PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

DIREITO DO CONSUMIDOR. RESPONSABILIDADE CIVIL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS PELO CONSUMIDOR. RESPEITO A BOA-FÉ CONTRATUAL E AO ART. 472 CC. INCLUSÃO DE PAGAMENTO DE IPTU AO APELADO. PROVIMENTO. CORREÇÃO MONETÁRIA. SÚMULA 43 STJ. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. MANUTENÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 8014131-37.2022.8.05.0039, da Comarca de Salvador, no qual figuram como apelante AL EMPREENDIMENTOS S.A. e LIMOEIRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e como apelado HERMANO FRANCISCO DE SOUSA.

Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, EM CONHECER E DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO, na esteira do voto da Relatora.

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TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

DAR PROVIMENTO PARCIAL ao recurso de Apelação- Unânime

Salvador, 5 de Agosto de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por AL EMPREENDIMENTOS S.A e LIMOEIRO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. em face da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara dos Feitos de Rel. de Consumo, Cíveis, Comerciais e Reg. Públicos da Comarca de Camaçari, Cíveis e Comerciais desta Capital, que nos autos da Ação Indenizatória nº 8014131-37.2022.8.05.0039, proposta por HERMANO FRANCISCO DE SOUSA em face da apelante, julgou procedentes os pedidos da exordial:

Diante de todo o exposto, declaro rescindido o contrato de compra e venda firmado pelas partes, CONDENANDO as rés à restituição dos valores pagos, que deverão ser pagos em uma parcela única, à luz da súmula 543 do STJ, no total de R$ 183.612,93 (cento e oitenta e três mil, seiscentos e doze reais e noventa e três centavos) corrigidos monetariamente até o efetivo pagamento, incluindo juros de 1% ao mês, mais correção monetária pelo INPC, a partir de cada desembolso.

Saliento ainda que o pagamento indenizatório deverá ocorrer 15 (quinze) dias, a serem contados a partir da publicação da sentença.

Arcará a ré com as despesas processuais e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% sobre o valor total da condenação. Os honorários serão atualizados pelo INPC, com juros de 1% ao mês, a contar desta sentença.

(…)

Ocorrendo o trânsito e inexistindo pendências, arquivem-se os autos com baixa.

Irresignadas, AL EMPREENDIMENTOS S.A. e outra interpuseram recurso de apelação (id. 49997163) afirmando que “o Magistrado Singular se equivocou no julgamento da presente demanda… Isto porque, a tutela deferida foi no sentido de que não seja cobrado do recorrido nenhuma prestação ou ônus do imóvel, como condomínio e IPTU, entre outros.”

No mérito, aduzram que “o recorrido está inadimplente com as parcelas de seu contrato que mesmo reincidido equivocadamente pelo juízo a quo, deve estar regularizado no tocante às taxas e impostos, pois o imóvel está em posse do recorrido até os dias atuais!”

Apontaram ainda que o contrato firmado previa o pagamento das taxas acima indicadas, aduzindo que “o pagamento de IPTU configura obrigação tributária propter rem, devida por aquele que detém a propriedade do imóvel, de forma que se reconhece a responsabilidade tributária por sucessão do novo proprietário, nos termos dos arts. 130 e 131 , I , do CTN.”

Complementaram destacando que “quando a rescisão do contrato for motivada pelo comprador, que é o caso dos autos, sobre o valor a ser restituído deverá incidir: além da cláusula de retenção de 20% mantida pelo juízo a quo; as custas e emolumentos e os tributos (IPTU) e taxas associativas/condominiais.”

Alegaram, por fim, a questão da aplicação de juros e correção monetária, sob o fundamento de que “é evidente que a correção monetária sobre os valores a serem restituídos devem incidir a partir do trânsito em julgado, pois primeiramente, não houve ato ilícito por parte das recorrentes e, prosseguindo, é no trânsito em julgado que se efetiva o prejuízo da empresa, ora recorrente, qual seja, o desembolso.”

Pugnaram pelo provimento do recurso, com reforma da sentença nos pontos atacados.

Devidamente intimado, o apelado apresentou contrarrazões (id. 49997168), rebatendo as alegações do apelante, pugnando pelo improvimento total do recurso e pela majoração dos honorários sucumbenciais para o percentual de 20% sobre o valor da causa.

É o relatório.

Salvador/BA, __ de _______ de 2023.

 Desa. Pilar Célia Tobio de Claro 

Relatora

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  Primeira Câmara Cível 

O recurso é tempestivo, atende os requisitos de admissibilidade, devendo, pois, ser conhecido.

Cuidam-se os autos de ação de rescisão de contrato com devolução de quantias pagas c/c pedido de tutela de evidência promovida por Hermano Francisco de Souza em desfavor de Alphaville Urbanismo S/A e Limoeiro Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA., tendo por objeto um lote no empreendimento Condomínio Terras Alphaville, n° 3, no valor de R$ 229.516,17 (duzentos e vinte e nove mil, quinhentos e dezesseis reais e dezessete centavos).

Suscitou o apelante desacerto do juízo a quo sob o fundamento de responsabilidade do recorrido ao pagamento de todos encargos e taxas administrativas referentes ao terreno, por expressa previsão contratual.

Trouxe à baila que o contrato estava de acordo com os princípios da boa-fé processual e suscitou o princípio da obrigatoriedade contratual, presentes nos Arts. 113 e 422 Código Civil e de acordo com a norma consumerista, sendo dessa forma necessária a reforma ao incluir ao apelado às obrigações tributárias incumbidas ao atual proprietário.

Senão vejamos:

“Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.”

“Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.”

Nesse sentido, é sabido que as relações contratuais, em especial as de consumo, são regidas pelo princípio da boa-fé objetiva, devendo a atuação das partes, no transcorrer da relação jurídica, ser pautada pelo citado princípio.

Ao observar no Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Objeto de Loteamento (49996065 – Pág. 7) em seu dispositivo F.2. e a Cláusula Quinze, §3°, alínea C (49996066 – Pág. 7), constata-se que, de fato, há atribuição de responsabilidade pelo pagamento de IPTU por parte do comprador do imóvel, a partir da assinatura do contrato.

O STJ assim disciplina o assunto:

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/2015 NÃO EVIDENCIADA. RETENÇÃO FIXADA EM 25% DO VALOR PAGO. CABIMENTO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DO IPTU. PROMITENTE-VENDEDORA. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE POR PARTE DOS COMPRADORES. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. TERRENO NÃO EDIFICADO. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. DECISÃO RECONSIDERADA. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

1. Não configura ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia.

2. "A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP (28.8.2019), de relatoria da Ministra ISABEL GALLOTTI, firmou o entendimento no sentido de que, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, definido anteriormente no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato" (AgInt no AREsp 1.894.635/RJ, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe de 3/5/2022.)

3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de ter o IPTU como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse" (AgInt nos EDcl no REsp 1.839.792/RJ, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/8/2020, DJe de 17/8/2020).

4. Consoante entendimento do STJ, não é cabível a fixação de taxa de fruição na hipótese de desfazimento de contrato de compra e venda de terreno não edificado. Precedentes.

5. Agravo interno provido. Recurso especial desprovido.

(AgInt no AREsp n. 2.044.026/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/8/2022, DJe de 26/8/2022.)

Neste sentido, deve ser cumprida a obrigação tributária do pagamento do IPTU por parte do comprador em respeito ao princípio da boa fé contratual.

Quanto à incidência dos referidos consectários legais sobre o valor fixado a ser rescindido, afirma-se que por se tratar de relação de natureza contratual, a correção monetária é da data do efetivo prejuízo (Súmula 43 do STJ) e os juros de mora, por ser o respectivo quantum ilíquido, da data da citação (art. 405 do Código Civil). Por conseguinte, deve ser alterada somente a fixação a quo acerca da correção monetária.

Acerca do pleito do recorrente da fixação de honorários sucumbenciais, tem-se que a sentença apelada, ao contrário do quanto afirmado pelo recorrente, efetivamente condenou o apelante ao pagamento dos ônus sucumbenciais, consistentes nas custas e honorários advocatícios, estes no percentual de 10% sobre o valor da causa, senão vejamos:

“Arcará a ré com as despesas processuais e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% sobre o valor total da condenação. Os honorários serão atualizados pelo INPC, com juros de 1% ao mês, a contar desta sentença”

É certo que tal percentual encontra-se em consonância com o estipulado com o determinado no art. 85, §2°, CPC que estabelece que:

Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor.

(…)

§ 2º Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos:

Assim, entendo que o percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa remunera de forma adequada o patrono do apelado, sem configurar valor exorbitante, atendendo aos requisitos dos supracitados artigos legais.

Ante o exposto, o voto é no sentido de CONHECER E DAR PROVIMENTO PARCIAL ao recurso de Apelação, reformando a sentença somente para determinar a responsabilidade ao pagamento do IPTU do imóvel pelo apelado e fixação aplicação da Súmula 43 do STJ e seus respectivos índices de correção monetária, mantendo o decisum objurgado em seus demais termos.

Sala de Sessões, de de 2023.

Presidente

Desa. Pilar Célia Tóbio de Claro

Relatora

Procurador(a) de Justiça

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