PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE INADIMPLEMENTO. INAPLICABILIDADE DO PROCEDIMENTO PREVISTO NOS ARTS. 26 E 27 DA LEI 9.514/97. TEMA 1095. APLICAÇÃO DO CDC. SENTENÇA DETERMINOU A RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. ENTENDIMENTO DO STJ. MANUTENÇÃO DA RETENÇÃO DE 10%. APELO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n.º 0500666-90.2017.8.05.0079, tendo como Apelante SPE EUNÁPOLIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e JEFFERSON SILVA RIBEIRO. 

Acordam os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO aos recursos interpostos pelas partes, pelas razões expostas no voto do Relator.

 Sala das Sessões da 4ª Câmara Cível, na data registrada no sistema de processo eletrônico. 

Presidente 

Des. Antonio Adonias Aguiar Bastos

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 25 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por SPE EUNÁPOLIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. em face da sentença (Id. 27478141) prolatada no processo n.º 0500666-90.2017.8.05.0079 que julgou procedente o pedido constante na inicial, nos seguintes termos: 

“Posto isso e considerando o que mais dos autos consta, julgo procedente o pedido para decretar a rescisão do contrato entre as partes e condenar a ré a devolver ao autor o importe de 90% (noventa por cento) do total as prestações comprovadamente pagas, atualizado monetariamente desde o desembolso e com acréscimo de juros de mora de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da presente sentença (Tema 1.002 do STJ). 

Julgo, outrossim, extinto o processo, com resolução de mérito (CPC, art. 487, I). 

Arcará a parte ré com as custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais de 15% sobre o montante da condenação monetariamente corrigido.

Havendo recurso de apelação, intime-se a parte recorrida para oferecer contrarrazões no prazo de lei; com ou sem elas, certificadas as datas de interposição das razões e contrarrazões, remetam-se os autos ao Tribunal de Justiça, independente de novo despacho.

P.R.I.C.”

Adoto o relatório da sentença. 

Em suas razões (Id. 27478145), a Recorrente sustentou que a rescisão contratual “deve seguir os preceitos da lei de regência, qual seja, a Lei nº 9.514/97”.

Pontuou que a matéria relativa à aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (CDC) em contratos de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária e resolução por inadimplemento encontra-se submetida ao Tema Repetitivo 1095 do STJ.

Requereu, preliminarmente, “pela suspensão do feito até o julgamento do Tema Repetitivo 1095 do STJ”, ou a cassação da sentença, com a declaração de inaplicabilidade da Lei 8.078/90 e o julgamento de total improcedência da demanda. Subsidiariamente, requereu “seja majorado o percentual estabelecido como retenção, de 10% para 30 % (trinta por cento)” dos valores pagos.

O Apelado apresentou contrarrazões (Id. 27478157), pugnando pela manutenção da sentença.

Proferida decisão monocrática determinando o sobrestamento do feito em razão da afetação do Tema 1.095 no Superior Tribunal de Justiça (Id. 32262299).

Após o julgamento do tema, o feito foi retomado (Id. 59938298), intimando-se as partes para se manifestarem (Id. 65476585).

A Apelante reiterou as razões anteriores, enfatizando a tese fixada no Tema 1.095 (Id. 66055264). O Apelado deixou transcorrer o prazo sem manifestação, conforme certidão de Id. 66669426.

É o relatório. Inclua-se em pauta. 

Salvador, na data registrada no sistema de processo eletrônico.

Des. Antonio Adonias Aguiar Bastos

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Trata-se de Apelação Cível interposta por SPE EUNÁPOLIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. em face da sentença (Id. 27478141) prolatada no processo n.º 0500666-90.2017.8.05.0079 que julgou procedente o pedido constante na inicial, para “decretar a rescisão do contrato entre as partes e condenar a ré a devolver ao autor o importe de 90% (noventa por cento) do total as prestações comprovadamente pagas, atualizado monetariamente desde o desembolso e com acréscimo de juros de mora de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da presente sentença (Tema 1.002 do STJ)”. 

Na origem, cuida-se de ação de rescisão contratual por meio da qual o autor pleiteou a rescisão de contrato de Compra e Venda de Bem Imóvel, Financiamento e Pacto Adjeto de Constituição e Alienação da Propriedade Fiduciária.

A parte Autora requereu a rescisão do contrato sob fundamento de que as prestações se tornaram excessivamente onerosas. Pontuou que a requerida informou que o distrato só seria possível mediante retenção de 30% (trinta por cento) das parcelas pagas para cobrir gastos administrativos e que a devolução do remanescente só ocorreria ao final do prazo estabelecido no contrato.

Verifica-se que a demanda foi ajuizada em 07/06/2017. Junto à exordial, o Autor acostou extrato do financiamento, demonstrando o pagamento de todas as parcelas vencidas antes do ajuizamento da demanda (agosto/2014 a maio/2017), totalizando a quantia paga de R$ 12.326,14 (doze mil trezentos e vinte e seis reais e quatorze centavos) (Id. 27477972).  

Considerando que, no momento do ajuizamento da demanda, a parte autora não estava inadimplente e que o Demandante não foi constituído em mora pela parte Ré, deve-se aplicar a disciplina prevista pelos arts. 472 e seguintes do Código Civil c/c o art. 53 do CDC, não havendo que se observar as regras especiais da Lei n.º 9.514/1997.

O juízo a quo fundamentou a sentença da seguinte maneira:  

“No mérito, cuida a hipótese de relação jurídica de consumo, sujeita ao regramento da Lei 8078/90.

É fato incontroverso que o autor firmou com a ré compromisso de compra e venda de lote e, em razão de dificuldades financeiras, não continuaram pagando as prestações, razão pela qual pretende a rescisão do contrato, com a devolução do valor pago após desconto.

Debatem as partes acerca do percentual a ser descontado em razão da rescisão, o autor sustenta que somente podem ser descontados 10%, enquanto a ré alega que o desconto deve ser de 30%.

Como a rescisão contratual ora reconhecida decorreu de culpa exclusiva do demandante, o consumidor, a devolução de valores não pode ser integral. Ademais, a jurisprudência considera nula eventual cláusula que preveja a perda das parcelas pagas.

In casu, anote-se que o contrato não contém cláusula expressa, estabelecendo cláusula penal para o comprador/adquirente do lote que desiste do compromisso.

Tratando-se de lote, vale ressaltar que o comprador não usufruiu do bem.

Com efeito, as prestações pagas devem ser ressarcidas ao adquirente, descontado um percentual suficiente para que a ré possa se ver indenizada por multas, tributos, taxas, despesas administrativas relacionadas à divulgação, comercialização e, inclusive corretagem.

Nada obstante, a requerida não anexou qualquer prova documental das suas despesas e o requerente pagou a taxa de corretagem, de modo que reputo suficiente a retenção de 10% do valor pago, mormente porque, em se tratando de lote não edificado, a requerida não terá dificuldade de comercializá-lo novamente.

A devolução deverá ser realizada imediatamente e em parcela única.

A sentença foi proferida em 17/01/2022, antes do julgamento do Tema 1.095 pelo Superior Tribunal de Justiça, ocorrido em 26/10/2022. No entanto, o entendimento firmado pelo magistrado de origem está em consonância com o entendimento firmado pelo STJ, que resolveu a controvérsia acerca da prevalência, ou não, do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia, delimitando o âmbito de incidência da referida tese. Confira-se:

“Por todo o exposto, entende-se que a tese repetitiva deve ser bem delimitada para que discussões, ainda não suficientemente maduras em termos de julgamentos nas Turmas, não irradiem efeitos vinculantes. Nesse sentido, no que se refere ao afastamento das normas do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária, há que se averiguar a presença de requisitos próprios da lei especial (Lei nº 9.514/97), a saber, o registro do contrato no cartório de registro de imóveis, o inadimplemento do devedor e a constituição em mora. Aos demais casos, em que não verificadas tais circunstâncias, inaplicável a tese vinculante ora proposta, nada impedindo que, amadurecido o debate em torno da interpretação extensiva do conceito de inadimplemento, possa haver revisão dos limites do presente julgado. Portanto, a tese não abarca situações em que ausentes os três requisitos: registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária, inadimplemento do devedor fiduciário e adequada constituição em mora. No outro extremo, se inexistente o inadimplemento (falta de pagamento) ou, acaso existente, não houver o credor constituído em mora o devedor fiduciário, a solução do contrato não seguirá pelo ditame especial da Lei nº 9.514/97, podendo se dar pelo ditame da legislação civilista (artigos 472, 473, 474, 475 e seguintes) ou pela legislação consumerista (artigo 53), se aplicável, dependendo das características das partes por ocasião da contratação”. (grifou-se)

No caso dos autos, no momento do ajuizamento da demanda (junho/2017), a parte autora não estava inadimplente e não houve demonstração de seu inadimplemento ao longo da demanda, tampouco a comprovação da sua constituição em mora pela parte ré, de maneira que a solução do contrato não se submete ao ditame especial da Lei nº 9.514/1997, nos termos do entendimento firmado pelo STJ no Tema 1.095.

Nesse sentido, a parte Autora faz jus à rescisão contratual, observando-se o regramento do Código de Defesa do Consumidor, já que se trata de aquisição, como destinatário final, de unidade imobiliária pertencente à incorporadora, atraindo a incidência dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor – Lei 8.078/1990.

No que tange aos motivos ensejadores da rescisão contratual, a parte Autora alega na inicial que “com o agravamento da situação econômica do país, o demandante passou a precisar da ajuda paterna para consegui adimplir as parcelas mensais, acontece que o genitor também começou a passar por dificuldades financeiras e atualmente não tem mais condições de ajudar financeiramente seu filho, razão pela qual o demandado não terá mais condições de arcar com o valor mensal estabelecido no contrato, ou seja, a partir da parcela de 20 de junho do corrente ano (35ª parcela)” (Id. 27477957).

Assim, acertou o magistrado de origem ao imputar à parte Autora a culpa pela rescisão contratual, que decorreu da ausência de condições financeiras para continuar adimplindo as parcelas do contrato.

A teor do disposto no Enunciado de Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça, “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

No que concerne ao quantum da retenção, a parte recorrente sustenta ser devida a majoração da retenção fixada na sentença de 10% (dez por cento) para de 30% (trinta por cento) do valor já pago pelo comprador.

O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido da razoabilidade da retenção entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos pagamentos já realizados, quando ocorrer por culpa do compromitente vendedor. Confira-se:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ADQUIRENTE. DESISTÊNCIA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto. 3. A modificação do percentual fixado na origem demanda interpretação de cláusula contratual e reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nºs 5 e 7/STJ). 4. A necessidade do reexame da matéria fática impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea a quanto pela alínea c do permissivo constitucional. 5. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no AREsp: 1865344 MG 2021/0091944-0, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 14/02/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/02/2022)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. VALOR PAGO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga. 3. Na hipótese, rever a conclusão do tribunal local demandaria o reexame de cláusulas contratuais e de matéria fático-probatória, procedimentos inadmissíveis em recurso especial em virtude das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 4. O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda é a data de cada desembolso, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 5. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no REsp: 1791907 SP 2019/0009702-4, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 08/03/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/03/2021).

No caso dos autos, a Escritura Particular de Compra e Venda de Imóvel (Id. 27477966) celebrada entre as partes não prevê as consequências da rescisão contratual. 

O princípio da boa-fé objetiva cria deveres anexos à obrigação principal, os quais devem ser respeitados por ambas as partes contratantes. Ao não incluir a previsão do percentual de retenção em caso de rescisão por vontade do comprador no instrumento contratual, a parte ré violou os deveres de informação e de lealdade.

De outro lado, a ausência de fixação de percentual de retenção ensejaria enriquecimento sem causa da parte Autora, já que os custos administrativos do contrato recairiam integralmente sobre a vendedora.

Ponderando os interesses em conflito no caso concreto à luz da consolidada jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça sobre a matéria, o percentual de retenção fixado no percentual 10% (dez por cento) fixado pelo magistrado de origem se enquadra no mínimo considerado razoável pelos julgados do mencionado Tribunal Superior, garantindo o ressarcimento de custos do vendedor, sem onerar excessivamente o consumidor que não foi previamente informado acerca do percentual de retenção aplicado ao contrato.

Assim, deve ser mantida a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos, conforme estabelecido na origem.

CONCLUSÃO

Diante do exposto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso. Procedo à majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais para 20% (vinte por cento) sobre o valor a ser restituído, em atenção ao disposto no art. 85, § 11 do CPC/2015. 

Sala das Sessões, na data registrada no sistema de processo eletrônico.

Des. Antonio Adonias Aguiar Bastos 

Relator