5.       AGRAVO INTERNO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

Tese de julgamento: "1. A inversão da cláusula penal moratória em desfavor da construtora inadimplente é cabível em contratos de adesão, ainda que as obrigações sejam de natureza distinta, como forma de garantir o equilíbrio contratual, nos termos do Tema 971/STJ. 2. Configurada a mora da construtora na entrega do imóvel, o saldo devedor deve ser corrigido pelo INPC, ou outro índice que reflita a inflação geral, em substituição ao INCC, afastando-se a onerosidade excessiva imposta ao consumidor."

Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, art. 6º, VI; Código de Processo Civil, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.614.721/DF, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, Segunda Seção, j. 22/05/2019; TJ-GO, Apelação Cível 0022444-92.2016.8.09.0049, Rel. Des. CARLOS HIPOLITO ESCHER, 4ª Câmara Cível, j. 09/04/2021; TJ-MT, Agravo Interno 0050974-13.2015.8.11.0041, Rel. Desª. MARIA APARECIDA RIBEIRO, Órgão Especial, j. 14/07/2022; TJ-BA, Apelação 0524245-78.2015.8.05.0001, Rel. Des. EDSON RUY BAHIENSE GUIMARAES, Primeira Câmara Cível, j. 10/01/2023; TJ-BA, Apelação 0386264-75.2013.8.05.0001, Rel. Desª. Carmem Lucia Santos Pinheiro, Quinta Câmara Cível, j. 11/04/2018.

        Vistos, relatados e discutidos estes autos, preambularmente identificados, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do quanto fundamentado no voto da excelentíssima Relatora, adiante registrado e que a este se integra.

Salvador, data registrada no sistema.

PODER JUDICIÁRIO

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 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Negado provimento por unanimidade. Sem advogado na sessão.

Salvador, 30 de Junho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

Trata-se de Agravo Interno interposto por JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORAÇÕES LTDA., contra a decisão monocrática proferida por mim na Apelação Cível, que negou provimento ao recurso de apelação da ora agravante e manteve integralmente a sentença de primeiro grau, a qual a condenou ao pagamento de indenização por danos materiais em razão do atraso na entrega de unidade imobiliária.

Irresignado, o agravante interpôs o presente recurso e alegou, em suma, que: a) a decisão monocrática aplicou de forma inadequada o Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça ao caso concreto, pois não observou as especificidades do contrato e a natureza distinta das obrigações, criando uma penalidade inexistente; b) é inviável a substituição do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) durante o período da mora, pois o INCC é o índice contratualmente previsto e adequado para a fase de construção, e a valorização do imóvel afastaria qualquer prejuízo aos adquirentes.

Ao desenvolver suas razões, o agravante afirma que a decisão se limitou a invocar precedentes dominantes sem realizar a necessária verificação da identidade material entre o caso concreto e as hipóteses julgadas, ignorando que o contrato não possui base de cálculo clara para a inversão da multa, o que resultaria na aplicação de uma penalidade criada pelo Judiciário e não pactuada entre as partes.

Salienta que a heterogeneidade das obrigações, sendo a do comprador de pagar e a da construtora de fazer, impede a transposição automática da penalidade, argumentando que a multa sobre parcelas vencidas não possui correspondência lógica ou econômica com o inadimplemento relativo ao atraso na entrega da obra, tornando a condenação desproporcional e sem amparo contratual.

Sustenta, ainda, que a manutenção da condenação à substituição do INCC gera desequilíbrio contratual, impondo à construtora um ônus financeiro indevido, e que a significativa valorização imobiliária do empreendimento demonstra a ausência de dano econômico concreto aos agravados, o que deveria ser considerado para afastar a pretensão de restituição de valores.

Por fim, defende que a decisão monocrática aplicou o precedente de forma dissociada do caso concreto, resultando em um déficit de fundamentação que justifica o reexame da matéria pelo colegiado, a fim de que sejam devidamente analisadas as peculiaridades do contrato e da relação jurídica estabelecida.

Ao final, requereu a reconsideração da decisão ou o seu encaminhamento ao órgão colegiado para reforma.

Instada a se manifestar, a parte recorrida apresentou contrarrazões, conforme documento de ID 97033987, oportunidade em que afirmou que o recurso é meramente protelatório e busca rediscutir matéria já exaustivamente analisada.

Defendeu a correção da decisão monocrática, que aplicou devidamente a jurisprudência consolidada, em especial o Tema 971 do STJ, para restabelecer o equilíbrio em um contrato de adesão.

Argumentou, ainda, ser legítima a substituição do INCC pelo INPC durante o período de mora da construtora, a fim de não transferir ao consumidor os ônus do atraso, sendo irrelevante a alegação de valorização do imóvel. Pleiteou, por fim, o não provimento do agravo.

            Este é o relatório que encaminho à Secretaria da Quarta Câmara Cível, para oportuna inclusão em pauta de julgamento, nos termos dos artigos 931, caput e 934, caput, ambos do CPC.

Salvador, 4 de março de 2026.

DESª. DINALVA GOMES LARANJEIRA PIMENTEL
Relatora

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  Quarta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

Trata-se de ação cujo objeto é a reparação por danos materiais decorrentes do atraso na entrega de uma unidade imobiliária adquirida na planta, com fundamento no inadimplemento contratual da construtora, pelo que requereu a parte autora a condenação da ré ao pagamento de multas e à restituição de valores pagos a maior.

O Magistrado de origem decidiu pela parcial procedência dos pedidos, para condenar a construtora ao pagamento de multa compensatória de 2% sobre o valor pago, multa moratória de 1% ao mês durante o atraso, ressarcimento de juros de obra e da diferença decorrente da substituição do índice de correção INCC pelo INPC no período da mora.

Inconformada, a ré recorreu à presente Instância Recursal, com o objetivo de reformar integralmente a sentença. Contudo, a apelação teve seu provimento negado por meio de decisão monocrática, mantendo-se o julgado de primeiro grau.

Ainda irresignada, a requerida apresentou a presente insurgência, desta vez no âmbito deste Tribunal, por meio do presente Agravo Interno.

Todavia, as razões apresentadas não devem prevalecer. A decisão monocrática atacada fundamentou-se de forma sólida na jurisprudência dominante para negar provimento à apelação, e os argumentos trazidos no presente agravo interno não são suficientes para modificar tal entendimento.

O cerne da controvérsia recursal reside em dois pontos centrais: a possibilidade de inversão da cláusula penal em desfavor da construtora e a legalidade da substituição do índice de correção monetária (INCC) durante o período de mora. Ambas as questões foram devidamente analisadas, e a solução adotada está em perfeita harmonia com os princípios que regem as relações de consumo e com a interpretação consolidada dos Tribunais Superiores.

Quanto à aplicação das cláusulas penais em favor do consumidor, a decisão monocrática se amparou corretamente na tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 971, que pacificou a matéria.

A agravante insiste no argumento da heterogeneidade das obrigações como um impeditivo para a inversão, mas desconsidera que o próprio precedente vinculante enfrentou e superou essa objeção ao estabelecer que "as obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial".

Portanto, a distinção entre a obrigação de pagar do consumidor e a de entregar o imóvel da construtora não impede a busca pelo reequilíbrio contratual. Em contratos de adesão, como o presente, onde não há margem para negociação por parte do consumidor, a ausência de penalidade para a mora do fornecedor, enquanto existe previsão expressa para a do adquirente, configura uma abusividade que o Poder Judiciário tem o dever de coibir, restaurando a paridade entre as partes.

Com efeito, não se trata, como alega a agravante, da criação de uma penalidade nova, mas da aplicação simétrica de uma sanção já prevista no instrumento contratual, a fim de garantir a boa-fé objetiva e vedar o tratamento desigual.

A jurisprudência consolidada do STJ, firmada em regime de recursos repetitivos, é clara ao permitir a inversão da cláusula penal fixada em contrato de compra e venda de imóvel, destinada apenas aos casos de inadimplência do consumidor, em favor deste último, quando o fornecedor der causa exclusiva ao descumprimento contratual, conforme se extrai da tese fixada no Tema 971 da Corte Superior (REsp. 1.614.721/DF), ex vi:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido. (STJ - REsp: 1614721 DF 2016/0187952-6, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 22/05/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 25/06/2019)

No mesmo sentido, a jurisprudência de outros tribunais pátrios tem seguido essa orientação, reforçando a legitimidade da medida como forma de garantir a justa reparação ao consumidor lesado pela mora do fornecedor:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIA PAGA E CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. MAJORAÇÃO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. CLÁUSULA COMPENSATÓRIA. BIS IN IDEM INOCORRENTE. INCIDÊNCIA DA MULTA. DUPLA SANÇÃO. INOCORRÊNCIA. ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. VALOR DA CAUSA. 1. O atraso, por anos, na entrega da infraestrutura do loteamento, impedindo a proprietária de usufruir plenamente de seu imóvel, é capaz de ensejar a reparação pelos danos morais, sofridos pelo consumidor. 2. Se o valor estipulado não se mostra razoável e proporcional para reparar os danos morais demonstrados pelo autor apelante, justifica a sua majoração (precedentes desta Corte). 3. De acordo com o Tema 971 do STJ (Resp. 1.614.721/DF), julgado sob o rito dos recursos repetitivos, a inversão da cláusula penal fixada em contrato de compra e venda de imóvel, destinada apenas aos casos de inadimplência do consumidor, é possível, em favor deste último, quando o fornecedor der causa exclusiva à rescisão contratual. 4. A multa compensatória incidirá sobre o valor das parcelas efetivamente pagas, e não sobre o valor atualizado do contrato, em atenção à boa-fé objetiva e ao equilíbrio que informam os contratos e a sistemática do direito das obrigações. 5. A fixação de cláusula penal compensatória, em razão do atraso na entrega da infraestrutura no loteamento, cumulada com indenização por danos morais, não se afigura bis in idem, posto que ambas derivam de fatos geradores diferentes. A cláusula penal, ostenta caráter ressarcitório e tem ensejo na infração ao que foi originariamente avençado entre as partes, enquanto a indenização pelos danos morais, é verba meramente indenizatória, prestando-se à reparação dos prejuízos imateriais impingidos aos adquirentes do imóvel inserido no loteamento não contemplado pela infraestrutura prometida como atrativo para a venda. 6. Nesses casos, os honorários de sucumbência devem ser fixados sobre o valor da causa e não da condenação, mantendo-se o percentual estabelecido na origem (10%). 1º APELO PROVIDO EM PARTE. 2º APELO DESPROVIDO. (TJ-GO - PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível: 00224449220168090049 GOIANÉSIA, Relator.: Des(a). CARLOS HIPOLITO ESCHER, Data de Julgamento: 09/04/2021, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 09/04/2021)

Ato contínuo, no que tange à substituição do índice de correção monetária, a decisão monocrática também se revela irretocável. A utilização do INCC é plenamente válida e justificada durante o período previsto para a construção do empreendimento, pois reflete a variação dos custos setoriais.

No entanto, a partir do momento em que a construtora incorre em mora, extrapolando o prazo de entrega (incluída a cláusula de tolerância), a manutenção desse índice se torna indevida e excessivamente onerosa para o consumidor. Manter o INCC significaria transferir ao adquirente o ônus financeiro decorrente da ineficiência da própria construtora, permitindo que esta se beneficie de seu próprio atraso, o que viola frontalmente os princípios da equidade e da proteção ao consumidor.

Assim, a substituição pelo INPC, que mede a inflação geral da economia, é a medida que se impõe para corrigir o saldo devedor de forma justa, sem penalizar a parte que não deu causa à mora. A alegação de que a valorização do imóvel afastaria o prejuízo é impertinente, pois a valorização é um fator de mercado, alheio à relação contratual, e não compensa o dano concreto sofrido pelo consumidor, que foi privado da fruição do bem no prazo pactuado e ainda arcou com uma correção monetária mais gravosa por culpa exclusiva da vendedora.

A jurisprudência deste Tribunal de Justiça da Bahia é reiterada no sentido de validar tal substituição, como bem apontado na decisão recorrida.

APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. CONSTRUTORA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. PREVISÃO CLARA. VALIDADE RECONHECIDA. IMPOSSIBILIDADE DE PRORROGAÇÃO DO PRAZO ALÉM DAQUELE ESTABELECIDO NA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DEVIDOS LUCROS CESSANTES. DISPENSA DE PROVA. REGULARIDADE DE SUBSTITUIÇÃO DO INCC PELO INPC APÓS O FIM DO PRAZO DE TOLERANCIA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº 0524245-78.2015.8.05.0001, em que é apelante ONDINA LODGE EMPREENDIMENTOS SPE LTDA e outro, e apelado JZ EMPREENDIMENTOS LTDA. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao apelo, nos termos do voto do Relator. Salvador. (TJ-BA - Apelação: 05242457820158050001, Relator.: EDSON RUY BAHIENSE GUIMARAES, Data de Julgamento: 10/01/2023, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 28/03/2023)

RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO INDENIZATÓRIA JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL POR CULPA DA CONSTRUTORA. LEGALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM INDENIZATÓRIO CORRETAMENTE FIXADO NO VALOR DE R$ 12.000,00 (DOZE MIL REAIS). OBSERVÂNCIA DOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE. IMPOSIÇÃO DE MULTA MORATÓRIA CONTRATUALMENTE PREVISTA. SUBSTITUIÇÃO DO INCC PELO INPC NO PERÍODO DE ATRASO. DEVOLUÇÃO DE FORMA SIMPLES DA QUANTIA PAGA A MAIOR. SENTENÇA MANTIDA. I – Atraso injustificado na entrega do imóvel. Responsabilidade civil configurada. Legalidade da cláusula de tolerância. II – Dano moral configurado. O quantum indenizatório fixado, no valor de R$ 12.000,00 (doze mil reais) é proporcional e razoável, cumpre sua função pedagógica, punitiva e preventiva, assim como encontra-se de acordo com o patamar adotado por esta Relatora em casos análogos. Portanto, deve ser mantido. III – Imposição da multa moratória contratualmente prevista. A cláusula 12ª, em seu § 4º, prevê que em caso de atraso injustificado na entrega do imóvel, a promitente-vendedora deverá pagar aos promitentes compradores multa de 1% (um por cento) sobre o preço atualizado do contrato, por mês ou fração de mês. IV – Substituição do INCC pelo IPCA durante o período de atraso na entrega do imóvel. Devolução de forma simples da quantia paga a maior. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E IMPROVIDO (Classe: Apelação,Número do Processo: 0386264-75.2013.8.05.0001, Relator (a): Carmem Lucia Santos Pinheiro, Quinta Câmara Cível, Publicado em: 11/04/2018) (TJ-BA - APL: 03862647520138050001, Relator.: Carmem Lucia Santos Pinheiro, Quinta Câmara Cível, Data de Publicação: 11/04/2018)

Fica claro, portanto, que a decisão monocrática não representou uma aplicação automática de precedentes, mas sim o correto alinhamento dos fatos incontroversos dos autos — um contrato de adesão com cláusulas penais unilaterais e um atraso comprovado na entrega da obra — com a interpretação jurídica consolidada, destinada a proteger a parte vulnerável e a garantir a integridade e o equilíbrio da relação contratual. Os argumentos da agravante, ao tentarem criar distinções que não afastam a incidência das teses jurídicas aplicáveis, revelam-se insuficientes para infirmar os sólidos fundamentos da decisão recorrida.

A manutenção da decisão monocrática é, portanto, a medida que se impõe, pois tanto a inversão da cláusula penal quanto a substituição do índice de correção monetária são mecanismos legítimos para restaurar o equilíbrio contratual rompido pelo inadimplemento exclusivo da fornecedora.

Confluente em tais razões, o VOTO é no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, e manter, por estes e pelos próprios fundamentos, a decisão impugnada.

Salvador, data registrada no sistema.

DESª. DINALVA GOMES LARANJEIRA PIMENTEL
Relatora