PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

EMENTA

Apelação Cível. Ação Anulatória. Leilão Extrajudicial. Sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação anulatória de leilão extrajudicial movida em face do Banco Santander (Brasil) S.A., sob fundamento de que a certidão do Oficial de Registro de Imóveis comprovava a regularidade da intimação para purgação da mora e que, comprovado o procedimento extrajudicial regular, não haveria fundamento jurídico para anular os leilões. Os apelantes alegam que a sentença incorreu em nulidade por ter fundamentado a improcedência exclusivamente com base na regularidade da intimação para purgação da mora — fase do procedimento extrajudicial que reconheceram como incontroversa desde a petição inicial —, sem examinar a questão efetivamente controvertida nos autos: a validade da notificação acerca das datas e horários dos leilões extrajudiciais, prevista no art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997. A petição inicial fundou o pedido anulatório na ausência de notificação pessoal dos fiduciantes acerca das datas dos leilões extrajudiciais, reconhecendo expressamente a regularidade da intimação para purgação da mora. A contestação, por sua vez, concentrou sua defesa na afirmação de que os fiduciantes foram comunicados sobre os leilões por telegrama, e-mail e edital. Toda a instrução do feito, incluindo réplica e manifestações subsequentes, girou em torno da validade ou invalidade dessa notificação específica. A sentença recorrida, no entanto, estruturou sua fundamentação exclusivamente na regularidade da intimação para purgação da mora (art. 26 da Lei nº 9.514/1997) e na presunção de veracidade da certidão do Oficial de Registro de Imóveis referente a essa fase. Não há, no julgado, qualquer análise das provas relativas à notificação das datas dos leilões, nem enfrentamento dos argumentos das partes acerca da suficiência ou insuficiência das comunicações realizadas por telegrama, e-mail e edital para esse fim específico. Nos termos do art. 489, § 1º, IV, do CPC, não se considera fundamentada a decisão que "não enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador". A omissão no exame da questão efetivamente controvertida configura julgamento citra petita, impondo a nulidade da sentença. A nulidade da sentença impõe o retorno dos autos ao juízo de origem para que novo julgamento seja proferido, com enfrentamento específico da questão relativa à validade da notificação dos fiduciantes acerca das datas dos leilões extrajudiciais, sob pena de supressão de instância. Sentença anulada. Apelo Provido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível nº 8001929-03.2024.8.05.0154, em que figuram como apelante ALESSANDRO DAS FLORES SANTOS e outros e, como apelado BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da 5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em dar provimento ao recurso de apelação para anular a sentença, nos termos do voto do relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 23 de Março de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de RECURSO DE APELAÇÃO interposto por ALESSANDRO DAS FLÔRES SANTOS e CLEANE SILVA DE ARAÚJO DAS FLÔRES em face de sentença (ID. 92824275) proferida no Juízo da 1ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo Cíveis e Comerciais da Comarca de Luís Eduardo Magalhães, no sentido de julgar improcedentes os pedidos formulados na ação anulatória de leilão extrajudicial movida em face do Banco Santander Brasil S.A., condenando os autores ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa, com exigibilidade suspensa em razão da gratuidade de justiça.

Em suas razões recursais (ID. 92824287), os apelantes defendem a necessidade de reforma da sentença vergastada para que seja anulada, com retorno dos autos à origem para novo julgamento, e, alternativamente, que seja reformada no sentido de declarar a nulidade da consolidação da propriedade em razão de vício procedimental consistente na ausência de notificação pessoal dos fiduciantes acerca das datas e horários dos leilões extrajudiciais.

Em preliminar, sustentam a nulidade da sentença por ausência de fundamentação adequada. Apontam que a controvérsia dos autos cingia-se, exclusivamente, à validade da notificação dos fiduciantes acerca das datas dos leilões extrajudiciais, nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, sendo este ponto incontroverso desde a petição inicial. Contudo, a sentença teria sido proferida com fundamento na fase anterior do procedimento extrajudicial — a intimação para purgação da mora, disciplinada pelo art. 26 da mesma lei —, matéria que os próprios apelantes reconheceram como regular.

Nesse sentido, argumentam que o julgado deixou de enfrentar a questão efetivamente debatida nos autos, incorrendo nos vícios previstos no art. 489, § 1º, incisos II, III e IV, do CPC, que vedam a utilização de conceitos jurídicos indeterminados sem explicação concreta de sua incidência no caso, a invocação de motivos que se prestariam a justificar qualquer outra decisão, e a omissão no enfrentamento de todos os argumentos deduzidos no processo capazes de infirmar a conclusão adotada pelo julgador. Em apoio à tese de nulidade, citam precedentes do Tribunal de Justiça da Bahia e do Tribunal Regional Federal da 4ª Região.

No mérito, sustentam que o credor fiduciário não cumpriu a determinação legal e jurisprudencial de notificar pessoalmente o devedor fiduciante acerca das datas, horários e locais dos leilões extrajudiciais, conforme exigido pelo art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997, na redação conferida pela Lei nº 14.711/2023.

Alegam que a intimação por correspondência deve ser realizada mediante envio de carta com Aviso de Recebimento diretamente ao fiduciante, tendo em conta que, após a intimação para purgação da mora, o endereço correto de residência dos apelantes já era conhecido do credor.

Aduzem que o réu não apresentou nos autos qualquer documento que comprove a efetiva intimação pessoal dos fiduciantes sobre os leilões, de modo que restaria configurada a ausência de notificação válida.

Argumentam, ainda, que a notificação por telegrama recebida por terceiros não satisfaz o requisito legal de intimação pessoal do fiduciante para fins de comunicação acerca dos leilões, distinguindo esta hipótese daquela prevista para a notificação de purgação de mora, na qual a lei expressamente admite o recebimento por terceiros responsáveis pela portaria ou funcionário de condomínio.

Para a notificação sobre os leilões, sustentam ser imprescindível a entrega direta ao destinatário, inclusive com a utilização do serviço de "mãos próprias" dos Correios, que garante a entrega exclusivamente ao destinatário cadastrado. Citam, nesse ponto, precedente do Tribunal Regional Federal da 1ª Região (TRF-1, Apelação Cível nº 1007786-79.2020.4.01.3600, 5ª Turma, julgado em 20/06/2024), que, ao realizar o distinguishing em relação ao Tema Repetitivo 1132 do STJ, reconheceu a nulidade de leilão extrajudicial por ausência de intimação pessoal do devedor, quando a correspondência havia sido recebida por pessoa estranha ao contrato.

Aduzem, por fim, que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data de realização do leilão extrajudicial, independentemente de ter havido prévia intimação para purgação da mora, citando o julgado proferido no AgInt no AREsp nº 1.897.042/RJ (STJ, 3ª Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 06/03/2023).

Sustentam que a ausência de ciência inequívoca dos fiduciantes acerca das datas designadas para as hastas públicas implica a impossibilidade de exercício do direito de preferência previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997, tornando nulos os leilões realizados e todos os atos deles decorrentes.

Com isso, pedem que seja dado provimento ao recurso nos seguintes termos: "1) A concessão de efeito suspensivo a sentença interposta; 2) A anulação da sentença em sede preliminar, devendo retornar os autos a origem; 3) A reforma da sentença no intuito de anular a consolidação de propriedade em razão da ocorrência de vício procedimental."

Em contrarrazões (ID. 92824291), o apelado Banco Santander (Brasil) S.A. rechaça a alegação de nulidade da sentença, sustentando que o julgado analisou integralmente o procedimento extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997, concluindo pela sua regularidade, o que abrange tanto a fase de purgação da mora quanto a de designação dos leilões.

No mérito, defende que os apelantes foram devidamente intimados acerca das datas dos leilões extrajudiciais por meio de telegramas, edital e e-mail, em conformidade com o art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997, que não exige intimação de caráter pessoal para essa fase do procedimento. Ressalta que os leilões foram realizados com resultado negativo e que foi outorgado aos apelantes o Termo de Quitação, extinguindo-se a dívida.

Aponta que o próprio ajuizamento da ação pelos apelantes demonstra que estes tinham expresso conhecimento acerca dos leilões, de modo que não prospera a alegação de ausência de ciência.

Requer a negativa de provimento ao recurso, com manutenção integral da sentença, e a majoração dos honorários advocatícios em sede recursal, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

Desta feita, com fulcro no art. 931 do CPC/2015, restituo os autos, com o presente relatório, à Secretaria, para inclusão em pauta de julgamento; oportunidade na qual será facultada às partes a sustentação oral, na forma prevista no art. 937, do CPC/2015.

Salvador, 24 de fevereiro de 2026.

DES. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de apelação cível interposta em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação anulatória de leilão extrajudicial, mantendo a consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário.

Na origem, Alessandro das Flôres Santos e Cleane Silva de Araújo das Flôres ingressaram com ação anulatória de leilão extrajudicial cumulada com pedido de tutela provisória de urgência, postulando a suspensão dos efeitos dos leilões realizados com base na Lei nº 9.514/1997 e, no mérito, a declaração de nulidade do procedimento expropriatório e o restabelecimento do direito de preferência na aquisição do imóvel, sob alegação de que não foram notificados pessoalmente acerca das datas e horários das hastas públicas, em violação ao art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997.

O juízo a quo rejeitou a pretensão autoral sob fundamento de que a certidão lavrada pelo Oficial de Registro de Imóveis, dotada de fé pública e com presunção de veracidade, comprovava a regularidade da intimação dos autores para purgação da mora, e que, comprovado o procedimento extrajudicial regular, não haveria fundamento jurídico para a anulação dos leilões.

Irresignados, os apelantes interpuseram o presente recurso pugnando pela anulação da sentença, com retorno dos autos à origem, sob o fundamento de que o julgado deixou de examinar a questão efetivamente controvertida — a validade da notificação acerca das datas dos leilões —, tendo se limitado a fundamentar a improcedência na regularidade da fase de purgação da mora, matéria que os próprios autores reconheceram como incontroversa.

Com esse delineado, passo ao exame das questões.

DA NULIDADE DA SENTENÇA

A preliminar de nulidade merece acolhimento.

A análise dos autos revela que a controvérsia estabelecida entre as partes desde o ajuizamento da demanda tinha por objeto exclusivo a validade da notificação dos fiduciantes acerca das datas e horários dos leilões extrajudiciais, nos termos do art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997.

Os próprios autores, na petição inicial, reconheceram expressamente que foram intimados para purgação da mora, afirmando que "posteriormente, após levantarem parte do valor, realizaram diversas tentativas de repactuação da dívida" e que "só tomaram conhecimento de que o imóvel havia sido leiloado, pois receberam em mãos somente a carta de quitação do imóvel."

A questão controvertida era, portanto, clara e delimitada: a ausência de notificação pessoal acerca das datas das hastas públicas e a consequente supressão do direito de preferência previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997.

A defesa do Banco Santander, por seu turno, dedicou capítulo específico à regularidade da notificação dos leilões (item III.III da contestação), afirmando ter comunicado os fiduciantes por telegrama, e-mail e edital publicado em jornal de grande circulação, com base no art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997. Toda a instrução do feito — réplica, petições subsequentes e manifestações das partes — girou em torno da validade ou invalidade dessa comunicação específica.

A sentença recorrida, contudo, construiu seu raciocínio decisório de forma inteiramente dissociada dessa controvérsia. O julgado concentrou sua fundamentação na regularidade da intimação para purgação da mora, transcrevendo a certidão do Oficial de Registro de Imóveis referente a essa fase e concluindo que "comprovada a regularidade do procedimento extrajudicial adotado pelo requerido, com a notificação dos autores para purgação da mora e subsequente consolidação da propriedade, não há que se falar em nulidade do leilão extrajudicial promovido na sequência."

Não há, em nenhum trecho do julgado, análise das provas relativas à notificação das datas dos leilões, nem enfrentamento da questão acerca da suficiência ou insuficiência das comunicações por telegrama, e-mail e edital para esse fim específico.

É imperioso destacar que a regularidade da intimação para purgação da mora e a regularidade da notificação acerca das datas dos leilões são fases distintas e juridicamente autônomas do procedimento extrajudicial regulado pela Lei nº 9.514/1997.

A intimação para purgação da mora está disciplinada no art. 26, § 3º, e exige a intimação pessoal do fiduciante, podendo ser realizada pessoalmente, por oficial de registro de títulos e documentos ou pelo correio com aviso de recebimento.

A comunicação acerca das datas dos leilões, por sua vez, está prevista no art. 27, § 2º-A, com requisitos próprios — correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. Trata-se de fases com disciplina legal diferenciada, cuja regularidade deve ser examinada de forma independente. A conclusão pela higidez de uma fase não implica, logicamente, a regularidade da fase subsequente.

Ao fundar a improcedência na regularidade da intimação para purgação da mora — questão que os próprios autores não controverteram —, sem examinar a questão que efetivamente estava em debate, a sentença recorrida deixou de enfrentar "todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador", incorrendo no vício previsto no art. 489, § 1º, IV, do CPC. Configura-se, assim, o julgamento citra petita, que implica a nulidade do pronunciamento jurisdicional.

Reconhecida a nulidade da sentença por julgamento citra petita, fica prejudicado, neste momento, o exame das demais questões recursais, notadamente a relativa à necessidade de intimação pessoal do devedor fiduciante acerca das datas dos leilões extrajudiciais, nos termos do art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997, e à suficiência das comunicações realizadas por telegrama, e-mail e edital para esse fim. Tais matérias deverão ser apreciadas pelo juízo de origem no novo julgamento a ser proferido, sob pena de supressão de instância.

Com efeito, a declaração de nulidade da sentença com determinação de retorno dos autos à origem é medida que se impõe para preservar o duplo grau de jurisdição e assegurar às partes o direito a uma decisão devidamente fundamentada que enfrente, em sua integralidade, a controvérsia instaurada nos autos.

Diante do exposto, dá-se provimento ao recurso de Apelação Cível, para anular a sentença, determinando o retorno dos autos à origem para novo julgamento.

Sala das Sessões da 5ª Câmara Cível, de de 2026.

PRESIDENTE

DES. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO

RELATOR

PROCURADOR DE JUSTIÇA