PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.

I. CASO EM EXAME

1. Ação ordinária ajuizada visando à resolução de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária firmada entre as partes, cumulada com pedido de repetição do indébito e indenização por danos morais.

2. Sentença do Juízo da 9ª Vara de Cível e Comercial da Comarca de Salvador que julgou parcialmente procedentes os pedidos: homologou a renúncia ao pedido de repetição do indébito e declarou a resolução contratual por inadimplemento das rés, com condenação à restituição parcial dos valores pagos, aplicação de cláusula penal e multa moratória.

3. Apelação interposta pelos autores, pleiteando a majoração da cláusula penal, indenização por danos morais e redistribuição dos ônus sucumbenciais.

4. Embargos de declaração opostos na origem foram rejeitados.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

5. Há duas questões em discussão: (i) saber se é cabível a realização nas mudanças operacionais da cláusula penal em desfavor das rés; (ii) saber se é devida indenização por danos morais em razão do atraso injustificado na entrega do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 971, assentou a possibilidade de inversão da cláusula penal em contratos de adesão, em benefício do consumidor, desde que não haja estipulação específica de cláusula penal para o inadimplemento do vendedor.

7. As cláusulas invocadas pelos apelantes (Cláusula 10.8) preveem apenas valores de retenção e taxa de ocupação, não configurando cláusula penal moratória aplicável ao caso.
8. Correta a sentença ao aplicar a cláusula penal prevista no item 10.1 do contrato, estipulada em 2% sobre os valores pagos, devidamente corrigidos e acrescidos de juros.
9. Quanto aos danos morais, restaram configurados em virtude da frustração legítima de expectativa decorrente de atraso significativo na entrega do imóvel, não se tratando de mero aborrecimento.

10. Fixada indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00, valor considerado adequado e em consonância com precedentes desta Corte.

11. Honorários recursais não majorados, nos termos do art. 85, §11, do CPC, em razão do provimento parcial do recurso.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12. Recurso conhecido e parcialmente provido, apenas para condenar as rés ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00, mantida no mais a sentença. Redistribuição dos ônus sucumbenciais na proporção de 80% para as rés e 20% para os autores.

Tese de julgamento: “A cláusula penal prevista exclusivamente para o inadimplemento do consumidor pode ser invertida em seu benefício quando não houver previsão específica para a mora do fornecedor, desde que não haja outra cláusula contratual aplicável. O atraso significativo na entrega de imóvel adquirido na planta pode ensejar reparação por danos morais, especialmente quando frustrada a legítima expectativa do comprador.”

Dispositivos relevantes citados

-  Código de Processo Civil: art. 85, §11.

- Tema 971/STJ.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0523120-12.2014.8.05.0001, em que figuram como apelante THOME OLIVEIRA FERNANDES e outros e como apelada GREENVILLE INCORPORADORA LTDA e outros.

ACORDAM os magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em CONHECER E DAR PROVIMENTO PARCIAL ao Apelo autoral , nos termos do voto do relator. 

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 15 de Abril de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação interposta por THOMÉ DE OLIVEIRA FERNANDES e outros em face da sentença prolatada pelo MM. Juízo da 9ª Vara de Cível e Comercial da Comarca de Salvador, que, nos autos da Ação Ordinária n.º 0523120-12.2014.8.05.0001, ajuizada face a GREENVILLE INCORPORADORA LTDA. e PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES, julgou procedentes em parte os pedidos, nos seguintes termos:

Com esses argumentos, e considerando tudo mais que dos autos consta, REJEITO as questões preliminares e prejudiciais; HOMOLOGO, por sentença, a renúncia ao pedido de repetição do indébito, extinguindo este processo, em relação a este pedido, COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, forte no art. 487, III, alínea "c", do CPC; JULGO PROCEDENTES, EM PARTE, os demais pedidos formulados na inicial e, em consequência, DECLARO resolvido o contrato firmado entre as partes, por inadimplemento das rés, nos termos do art. 475 do Código Civil e; CONDENO as rés a devolverem ao autor o valor de R$ 214.215,37 (duzentos e quatorze mil duzentos e quinze reais e trinta e sete centavos), com juros contados a partir da citação (art. 405 do Código Civil), atualizado desde os respectivos pagamentos, pelo INPC; e pagar ao autor multa moratória no importe equivalente a 2% (dois por cento) sobre o valor das parcelas pagas, acrescida de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação, mais correção monetária (INPC), a partir do efetivo pagamento de cada parcela.

Considerando que, em relação aos pedidos formulados na inicial, o autor sucumbiu em metade das parcelas pleiteadas, o pagamento das despesas deve ser proporcional, assim como o dos honorários do advogado, razão por que condeno as partes a ratearem o pagamento das custas processuais, assim como dos honorários do advogado, que ora arbitro em 10% sobre o valor da condenação (art.86 do CPC), sendo que, entre os réus, a responsabilidade pelo pagamento de tais encargos será solidária.

Embargos de Declaração opostos e rejeitados.

Irresignados, os Autores apelam ao ID 74799758, sustentando, em apertada síntese, que a sentença fora equivocada na análise dos documentos apresentados nos presentes autos, merecendo, portanto, reforma.

Defende que houve errônea inversão da cláusula penal, vez que teria sido aplicado tão somente o percentual de 2%, quando, da análise contratual, seria possível extrair que esta comprazeria 10% (alínea ‘c’ da cláusula 10.8), tendo, ainda, ignorado os juros mensais de 1% ao mês estipulados nesta (alínea ‘j’ da Cláusula 10.8), bem como teria adotado base de cálculo errônea, a qual deveria ser o preço de venda pactuado entre as partes.

Argumenta que, ante o atraso injustificado por período considerável, restaria cristalino o dano extrapatrimonial, sobretudo ante as frustrações por si suportadas, vez que teria ficado impossibilitado de acessar o bem em questão, interrompendo planos pessoais e familiares.

Pugna pelo conhecimento e provimento do recurso, com a devida redistribuição dos ônus sucumbenciais, bem como a majoração dos honorários advocatícios.

Instada, a parte autora apresenta suas contrarrazões ao ID 74799762, rechaçando os argumentos elencados pelo Autor e requerendo, ao fim, o improvimento do Apelo e consequente manutenção integral da sentença vergastada.

Os autos foram encaminhados a esta Instância Superior e distribuídos para a Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, cabendo-me, por sorteio, a relatoria do feito.

Examinado, e em condições de proferir o voto, restituo os autos à Secretaria, com relatório, nos termos do art. 931 do CPC, ao tempo em que determino sua inclusão em pauta de julgamento.

Salvador/BA, 21 de março de 2025.

 Des. Mário Augusto Albiani Alves Júnior 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

O recurso preenche os requisitos objetivos e subjetivos de admissibilidade, pelo que comporta apreciação de mérito.

Na origem, o Autor narra que celebrou com as Rés o Contrato de Compra e Venda para aquisição de unidade imobiliária em empreendimento denominado Condomínio Residencial ETCO, localizado na Avenida Pinto de Aguiar, Via Oeste 01, Patamares e com data de entrega prevista para setembro de 2012.

Esclarece que, ao longo da contratação, foram assinados termos aditivos, sendo que um deles, datado de 03/04/2012, realizou, para além do reajuste das parcelas, a alteração da data de entrega da unidade para junho de 2013, com nova cláusula de tolerância de 90 dias.

Assevera que, conforme imagens extraídas do próprio sítio digital da PDG, em 15/04/2014 as obras ainda encontravam-se inacabadas, impedindo-o de usufruir do bem que intentava receber.

Ante a celeuma relatada, ingressou com a presente Ação visando a restituição dos valores pagos às Rés, com a condenação destas, ainda, em reparação a título de danos morais.

Após examinar os autos, o magistrado de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, para: declarar rescindindo o contrato objeto da lide; condenar a acionada a restituir ao autor os valores pagos, acrescidos juros de 1% ao mês, desde a citação e correção monetária pelo INPC desde cada desembolso; inverter a cláusula penal em benefício do autor, para condenar a acionada ao pagamento de 2% dos valores por ele adimplidos, acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC, a partir do pagamento de cada parcela.

In casu, o contrato de promessa de compra e venda estabeleceu que os promitentes compradores teriam a posse direta das unidades objeto do contrato após a conclusão das obras de implantação do empreendimento, que deveriam ser finalizadas até junho de 2013, havendo, ainda, uma cláusula de tolerância de 90 dias. Deste modo, o prazo sob análise se findaria no mês de setembro de 2013.

Ocorre que até o momento do ajuizamento da ação, em 03/06/2014, o objeto do contrato ainda não tinha sido entregue, note-se que, no bojo do presente Apelo, não mais se discute tal atraso ou a resolução contratual, havendo como cerne tão somente a observação de dois pontos: I – os moldes de aplicação da cláusula penal invertida; II – a possibilidade de condenação das Rés à reparação por danos morais.

Pois bem, analisando-se a sentença, observa-se que o magistrado de piso inverteu a cláusula penal em benefício do autor, condenando o réu ao pagamento de 2% dos valores por ele adimplidos.

A possibilidade de inversão da cláusula penal dirigida a apenas um dos contratantes foi reconhecida pelo STJ quando da fixação do Tema 971, durante o julgamento de recursos sob a sistemática dos repetitivos. Assim, a Corte Cidadão admitiu a fixação de indenização pelo inadimplemento do vendedor correspondente à cláusula penal prevista apenas para o inadimplemento do adquirente, firmando a seguinte tese:

Tema 971: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

Assim, a mesma multa que é estipulada ao comprador para a hipótese de ter dado causa à rescisão contratual também deve ser estendida ao vendedor, a fim de garantir o equilíbrio contratual e a reciprocidade entre as obrigações.

Ademais, não merece redução ou limitação da multa para percentual inferior do ajustado no contrato, pois nos contratos sinalagmáticos é preciso preservar o equilíbrio das prestações, bem como não se justifica a concessão de tratamento privilegiado ao réu, deferindo-lhe multa menor do que seria imposta ao consumidor, se inadimplente.

No presente caso, a leitura do Instrumento Contratual apresentado ao ID 74799588, demonstra que foram previstas diversas hipóteses ensejadoras de aplicação de multas moratórias, entendendo o juízo pela incidência daquelas presentes na Cláusula 10.1, in verbis:

10.1 A mora do COMPRADOR no cumprimento das obrigações pecuniárias assumidas neste contrato acarretará a responsabilidade pelo pagamento das seguintes penalidades:

[…]

c) multa moratória de 2% (dois por cento) sobre o valor da parcela, incidente sobre o valor do principal, corrigido monetariamente;

Da leitura da Peça Recursal, é cristalino que o Autor entende como aplicável para a presente demanda as disposições presentes na Cláusula 10.8, haja vista que esta se refere especificamente à resolução contratual, pugnando pelo reconhecimento da necessidade de condenação das Rés nos moldes das alíneas ‘c’ e ‘j’. Veja-se:

10.8 Se a INCORPORADORA pleitear a resolução do contrato e a retomada do imóvel alienado, em razão do inadimplemento do COMPRADOR quanto ao pagamento do preço de aquisição da unidade autônoma, terá ele direito à restituição do percentual de setenta e cinco por cento (75%) do valor pago, feitas as deduções enumeradas abaixo. Ou seja, do total pago serão descontados os valores descritos abaixo e do saldo remanescente será devolvida ao COMPRADOR 75% (setenta e cinco por cento) deste valor:

[…]

c) despesas de venda no valor de dez por cento (10%) do preço total da alienação;

[…]

j) taxa diária de ocupação, ora fixada em um décimo percentual (0,1%) sobre o preço de venda, corrigido pelos índices aqui pactuados, e devida desde o primeiro dia subseqüente ao pagamento da última parcela, até a efetiva devolução do imóvel, se o COMPRADOR já se encontrar na posse, à época de sua mora.

Embora a leitura do caput da Cláusula sob comento de fato se amolde aos delineamentos da presente demanda, é evidente que, da acurada análise das alíneas mencionadas, não se extrai a chamada “cláusula penal”, mas tão somente os percentuais de retenção por custos adversos suportados pelas Rés, bem como cláusula específica de ocupação, ambas não incidentes no presente caso. Neste compasso, é evidente que, diante da impossibilidade de extração dos termos percentuais exatos da multa moratória presente na Cláusula 10.8, imperiosa a manutenção do entendimento já firmado pelo juízo primevo acerca da adoção dos parâmetros moratórios presentes na Cláusula 10.2, ou seja, 2% sobre o valor efetivamente desembolsado, com as devidas correções e juros moratórios aplicados nos termos sentenciados.

No tocante aos danos morais, estes estão configurados diante da frustração da expectativa de receber o bem na data pactuada, especialmente quando consideramos que a compra de um imóvel envolve substancial dispêndio de valores e a busca de uma realização pessoal. Ademais, há a necessidade de se observar o caráter pedagógico que a indenização do dano extrapatrimonial carrega em cotejo com a atitude da apelada de não obedecer ao prazo de entrega do imóvel, mesmo quando o contrato já previu uma cláusula de tolerância de 90 dias após um aditivo contratual posterior à data de entrega primeva.

Desta forma, a indenização por danos morais é devida em razão da grande frustração de uma expectativa criada por ser um investimento de substancial monta e que exige dos consumidores grandes sacrifícios e reestruturação de tudo que foi planejado com a aquisição de um imóvel, não se tratando de mero aborrecimento.

Com relação ao valor, entendo que a monta de R$ 10.000,00 (dez mil reais) é precisa, não imputando ônus excessivo ao réu/apelante e pontuando de forma devida a gravidade da situação danosa experimentada pela parte autora, sendo também o quantum que vem sendo regularmente aplicado nesta Corte. Neste sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE JULGAMENTO EXTRA PETITA. RECONHECIMENTO DE OFÍCIO DE ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES DO STJ. PRELIMINAR ACOLHIDA. MÉRITO. LUCROS CESSANTES. MULTA COMPENSATÓRIA CONTRATUALMENTE PREVISTA. VALOR NÃO EQUIVALENTE AO NUMERÁRIO LOCATÍCIO. PREVALÊNCIA DO MONTANTE FIXADO JUDICIALMENTE EM 1% DO VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL. REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS FIXADA EM R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS). RAZOABILIDADE E ADEQUAÇÃO. RECURSO IMPROVIDO.

1. Logrou o magistrado de piso reconhecer a abusividade e consequente nulidade da cláusula 4.1 do instrumento firmado entre as partes, que discorre acerca da possibilidade de prorrogação do prazo previsto para a conclusão das obras do imóvel objeto da lide.

2. Todavia, compulsando-se os fólios, verifica-se que em momento algum, sequer de forma tangencial ou implícita, pretendeu o Acionante atacar o citado dispositivo contratual. De fato, nem mesmo por ocasião do aditamento à petição inicial coligido às fls. 98 dos autos, tratou a parte Autora de impugnar a referida cláusula.

3. Nestes termos, é firme e remansosa a jurisprudência do STJ no sentido da impossibilidade de análise, de ofício, de disposições contratuais, mesmo nos casos em que consideradas abusivas, à luz do art. 51, IV do CDC.

4. Assim, merece acolhimento a preliminar soerguida, para fim de se extirpar da sentença combatida o capítulo atinente ao reconhecimento da nulidade da cláusula 4.1 do instrumento firmado entre as partes.

5. Estabelecidas tais premissas, tem-se que se situa o cerne do apelo trazido à acertamento no pretenso afastamento da condenação do Apelante ao pagamento de lucros cessantes relativos ao período decorrido entre a previsão de entrega do imóvel, e a data efetiva da entrega, bem assim à exclusão de sua condenação ao pagamento de indenização por danos morais.

6. Da leitura dos julgados, extrai-se que, se estabelecida cláusula penal compensatória em valor suficiente à indenização (equivalente ao locativo), não há de se inferir pela cumulação com os lucros cessantes.

7. Na hipótese dos fólios, contudo, a previsão de multa compensatória é no importe de 1% sobre o valor até então pago pelo Comprador, numerário pois não condizente com o valor locatício, razão pela qual, uma vez afastada expressamente a possibilidade de cumulação da multa com indenização por lucros cessantes, é de prevalecer, então, tão somente a indenização judicialmente estabelecida, nos moldes em que fixada pelo juiz de piso, a saber, em 1% do valor atualizado do imóvel objeto do contrato, conforme orientação jurisprudencial assente. Tem-se assim por rejeitada a pretensão recursal alusiva à exclusão ou minoração do valor fixado em favor do Consumidor a título de lucros cessantes.

8. Em relação aos danos morais, examinada a situação em tela, foi demonstrado atraso de, pelo menos, dezesseis meses (Dezembro de 2012 a Abril de 2014), em relação ao que se havia fixado contratualmente, já considerada a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, configurando atraso substancial na entrega do bem imóvel, certamente acarretando repercussão na esfera psíquica do ofendido, que tem negado o direito de dispôr do bem que adquiriu da maneira que bem lhe aprouvesse.

9. Com espeque nos parâmetros utilizados em situações similares, nas circunstâncias de tempo e espaço, nas dificuldades pessoais do autor e nos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, o quantum indenizável de R$ 10.000,00 (oito mil reais) é satisfatório para atender o direito de personalidade dos autores, devendo o decreto de piso ser mantido neste tópico.

10. Adequada a atribuição exclusiva de custas à parte ré, com arbitramento de honorários, devidos exclusivamente pela ré, em 20% do valor da condenação, patamar máximo já estabelecido pelo magistrado na origem. ( Classe: Apelação,Número do Processo: 0504360-78.2015.8.05.0001,Relator(a): MARCIA BORGES FARIA,Publicado em: 01/12/2020 )

APELAÇÃO. DIREITO DO CONSUMIDOR, DIREITO PROCESSUAL CIVIL. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA ADQUIRIDA NA PLANTA. CULPA EXCLUSIVA DA PROMISSÁRIA VENDEDORA/APELANTE. LEGALIDADE DO PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE POUPANÇA, DEVIDAMENTE CORRIGIDOS. SÚMULA 543 DO STJ. MULTA MORATÓRIA. CABIMENTO. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. PRECEDENTES DO STJ. VERBA REPARATÓRIA EM R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS). ATENDIMENTO AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. APELAÇÃO IMPROVIDA, SENTENÇA MANTIDA. (Classe: Apelação,Número do Processo: 0519028-20.2016.8.05.0001,Relator(a): JOÃO AUGUSTO ALVES DE OLIVEIRA PINTO,Publicado em: 30/11/2020 )

No tocante à necessidade de majoração dos honorários nos termos do Apelo, observe-se que, no tocante à aplicação do art. 85, §11 do Código de Processo Civil, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça é veemente no sentido de que o comando normativo somente deve implementado quando infrutífero o recurso interposto. Neste sentido a tese firmada quando do Tema Repetitivo nº 1.059:

Questão submetida a julgamento:(im)possibilidade da majoração, em grau recursal, da verba honorária estabelecida na instância recorrida, quando o recurso for provido total ou parcialmente, ainda que em relação apenas aos consectários da condenação.

Tese Firmada: A majoração dos honorários de sucumbência prevista no art. 85, § 11, do CPC pressupõe que o recurso tenha sido integralmente desprovido ou não conhecido pelo tribunal, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente. Não se aplica o art. 85, § 11, do CPC em caso de provimento total ou parcial do recurso, ainda que mínima a alteração do resultado do julgamento ou limitada a consectários da condenação.

Desta forma, impossível a aplicação do comando legal ante o provimento parcial do presente Recurso, bem como a inexistência de Apelo interposto pela parte Ré.

Em razão de todo exposto, o voto é no sentido de DAR PROVIMENTO PARCIAL ao recurso de apelação interposto pelo Autor, tão somente para realizar a condenação do Réu à restituição a título de danos morais, no patamar de R$ 10.000,00 (dez mil reais), mantendo-se o restante da sentença vergastada incólume, por seus argumentos e por aqueles aqui delineados.

Ante o resultado da presente demanda, realize-se a redistribuição dos ônus sucumbenciais, os quais devem ser arcados na proporção de 80% pela parte Ré e 20% pela parte autora, mantendo-se os percentuais relativos aos honorários advocatícios sucumbenciais arbitrados na origem.

Salvador/BA, 21 de março de 2025.

 Des. Mário Augusto Albiani Alves Júnior 

Relator