EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO IMOBILIÁRIO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE CELEBRADO DIRETAMENTE COM CONSTRUTORA E INCORPORADORA. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR SUSCITADA EM CONTRARRAZÕES. REJEIÇÃO. DESNECESSIDADE DE ESGOTAMENTO DA VIA ADMINISTRATIVA OU ACEITAÇÃO DE PROPOSTA DE RENEGOCIAÇÃO EXTRAJUDICIAL. GARANTIA DA INAFASTABILIDADE DA JURISDIÇÃO. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA. INDEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL CONTÁBIL. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. ART. 355, I, DO CPC. MATÉRIA EMINENTEMENTE DE DIREITO. SUFICIÊNCIA DO ACERVO DOCUMENTAL. REJEIÇÃO. MÉRITO. JUROS REMUNERATÓRIOS DE 1% AO MÊS (12% AO ANO). CONTRATO CELEBRADO COM PESSOAS JURÍDICAS NÃO INTEGRANTES DO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. INAPLICABILIDADE DAS TAXAS MÉDIAS DIVULGADAS PELO BANCO CENTRAL DO BRASIL. LEGALIDADE DOS ENCARGOS CONTRATUAIS. SISTEMA FRANCÊS DE AMORTIZAÇÃO (TABELA PRICE). AUSÊNCIA DE ANATOCISMO OU CAPITALIZAÇÃO ILÍCITA. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO IGP-M (FGV). POSSIBILIDADE. LICITUDE DA CUMULAÇÃO ENTRE JUROS REMUNERATÓRIOS E ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. AUSÊNCIA DE COBRANÇA INDEVIDA. REPETIÇÃO DE INDÉBITO INVIÁVEL. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. MERA DIVERGÊNCIA CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA DE OFENSA A DIREITOS DA PERSONALIDADE. MANUTENÇÃO INTEGRAL DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 

I. Caso em exame

 

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação revisional de contrato de promessa de compra e venda de lote, celebrado diretamente com construtora e incorporadora, mediante pactuação de juros remuneratórios de 1% ao mês, amortização pelo sistema Tabela Price e correção monetária pelo IGP-M, insurgindo-se os autores contra o indeferimento da prova pericial e a alegada abusividade dos encargos contratuais.

 

II. Questão em discussão

 

2. Discute-se: (I) a existência de interesse de agir diante da recusa de proposta administrativa de renegociação; (II) a ocorrência de cerceamento de defesa pelo indeferimento de perícia contábil; (III) a legalidade dos juros remuneratórios de 1% ao mês em contrato imobiliário firmado diretamente com incorporadora; (IV) a validade da Tabela Price e da correção monetária pelo IGP-M; e (V) a configuração de danos morais. 

 

III. Razões de decidir

 

3. O interesse de agir decorre do binômio necessidade-utilidade, sendo dispensável o esgotamento da via administrativa ou a aceitação de proposta extrajudicial de renegociação para acesso à tutela jurisdicional. Preliminar rejeitada.

 

4. Inexiste cerceamento de defesa quando o conjunto documental é suficiente para o deslinde da controvérsia e a matéria discutida é predominantemente de direito, legitimando o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, I, do CPC. 

 

5. As taxas médias divulgadas pelo Banco Central do Brasil aplicam-se exclusivamente às operações realizadas por instituições financeiras integrantes do Sistema Financeiro Nacional, não incidindo sobre contratos civis celebrados diretamente entre consumidores e construtoras/incorporadoras. Legalidade da taxa de juros remuneratórios de 1% ao mês (12% ao ano).

 

6. A utilização da Tabela Price não configura, por si só, anatocismo ou capitalização ilícita de juros, constituindo sistema de amortização admitido no ordenamento jurídico e amplamente aceito pela jurisprudência.

7. É válida a estipulação do IGP-M como indexador de correção monetária em contratos imobiliários de longo prazo, bem como sua cumulação com juros remuneratórios, por possuírem naturezas jurídicas distintas. Ausente demonstração de cobrança indevida, inviável a repetição do indébito.

 

8. A mera insurgência quanto à interpretação ou validade de cláusulas contratuais, desacompanhada de efetiva violação a direitos da personalidade, não enseja reparação por danos morais.

IV. Dispositivo e tese

9. Preliminares rejeitadas. Recurso conhecido e desprovido. 

Tese de julgamento:

"1. As taxas médias de juros divulgadas pelo Banco Central do Brasil para operações do Sistema Financeiro Nacional não se aplicam aos contratos de promessa de compra e venda imobiliária celebrados diretamente com construtoras e incorporadoras. 

2. A adoção da Tabela Price, por si só, não configura anatocismo ou capitalização ilegal de juros. 

3. É válida a cumulação de juros remuneratórios de 1% ao mês com correção monetária pelo IGP-M em contratos imobiliários celebrados diretamente com incorporadoras, desde que expressamente pactuada.” 

 

A C Ó R D Ã O

 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8016713-81.2022.8.05.0080, em que figuram como apelantes JOSUÉ MOACIR DA SILVA FIGUEREDO e JOANA ANGÉLICA CAMPOS SOUZA e, como apeladas, PERFILEX PARTICIPAÇÕES LTDA. e URBAMAIS PROPERTIES E PARTICIPAÇÕES S.A. 

 

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em REJEITAR AS PRELIMINARES de ausência de interesse de agir e de nulidade da sentença por alegado cerceamento de defesa e, no mérito, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença recorrida, por seus próprios e jurídicos fundamentos, nos termos do voto da Relatora. 

Salvador, datado e assinado digitalmente

 

PRESIDENTE

 

MARTA MOREIRA SANTANA

Juíza Substituta de 2º Grau

Relatora

 

Procurador(a) de Justiça

 

  

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por JOSUÉ MOACIR DA SILVA FIGUEREDO e JOANA ANGÉLICA CAMPOS SOUZA contra a sentença proferida pelo Juízo da Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis, Comerciais e Acidentes de Trabalho da Comarca de Feira de Santana/BA, que, nos autos da ação revisional de contrato imobiliário, julgou integralmente improcedentes os pedidos formulados na inicial, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, condenando os autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, cuja exigibilidade restou suspensa em razão da gratuidade judiciária deferida (ID 91876827). 

 

Na origem, os autores ajuizaram ação revisional em face de PERFILEX PARTICIPAÇÕES LTDA. e URBAMAIS PROPERTIES E PARTICIPAÇÕES S.A., alegando abusividade em contrato particular de promessa de compra e venda de lote urbano celebrado em 05/12/2016, referente ao lote nº 51, quadra 05, do Loteamento Jardim das Tulipas, situado em Feira de Santana/BA, cujo preço foi ajustado em R$ 65.000,00, mediante entrada e parcelamento do saldo remanescente em 144 prestações mensais, acrescidas de juros remuneratórios de 1% ao mês e correção monetária pelo IGP-M. 

 

Sustentaram a ocorrência de cobranças abusivas, afirmando que a taxa de juros contratada superaria os índices médios divulgados pelo Banco Central do Brasil, bem como alegaram a existência de capitalização indevida de juros por meio da Tabela Price e excessiva onerosidade decorrente da incidência do IGP-M, requerendo a revisão contratual, repetição do indébito e indenização por danos morais. 

 

Regularmente citadas, as rés apresentaram contestação, arguindo preliminarmente ausência de interesse de agir e impugnando os benefícios da justiça gratuita. No mérito, defenderam a legalidade das cláusulas contratuais, a validade do sistema de amortização adotado e a licitude do índice de correção monetária pactuado. 

 

Após réplica, as partes requereram a produção de prova pericial contábil, a qual foi indeferida pelo magistrado singular, ao fundamento de que a controvérsia possuía natureza eminentemente jurídica, sendo suficiente o acervo documental acostado aos autos, ocasião em que foi determinado o julgamento antecipado da lide. 

 

Sobreveio sentença de improcedência integral dos pedidos (ID 91876827). 

 

Irresignados, os autores interpuseram recurso de apelação, arguindo preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa, em razão do indeferimento da prova pericial contábil. No mérito, reiteraram a tese de abusividade dos juros remuneratórios, da ilegalidade da Tabela Price, da excessiva onerosidade decorrente da correção monetária pelo IGP-M e pugnaram pela condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais (ID 91876831). 

 

Em contrarrazões, as apeladas suscitaram preliminar de ausência de interesse de agir, ao argumento de que os autores recusaram proposta administrativa de renegociação contratual, requerendo, no mérito, a manutenção integral da sentença (ID 91876833).

Nesta instância recursal, determinou-se a intimação dos apelantes para manifestação acerca da preliminar suscitada em contrarrazões, tendo decorrido o prazo sem pronunciamento da parte recorrente. 

É o relatório, com o qual restituo os autos à Secretaria, solicitando a sua inclusão em pauta para julgamento (CPC, art. 931), destacando, outrossim, a possibilidade de sustentação oral na espécie, ex vi dos artigos 937 do CPC e 187,I, do RITJBA.

Salvador, datado e assinado eletronicamente.

 

 

MARTA MOREIRA SANTANA

Juíza Substituta de 2º Grau

Relatora

 

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso de apelação. 

 

Da Preliminar de Ausência de Interesse de Agir

 

Inicialmente, cumpre apreciar a preliminar de ausência de interesse de agir suscitada pelas apeladas em contrarrazões, sob o fundamento de que os recorrentes recusaram proposta administrativa de renegociação contratual formulada extrajudicialmente, circunstância que, em tese, afastaria a necessidade da tutela jurisdicional.

A preliminar não merece acolhimento. 

 

O interesse processual decorre da conjugação entre necessidade e utilidade da prestação jurisdicional, revelando-se presente quando a parte necessita da atuação estatal para obtenção do bem da vida pretendido. Na hipótese dos autos, os apelantes ajuizaram ação revisional com o propósito de discutir a validade de cláusulas contratuais que reputam abusivas, buscando a revisão do pacto e o reequilíbrio da relação negocial. 

 

A mera existência de tratativas extrajudiciais ou de proposta administrativa de renegociação não constitui óbice ao acesso ao Poder Judiciário, tampouco condiciona o exercício do direito de ação ao esgotamento da via administrativa, sob pena de afronta ao princípio constitucional da inafastabilidade da jurisdição, previsto no art. 5º, XXXV, da Constituição Federal. 

Nesse sentido, a recusa da proposta apresentada pelas rés não desnatura a utilidade nem a necessidade do provimento jurisdicional pretendido, sobretudo porque os autores manifestaram inconformismo com as próprias cláusulas originárias do contrato, cuja revisão depende de pronunciamento judicial. 

Rejeito, portanto, a preliminar de ausência de interesse de agir. 

 

 

Da Preliminar de Nulidade da Sentença por Cerceamento de Defesa

 

Os apelantes sustentam a nulidade da sentença ao argumento de que o indeferimento da prova pericial contábil teria ocasionado cerceamento de defesa, uma vez que a perícia seria indispensável para aferição da alegada abusividade dos juros e da suposta capitalização indevida decorrente da utilização da Tabela Price. 

Também não lhes assiste razão. 

 

Nos termos do art. 370 do Código de Processo Civil, compete ao magistrado, destinatário da prova, determinar as diligências necessárias à instrução do feito, podendo indeferir aquelas que se revelem inúteis, protelatórias ou desnecessárias ao deslinde da controvérsia. 

 

No caso concreto, a controvérsia estabelecida nos autos possui natureza predominantemente jurídica, consistindo em verificar a legalidade dos juros remuneratórios pactuados, a validade da adoção do sistema francês de amortização (Tabela Price) e a licitude da incidência do IGP-M como índice de atualização monetária. 

 

As questões debatidas prescindem de dilação probatória, porquanto podem ser solucionadas mediante interpretação das cláusulas contratuais à luz do ordenamento jurídico aplicável e da jurisprudência consolidada, revelando-se suficiente o conjunto documental acostado aos autos, notadamente o contrato firmado entre as partes e os demonstrativos financeiros apresentados. 

 

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça orienta que inexiste cerceamento de defesa quando o magistrado, motivadamente, entende desnecessária a produção de prova pericial diante da suficiência dos elementos documentais constantes dos autos:

“Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide quando o magistrado entender suficientemente instruído o processo.” (STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2201511/SC, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 08/03/2023). 

 

Assim, estando a matéria suficientemente esclarecida e autorizando o art. 355, I, do CPC o julgamento antecipado do mérito, correta a sentença ao indeferir a perícia contábil. 

 

Rejeito, pois, a preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa. 

 

Do Mérito

 

No mérito, os apelantes sustentam a abusividade dos juros remuneratórios de 1% ao mês, defendendo sua limitação às taxas médias divulgadas pelo Banco Central do Brasil para financiamentos imobiliários. Alegam, ainda, ilegalidade da Tabela Price, excessiva onerosidade da correção monetária pelo IGP-M e ocorrência de danos morais. 

Todavia, o recurso não merece prosperar. 

 

O contrato objeto da controvérsia consiste em promessa de compra e venda de lote urbano celebrada diretamente com construtora e incorporadora, e não com instituição financeira integrante do Sistema Financeiro Nacional.

 

Tal circunstância é juridicamente relevante porque inviabiliza a aplicação dos parâmetros regulatórios do Banco Central do Brasil, os quais se destinam exclusivamente às operações de crédito realizadas por instituições financeiras submetidas ao Sistema Financeiro Nacional. 

 

As apeladas, na qualidade de incorporadora e construtora, sujeitam-se às normas gerais do direito civil e consumerista, sendo legítima a pactuação de juros remuneratórios de 1% ao mês (12% ao ano), percentual compatível com os limites ordinariamente admitidos nas relações civis. 

 

Não se constata, portanto, qualquer abusividade apta a justificar a intervenção judicial no ajuste livremente pactuado entre as partes. 

Quanto à alegada ilegalidade da Tabela Price, igualmente não procede a insurgência recursal. 

 

O sistema francês de amortização constitui metodologia amplamente utilizada nos contratos de financiamento e parcelamento imobiliário, caracterizando-se pela fixação de prestações periódicas constantes, compostas por amortização do principal e incidência de juros sobre o saldo devedor remanescente. 

 

A simples adoção da Tabela Price, por si só, não implica capitalização ilícita de juros nem configura anatocismo, entendimento consolidado pela jurisprudência pátria, sendo imprescindível a demonstração concreta de amortização negativa ou cobrança irregular, o que não ocorreu na espécie. 

 

Sobre a matéria, este Tribunal de Justiça já decidiu: 

 

“A utilização da Tabela Price, por si só, não implica necessariamente em capitalização indevida de juros, constituindo método de amortização válido e admitido pelo ordenamento jurídico.” (TJBA, Apelação Cível nº 8017085-30.2022.8.05.0274, Quinta Câmara Cível, Rel. Des. Renato Ribeiro Marques da Costa, publ. em 16/06/2025). 

 

No tocante à correção monetária, verifica-se que o contrato estabeleceu expressamente a atualização das parcelas pela variação do IGP-M (FGV), índice amplamente admitido nos contratos imobiliários de longa duração. 

 

A correção monetária não representa acréscimo patrimonial indevido, mas simples mecanismo de recomposição do valor real da moeda, sendo plenamente lícita sua cumulação com juros remuneratórios, haja vista possuírem natureza jurídica distinta. 

 

Com efeito, inexistindo ilegalidade nos encargos pactuados ou cobrança indevida demonstrada, mostra-se inviável o pedido de repetição do indébito. 

Por fim, igualmente não prospera o pedido de indenização por danos morais. 

 

A controvérsia instaurada limita-se à discussão acerca da legalidade de cláusulas contratuais regularmente pactuadas, situação que não extrapola os dissabores inerentes às relações negociais ordinárias. 

A ausência de ato ilícito imputável às apeladas inviabiliza o reconhecimento do dever de indenizar, notadamente porque não houve demonstração de ofensa concreta a direitos da personalidade dos recorrentes. 

Desse modo, correta a sentença ao julgar integralmente improcedentes os pedidos formulados na inicial. 

 

Dispositivo

 

Ante o exposto, voto no sentido de REJEITAR as preliminares de ausência de interesse de agir e de nulidade da sentença por cerceamento de defesa e, no mérito, CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença recorrida por seus próprios e jurídicos fundamentos. 

 

Nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, permanecendo suspensa sua exigibilidade, em razão da gratuidade judiciária deferida aos apelantes, nos moldes do art. 98, §3º, do CPC. 

É como voto.

Salvador, assinado digitalmente.

 

 

MARTA MOREIRA SANTANA

Juíza Substituta de Segundo Grau

                  Relatora