PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL. REGISTRO PÚBLICO. RETIFICAÇÃO DE ÁREA. ACRÉSCIMO DE 123,31 HECTARES. ALTERAÇÃO SUPERIOR A 33% DA ÁREA ORIGINAL. IMPOSSIBILIDADE PELA VIA ADMINISTRATIVA OU JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA. NECESSIDADE DE AÇÃO PRÓPRIA. AÇÃO DEMARCATÓRIA. CITAÇÃO DE CONFRONTANTES. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA.

1. O recurso versa sobre pretensão de retificação da matrícula nº 1782, referente à Fazenda Bom Sucesso, localizada no Município de Wanderley/BA, para alterar a área atualmente registrada de 363,63 hectares, visando sua ampliação para 486,9472 hectares, com base em levantamento topográfico georreferenciado realizado por profissional habilitado.

2. A ação de retificação de registro público, prevista no art. 213, II, da Lei nº 6.015/73, admite alteração da área do imóvel desde que instruída com documentação técnica e anuência formal dos confrontantes, mas não se presta à regularização de acréscimo substancial de área, sob pena de violação aos princípios da continuidade e da especialidade do registro.

3. A ampliação da área registrada em cerca de 123,31 hectares, representando 33,9% da área original, caracteriza modificação significativa e impõe o manejo de ação própria, como a ação demarcatória, com citação dos confinantes e instrução adequada.

4. Não demonstrada a origem dominial da área acrescida nem apresentada via processual adequada, correta a sentença que julgou improcedente o pedido de retificação.

5. Apelação conhecida e não provida.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível nº 8000103-63.2025.8.05.0070, em que figuram como Apelante EVANY GONÇALVES XAVIER.

Acordam os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO APELO, e o fazem pelas razões a seguir expendidas.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 25 de Agosto de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação interposta por Evany Gonçalves Xavier, em face da sentença (Id 81282604) do juízo da Vara de Registros Públicos da Comarca de Cotegipe/BA, que julgou improcedente o pedido de retificação de registro público da área do imóvel denominado Fazenda Bom Sucesso, situado no Povoado Umbuzeiro, Município de Wanderley/BA.

Em suas razões recursais (Id 81282611), alega que ajuizou ação de retificação com fundamento no art. 213, II, da Lei nº 6.015/73, visando ajustar a matrícula do imóvel rural nº 1782, cuja área registrada era de 363,63 hectares, à realidade apurada mediante levantamento técnico georreferenciado, que indicou uma área efetiva de 486,9472 hectares.

Sustenta que todos os requisitos legais foram atendidos, com a apresentação de planta georreferenciada, memorial descritivo, ART, CCIR, CAR, e, principalmente, as declarações de anuência dos confrontantes com firma reconhecida.

Aponta que o juízo a quo indeferiu o pedido com base em fundamentação genérica, presumindo aumento exorbitante da área e citando indevidamente o art. 213, I, “d”, da Lei de Registros Públicos, que trata de retificação sem alteração de área, quando o correto seria a aplicação do inciso II do mesmo artigo.

Alega que o magistrado desconsiderou os elementos técnicos produzidos e incorreu em error in judicando, aplicando jurisprudência do STJ (REsp 689.628/ES) que, segundo a apelante, não se coaduna com a situação dos autos, já que no referido precedente não havia título dominial sobre a área acrescida e tampouco anuência dos confrontantes.

A recorrente reitera que não há conflito de posse, propriedade ou sobreposição territorial, tratando-se de mera regularização técnica da área efetivamente possuída, com respaldo documental robusto. Aponta violação ao princípio da primazia da realidade e invoca jurisprudência do TJPR e do TJGO no sentido da possibilidade de retificação com alteração substancial de área, desde que atendidos os requisitos legais.

Ao final, requer a reforma integral da sentença para que seja deferida a retificação do registro, com averbação da nova área junto ao Cartório de Registro de Imóveis de Cotegipe/BA, nos termos do art. 213, II, da Lei nº 6.015/73.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que peço dia para julgamento, ressaltando a possibilidade de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do diploma legal.

                             Salvador, 01 de agosto de 2025.

 Rosita Falcão de Almeida Maia

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A Apelação interposta preenche os requisitos subjetivos e objetivos de admissibilidade, de modo que passo à análise de seu mérito.

O recurso versa sobre pretensão de retificação da matrícula nº 1782, referente à Fazenda Bom Sucesso, localizada no Município de Wanderley/BA, para alterar a área atualmente registrada de 363,63 hectares, visando sua ampliação para 486,9472 hectares, com base em levantamento topográfico georreferenciado realizado por profissional habilitado.

A parte recorrente sustenta que a modificação encontra respaldo no art. 213, II, da Lei nº 6.015/73, e que foram preenchidos todos os requisitos legais para tanto, incluindo a anuência dos confrontantes com firmas reconhecidas.

Contudo, da análise detida dos autos, constata-se que o acréscimo pleiteado corresponde a 123,31 hectares, o que representa um aumento de aproximadamente 33,9% da área original registrada.

Esse percentual, por sua relevância material, configura modificação substancial do objeto registral, extrapolando os limites da mera retificação admitida pela legislação registral.

Nos termos do art. 212 da Lei nº 6.015/73, a retificação destina-se a corrigir erros materiais ou a suprir omissões, desde que não impliquem transgressão aos princípios da continuidade e da especialidade do registro.

A Lei permite, sim, nos casos do art. 213, II, a alteração da área do imóvel, mas tal previsão legal não autoriza, de forma automática ou acrítica, o aumento significativo da área registrada sem que se examine com rigor a origem dominial da porção excedente, sob pena de se permitir aquisição originária de propriedade por via inadequada.

Transcrevo o dispositivo legal mencionado:

Art. 213. Independentemente de ordem judicial, será admitida a retificação promovida pelo oficial do registro de imóveis nas hipóteses seguintes:

[...]
II - de alteração da descrição do imóvel que implique modificação de sua área ou de sua localização, desde que haja anuência dos confrontantes, expressa em documento com firma reconhecida.

Como se vê, a norma exige a anuência dos confrontantes, a qual, embora existente nos autos, não é, por si só, suficiente para legitimar alteração dessa magnitude sem apuração adequada. Isso porque o registro público imobiliário não se presta à convalidação automática de situação fática desconforme, notadamente quando não se demonstra, por título hábil, a origem jurídica do acréscimo.

A via adequada, nesses casos, é a propositura de ação própria, especialmente a ação demarcatória, que assegura a citação de todos os confrontantes e a adequada instrução probatória, inclusive pericial, conforme a complexidade da causa.

Nesse sentido, julgado do Superior Tribunal de Justiça acerca do tema:

“AÇÃO DEMARCATÓRIA. TERRAS PARTICULARES. FIXAÇÃO DE LIMITES.  MARCOS DIVISÓRIOS EXISTENTES. REGISTRO IMOBILIÁRIO. DIVERGÊNCIA. ADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA.  1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cuida-se, na origem, de ação demarcatória extinta sem resolução de mérito em virtude da ausência de interesse processual fundado na inadequação da via eleita. 3. As questões controvertidas no presente recurso podem ser assim resumidas: (i) se o acórdão recorrido padece de vício de nulidade por negativa de prestação jurisdicional e (ii) se a ação demarcatória é a via adequada para dirimir eventual discrepância entre as divisas fáticas do imóvel e o constante no registro imobiliário. 4. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 5. A ação demarcatória é a via adequada para dirimir a discrepância entre a realidade fática dos marcos divisórios e o constante no registro imobiliário. Precedentes. 6. Recurso especial provido. RECURSO ESPECIAL Nº 1984013 - MG (2022/0030587-5) RELATOR : MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA JULGADO: 27/09/2022.”

A utilização da ação de retificação com base apenas em levantamento técnico, sem apresentação do título dominial correspondente à área adicional, contraria os princípios estruturantes do sistema registral brasileiro e esvazia as garantias jurídicas do domínio, cuja constituição exige formalidade e segurança.

Logo, como a pretensão deduzida não se compatibiliza com o rito e a natureza da ação de retificação, revela-se acertado o indeferimento do pedido sem prejuízo ao ajuizamento de ação própria, pela qual poderá a parte interessada pleitear a regularização da extensão da área do imóvel, observando-se a necessária citação dos confrontantes, contraditório pleno e eventual prova técnica judicializada.

Pelo exposto, nego provimento à apelação, mantendo-se integralmente a sentença de improcedência.

                  Sala das Sessões,    de         de 2025.

Presidente

Rosita Falcão de Almeida Maia

Relatora