PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ1

DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO FISCAL. ITIV/ITBI. FATO GERADOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COBRANÇA ANTECIPADA. INCONSTITUCIONALIDADE. PRINCÍPIO DA ESTRITA LEGALIDADE TRIBUTÁRIA. IMPRESCINDIBILIDADE DO REGISTRO IMOBILIÁRIO. APLICAÇÃO DO TEMA 1124 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL EM REPERCUSSÃO GERAL. DESPROVIMENTO DO RECURSO.

I. Caso em exame

1. Execução Fiscal ajuizada pelo Município Recorrente, visando a cobrança do Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis (ITIV) referente à Notificação Fiscal de Lançamento (NFL) nº 197.2013, que considerou como fato gerador a aquisição de unidade imobiliária em 05/2012, com base em contrato de promessa de compra e venda, totalizando o valor histórico de R$ 26.991,74. A Sentença vergastada acolheu a Exceção de Pré-Executividade oposta pela Recorrida e julgou extinta a execução fiscal, ao fundamento de que a cobrança do ITIV somente é devida a partir do efetivo registro da transmissão da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis, conforme a tese de repercussão geral fixada pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 1124.

II. Questão em discussão

2. O momento da ocorrência do fato gerador do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITIV/ITBI) e sua estrita correlação com o conceito de propriedade previsto no direito civil.

3. A impossibilidade de o legislador municipal antecipar o fato gerador do ITIV para o momento da celebração de promessa de compra e venda, em contrariedade às normas gerais de direito tributário e à Constituição Federal.

4. O cabimento da Exceção de Pré-Executividade para veicular a nulidade da Certidão de Dívida Ativa (CDA) por ausência de pressuposto fático de validade.

III. Razões de decidir

5. A materialidade da hipótese de incidência do ITIV, prevista no Art. 156, II, da Constituição Federal, consiste na transmissão, a título oneroso, de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis, cujo aperfeiçoamento se dá apenas com o registro do título translativo na matrícula do imóvel, a teor do disposto no Art. 1.245 do Código Civil.

6. Em observância ao princípio da não alteração dos institutos de Direito Privado para fins tributários, expressamente previsto no Art. 110 do Código Tributário Nacional, a legislação municipal não pode desvirtuar o conceito civilista de transmissão da propriedade para fins de exigir o tributo em momento anterior ao ato registral, sob pena de usurpar a competência constitucional.

7. O contrato de promessa de compra e venda gera apenas uma obrigação de fazer ou um direito pessoal à aquisição do imóvel, sendo inábil, por si só, a concretizar o fato gerador do ITIV, que exige a efetiva transferência do domínio, caracterizada como direito real.

8. O Supremo Tribunal Federal, ao julgar o Tema 1124 (ARE 1294969), em regime de repercussão geral, consolidou o entendimento de que o fato gerador do ITIV/ITBI somente ocorre com o registro imobiliário, tornando inconstitucional e nula a cobrança antecipada com base em negócios jurídicos preliminares.

9. A Certidão de Dívida Ativa (CDA), embora goze de presunção relativa de certeza e liquidez, não subsiste quando o vício que a macula é de ordem material e pública, atinente à própria inexistência do fato gerador que lhe daria suporte, o que pode ser deduzido em Exceção de Pré-Executividade, com base em prova pré-constituída.

IV. Dispositivo e tese

10. Recurso de Apelação conhecido e, no mérito, desprovido, mantendo-se a Sentença que extinguiu a Execução Fiscal.

Tese de julgamento: "1. O fato gerador do Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis (ITIV/ITBI) ocorre exclusivamente com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, sendo inconstitucional qualquer exigência anterior a este ato, inclusive a cobrança baseada em promessa de compra e venda ou cessão de direitos, conforme tese firmada pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 1124."

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0835552-19.2016.8.05.0001, em que figuram como Apelante, MUNICIPIO DE SALVADOR, e, como Apelado, MARIA DE LOURDES MACHADO VIEIRA.

Acordam os Desembargadores componentes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, por votação unânime, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO APELO, nos termos do voto do Relator.

Sala de Sessões,__de______________de 2026.

PRESIDENTE

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

 Relator

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 24 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ1

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta pelo MUNICÍPIO DE SALVADOR em face de sentença (ID. 96422033) proferida no Juízo da 10ª Vara da Fazenda Pública da Comarca de Salvador, no sentido de acolher a exceção de pré-executividade e extinguir a execução fiscal, sob o fundamento de que o fato gerador do ITIV ocorre apenas com o registro imobiliário, conforme o Tema 1124 do STF.

Em suas razões recursais (ID. 96422039), o apelante defende a necessidade de reforma da sentença vergastada para que seja dado provimento ao recurso, reformando-se a decisão para julgar procedente a execução fiscal.

O apelante sustenta a ocorrência de erro de julgamento na sentença que extinguiu o feito, alegando que a decisão considerou equivocadamente que a transferência da propriedade no registro imobiliário seria condição suficiente para a quitação do tributo.

Aduz que a Notificação Fiscal de Lançamento (NFL) demonstrou que a exação não foi adimplida em seu montante integral, conforme corroborado pelo processo administrativo nº 55655/2016, que apontou a insuficiência do pagamento realizado.

Argumenta que a apelada não se desincumbiu do ônus de provar a quitação total do débito e que os atributos de certeza e exigibilidade da Certidão de Dívida Ativa (CDA) permanecem incólumes, visto que o fundamento da cobrança é justamente o pagamento a menor do ITIV.

Com isso, pede que seja dado provimento ao recurso nos seguintes termos: "espera seja dado provimento ao presente recurso, devendo ser a sentença reformada para julgar procedente a execução, tendo em vista que a NFL indica a necessidade do pagamento integral e correto do ITIV. Requer, por fim, seja a parte sucumbente condenada nos honorários correspondentes".

Em contrarrazões (ID. 96422046), o apelado defende a manutenção integral da sentença, reiterando que o imposto relativo à transmissão da propriedade foi devidamente recolhido em 09/12/2015, antes mesmo do registro do título translativo em julho de 2015. Invoca a inconstitucionalidade da cobrança baseada em contrato de promessa de compra e venda, citando o Tema 1124 do STF e o art. 1.245 do Código Civil, requerendo, ao final, o desprovimento do apelo e a majoração dos honorários sucumbenciais nos termos do art. 85 do CPC.

É o relatório.

Subiram os autos. Neste Tribunal, distribuídos à Primeira Câmara Cível, nela tocou-me a função de Relator, razão pela qual determino a inclusão do feito em pauta de julgamento, nos termos do art. 937, do CPC e art. 187 do RITJBA.

Salvador/BA, 20 de janeiro de 2026.

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

 Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ1

O presente Recurso de Apelação visa a reforma da Sentença que acolheu a Exceção de Pré-Executividade e extinguiu a Execução Fiscal, com fundamento na inexistência do fato gerador do Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis (ITIV/ITBI) no momento da cobrança realizada pelo Município Apelante.

O recurso é tempestivo e preenche os demais requisitos de admissibilidade, como o interesse recursal e a adequação, razão pela qual o conheço e passo à análise do mérito.

O cerne da controvérsia reside na definição do momento exato em que ocorre o fato gerador do ITIV, imposto de competência municipal, no contexto de uma transação imobiliária que se iniciou com um compromisso de compra e venda. O Município Apelante insiste que a Sentença está equivocada ao extinguir a execução, por entender que o foco da discussão deveria ser a insuficiência do pagamento ou a suposta validade da Certidão de Dívida Ativa (CDA), enquanto a Sentença se fundamentou na inconstitucionalidade e ilegalidade da cobrança por ausência do fato gerador.

O panorama fático processual revela que a Execução Fiscal tem por objeto a cobrança de ITIV, decorrente da Notificação Fiscal de Lançamento (NFL) nº 197.2013, que, por sua vez, foi emitida com base em um fato gerador supostamente ocorrido em maio de 2012 (05/2012), período que remete à fase de promessa de compra e venda do imóvel em questão (Doc. 96421986). Contudo, a efetiva transferência da propriedade imobiliária, marco temporal que o ordenamento jurídico pátrio e o Supremo Tribunal Federal definem como fato gerador do ITIV, ocorreu apenas com o registro do título translativo em 18 de fevereiro de 2016, ou, no mínimo, a partir do pagamento do imposto realizado em dezembro de 2015 (Doc. 96421990 - Pág 9). A exigência fiscal executada, portanto, foi constituída em momento anterior à ocorrência do evento jurídico apto a gerar a obrigação tributária.

A Constituição da República Federativa do Brasil atribui aos Municípios a competência para instituir o imposto sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como a cessão de direitos à sua aquisição, conforme dispõe o Art. 156, inciso II (Doc. 22). Este comando constitucional demarca a esfera de competência tributária dos entes municipais, que deve ser exercida em harmonia com as normas gerais de direito tributário e com os conceitos de direito privado que lhes servem de base.

Neste particular, o Art. 110 do Código Tributário Nacional (CTN) estabelece uma regra de ouro para a interpretação e aplicação da legislação tributária, ao vedar expressamente que a lei tributária altere a definição, o conteúdo e o alcance de institutos, conceitos e formas de direito privado, utilizados expressa ou implicitamente pela Constituição, para definir ou limitar competências tributárias (Doc. 16). A ratio essendi deste dispositivo é preservar a unidade e a coerência do ordenamento jurídico, impedindo que o legislador infraconstitucional subverta conceitos fundamentais do direito privado com o intuito de expandir sua competência tributária.

A essência do ITIV reside na transmissão da propriedade ou de direitos reais sobre imóveis. O conceito de propriedade imobiliária, por sua vez, é de definição estritamente civilista, encontrando-se disciplinado no Art. 1.245 do Código Civil, o qual é peremptório ao estabelecer que "Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis".

O parágrafo primeiro do mesmo artigo é igualmente claro ao prever que, "Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel". Deste modo, no direito brasileiro, o contrato de compra e venda de um bem imóvel, ainda que celebrado por escritura pública, possui natureza meramente obrigacional e gera apenas um direito pessoal entre as partes, ou seja, uma obrigação de fazer, a de transferir a propriedade, mas não a transfere por si só. A aquisição do direito real, do domínio, e, consequentemente, a consumação do fato gerador do ITIV, exige e se subordina ao ato formal do registro na matrícula do bem.

A conduta fiscal do Município Apelante, ao lançar o tributo em 2013 (NFL 197/2013) com base em um fato gerador de 2012, período em que o negócio jurídico era ainda uma promessa de compra e venda, traduz-se em clara tentativa de antecipar o fato gerador do ITIV, em flagrante desrespeito ao comando do Art. 110 do CTN e à própria delimitação constitucional da competência tributária. O direito real de propriedade, pressuposto fático indispensável para a ocorrência da hipótese de incidência do ITIV, não se constitui pela simples assinatura de um contrato preliminar.

A matéria não comporta mais qualquer debate, tendo sido definitivamente pacificada pelo Supremo Tribunal Federal no julgamento do Tema 1124 de Repercussão Geral, que teve como leading case o ARE 1294969.

Embora a Municipalidade, em outros momentos, tenha tentado argumentar com a possibilidade de antecipação do recolhimento baseada no Art. 150, § 7º, da Constituição Federal, a Suprema Corte reafirmou, em caráter vinculante, a tese de que: "O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro".

É fundamental destacar que o entendimento do Supremo Tribunal Federal não apenas inviabiliza a incidência do ITIV sobre a mera cessão de direitos decorrentes de compromissos de compra e venda, mas fulmina qualquer tentativa do Fisco Municipal de instituir o fato gerador em momento anterior ao registro imobiliário.

O compromisso de compra e venda gera, quando muito, um direito pessoal à aquisição, que sequer se confunde com os direitos reais de aquisição tributáveis pelo ITIV, cuja transmissão pressupõe o registro (Art. 1.227 c/c 1.417 do CC). A cobrança realizada pelo Município, anterior à data de registro da transferência da propriedade (18/02/2016), carece de validade e eficácia jurídica, pois se fundou em um pressuposto fático que ainda não havia se concretizado no mundo do direito.

O Município Apelante, em suas razões recursais, baseia sua irresignação na presunção de certeza e liquidez da Certidão de Dívida Ativa, alegando que caberia à Executada comprovar a quitação integral do débito e que o lançamento se deu pela insuficiência do pagamento. Entretanto, tal argumentação ignora o vício de fundo que contamina a própria constituição do crédito.

O Art. 142 do Código Tributário Nacional (CTN) define o lançamento como o procedimento administrativo destinado a "verificar a ocorrência do fato gerador da obrigação correspondente". Se o lançamento (NFL 197/2013) foi realizado em momento anterior à ocorrência do fato gerador (registro em 2016), por ter considerado o mero compromisso de compra e venda como evento passível de tributação, o ato administrativo é materialmente nulo, pois se baseou em uma hipótese de incidência inexistente no plano do direito.

A Certidão de Dívida Ativa, embora goze de presunção de liquidez e certeza, possui tal presunção em caráter juris tantum, ou seja, relativa. A discussão sobre a inexistência do fato gerador constitui matéria de ordem pública que pode ser suscitada em sede de Exceção de Pré-Executividade, notadamente quando a prova é pré-constituída, como no caso dos autos, onde o próprio Processo Administrativo e a documentação cartorária acostada evidenciam a inoportunidade da cobrança.

O acolhimento da exceção pelo Juízo a quo não se deu pela comprovação do pagamento (embora a Apelada alegue tê-lo feito em 2015), mas sim pela declaração de que o crédito nunca deveria ter sido validamente constituído em 2013/2016, dada a ausência do fato gerador na época do lançamento original.

Portanto, a Sentença acertou ao reconhecer que o vício não é meramente formal, mas de fundo, atinente à própria exigibilidade do crédito tributário. A pretensão executiva, calcada em um título despido de pressuposto material de validade, deve ser rechaçada, com a consequente extinção da execução fiscal.

A decisão recorrida está em plena consonância com o entendimento desta Egrégia Corte de Justiça, que, em casos idênticos envolvendo o Município de Salvador e a cobrança antecipada do ITIV, tem reiteradamente aplicado a tese fixada pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 1124. Neste sentido:

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO (CÍVEL) n. 0785514-08.2013.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: MUNICIPIO DE SALVADOR Advogado (s): APELADO: LUIZ CARLOS DOS SANTOS SILVA Advogado (s):EDUARDO GAZALE FEO ACORDÃO DIREITO PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EXECUÇÃO FISCAL. ITIV - .IMPOSTO DE TRANSMISSÃO INTER VIVOS. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE ACOLHIDA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMPOSSIBILIDADE DE INCIDÊNCIA ANTECIPADA DO TRIBUTO. MOMENTO DA OCORRÊNCIA DO FATO GERADOR. TRANSFERÊNCIA EFETIVA DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA COM O REGISTRO NO CARTÓRIO COMPETENTE. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO NOS TRIBUNAIS SUPERIORES. CONDENAÇÃO DO MUNICÍPIO EM HONORÁRIOS. PRECEDENTES DO STJ. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. MAJORAÇÃO EM SEDE RECURSAL. POSSIBILIDADE. ART. 85, § 11, CPC/15. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1- O art. 156, inc. II, da CF estabelece que compete aos Municípios instituir impostos sobre transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição. Este também denominado de ITIV ou ITBI. 2- O fato gerador do ITBI é o registro do título translativo. Nesse sentido, mostra-se cogente a impossibilidade cobrança de encargos moratórios antes da concretização do registro definitivo de transmissão de propriedade do imóvel, sob pena de antecipação do fato gerador do ITBI. 3 – Recurso conhecido e improvido. Sentença reformada. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 0785514-08.2013.8.05.0001, da Comarca de Salvador (BA), apelante MUNICÍPIO DO SALVADOR (FAZENDA PÚBLICA MUNICIPAL) e apelado LUIZ CARLOS DOS SANTOS SILVA. Acordam os desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça da Bahia CONHECER E NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, pelas razões alinhadas no voto da Relatora.

(TJ-BA - APL: 07855140820138050001 10ª Vara da Fazenda Pública - Salvador, Relator: MARIELZA MAUES PINHEIRO LIMA, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/11/2020)

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0527987-48.2014.8.05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: Secretario Municipal da Fazenda Pública do Municipio de Salvador e outros Advogado (s): APELADO: MAGNONEIDE MATOS DA SILVA e outros (3) Advogado (s):MARCELO LINHARES MAF08 ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL E REMESSA NECESSÁRIA. MANDADO DE SEGURANÇA. INSURGÊNCIA CONTRA A COBRANÇA ANTECIPADA DE ITIV/ITBI. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COBRANÇA DO IMPOSTO DE TRANSMISSÃO INTER VIVOS ANTES DO REGISTRO TRANSLATIVO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. IMPOSSIBILIDADE. FATO GERADOR QUE SE VERIFICA COM A TRANSFERÊNCIA EFETIVA DA PROPRIEDADE. PRECEDENTES DO STF E DESTA CORTE DE JUSTIÇA. SENTENÇA MANTIDA. APELO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.º 0527987-48.2014.8.05.0001, em que figuram como apelante o MUNICÍPIO DE SALVADOR e como apelados MAGNONEIDE MATOS DA SILVA e outros (3). ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em conhecer do apelo interposto e negar-lhe provimento, mantendo incólume a sentença vergastada, inclusive em sede de remessa necessária, nos termos do voto do relator. Salvador, data registrada no sistema. Presidente Des. Antonio Maron Agle Filho Relator

(TJ-BA - Apelação: 05279874820148050001, Relator: ANTONIO MARON AGLE FILHO, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 02/09/2024)

A manutenção da Sentença é medida imperativa, por estar em estrita conformidade com o entendimento vinculante da Corte Suprema e a jurisprudência consolidada desta Egrégia Corte, que prestigia a supremacia dos conceitos de direito civil na demarcação da competência tributária municipal. A insistência da Fazenda Pública Municipal em prosseguir com a execução fiscal baseada em uma tese jurídica que se encontra superada e frontalmente contrária ao direito positivo e aos precedentes obrigatórios gera, além de insegurança jurídica, um indevido e reiterado congestionamento do Poder Judiciário.

Ante o exposto e em consonância com as normas de direito tributário e civil, bem como com a tese de Repercussão Geral do Supremo Tribunal Federal, o meu Voto é no sentido de CONHECER do Recurso de Apelação interposto pelo MUNICÍPIO DE SALVADOR, mas, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo-se integralmente a r. Sentença que acolheu a Exceção de Pré-Executividade e declarou extinta a Execução Fiscal nº 0835552-19.2016.8.05.0001, por ausência de fato gerador no momento da constituição do crédito.

Em razão do desprovimento do Apelo, majoro os honorários advocatícios fixados na Sentença para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do Art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

Sala de Sessões,___de________de 2026.

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

 Relator