PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

07/05

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES E DE COBRANÇA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RECUSA DOS ADQUIRENTES EM RECEBER O BEM. ALEGAÇÃO DE VÍCIOS CONSTRUTIVOS E FALHA NO DEVER DE COOPERAÇÃO DA CONSTRUTORA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. APLICABILIDADE. SENTENÇA REFORMADA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL.

I. Caso em exame

1. Trata-se de recurso de apelação interposto por adquirentes de imóvel contra sentença que, em ação movida pela construtora, julgou parcialmente procedentes os pedidos da empresa, declarando a obrigação dos consumidores de receber as chaves e condenando-os ao pagamento de encargos contratuais por mora. A controvérsia central reside na legitimidade da recusa dos adquirentes em receber a unidade imobiliária.

II. Questão em discussão

1. A questão central submetida a este Colegiado é definir se a recusa dos consumidores em receber as chaves do imóvel configurou mora ou se foi um exercício legítimo do direito, amparado pela exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil), diante das alegações de vícios construtivos, da falha da construtora em seus deveres de cooperação e da condição de especial vulnerabilidade de um dos adquirentes.

III. Razões de decidir

1. A relação jurídica entre as partes é de consumo, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor e seus princípios, notadamente a boa-fé objetiva e a proteção ao consumidor vulnerável. A construtora tem o dever de entregar o imóvel em perfeitas condições de uso e em conformidade com o que foi contratado.

2. Os documentos dos autos demonstram que os consumidores apontaram diversas pendências construtivas em vistorias (ID 23137070) e enfrentaram dificuldades para obter documentos essenciais ao financiamento, que deveriam ser facilitados pela construtora (ID 23137069). Essa conduta da empresa configura falha nos deveres anexos de cooperação e lealdade.

3. A emissão do "Habite-se" é um ato administrativo que atesta a regularidade da obra perante a municipalidade, mas não se sobrepõe à obrigação contratual de entregar o bem em condições adequadas e sem vícios. A recusa do consumidor em receber um imóvel com defeitos, mesmo após o "Habite-se", é legítima. A situação é agravada pela condição de saúde de um dos adquirentes, paciente oncológico (ID 23137210), cuja hipervulnerabilidade exigia da construtora um dever de cuidado redobrado para garantir que o ambiente estivesse livre de qualquer risco, como umidade ou mofo, que poderiam decorrer dos vícios apontados.

4. A conduta da construtora, chegou a desqualificar as reclamações dos consumidores, principalmente a situação de vulnerabilidade do apelante Reginaldo de Sousa Santos, paciente oncológico conforme laudos médicos (ID 23137210), o que evidencia a quebra da boa-fé objetiva e reforça a legitimidade da postura dos adquirentes. Se a construtora não cumpriu sua parte integralmente, não pode exigir o cumprimento da obrigação dos consumidores (recebimento das chaves) nem imputar-lhes mora.

IV. Dispositivo e tese

1. Recurso de apelação conhecido e provido para reformar integralmente a sentença, julgando improcedentes os pedidos formulados na ação principal pela construtora.

Tese de julgamento: "1. A recusa do consumidor em receber as chaves de imóvel novo é legítima e amparada pela exceção do contrato não cumprido (art. 476, CC) quando a construtora falha em seus deveres de entregar o bem livre de vícios e de cooperar para a conclusão do negócio. 2. A existência de 'Habite-se' não exime a construtora de sua obrigação contratual de entregar o imóvel em perfeitas condições, especialmente quando a saúde e a condição de hipervulnerabilidade do consumidor demandam cuidados adicionais com a habitabilidade do bem. 3. A quebra da boa-fé objetiva por parte do fornecedor, demonstrada por conduta desrespeitosa e negligente, reforça a justificativa para a recusa do consumidor e afasta a sua mora."

Dispositivos relevantes citados: Art. 476 do Código Civil; Arts. 4º, I, 6º, VIII, e 14 do Código de Defesa do Consumidor.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, preambularmente identificados, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em DAR PROVIMENTO ao recurso para julgar improcedentes os pleitos iniciais,  na forma do voto do excelentíssimo Relator, adiante registrado e que a este se integra.

Sala das Sessões, documento assinado de forma eletrônica.

PRESIDENTE

Desembargador EDUARDO CARICCHIO

RELATOR

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 7 de Abril de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

07/05

Trata-se de apelação interposta por REGINALDO DE SOUSA SANTOS e XAVIER CARVALHO DE SOUSA NETO em face da sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador que, nos autos da Ação Ordinária, movida contra si, por FERREIRA FERRAZ INCORPORAÇÕES LTDA, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para, em suma, declarar a obrigação dos réus de receber as chaves e condená-los ao pagamento de encargos contratuais decorrentes da mora.

Inconformados, os réus interpuseram o presente recurso (ID 23137328), pleiteando a reforma integral da sentença, reiterando a tese de culpa exclusiva da construtora pelo impasse, a existência de vícios no imóvel e a legitimidade de sua recusa em receber as chaves, com base na exceção do contrato não cumprido, pleiteando a improcedência total dos pedidos da acionante.

A apelada apresentou contrarrazões (ID 23137382), pugnando pela manutenção da sentença e pelo desprovimento do recurso.

O pedido de  gratuidade de justiça  foi indeferido, com a concessão de parcelamento das custas. Diante do recolhimento da primeira parcela fora do prazo estipulado, a apelação foi julgada deserta por decisão monocrática (ID 52671425). 

Contra esse provimento judicial, os apelantes interpuseram Agravo Interno (0523097-66.2014.8.05.0001.2.AgIntCiv), e, em juízo de retratação (ID 74839017) pela douta relatora antecessora, o decisum de deserção foi reconsiderado, determinando-se o regular prosseguimento do feito, por se verificar que o recolhimento integral das custas foi efetuado, demonstrando a boa-fé e a intenção de recorrer.

Contra esse provimento judicial, a ora apelada opôs embargos de declaração (ID 75425778), os quais foram rejeitados (ID 82870968).

Os autos foram baixados ao juízo de origem, que, em despacho, datado de 26/01/2026, ID 100768597, determinou o seu retorno, ante a pendência de julgamento do recurso vertical.

É o relatório que encaminho à Secretaria da Segunda Câmara Cível, para oportuna inclusão em pauta de julgamento, nos termos dos artigos 931, caput, e 934, caput, ambos do CPC.

Salvador, documento datado e assinado de forma eletrônica.

Desembargador EDUARDO CARICCHIO

RELATOR

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

07/05

O recurso preenche os pressupostos de admissibilidade, tanto os intrínsecos (cabimento, legitimidade, interesse e inexistência de fato impeditivo ou extintivo do direito de recorrer) quanto os extrínsecos (tempestividade e regularidade formal). 

A questão atinente ao preparo foi superada pela decisão de retratação proferida no Agravo Interno (0523097-66.2014.8.05.0001.2.AgIntCiv), ID 74839017, pela douta relatora antecessora, que reconheceu a regularidade do recolhimento das custas. Desse modo, conheço da apelação.

Dito isso, verifica-se que a controvérsia central deste recurso reside na definição da responsabilidade pelo impasse que se instalou entre as partes após a celebração do contrato de promessa de compra e venda do imóvel. 

A construtora, ora apelada, ajuizou a ação para compelir os adquirentes, ora apelantes, a receber as chaves do imóvel e a arcar com os encargos da suposta mora. 

Os recorrentes, por sua vez, defendem que a recusa foi legítima, amparada na exceção do contrato não cumprido, diante do inadimplemento prévio da própria construtora.

A questão a ser resolvida por este Colegiado, portanto, é se a recusa dos apelantes em receber o imóvel foi justificada e, em consequência, se os pedidos de cobrança de encargos e de obrigação de fazer formulados pela construtora devem ser acolhidos.

Pois bem. A análise do mérito recursal exige um exame detalhado das obrigações contratuais e da conduta das partes ao longo da execução do negócio jurídico, sempre sob a ótica dos princípios que regem as relações de consumo, como a boa-fé objetiva e a proteção do consumidor vulnerável.

A sentença de primeiro grau acolheu a tese da construtora, entendendo que a recusa dos acionados em receber o imóvel foi injustificada e, por conseguinte, os constituiu em mora. 

Contudo, uma análise mais aprofundada dos documentos e da cronologia dos fatos revela uma realidade distinta, que ampara a tese de defesa dos consumidores com base na exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil.

De acordo com esse dispositivo, nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro. 

No caso, a obrigação principal da construtora era entregar a unidade imobiliária em perfeitas condições de uso e conforme o memorial descritivo, enquanto a obrigação dos adquirentes era pagar o preço e, após a quitação e a constatação da regularidade do bem, recebê-lo.

Os apelantes demonstraram, por meio da notificação enviada em março de 2014 (ID 23137069), que enfrentaram dificuldades para obter as certidões necessárias ao registro do contrato de financiamento, uma obrigação que, embora acessória, é essencial para a conclusão do negócio. 

Alegaram ter arcado com custos que seriam de responsabilidade da construtora para viabilizar o registro, o que indica uma falha da apelada em seu dever de cooperação, um dos deveres anexos da boa-fé objetiva.

Mais importante, as vistorias realizadas no imóvel apontaram uma série de pendências construtivas (ID 23137070). Embora a apelada as considere de menor importância, a percepção dos consumidores de que o bem não estava em conformidade com o esperado é um fator legítimo que justifica a recusa em receber as chaves. 

Sobre o tema, sabe-se que em uma relação de consumo, o adquirente tem a justa expectativa de receber o produto, especialmente um imóvel de valor significativo, em perfeitas condições. 

A existência de vícios, ainda que reparáveis, representa um descumprimento contratual por parte da construtora, o que autoriza os compradores a suspenderem o cumprimento de sua obrigação (receber as chaves) até que os problemas sejam sanados. Nesse sentido:

Consignação de chaves – Reparação de danos - Demandas movidas reciprocamente pela construtora e pelo réu, adquirente de imóvel - Recusa justificada ao recebimento das chaves, em virtude de vícios constatados no imóvel- Construtora que não comprovou ter sanado os vícios apurados em vistoria - Admitida a indenização a título de lucros cessantes, ante a indisponibilidade do bem imóvel, e a multa, previstos no contrato - Sentença mantida - Recurso desprovido. (TJ-SP - Apelação Cível: 1016901-15.2020.8.26.0361 Mogi das Cruzes, Relator: Moreira Viegas, Data de Julgamento: 28/04/2024, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/04/2024)

Soma-se a isso a condição de hipervulnerabilidade do apelante Reginaldo de Sousa Santos, paciente em tratamento oncológico (ID 23137210). 

Isso porque, a presença de possíveis focos de umidade ou mofo, decorrentes de vícios construtivos, representa um risco real e grave à sua saúde, tornando a recusa em habitar o imóvel não apenas um direito contratual, mas uma medida de proteção à sua vida e bem-estar. 

Ademais, a simples apresentação do "Habite-se" pela construtora, um ato administrativo, não é suficiente para atestar a habitabilidade do imóvel sob essa perspectiva específica e crucial. 

A obrigação da construtora vai além da conformidade formal e alcança a conformidade material e segura do bem, especialmente para um consumidor em condição de saúde fragilizada.

A postura da apelada ao longo do impasse, culminou a desqualificar as reclamações dos consumidores, principalmente a situação de hipervulnerabilidade do apelante Reginaldo de Sousa Santos, paciente oncológico conforme laudos médicos (ID 23137210), reforçando a quebra da confiança e a violação da boa-fé objetiva, tornando a recusa dos acionados ainda mais justificada, gerando, inclusive, direito ao consumidor de ser indenizado por tais ações e atitudes, em ação própria, uma vez que tais pedidos não foram objeto de pedido reconvencional (TJ-SP - AC: 10102473520208260224 Guarulhos, Relator.: Salles Rossi, Data de Julgamento: 13/09/2023, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/09/2023). Assim, a construtora, ao não cumprir de forma plena sua parte no acordo, não pode exigir que os consumidores cumpram a sua.

Portanto, a recusa dos apelantes foi legítima, amparada pela exceção do contrato não cumprido. Consequentemente, não há que se falar em mora dos consumidores, sendo indevida a imposição de qualquer multa ou encargo contratual, e improcedente o pedido da construtora para obrigá-los a receber as chaves enquanto pendentes as questões sobre os vícios do imóvel. A ação, portanto, não merece prosperar. Nesse sentido:

EMBARGOS À EXECUÇÃO. Despesas condominiais. Preliminares de cerceamento de defesa e de violação do contraditório e do direito de prova acolhidas. É possível a juntada extemporânea de documentos ao processo, independentemente de determinação judicial, desde que exercido o contraditório pela parte adversa e que não haja intenção de ocultação premeditada ou o propósito de surpreender o juízo. Precedentes do STJ. Imóvel novo adquirido de construtora ou incorporadora. Responsabilidade definida pela imissão efetiva na posse, com entrega das chaves. Entendimento consolidado no STJ e no TJSP. Recusa legítima do recebimento das chaves, dada a existência de vícios construtivos no imóvel gerador dos encargos condominiais. Embargos acolhidos. Execução extinta. Recurso provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 10122467120248260001 São Paulo, Relator: Gilson Delgado Miranda, Data de Julgamento: 09/03/2026, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/03/2026)

Ante o exposto, o voto é no sentido de CONHECER do recurso e DAR-LHE PROVIMENTO, para reformar na íntegra a sentença combatida e JULGAR IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial.

Em decorrência do resultado do recurso, condeno a empresa apelada ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor dos patronos dos apelantes, que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Salvador, documento datado e assinado de forma eletrônica.

Desembargador EDUARDO CARICCHIO

Relator