PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

EMENTA 

Direito Civil e Processual Civil. Apelação Cível. Leilão extrajudicial de imóvel. Alienação fiduciária. Ausência de intimação pessoal do devedor fiduciante. Nulidade. Recurso provido. 

I. Caso em exame

1.    Trata-se de Apelação Cível interposta por devedor fiduciante contra sentença da 1ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana, que julgou improcedente a ação anulatória de leilão extrajudicial. O autor sustenta a imprescindibilidade da intimação pessoal acerca da data dos leilões realizados.

II. Questão em discussão
2. A controvérsia envolve duas questões centrais:
(i) verificar se houve intimação pessoal do devedor fiduciante quanto às datas, horários e locais dos leilões extrajudiciais; e
(ii) definir as consequências jurídicas da ausência de intimação pessoal, especialmente quanto à validade do procedimento de execução extrajudicial.

III. Razões de decidir
3. A legislação aplicável (Lei nº 9.514/97, arts. 26, §3º, e 27, §2º-A) exige a intimação pessoal do devedor fiduciante acerca da realização dos leilões extrajudiciais.
4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido da imprescindibilidade da intimação pessoal, admitindo-se a intimação por edital apenas quando frustradas as tentativas de localização do devedor.
5. No caso concreto, as notificações foram recebidas por terceiros, não se configurando a intimação pessoal exigida pela legislação e pela jurisprudência consolidada, o que acarreta a nulidade do leilão extrajudicial.

IV. Dispositivo e tese
6. Recurso provido para anular o leilão extrajudicial do imóvel objeto da lide.
Tese de julgamento:
“1. É indispensável a intimação pessoal do devedor fiduciante para a realização de leilão extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente, admitindo-se a notificação por edital apenas quando frustradas as tentativas de intimação pessoal.”
“2. A ausência de intimação pessoal invalida o procedimento de leilão extrajudicial.”

Dispositivos legais citados: Lei nº 9.514/1997, arts. 26, §3º; 27, §2º-A; Decreto-Lei nº 70/1966, arts. 29 a 41; CPC/2015, art. 1.012.
Jurisprudência citada: STJ, REsp 1.733.777/SP; AgInt no REsp 2.076.261/AP; AgInt no AREsp 1995145/SC; AgInt no REsp 1.970.116/SP; AgInt no AREsp 490.517/DF; AgInt no AREsp 1.286.812/SP; TJBA, Apelação Cível nº 8001725-28.2023.8.05.0110.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, CONHECER E DAR PROVIMENTO AO APELO, pelos motivos expostos no voto do Relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 2 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Vistos.

Trata-se de Ação Anulatória de Leilão Extrajudicial ajuizada por Valtecir da Silva Almeida contra Bradesco Administradora de Consórcios Ltda. e outros, na qual pleiteia a declaração de nulidade do leilão extrajudicial ocorrido em 17/01/2019, com o consequente cancelamento da carta de arrematação e do registro de averbação da Carta de Adjudicação a favor da Ré. 

Adoto como próprio o relatório da sentença de ID 91097230, acrescentando que o Juízo a quo julgou improcedentes os pedidos. 

Irresignado, o Autor interpôs Apelação de ID 91097231, insurgindo-se contra a sentença, sob o argumento de que os Apelados não juntaram aos autos qualquer notificação do leilão extrajudicial realizado em 17/01/2019, o que resulta em vício insanável do leilão e dos atos subsequentes. 

Sustenta que, na alienação fiduciária de bem imóvel, o devedor pode purgar a mora até a arrematação do imóvel, pelo que a notificação pessoal do devedor acerca da data do leilão é imprescindível. 

Alega que os editais do leilão não suprem a notificação pessoal do devedor, sendo aceita a respectiva publicação quando o devedor não for encontrado.

Defende que o imóvel foi leiloado por preço vil, ou seja, abaixo de 50% (cinquenta por cento) do valor da avaliação, tendo em vista que o valor de mercado do imóvel é de R$ 340.946,78 (trezentos e quarenta mil, novecentos e quarenta e seis reais e setenta e oito centavos) e os Recorridos o venderam por R$ 89.100,00 (oitenta e nove mil e cem reais).  

Pugna, ao final, pelo provimento do Recurso para que seja reformada a sentença no sentido de julgar procedentes os pedidos.

Os Apelados/Banco Bradesco S.A. e Bradesco Administradora de Consórcios Ltda. apresentaram contrarrazões de ID 91097249, refutando as razões recursais e pugnando pelo improvimento do Recurso.

Contrarrazões também foram apresentadas pelo Apelado Gilson de Souza Silva, nas quais pugna pela manutenção da sentença.

O Apelo é tempestivo.

O Apelante é beneficiário da justiça gratuita.

É o Relatório que ora submeto aos demais integrantes da Quinta Câmara Cível.

Peço inclusão em pauta de julgamento.

             Des. RAIMUNDO SÉRGIO SALES CAFEZEIRO

             Relator

SC05

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TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Dos requisitos de admissibilidade

Pondero, inicialmente, que o Enunciado Administrativo n.º 3 do Superior Tribunal de Justiça determina que os pressupostos de admissibilidade da Apelação sejam verificados à luz do Código de Processo Civil de 2015, senão vejamos da ementa abaixo:

Enunciado Administrativo nº 3 - Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.   

Presentes os requisitos de admissibilidade, recebo o Recurso no efeito suspensivo, a teor do art. 1.012, caput, do CPC/2015. 

Do mérito

Cinge-se a controvérsia à análise da irresignação do Autor contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana, que julgou improcedentes os pedidos. 

Defende o Demandante a imprescindibilidade da notificação pessoal acerca da data do leilão. Alega que os editais do leilão não suprem a notificação pessoal do devedor, sendo aceita a respectiva publicação apenas quando o devedor não for encontrado. 

Com efeito, a intimação do devedor fiduciante sobre a data de realização do leilão extrajudicial do imóvel objeto de alienação fiduciária somente passou a ser obrigatória a partir da entrada em vigor da Lei 13.465/2017. 

A partir desta Lei, tornou-se necessária a intimação do devedor fiduciante da data do leilão, passando também a ser assegurado ao devedor fiduciante, até a data da realização do segundo leilão, o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida.

Vejamos o dispositivo normativo correspondente, extraído da Lei 9.514/97, alterada pelo Lei 13.465/2017 e, posteriormente, pela Lei 14.711/2023, verbis:

Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.     (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)

(...)

§ 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.

Nesse sentido, destaque-se ainda o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, senão vejamos do julgado abaixo:

RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEI Nº 9.514/97. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE PARA PURGAR A MORA FRUSTRADA. RECUSA INJUSTIFICADA DE RECEBER INTIMAÇÃO. INTIMAÇÃO POR EDITAL QUE SE JUSTIFICA. INTIMAÇÃO DO DEVEDOR DA DATA DO LEILÃO. DESNECESSIDADE. DEMAIS VIOLAÇÕES A DISPOSITIVOS LEGAIS NÃO CONFIGURADAS. 1. Se o devedor fiduciante se escusa, por diversas vezes, de receber as intimações para purgar a mora em seu endereço comercial, conforme expressamente indicado no contrato de alienação fiduciária de imóvel, induzindo os Correios a erro ao indicar possível mudança de domicílio que nunca existiu, não há óbice à sua intimação por edital. 2. Em se tratando de contrato com garantia de alienação fiduciária de imóvel, até 12/07/2017, quando entrou em vigor a Lei 13.465/2017, não era necessária a intimação do devedor fiduciante da data da realização do leilão, haja vista que, no momento da realização do ato, o bem já não mais pertencia ao devedor fiduciante. 3. Apenas a partir da Lei 13.465/2017, tornou-se necessária a intimação do devedor fiduciante da data do leilão, devido à expressa determinação legal. 4. No caso, como o procedimento de execução extrajudicial é anterior à data de entrada em vigor da Lei 13.645/2017, não há que se falar em nulidade devido à falta de intimação dos devedores da data de realização do leilão. 5. Recurso especial a que se nega provimento. (RECURSO ESPECIAL Nº 1.733.777 - SP ) g.n.

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. VENDA EXTRAJUDICIAL DO BEM ALIENADO. INTIMAÇÃO DO DEVEDOR. NECESSIDADE. DECISÃO MANTIDA.
1. "Na aplicação do art. 2º do Decreto 911/96, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, de modo a proporcionar-lhe a defesa de seus interesses, especialmente ante a possibilidade de o credor vir a lhe cobrar eventual saldo remanescente posteriormente" (AgInt no REsp n. 1.800.044/PR, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 11/6/2019, DJe 14/6/2019).
2. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no REsp n. 2.076.261/AP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 11/3/2025, DJEN de 22/5/2025.) g.n.

Desse modo, conforme entendimento legal e jurisprudencial acerca do tema, deve o devedor ser intimado pessoalmente da data do leilão. A notificação somente é dispensada em caso de frustração das tentativas de realização deste ato, hipótese em que é admitida a notificação por edital.

Outro não é o entendimento da Corte Cidadã:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL . NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PRECEDENTES. MULTA DO ART. 1 .021, § 4º, DO CPC/2015. ANÁLISE CASUÍSTICA. NÃO OCORRÊNCIA, NA ESPÉCIE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO . 1. De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, no âmbito do Decreto-Lei n. 70/1996, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha havido a prévia intimação para purgação da mora. Desse modo, a dispensa da intimação pessoal só é cabível quando frustradas as tentativas de realização deste ato, admitindo-se, a partir dessas circunstâncias, a notificação por edital . 1.1. Registra-se, ainda, que a purgação da mora é possível mesmo após a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário. Assim, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial . 2. O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação à multa do art. 1.021, § 4º, do CPC/2015, devendo ser analisado caso a caso . 3. Agravo interno improvido.

(STJ - AgInt no REsp: 1970116 SP 2021/0340491-6, Data de Julgamento: 09/05/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/05/2022) g.n.

No caso dos autos, consoante se vê dos autos, não se nega que foram enviadas duas notificações de leilões. A primeira realizada em 11/10/2018 no endereço informado pelo Autor/Recorrente como sendo seu domicílio (AR de ID 91097101), consoante se vê de informações constantes na inicial da Ação Anulatória.

A segunda realizada no endereço do imóvel objeto do leilão, cujo AR foi assinado por uma das moradoras, Sra. Adejane da Silva Ameida Cardoso (AR de ID 91097101).

Todavia, embora as notificações dos leilões tenham sido enviadas nos endereços constantes no contrato, não ocorreu de forma pessoal ao devedor, em contrariedade a jurisprudência do STJ, que exige a necessidade da intimação pessoal do devedor fiduciante para que tenha ciência da data, hora e local de realização leilão do bem imóvel objeto do contrato inadimplido.

No julgamento do AgInt no AREsp 1995145/SC em 14/03/2022 pela Quarta Turma o i. Relator, Ministro Raul Araújo, assim se manifestou:

Por fim, quanto à alegada inaplicabilidade da Lei 13.465/2017 em relação a atos anteriores, tem-se que o eg. TJSC concluiu ser "inócua a discussão sobre a ausência de legislação vigente para determinar a necessidade de intimação pessoal para os atos, pois como se percebe do acórdão retro, o art. 26 da Lei 9.514/97 encontra-se vigente desde a sua publicação, ocorrida em 21/11/1997, antes, porém de todas as intimações realizadas" (fls. 499/501, e-STJ). Nesse contexto, verifica-se que o entendimento esposado no v. acórdão recorrido está em consonância com a pacífica jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça assente no sentido de que, "no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial". Ademais, conforme ressaltou a eg. Corte Estadual, há expressa previsão legal acerca da necessidade de intimação pessoal do fiduciante no art. 26 da Lei 9.514/97, o qual se encontra vigente desde a publicação da lei. Portanto, antes ou depois das alterações realizadas pela Lei 13.465/2017, é indispensável a intimação pessoal do devedor fiduciante.

Portanto, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, no âmbito do Decreto-Lei nº 70/1966, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora. Vejamos:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. OBRIGATORIEDADE. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Segundo a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora (precedentes). 2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7/STJ). 3. No caso concreto, entender que a devedora teve ciência prévia das condições da venda extrajudicial e do horário do leilão demandaria revolvimento do conjunto fático-probatório, vedado em sede de recurso especial. 4. Agravo interno a que se nega provimento. ( AgInt nos EDcl no AREsp 490.517/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 27/08/2019, DJe 02/09/2019).

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CONSIGNATÓRIA CUMULADA COM ANULATÓRIA DE ATO DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE. LEI Nº 9.514/1997. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. DEVEDOR FIDUCIANTE. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. NECESSIDADE. CREDOR FIDUCIÁRIO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA. POSSIBILIDADE. DECRETO-LEI Nº 70/1966. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A teor do que dispõe o artigo 39 da Lei nº 9.514/1997, aplicam-se as disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/1966 às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere a Lei nº 9.514/1997. 3. No âmbito do Decreto-Lei nº 70/1966, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997. 4. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de ser possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei nº 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. A purgação da mora é cabível até a assinatura do auto de arrematação, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. 5. Rever as conclusões do acórdão recorrido de que a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial não foi comprovada e que houve a purgação da mora antes do auto de arrematação demandaria o reexame de matéria fática e a interpretação de cláusula contratual, procedimentos vedados pelas Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 6. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1286812/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/12/2018, DJe 14/12/2018).

Coadunando do mesmo entendimento da Corte Cidadã, decidiu o Tribunal de Justiça da Bahia, em recente julgado, no sentido de que a notificação em nome de terceiro não cumpre o requisito legal de intimação pessoal. Confira-se:

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. ANULAÇÃO DO LEILÃO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedente a ação anulatória de leilão extrajudicial de imóvel, garantido por alienação fiduciária, promovido pelo Banco Bradesco S/A. O autor apelante sustenta a nulidade do procedimento por ausência de intimação pessoal acerca da realização dos leilões, conforme exigido pela Lei nº 9.514/97.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se houve falha na intimação pessoal do devedor sobre o leilão extrajudicial; e (ii) estabelecer as consequências jurídicas da ausência de intimação, considerando a legislação aplicável e precedentes jurisprudenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A Lei nº 9.514/97, nos arts. 26, § 3º, e 27, § 2º-A, exige intimação pessoal do devedor, de seu representante legal ou procurador, quanto à realização do leilão de imóvel dado em garantia fiduciária.

4. Nos autos, restou comprovado que a notificação foi recebida por terceiro, o que não cumpre o requisito legal de intimação pessoal.

5. A jurisprudência do STJ e de tribunais estaduais estabelece que a ausência de intimação pessoal do devedor invalida o procedimento de leilão extrajudicial.

6. A ausência de intimação pessoal configura violação do devido processo legal e prejudica o direito do devedor de exercer sua defesa, incluindo a purgação da mora antes da realização do leilão.

IV. DISPOSITIVO

7. Recurso provido.

(APELAÇÃO CÍVEL n. 8001725-28.2023.8.05.0110; Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível; Relator: Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães).

 Saliente-se que, embora a notificação não tenha sido recebida por um terceiro desconhecido, já que irmã do devedor, com ele não partilha a vida cotidiana, tanto assim o é que o Recorrente reside em outro endereço, tendo cedido o imóvel objeto da lide para a irmã morar com os filhos e esposo, consoante se vê das informações constantes na inicial e no comprovante de residência ID 91093213.

Diante das considerações acima delineadas, resta configurada a nulidade do leilão extrajudicial por ausência de intimação pessoal. Reconhecido o vício do leilão extrajudicial e, por consequência, a sua nulidade, a análise de alegação do preço vil perdeu o objeto.

Tendo em vista que o Autor sagrou-se vencedor na pretensão recursal, deve ser invertida a sucumbência para condenar o Réu/Apelado no pagamento de custas e honorários advocatícios, que fixo no percentual de 10% (dez por cento) do valor da causa.

            Conclusão

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E DAR PROVIMENTO AO APELO para reformar a sentença no sentido de julgar procedente o pedido, anulando-se o leilão extrajudicial do imóvel objeto da lide.

Inverto o ônus da sucumbência para condenar o Réu/Apelado no pagamento de custas e honorários advocatícios, que fixo no percentual de 10% (dez por cento) do valor da causa.

Des. RAIMUNDO SÉRGIO SALES CAFEZEIRO 

 Relator