Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. REPARAÇÃO DE DANOS EM IMÓVEL LOCADO. PRELIMINAR DE COISA JULGADA AFASTADA. AUSÊNCIA DE TRÍPLICE IDENTIDADE ENTRE AS DEMANDAS. RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO PELA DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL EM ADEQUADO ESTADO DE CONSERVAÇÃO. ÔNUS DA PROVA DO FATO IMPEDITIVO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE ENTREGA SEM RESSALVAS. ATA NOTARIAL E DOCUMENTOS CONTEMPORÂNEOS QUE EVIDENCIAM AS AVARIAS. DESOCUPAÇÃO SEM REALIZAÇÃO DE VISTORIA FINAL POR AUSÊNCIA DE COOPERAÇÃO DA LOCATÁRIA. COMPROVAÇÃO DOS PREJUÍZOS E DOS GASTOS COM REPAROS. MANUTENÇÃO INTEGRAL DA SENTENÇA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de cobrança ajuizada para reparação de danos causados em imóvel objeto de contrato de locação, condenando o espólio da locatária ao pagamento de indenização correspondente aos custos de restauração do bem. O apelante sustenta a existência de coisa julgada em razão de demanda anterior envolvendo a relação locatícia e, no mérito, alega que o imóvel foi devolvido em perfeito estado de conservação, sem ressalvas da locadora, inexistindo obrigação de ressarcimento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a demanda está acobertada pela coisa julgada decorrente de ação anterior envolvendo a relação locatícia; (ii) estabelecer se houve comprovação dos danos imputados à locatária e da responsabilidade pelo ressarcimento dos reparos realizados no imóvel; e (iii) determinar a distribuição do ônus probatório quanto à alegação de devolução do imóvel sem ressalvas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A preliminar de coisa julgada não se configura diante da ausência de tríplice identidade entre as demandas, uma vez que a ação anterior discutia inadimplemento de aluguéis, enquanto a presente controvérsia versa sobre reparação de danos decorrentes do uso do imóvel locado.

4. A configuração da coisa julgada exige identidade de partes, pedido e causa de pedir, nos termos do art. 337, §§1º e 2º, do CPC, requisito não verificado no caso concreto.

5. A alegação de que o imóvel foi entregue em perfeito estado de conservação constitui fato impeditivo do direito da autora, incumbindo ao réu o respectivo ônus probatório, conforme art. 373, II, do CPC.

6. O apelante não comprova a existência de declaração expressa da locadora atestando a devolução regular do imóvel sem ressalvas.

7. A ata notarial contendo conversas mantidas entre as partes demonstra que a locatária possuía ciência acerca das avarias existentes no imóvel e afirmava já ter realizado determinados reparos.

8. A prova documental revela que o imóvel foi desocupado sem comunicação prévia adequada à locadora e sem a realização de vistoria final, inviabilizada pela ausência de cooperação da locatária.

9. A ausência de impugnação específica à documentação apresentada pela autora reforça a veracidade dos fatos alegados e dos danos apontados.

10. Os orçamentos, comprovantes de pagamento e demais documentos juntados aos autos demonstram a efetiva realização dos serviços de reparo, abrangendo pintura, elétrica, hidráulica, marcenaria e demais intervenções necessárias à recomposição do imóvel.

11. A responsabilidade do locatário abrange a devolução do imóvel no estado em que recebido, ressalvadas apenas deteriorações decorrentes do uso ordinário, nos termos do art. 23 da Lei nº 8.245/91.

12. A falta de comparecimento do locatário à vistoria regularmente viabilizada não descaracteriza a validade da apuração unilateral dos danos pelo locador quando demonstrada a ausência de colaboração da parte responsável pela devolução do imóvel.

13. A prova produzida evidencia que os danos ultrapassam o desgaste natural decorrente do uso regular do bem, legitimando o ressarcimento integral das despesas suportadas pela locadora.

14. A manutenção integral da sentença é medida necessária diante da suficiência do conjunto probatório e da ausência de demonstração de fato extintivo, modificativo ou impeditivo do direito da autora.

15. A sucumbência recursal autoriza a majoração dos honorários advocatícios para 12% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO

16. Recurso desprovido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação nº 8136409-23.2023.8.05.0001, em que figura como Apelante ESPÓLIO DE JOSE ANTONIO MARTINS DA SILVA, e como Apelado TELMELY RAMOS DE ALMEIDA. 

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto do Relator.

Sala de Sessões, .

 Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães  

Relator Presidente

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 7 de Julho de 2026.

Trata-se de Apelação Cível interposta por ESPOLIO de JOSE ANTONIO MARTINS DA SILVA, em face da sentença proferida pelo MM. Juízo da 9ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador (BA), nos autos da ação de cobrança movida por TELMELY RAMOS DE ALMEIDA, que julgou procedentes os pedidos (ID 100510624), nos seguintes termos:

3. DISPOSITIVO

Ante o exposto, julgo:

a- EXTINTO o processo, sem resolução de mérito, em relação a EUGENIA MARCIA LACERDA FARIAS MARTINS, por ilegitimidade passiva, nos termos do art. 485, VI, do CPC;

b- PROCEDENTE o pedido em relação ao ESPÓLIO DE JOSE ANTONIO MARTINS DA SILVA, com resolução de mérito (art. 487, I, do CPC), para CONDENAR o espólio ao pagamento de R$ 16.062,55 (dezesseis mil, sessenta e dois reais e cinquenta e cinco centavos), acrescidos de correção monetária pelo INPC desde o ajuizamento e juros de mora de 1% ao mês desde a citação.

DETERMINO a habilitação do crédito no processo de inventário nº 8042592-70.2021.8.05.0001, tramitando na 2ª Vara de Sucessões desta Comarca.

CONDENO a autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor de Eugênia Marcia Lacerda Farias Martins, nos termos do art. 85, §8º, do CPC, por ter sido indevidamente incluída no polo passivo, com exigibilidade suspensa ante a gratuidade de justiça deferida.

CONDENO o Espólio de José Antonio Martins da Silva ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em favor da autora, fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, I, do CPC.

Opostos embargos de declaração, os mesmos foram integralmente rejeitados (ID 100510628).

Irresignado, o requerido apresentou recurso de apelação (ID 100510631) insistindo na existência de coisa julgada que impediria o conhecimento do pedido formulado, e, no mérito, denegando a existência de irregularidades no imóvel, sob arguição de que a requerente/apelada, no momento da desocupação do imóvel, teria validado o recebimento sem ressalvas, resaltando que o bem foi devolvido corretamente, em perfeito estado de uso e conservação.

A apelada apresentou contrarrazões (ID 100510633), arguindo que "a petição inicial descreveu minuciosamente os danos, apresentou planilha discriminada dos serviços necessários (pintura, elétrica, hidráulica, marcenaria, ar-condicionado, entre outros) e formulou pedido expresso de condenação ao ressarcimento dos prejuízos". Assim, requereu a rejeição integral do recurso apresentado.

É o relatório.

O recurso foi distribuído para a minha Relatoria.

O feito se encontra em condições de proferir voto, portanto, solicito sua inclusão em pauta. Ressalta-se a possibilidade de sustentação oral, conforme dispõe os artigos 937 do CPC e 187 do RI/TJBA.

Salvador/BA, 29 de maio de 2026.

 Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães 

Relator

A07

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, considerando a tempestividade e a juntada do comprovante de recolhimento das respectivas custas recursais (ID 100510632), razão pela qual o conheço.

De início, rejeito a preliminar de coisa julgada apontada, conquanto ausente a tríplice identidade necessária à sua configuração, nos termos do art. 337, §§1º e 2º, tal como mencionado pelo juízo sentenciante.

Nos autos verifica-se que a requerente em nenhum momento fundamentou pedido de condenação com base em inadimplemento de mensalidades de locação, matéria que já foi objeto de análise judicial e está abrangida pela coisa julgada. Contrariamente, observo que a fundamentação trazida com a exordial, bem assim toda a documentação anexada à peça de ingresso se correlaciona com pretenção de reparação de danos decorrentes do uso de imóvel pelo apelante em decorrência de contrato de locação.

Desse modo, não há falar em extinção do processo com base em coisa julgada. Nestes termos:

PROCESSUAL CIVIL. COISA JULGADA. NECESSIDADE DA TRÍPLICE IDENTIDADE - PARTES, PEDIDO E CAUSA DE PEDIR - PARA A CONFIGURAÇÃO DO INSTITUTO. CAUSAS DE PEDIR DIVERSAS ENTRE DUAS AÇÕES . IMPOSSIBILIDADE DO RECONHECIMENTO DA COISA JULGADA. INEXISTÊNCIA DE CONDIÇÕES DE IMEDIATO JULGAMENTO DO FEITO. ULTIMAÇÃO DA FASE INSTRUTÓRIA. IMPERIOSIDADE . RECURSO PROVIDO PARA CASSAR A SENTENÇA. 1. Conforme estabelece a norma do artigo 502 do CPC/15, "denomina-se coisa julgada material a autoridade que torna imutável e indiscutível a decisão de mérito não mais sujeita a recurso." 2 . O Colendo Superior Tribunal de Justiça possui consentâneo entendimento jurisprudencial no sentido de que, para o reconhecimento da coisa julgada, faz-se necessária a tríplice identidade - mesmas partes, mesma causa de pedir e mesmo pedido - entre as ações. 3. Na hipótese em que sejam distintas as causas de pedir de duas ações - uma delas com decisão já transitada em julgado -, afasta-se a configuração do instituto da coisa julgada. 4 . Não estando o processo em condições de imediato julgamento, deve ser cassada a sentença, com o retorno dos autos ao Juízo de origem, para que seja ultimada a fase instrutória. (TJ-MG - AC: 00022283120178130319 Itabirito, Relator.: Des.(a) Cabral da Silva, Data de Julgamento: 10/03/2020, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/06/2020)

No mérito, argui o apelante a necessidade de reforma da sentença para reconhecimento da improcedência dos pedidos, com base em arguição de, na época de desocupação do imóvel, a locatária teria validado o recebimento, sem ressalvas, declarando que o mesmo teria sido devolvido em perfeito estado de uso e conservação.

Entretanto, nos termos do art. 373, II, do CPC, incumbe ao réu a prova de eventual fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor; de modo que, ao arguir que houve expressa concordância da locadora acerca das condições em que o imóvel foi devolvido, atraiu para si o ônus da comprovação.

Da análise dos autos, todavia, verifico que não foi devidamente demonstrado tal fato, não tendo o requerido em momento algum comprovado a alegada concordância da apelada às condições em que o imóvel foi devolvido.

Contrariamente, depreende-se de diálogo mantido entre as partes, constante de ata notarial acostada à exordial, que a demandada/apelante tinha ciência acerca de danos existentes no imóvel (ID 100509805) tendo declarado que já teria os reparado, entretanto consta ainda que o imóvel foi desocupado à revelia da locatária (ID 100509807) que não foi notificada para realização de vistoria. Ao tomar conhecimento, extrajudicialmente, dos vícios reclamados através da presente demanda, a apelante sequer negou existirem, limitando-se a informar que estava fora do país (ID 100509806).

Ressalte-se que não houve impugnação a esta documentação apresentada, bem assim que o apelante declarou expressamente (ID 100510623) o desinteresse na produção de outras provas além daquelas já constante dos autos.

A imposição de responsabilidade civil ao locatário em decorrência de avarias no imóvel e necessidade de restauração da pintura, exige efetiva comprovação dos danos alegados.

Conforme orçamentos apresentados nos autos (ID's 100510580, 100510579, 100510574, 100510573, 100510570, 100509816), os valores cobrados decorrem de serviços efetivamente realizados no imóvel, tendo sido juntados, inclusive, os respectivos comprovantes de pagamento, todos contemporâneos ao fim da relação contratual entre as partes. Demonstrados, desse modo, a existência dos danos reclamados.

Ressalte-se, ainda, que da troca virtual de conversas entre as partes, constantes da respectiva ata notarial, depreende-se que a inquilina postergou por diversas vezes a data de desocupação do imóvel, e que deixou o imóvel sem comunicar à locatária a data em que estava saíndo, de modo a possibilitar a realização de vistoria final; bem assim, quando lhe foi solicitada marcação de data para realização, declarou a impossibilidade de fazê-lo por não estar no país, declarando que só voltaria no mês posterior.

Toda a prova produzida demonstra que o imóvel da autora/apelada se destinava à locação, não sendo razoável negar-lhe direito à reparação de danos decorrentes do uso inadequado do bem pelo períodod de execução do contrato, pela falta de vistoria final em razão de falta de cooperação da inquilina. 

Assim sendo, e considerando que - conforme a legislação aplicável - é dever o inquilino manter o imóvel nas mesmas condições que os recebeu, o que incluiu o dever de zelar pelo bom uso do bem, realizando reparos decorrentes do uso cotidianos do imóvel, o conserto de eventual dano gerado, entendo que deve ser integralmente mantida a sentença proferida.

Neste sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. FIADORES . VISTORIA. COMUNICAÇÃO REALIZADA. NÃO COMPARECIMENTO DO LOCATÁRIO. DESPESAS COM A REFORMA DEVIDAS . SENTENÇA REFORMADA. I. Cabe ao locatário devolver o imóvel locado no estado em que lhe foi entregue, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal, ou arcar com as despesas para a sua recomposição, conforme previsão do art. 23, III e V da Lei nº 8 .245/91. II. Se por um lado cabe ao locador comunicar o locatário acerca do dia e hora da realização da vistoria, por outro, cabe a esse acompanhá-la ou conferi-la, pois corre o risco de ser responsabilizado pelo pagamento de qualquer despesa se o estado de conservação do imóvel ao início da locação não corresponder àquele prevalente no momento de sua entrega. III . Não se revela unilateral a vistoria realizada exclusivamente pelo locador quando, embora devidamente comunicado o locatário do dia e hora da sua realização, mesmo assim deixou de comparecer, sendo devidas, portanto, as despesas apuradas com a reforma dos danos verificados no imóvel. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-GO - AC: 50149996220198090006 ANÁPOLIS, Relator.: Des(a). DESEMBARGADORA AMÉLIA MARTINS DE ARAÚJO, Anápolis - 4ª Vara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ)

EMENTA: RECURSO INOMINADO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE INADIMPLÊNCIA DO LOCATÁRIO QUANTO À DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL EM PERFEITO ESTADO DE CONSERVAÇÃO. NECESSIDADE DE REPAROS . INDENIZAÇÃO. PROVA DOCUMENTAL SUFICIENTE. INEXISTÊNCIA DE FATO IMPEDITIVO DEMONSTRADO PELA PARTE RECORRENTE. SENTENÇA MANTIDA . RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. CASO EM EXAME Recurso inominado interposto pelo locatário, que sustenta preliminares de incompetência do juízo e ilegitimidade passiva, além de questionar a procedência dos pedidos indenizatórios por supostos danos ao imóvel. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Verificação da responsabilidade do locatário quanto à devolução do imóvel locado em perfeito estado de conservação, bem como da suficiência da prova documental para condenação à indenização pelos reparos necessários. RAZÕES DE DECIDIR Preliminares de incompetência e ilegitimidade passiva afastadas . Documentos constantes nos autos são suficientes para o julgamento da lide e o locatário figura como parte legítima na relação contratual. Prova documental apresentada pelo autor (locador) demonstrou os danos ao imóvel e os custos dos reparos, incluindo mão de obra e materiais. Não comprovada pela parte recorrente a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373, II, do CPC . Sentença mantida por seus próprios fundamentos, nos termos do Enunciado nº 11 das Turmas Recursais e do art. 46 da Lei nº 9.099/95. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e não provido . Tese de julgamento: O locatário é responsável pela devolução do imóvel em perfeito estado de conservação, sendo devido o ressarcimento pelos reparos necessários quando comprovados por documentos e não demonstrada a inexistência de danos ou adimplemento das obrigações contratuais. Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, art. 373, I e II; art. 492; Lei nº 9 .099/95, art. 46 e art. 55. (TJ-ES - Recurso Inominado Cível: 50005402620218080002, Relator.: RAFAEL FRACALOSSI MENEZES, Turma Recursal - 3ª Turma)

Desse modo, entendo não ser possível reformar a sentença proferida para acolhimento da pretensão formulada pelo requerido/apelante.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de Apelação Cível, mantendo a sentença proferida em seus exatos termos.

Diante da sucumbência, majoro os honorários devidos para que correspondam a 12% do valor da condenação.

É como voto.

Salvador/BA, 29 de maio de 2026.

 Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães 

Relator