PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AUSÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA DO IMÓVEL. FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL. ANULAÇÃO DE OFÍCIO DA SENTENÇA. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1 - Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de adjudicação compulsória de imóvel, ao fundamento de ausência de individualização registral do bem e de permanência da matrícula em nome da genitora falecida da parte ré, sem prévia realização de inventário.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2 - A questão em discussão consiste em saber se a ausência de individualização registral do imóvel e a pendência de regularização sucessória autorizam a adjudicação compulsória pretendida ou conduzem à extinção do processo por falta de interesse processual.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3 - A adjudicação compulsória pressupõe a existência de imóvel juridicamente individualizado e apto ao registro, sob pena de violação aos princípios da especialidade objetiva e da continuidade registral.
4 - A sentença de adjudicação compulsória tem natureza substitutiva da declaração de vontade do promitente vendedor, não se prestando a criar unidade imobiliária autônoma, retificar área ou promover desmembramento.
5 - A transferência de imóvel registrado em nome de pessoa falecida pressupõe prévia regularização sucessória, mediante inventário e partilha, não podendo o herdeiro dispor diretamente do bem sem essa providência.
6 - A função social da propriedade não dispensa os requisitos estruturais do sistema registral, tampouco autoriza a constituição judicial de domínio sobre bem não individualizado.
7 - A ausência de individualização registral e de regularização sucessória prévia não conduz à improcedência do pedido, mas à inadequação da via eleita e à ausência de interesse processual, impondo a extinção do feito sem resolução do mérito, de ofício, nos termos do art. 485, inciso VI, do CPC.

IV. DISPOSITIVO
8 - Recurso desprovido. Sentença anulada de ofício.

Tese de julgamento: A adjudicação compulsória exige a existência de imóvel registrável, devidamente individualizado no registro imobiliário, sendo a ausência dessa condição causa de extinção do processo por falta de interesse processual, e não de improcedência do pedido.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, § 11, 98, § 3º, e 485, VI.
Jurisprudência relevante citada: TJBA, Apelação Cível n. 0036366-78.2011.8.05.0150, Rel. José Soares Ferreira Aras Neto, 2ª Câmara Cível, j. 11.02.2022; TJPE, Apelação Cível n. 00330432020228172810, Rel. Agenor Ferreira de Lima Filho, j. 13.04.2026; TJMG, Apelação Cível n. 5001486-42.2025.8.13.0091, Rel. Marcelo de Oliveira Milagres, 21ª Câmara Cível, j. 08.04.2026.

ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos da(o) APELAÇÃO CÍVEL n. 8006603-78.2024.8.05.0039, sendo parte(s) Apelante EDITE PEREIRA DE JESUS e parte(s) Apelada SILVANIA DOS SANTOS SENNA,

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO E, DE OFÍCIO, ANULAR A SENTENÇA, nos termos do voto do[a] Relator[a].

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 4 de Agosto de 2026.

Trata-se de RECURSO DE APELAÇÃO interposto por EDITE PEREIRA DE JESUS em face de sentença (ID. 513679749) proferida pelo Juízo da 1ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis, Comerciais e Registros Públicos da Comarca de Camaçari, nos autos da ação de adjudicação compulsória ajuizada em face de SILVANIA DOS SANTOS SENNA, no sentido de julgar improcedente o pedido.

Em suas razões recursais (ID. 103327686), a apelante narra que ajuizou ação de adjudicação compulsória relativa a bem imóvel situado na cidade de Camaçari/BA, adquirido pelo valor de R$ 60.000,00.

Relata que celebrou contrato de compra e venda com a apelada, cumpriu integralmente suas obrigações contratuais, pagou o preço ajustado e passou a exercer a posse do imóvel desde a transação.

Informa que a formalização da transferência da propriedade teria se tornado inviável em razão do falecimento da genitora da apelada, em cujo nome o imóvel ainda estaria registrado.

Afirma que essa circunstância impediria a lavratura e o registro da escritura definitiva, razão pela qual buscou a tutela jurisdicional para obter a adjudicação compulsória.

Destaca que a sentença julgou improcedente o pedido sob o fundamento de inexistência de individualização jurídica adequada do imóvel, uma vez que a área constante no registro não corresponderia à área indicada no contrato firmado entre as partes.

Sinaliza que o Juízo de primeiro grau considerou que o imóvel permanece registrado em nome da mãe falecida da apelada, sem prévio processo de inventário apto a transferir a titularidade aos herdeiros antes de eventual alienação.

Contra tal conclusão, a apelante sustenta que a sentença teria adotado posição excessivamente formalista, deixando de observar a função social da propriedade e a necessidade de efetividade da tutela jurisdicional, esquecendo-se que a solução judicial deveria concretizar o direito material da adquirente, sobretudo porque, em sua compreensão, o contrato seria válido, o preço estaria quitado e a própria vendedora teria reconhecido a procedência da pretensão.

Invoca fundamentos de sociologia jurídica para afirmar que a improcedência da demanda desconsidera a realidade social subjacente ao caso, ressaltando que a regularização fundiária deve ser compreendida como instrumento de inclusão social e de combate à informalidade imobiliária.

Afirma que a irregularidade fundiária é fenômeno estrutural no Brasil e que o Poder Judiciário deve contribuir para a segurança jurídica, não devendo a demanda ser rejeitada sem encaminhamento capaz de viabilizar a regularização do imóvel.

Sustenta que a manutenção da sentença reforçaria a clandestinidade imobiliária e contrariaria os objetivos constitucionais de erradicação da pobreza e redução das desigualdades.

Advoga que, mesmo se considerada indispensável a individualização do bem, a providência adequada não seria a improcedência da demanda, mas a determinação de medidas administrativas destinadas à regularização do imóvel, como desmembramento, abertura de matrícula e adoção das providências cabíveis perante o cartório competente.

Repisa que a ausência de individualização registral do imóvel não deve ser tratada como obstáculo intransponível à adjudicação compulsória, acrescentando ter demonstrado, por documentação que reputa hábil, a aquisição de boa-fé, a quitação integral do preço e o cumprimento das condições necessárias ao reconhecimento do direito pretendido.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso para que seja reconhecido seu direito à adjudicação compulsória do imóvel objeto da lide, conferindo-se ao acórdão força de título hábil para registro perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, de modo a possibilitar a regularização, o desmembramento e a transferência da propriedade.

A apelada, embora intimada para apresentar contrarrazões, deixou transcorrer o prazo sem se manifestar (ID. 103327689).    

O Recurso foi distribuído para minha Relatoria. 

Em cumprimento ao artigo 931 do CPC, com relatório lançado, encaminho os autos à Secretaria, pedindo dia para julgamento, observando o cabimento de sustentação oral.

Salvador/BA, 30 de junho de 2026.

 Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães 

Relator

A05

A apelante é beneficiária da gratuidade de justiça deferido na origem, o recurso é tempestivo e atende, ainda, aos demais requisitos de admissibilidade, devendo ser conhecido.   

No mérito, cinge-se a controvérsia em aferir se a apelante faz jus à adjudicação compulsória de imóvel não individualizado. 

De logo, registre-se que a própria narrativa recursal confirma que o imóvel não dispõe de situação registral apta à transferência pretendida. A apelante reconhece que a sentença apontou a ausência de individualização jurídica do bem, a divergência entre a área constante no registro e a área indicada no contrato, bem como a permanência do imóvel em nome da genitora falecida da apelada, sem prévio inventário e transferência da titularidade aos herdeiros.  

Essas circunstâncias inviabilizam a adjudicação compulsória, porque ausentes a individualização registral, o desmembramento e a abertura de matrícula própria, o Cartório de Registro de Imóveis não poderia efetuar a transferência pretendida, sob pena de violação aos princípios da especialidade objetiva e da continuidade registral.  

A sentença de adjudicação compulsória não tem aptidão para criar unidade imobiliária autônoma, retificar área, promover desmembramento ou inaugurar matrícula, servindo apenas para substituir a declaração de vontade do promitente vendedor em relação a imóvel juridicamente existente, determinado e registrável. 

Ademais, a transmissão do bem deveria observar, antes de qualquer alienação eficaz, o procedimento sucessório adequado, com abertura de inventário, apuração do acervo hereditário e transferência aos herdeiros. Não se mostra juridicamente possível que a filha promova, de forma direta, a transferência de imóvel ainda registrado em nome da mãe falecida, sem prévia regularização da cadeia dominial. 

Assim, ainda que a autora tenha apresentado contrato particular firmado com a ré e comprovante de pagamento, tais documentos não suprem a ausência de individualização jurídica do imóvel nem a irregularidade da titularidade registral.  

A insuficiência não está na existência abstrata do negócio obrigacional, mas na impossibilidade de converter esse ajuste em transferência dominial por meio da adjudicação compulsória, diante da inexistência de imóvel autônomo, individualizado e inserido em cadeia registral apta ao registro do título judicial. 

A tese de que a função social da propriedade autorizaria a adjudicação, apesar da irregularidade registral, não procede. A função social não elimina os requisitos estruturais do sistema registral imobiliário, nem autoriza a constituição judicial de domínio sobre bem que não esteja suficientemente individualizado.  

Ao contrário, a segurança jurídica imobiliária também realiza função social, pois impede sobreposição de áreas, alienações incompatíveis, ruptura da cadeia dominial e incerteza quanto ao objeto da propriedade.

Também não prevalece o argumento de que a improcedência teria ignorado a realidade social da informalidade fundiária.

A existência de dificuldades práticas na regularização de imóveis não autoriza o uso da adjudicação compulsória como via substitutiva de providências administrativas, registrais ou sucessórias indispensáveis. O processo judicial deve entregar tutela útil, mas essa utilidade depende de compatibilidade entre o provimento jurisdicional pretendido e o regime jurídico do registro de imóveis.

A alegação de que a regularização fundiária seria instrumento de inclusão social igualmente não altera a conclusão.

A regularização imobiliária pode ser alcançada pelos meios jurídicos próprios, inclusive mediante medidas de desmembramento, retificação, inventário, usucapião, regularização fundiária urbana ou outros instrumentos adequados ao caso concreto. O que não se admite é a adjudicação compulsória de imóvel sem base registral individualizada e sem cadeia dominial apta a receber a transferência.

Não assiste razão à apelante, ainda, quando invoca a boa-fé objetiva e o suposto reconhecimento da apelada.

A concordância da vendedora, por si só, não supre requisitos registrais indisponíveis. Ainda que ambas as partes desejem a transferência, o ingresso do título no registro imobiliário exige objeto certo, matrícula compatível e continuidade dominial. O consenso das partes não autoriza adjudicar bem juridicamente não individualizado ou situado em cadeia sucessória ainda não regularizada.

Também não procede a alegação de que o Juízo de primeiro grau deveria ter determinado providências administrativas, como desmembramento, abertura de matrícula ou regularização cartorária.

É que tais medidas não se confundem com o objeto da adjudicação compulsória e, em regra, dependem da atuação dos titulares registrais, de procedimento próprio perante o registro de imóveis, de aprovação administrativa quando exigível e, no caso de bem pertencente a pessoa falecida, de prévia solução sucessória. A ausência desses pressupostos revela inadequação da via eleita para obtenção imediata da transferência dominial.

Dessa forma, a exigência de matrícula própria não traduz formalismo desnecessário. Trata-se de requisito substancial de validade, eficácia e segurança dos atos registrais. Sem a individualização do imóvel, a sentença seria inexequível no plano registral e produziria resultado incompatível com os princípios da especialidade objetiva e da continuidade, que exigem precisa identificação do bem e correspondência entre o titular registral e aquele que transmite o direito.

Nada obstante, a sentença deve ser desconstituída de ofício quanto ao modo de encerramento do processo.

A ausência de matrícula individualizada, a inconsistência entre a descrição contratual e a realidade registral, bem como a inexistência de regularização sucessória anterior não conduzem propriamente à improcedência do direito material afirmado, mas à inadequação da via eleita e à ausência de interesse processual para a adjudicação compulsória, tal como proposta.

Com efeito, se o imóvel ainda não está juridicamente individualizado nem inserido em cadeia dominial apta à transmissão, não há utilidade imediata no provimento adjudicatório. A pretensão, antes de ser examinada quanto ao mérito dominial, exige a adoção de providências prévias e autônomas de regularização.

Por isso, a solução tecnicamente adequada é a extinção do processo sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. Em reforço a esses fundamentos:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AUSÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA DO IMÓVEL. FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1 . Apelação cível interposta contra sentença que indeferiu a petição inicial e extinguiu o processo sem resolução do mérito, em razão da ausência de documento essencial, consistente na matrícula individualizada do imóvel objeto de ação de adjudicação compulsória, na qual a parte autora alega ter adquirido o bem e quitado integralmente o preço, sem obtenção da escritura definitiva. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se a ausência de matrícula individualizada do imóvel impede o prosseguimento da ação de adjudicação compulsória e configura falta de interesse processual . III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O juízo oportuniza à parte autora a emenda da petição inicial para juntada da certidão do Registro de Imóveis, assegurando contraditório e ampla defesa, inexistindo decisão surpresa. 4 . A própria parte autora informa a inexistência de matrícula do imóvel, evidenciando a impossibilidade de suprimento do vício processual. 5. A adjudicação compulsória pressupõe a existência de imóvel juridicamente apto ao registro, conforme os princípios do sistema registral, especialmente o da especialidade objetiva. 6 . A transferência da propriedade imobiliária depende do registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, permanecendo o alienante como proprietário enquanto não efetivado o registro. 7. A adjudicação compulsória tem natureza substitutiva da vontade do vendedor, exigindo a possibilidade de formalização registral do bem. 8 . A ausência de matrícula individualizada impede a registrabilidade da sentença e compromete a utilidade da tutela jurisdicional. 9. A jurisprudência do STJ e do Tribunal local exige a prévia individualização do imóvel como condição para o cabimento da adjudicação compulsória. 10 . A inexistência de matrícula inviabiliza o reconhecimento do interesse processual, impondo a extinção do feito sem resolução do mérito.

(TJ-PE - APELAÇÃO CÍVEL: 00330432020228172810, Relator.: AGENOR FERREIRA DE LIMA FILHO, Data de Julgamento: 13/04/2026, Gabinete do Des. Agenor Ferreira de Lima Filho)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL RURAL. AUSÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. IMPOSSIBILIDADE DE REGISTRO DO TÍTULO. INEXISTÊNCIA DE IMÓVEL REGISTRÁVEL. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO . RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de adjudicação compulsória, extinguiu o processo sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, IV, do CPC, diante da ausência de matrícula individualizada da área pretendida, correspondente a fração de imóvel rural maior . II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em definir se a ausência de matrícula individualizada da área objeto da promessa de compra e venda impede o reconhecimento do direito à adjudicação compulsória de fração ideal de imóvel rural. III. RAZÕES DE DECIDIR A inexistência de desmembramento e de matrícula individualizada da área impede a identificação registral autônoma do bem, tornando inviável o registro do título judicial . A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a existência de imóvel registrável constitui condição específica da ação de adjudicação compulsória, sendo juridicamente inviável a adjudicação de fração de imóvel maior sem prévia individualização registral. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A adjudicação compulsória exige a existência de imóvel registrável, devidamente individualizado no registro imobiliário.

(TJ-MG - Apelação Cível: 50014864220258130091, Relator.: Des.(a) Marcelo de Oliveira Milagres, Data de Julgamento: 08/04/2026, Câmaras Cíveis / 21ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 09/04/2026)

RECURSO DE APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. BEM SEM REGISTRO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO. REQUISITO ESSENCIAL À PROPOSITURA DA AÇÃO. SENTENÇA EXTINTIVA. MANUTENÇÃO. RECURSO NÃO PROVIDO. I – O cerne da inconformidade em apreço reside na pretensão de reforma sentença (ID 23406143/23406146) proferida pelo Douto Juízo da 1ª Vara de Feitos de Relações de Consumo, Cível e Comerciais da Comarca de Lauro de Freitas/BA que nos autos da ação de adjudicação compulsória de nº 0036366-78.2011.8 .05.0150, proposta por CASSIA MARIA PINHO GESTEIRA e outro em face de CARLOS ALBERTO MARQUES DE OLIVEIRA, julgou extinta a ação, sem julgamento do mérito, por ausência de matrícula individualizada do bem perante o Registro Imobiliário. II – A individualização do imóvel objeto da demanda adjudicatória, perante o Cartório de Registro de Imóveis, configura elemento essencial para a propositura da ação. Inteligência dos artigos 1 .225, 1.417 e 1.418 do Código Civil. Precedentes . III – Embora a Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça consigne que “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”, do seu teor não é possível extrair ser dispensável o registro imobiliário do próprio bem. IV – Recurso de Apelação não provido, preservando-se a sentença que extinguiu o feito sem julgamento do mérito.

(TJ-BA - APL: 00363667820118050150 1ª Vara de Feitos de Rel de Cons. Cível e Comerciais - Lauro De Freitas, Relator.: JOSE SOARES FERREIRA ARAS NETO, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/02/2022)

Do exposto, VOTO no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO e, de ofício, ANULAR A SENTENÇA, para extinguir o processo sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, inciso VI, do CPC, em razão da ausência de interesse processual, preservada à parte autora a possibilidade de buscar a regularização registral, sucessória ou fundiária pela via adequada. 

Em tempo, considerando que a anulação de ofício da sentença não afasta a incidência do art. 85, §11, CPC em caso de desprovimento do recurso, majoro os honorários advocatícios de sucumbência para 15% (quinze por cento) do valor da causa, mantendo, porém, a suspensão da exigibilidade, na forma do art. 98, §3º, CPC, diante da concessão da gratuidade de justiça.

É como voto.

Salvador/BA, 30 de junho de 2026.

 Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães 

Relator