PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E REGISTRAL IMOBILIÁRIO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE REGISTRO DE IMÓVEL COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. SOBREPOSIÇÃO DE MATRÍCULAS IMOBILIÁRIAS. REGISTRO DE ESCRITURAS PÚBLICAS DE COMPRA E VENDA. PROBABILIDADE DO DIREITO DEMONSTRADA NO JUÍZO PRIMEVO. MANUTENÇÃO DA TUTELA DE URGÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Cuida-se de Agravo de Instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por BELINE JOSE SALLES RAMOS, em face da decisão (ID. 476872625, dos autos de origem) proferida pelo MM Juízo de Direito da 1ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Casa Nova/BA, nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Registro de Imóvel com Pedido de Antecipação de Tutela n° 8001869-79.2023.8.05.0052, ajuizada por RONIVALDO DE SOUZA RIBEIRO, que deferiu a antecipação de tutela.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em definir se estão presentes os requisitos para manutenção da tutela de urgência que determinou o registro de escrituras públicas de compra e venda em matrículas imobiliárias cuja averbação havia sido obstada pelo cartório em razão de alegada sobreposição com matrícula pertencente ao agravante.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O art. 1.227 do Código Civil estabelece que os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por atos inter vivos somente se adquirem mediante registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.

4. A documentação juntada demonstra a probabilidade do direito do autor, que apresentou escrituras públicas de compra e venda relativas às matrículas nº 10.235 e 10.236, bem como comprovação do pagamento do preço aos alienantes constantes das respectivas certidões imobiliárias.

5. As notas devolutivas expedidas pelo Cartório de Registro de Imóveis apontam sobreposição entre as matrículas do autor e a matrícula nº 7.893, pertencente ao agravante.

6. A matrícula nº 7.893 possui registro anterior vinculado ao Livro B de Registro de Títulos e Documentos, circunstância que fragiliza sua origem imobiliária e indica a necessidade de comprovação de regularidade perante a serventia registral.

7. Consta de procedimento judicial anterior que diversas matrículas da comarca, inclusive aquelas relacionadas ao agravante, apresentaram vícios registrais e foram objeto de bloqueio administrativo nos termos do art. 214, §3º, da Lei de Registros Públicos.

8. Inexistindo elementos que infirmem, neste momento processual, a fundamentação adotada pelo juízo de origem, impõe-se a manutenção da decisão que deferiu a tutela de urgência.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso desprovido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Recurso de Agravo de Instrumento nº 8059409-76.2025.8.05.0000, em que figura como Agravante BELINE JOSE SALLES RAMOS e Agravado RONIVALDO DE SOUZA RIBEIRO.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Estado da Bahia, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, de acordo com o voto do Relator, Desembargador Ricardo Regis Dourado.

Salvador, data registrada em sistema. 

PRESIDENTE

DES. RICARDO REGIS DOURADO  

Relator 

PROCURADOR DE JUSTIÇA

(RRD6)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 29 de Abril de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Cuida-se de Agravo de Instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por BELINE JOSE SALLES RAMOS, em face da decisão (ID. 476872625, dos autos de origem) proferida pelo MM Juízo de Direito da 1ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Casa Nova/BA, nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Registro de Imóvel com Pedido de Antecipação de Tutela n° 8001869-79.2023.8.05.0052, ajuizada por RONIVALDO DE SOUZA RIBEIRO, que deferiu a antecipação de tutela, nos termos a seguir expostos:

“(...) 18. Assim, a prova documental, os fatos e os fundamentos jurídicos postos pelo(a) promovente se mostraram o bastante para reconhecer as ilegalidades sustentadas no pedido inicial de forma clara, com grau de convencimento tal que comprovam à existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito do alegado (fumus boni iuris), uma vez que o autor demonstra o seu legítimo interesse em registrar a respectiva escritura de compra e venda, além da constatação de eventual vício registral na matrícula n. 7.893, que deu ensejo à ordem administrativa de seu bloqueio (ID n. 82213816– processo n. 8002646-69.2020.8.05.0052), nos moldes do art. 214, § 3º, da Lei de Registros Públicos.

19. Vislumbro, por sua vez, a ocorrência de perigo de dano/risco ao resultado útil do processo (periculum in mora) em razão do evidente risco concreto (e não o eventual), atual (o que se apresenta iminente no curso do processo) e grave (cuja consumação possa comprometer, substancialmente, a satisfação do direito subjetivo da parte), visto a necessidade célere para registro da escritura de compra e venda, a fim de que o autor possa para exercer livremente todos os atributos de sua propriedade.

20. Em razão do ora expendido, DEFIRO A TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA, determinando ao Cartório de Registro de Imóveis de Casa Nova, o registro, nas matrículas n. 10.235 e 10.236, das escrituras públicas de compra e venda lavradas no Tabelionato de notas e protesto desta Comarca. (...)”.

O Recorrente aponta inicialmente a prevenção deste julgador por conta do julgamento do agravo de instrumento nº 8053873-84.2025.8.05.0000 . 

Aduz que “O autor alega ser possuidor e legítimo proprietário de dois lotes, matrículas nº’s 3.225 e 3.226, adquiridas em 08/08/2023, através de escritura pública de compra e venda lavrada no tabelionato de notas e protesto de Casa Nova-BA, livro 34, Folhas 94/95 e escritura pública de compra e venda lavrada no tabelionato de notas e protesto de Casa Nova -BA, livro 34, Folhas 96/97”.

Relata que o autor “Afirma que em 23/08/ 2023, prenotou as escrituras no cartório de registro de imóveis da comarca, mas em 24/08/2023, as escrituras tiveram acesso negado ao registro, conforme notas devolutivas expedidas pela serventia imobiliária, de números 025793 e 025794. A recusa se deu em razão da sobreposição das áreas com a matrícula nº 7.893, de propriedade do agravante”.

Alega preliminarmente a ilegitimidade ativa do agravado, na medida em que “diferentemente do que afirma na exordial – não é proprietário dos imóveis de matrícula de n.º 10.235 e 10.236. Explica-se. No caso o agravado se diz proprietário do referido terreno em razão de uma escritura pública de compra e venda.”.

Ressalta que “O que transfere a propriedade, tornando pública sua condição como dono é o registro dessa escritura no Cartório de Registro de Imóveis (ou Cartório de Imóveis) competente. É o registro da escritura altera o histórico do imóvel (a sua matrícula), indicando o seu nome como o novo proprietário, e é somente a partir desse momento que o comprador passa a ser o dono legal do bem. No caso, as certidões de inteiro teor do imóvel, constante s dos ids. 415236391 e 415236392 – e que foram juntadas aos autos pelo próprio agravado – revelam que os imóveis são de terceiros”.

Ainda “Registre-se, ainda, que o agravado não comprovou sequer o exercício da posse sobre o imóve l desde sua suposta aquisição, uma vez que reside em Brasília -DF, e não anexou aos autos qualquer comprovante de que os imóveis sejam por ele ocupados ou explorados”.

Complementa que “A decisão agravada é nula, pois analisou o pedido liminar formulado na petição inicial sem se atentar para o fato de que o autor apresentou emenda à petição inicial no id. 415586621, em que requereu a alteração do procedimento para a tutela antecipada antecedente, previsto no art. 303 e seguintes do Código de Processo Civil”.

Assim, defende que “O procedimento em referência possui requisitos específicos, e pressupõe a demonstração de urgência contemporânea à propositura da ação, requisito que não foi sequer apreciado na decisão”, de forma que “o agravado, além de não demonstrar a existência de urgência contemporânea à propositura da ação, também não apontou qualquer perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo”.

Assim, “requer a revogação da decisão liminar, que não analisou os requisitos da tutela antecipa da antecedente, em especial, a existência de urgência contemporânea à propositura da ação e o ris co de perecimento do direito”.

Ao final, requer “requer a atribuição de EFEITO SUSPENSIVO ao recurso, para suspender a eficácia da decisão agravada até o julgamento do mérito da demanda. Sucessivamente, que seja suspendida a decisão na parte em que autoriza o Cartório de Registro de Imóveis de Casa Nova/BA a prosseguir com o registro das matrículas mediante prática de atos registrais materiais (averbações/cancelamentos/retificações) que alterem o fólio real” e, no mérito, “o provimento do presente recurso para reformar integralmente a decisão agravada”.

A tutela recursal foi indeferida em decisão de ID. 95124210.

Intimada, a parte agravada deixou de apresentar contrarrazões.

Com relatório lançado, encaminho os autos à Secretaria, para inclusão em pauta de julgamento, salientando que trata-se de julgamento passível de sustentação oral, nos termos do art. 937 do CPC, c/c art. 187, I, do RITJBA. 

Salvador, data registrada em sistema. 

DES. RICARDO REGIS DOURADO  

Relator 

(RRD6)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Como relatado, cuida-se de Agravo de Instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por BELINE JOSE SALLES RAMOS, em face da decisão (ID. 476872625, dos autos de origem) proferida pelo MM Juízo de Direito da 1ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Casa Nova/BA, nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Registro de Imóvel com Pedido de Antecipação de Tutela n° 8001869-79.2023.8.05.0052, ajuizada por RONIVALDO DE SOUZA RIBEIRO, que deferiu a antecipação de tutela.

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do Recurso de Agravo de Instrumento.

Cinge-se a controvérsia acerca do acerto do Juízo a quo ao decidir pelo deferimento do registro das escrituras de compra e venda nas matrículas indicadas na exordial.

Compulsando os autos principais (ID. 415236374, PJE1), verifica-se que o autor alega ser proprietário e possuidor de duas áreas no município de Casa Nova/BA: “1) Dois lotes de nº 3.225 e 3.226, com área total de 10,7071 hectares de extensão, matrícula 10.235, Livro nº 2, do cartório de registro de imóveis desta comarca (certidão em enexo); 2) Um lote de nº 3.227, com área de 6,7214 hectares de extensão, matrícula 10.236, Livro nº 2, do cartório de registro de imóveis desta comarca (certidão em anexo)”.

Todavia, aduz que “em 24 de agosto de 2023, as escrituras tiveram acesso negado ao registro, conforme notas devolutivas expedidas pela serventia imobiliária de números 025793 e 025794. A recusa se deu em decorrência da descoberta de que a área da matícula nº 7.893, sobrepõe as áreas das matrículas de nº 10.235 e 10.236, de propriedade do requerente”.

Ao final da exordial, requereu “A concessão da tutela antecipada, nos termos do art. 303 do CPC, inaudita altera parte, para DETERMINAR que o Cartório de Registro de Imóveis de Casa Nova-BA afaste a sobreposição e proceda o registro das escrituras as margens das matrículas 10.235 e 10.236, Livro 02. ”.

Após, em petição de ID. 415586621, PJE1, o requerente pleiteou “A retificação nas características do processo, para que se faça constar o pedido de tutela antecedente”.

Instado a se manifestar, o Parquet opinou pelo deferimento da tutela de urgência (ID. 465170267, dos autos de origem).

No mérito, cumpre destacar que o Código Civil, no art. 1.227 estabelece que: 

“Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.”

Nesse viés, foi deferida a tutela de urgência (ID. 476872625) sob o fundamento de que: 

“constata-se a presença de documentos que comprovam ser o autor legítimo comprador de áreas com matrículas imobiliárias válidas, sob n. 10.235 e 10.236, que teve origem em escritura pública de compra e venda lavrada no tabelionato de notas e protesto de Casa Nova-BA (ID’s n. 415236391 e 415236392), pagando pelas referidas áreas adquiridas, diretamente às pessoas favorecidas pelas referidas alienações (ID 415236389 e 415236390).

13. Logo, não há dúvida quanto a aquisição legítima da propriedade adquirida pelo autor, a qual pretende o registro no cartório respectivo a fim de que o negócio jurídico produza efeitos erga omnes.

14. Por outro lado, como bem asseverou o membro do Parquet, a matrícula que obsta o registro das matrículas n. 10.235 e 10.236, que sobrepõem a área adquirida pelo promovente e pertencentes a Beline José Salles Ramos (matrícula n. 7.893), possuem origem inválida e tiveram ordem de bloqueio judicial.”.

Nota-se que as notas devolutivas emitidas pelo Cartório de Imóveis e Hipotecas e Títulos e Documentos da Comarca de Casa Nova/BA que constatou-se a sobreposição das matrículas 10.235 e 10.236 com a matrícula 7.893 (IDs. 415236384 e 415236386, PJE1).

Observa-se ainda que a matrícula do agravante (7.893), datada de 1996, foi aberta no Livro B de Registro de Títulos e Documentos, o que infirma as razões do recorrente, senão vejamos:

“CERTIFICO que, a despeito de o registro geral de matrículas apontar que o registro anterior é o nº 646 do Livro 03-A Auxiliar, em verdade seu registro anterior é nº 646, do Livro B de Títulos e Documentos, encontrando-se o expediente interno para esse ajuste prenotado sob nº 25511. 

CERTIFICO que em virtude de o Registro Anterior ser no Livro B-01, Títulos e Documentos, pode ser necessária a comprovação da sua origem imobiliária perante esta serventia” (ID. 415236394, PJe1)

O requerente também colaciona as escrituras públicas de compra e venda referente ao terreno de matrícula 10.235 (ID. 415236389, PJE1) e 10.236 (ID. 415236390, PJE1) perante o perante os proprietários constantes das certidões de inteiro teor acostadas aos IDs. 415236391 e 415236392, PJe1, respectivamente.

Em parecer, o órgão ministerial (ID. 465170267, PJE1) opinou pelo deferimento, aduzindo que:

“(...) o autor demonstra, por meio dos documentos que acompanham a exordial, a probabilidade de seu direito, porquanto legítimo comprador de áreas com matrículas imobiliárias, originárias de modo legal. Fala-se aqui da matrícula 10.235 (que tem como registro anterior a matrícula nº 3.960, livro 02 do cartório de registro de imóveis desta comarca, adquirido pelo autor através da escritura pública de compra e venda do Sr. Newton Nunes Xavier; que por sua vez adquiriu o imóvel através de doação feita pela Prefeitura Municipal de Casa Nova-BA, em 31 de dezembro de 2012) e da matrícula nº 10.236 (que tem como registro anterior a matrícula nº 3.960, livro 02 do cartório de registro de imóveis desta comarca, adquirido pelo requerente através da escritura pública de compra e venda da Sra. Alda Nunes Xavier; que por sua vez adquiriu o imóvel através de doação feita pela Prefeitura Municipal de Casa Nova-BA em 31 de dezembro de 2012), cf. IDs 415236391 e 415236392.

Tendo pago o justo preço pela referida área, diretamente às pessoas favorecidas pelas referidas alienações, cf. ID 415236389 e 415236390, o autor demonstra o seu legítimo interesse em registrar as respectivas escrituras de compra e venda.”

Embora o juízo primevo não tenha analisado o pleito de retificação para constar o pedido de tutela antecedente, foi realizada a análise com base nos requisitos do art. 300 do CPC, de forma que apreciou os pedidos sob o prisma da probabilidade do direito e do perigo da demora, inexistindo, a priori, a nulidade suscitada em recurso.

Desse modo, a probabilidade do direito do agravado restou devidamente demonstrado a partir da documentação juntada, e o perigo de dano também é evidente diante da necessidade de registro, sobretudo diante dos elementos constantes do processo nº 8002646-69.2020.8.05.0052, em que foram questionadas diversas matrículas sobrepostas, inclusive do agravante.

Como expressamente constante da sentença que extinguiu o processo nº 8002646-69.2020.8.05.0052 sem exame de mérito, por perda superveniente do objeto:

“Em ata de correição, constatou-se vícios registrais nas matrículas 7871, 7.874 a 7.890 (originárias de registros que não fazem parte do fólio real); 7.891 a 7.894, 7.896 a 7,899, 7.903 a 7.912, 8.920 a 8.922, 8.925, 8.926, 8.929 e 8.934 (oriundas de livro incompatível para registro de imóveis); e 7.444, 7445, 7446, 7.448, 7.449, 7.451, 7.452 e 7.454 (introdução de áreas através de suposto ofício e memorial descritivo que não se encontram arquivados no aludido Cartório), dando ensejo à ordem administrativa de seu bloqueio, nos moldes do art. 214, § 3º, da Lei de Registros Públicos.

(...)

Portanto, percebe-se que o E. Órgão Correicional das Comarcas do Interior exarou instruções/determinações que esgotam o objeto do presente procedimento administrativo, bastando que sejam e continuem a ser cumpridas pela Sra. Oficiala do Registro de Imóveis de Casa Nova/BA. Assim, outro caminho não há a seguir senão o da extinção do presente feito, por falta de interesse processual, nos moldes do art. 485, VI, do CPC.”

Assim, a ordem de desbloqueio não foi realizada por estar comprovada a correção da referida matrícula, de forma que, a princípio, não vislumbro a probabilidade do direito pretendido pelo recurso, tornando-se despicienda a análise do periculum in mora.

Com a devida instrução do feito, à luz de novas provas, melhor poderão ser analisadas as alegações das partes. Entretanto, neste instante processual, ante a situação posta nos autos, e da ausência dos pressupostos legais para a concessão da tutela recursal de forma integral, merece reforma a decisão interlocutória combatida deve ser mantida.

Por tudo quanto aqui exposto, voto no sentido de CONHECER e, no mérito, NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo a decisão combatida em todos os seus termos.

Salvador, data registrada em sistema. 

DES. RICARDO REGIS DOURADO  

Relator 

(RRD6)