PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. CORREÇÃO MONETÁRIA. SUBSTITUIÇÃO DO INCC-DI PELO IGPM ENTRE A EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE E SUA AVERBAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE FINANCIAMENTO POR FATO IMPUTÁVEL À CONSTRUTORA. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA. VANTAGEM EXCESSIVA. NULIDADE PARCIAL DA CLÁUSULA CONTRATUAL. COBRANÇA DE IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. ENCARGOS PROPTER REM. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. ABUSIVIDADE. INCIDÊNCIA DO TEMA 886 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por construtora contra sentença que declarou a nulidade da aplicação do IGPM no período entre a expedição do habite-se e sua averbação, determinou a incidência do INCC-DI com restituição simples dos valores pagos a maior, e condenou à restituição em dobro de valores cobrados a título de IPTU e taxas condominiais antes da entrega das chaves.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há três questões em discussão: (i) definir se é válida a substituição do INCC-DI pelo IGPM no período entre a expedição do habite-se e sua averbação na matrícula do imóvel; (ii) estabelecer se é legítima a cobrança de IPTU e taxas condominiais antes da imissão da compradora na posse; (iii) determinar se houve culpa exclusiva da adquirente pelo atraso no pagamento do saldo devedor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A incidência do IGPM no período entre o habite-se e sua averbação é abusiva quando a construtora mantém pendência administrativa que impede o financiamento bancário, violando a boa-fé objetiva e configurando vantagem excessiva ao fornecedor.

2. O fornecedor não pode se beneficiar economicamente de obstáculo ao adimplemento que ele próprio criou ou manteve, especialmente quando o contrato prevê o financiamento como meio ordinário de pagamento.

3. A ausência de mora na entrega da obra não afasta a abusividade da transferência ao consumidor dos efeitos financeiros decorrentes de providência registral de responsabilidade exclusiva da construtora.

4. A responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxas condominiais surge apenas com a imissão na posse, em regra caracterizada pela entrega das chaves, conforme entendimento consolidado do STJ (Tema 886).

5. A cláusula contratual que impõe encargos antes da posse configura desvantagem exagerada ao consumidor, sendo passível de controle de abusividade à luz do CDC.

6. Não se comprova recusa injustificada da adquirente em receber o imóvel, pois havia impedimento objetivo à quitação decorrente da ausência de averbação do habite-se.

7. A cobrança indevida de encargos autoriza a repetição em dobro, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: 1. É abusiva a aplicação de índice de correção monetária mais oneroso em período no qual o inadimplemento do consumidor decorre de obstáculo criado pelo fornecedor. 2. A responsabilidade por IPTU e taxas condominiais somente se transfere ao adquirente com a efetiva imissão na posse do imóvel. 3. Cláusulas contratuais que antecipam encargos propter rem antes da posse configuram desvantagem exagerada e são nulas. 4. A cobrança indevida de encargos autoriza a repetição em dobro quando ausente justificativa plausível.

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 42, parágrafo único, e 51, IV e §1º, III; CPC, art. 85, §§ 2º e 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.345.331/RS (Tema 886), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 08.04.2015; TJSP, Apelação nº 1026307-83.2024.8.26.0405, Rel. Des. Adilson de Araujo, j. 15.04.2025; TJSP, Apelação nº 1003160-47.2025.8.26.0161, Rel. Des. José Rubens Queiroz Gomes, j. 19.03.2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento. Por unanimidade.

Salvador, 2 de Junho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de recurso de apelação interposto por RDP EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA em face da sentença proferida pelo Juízo da 17ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por LUANA MARIA BAHIA MOTA na ação de revisão contratual cumulada com repetição de indébito, autuada sob o n.º 8133296-27.2024.8.05.0001.

Conforme se extrai dos autos, as partes celebraram, em 12 de abril de 2022, instrumento particular de promessa de compra e venda do apartamento n.º 105, tipo C, Torre 01, integrante do empreendimento "Terraço Cabula", pelo valor total de R$ 321.174,00 (trezentos e vinte e um mil, cento e setenta e quatro reais). O contrato admitia a quitação do saldo devedor final por recursos próprios ou mediante financiamento bancário a ser contratado pelo comprador junto à instituição financeira de sua livre escolha.

A autora narrou que, embora possuísse financiamento pré-aprovado junto à Caixa Econômica Federal, encontrava-se impossibilitada de concluí-lo em razão da ausência de averbação do habite-se na matrícula do imóvel — providência de responsabilidade exclusiva da construtora. Não obstante, foi cobrada da parcela única pós-habite-se com incidência do IGPM, além de taxas condominiais e IPTU, sem que estivesse na posse efetiva do bem. Requereu, entre outros pedidos, a substituição do índice de correção monetária para o período entre a expedição do habite-se e sua averbação, a restituição em dobro dos valores pagos a título de taxas condominiais e IPTU antes da entrega das chaves, a inversão da cláusula penal e indenização por danos morais.

A construtora ré apresentou contestação, sustentando que a obra foi concluída dentro do prazo de tolerância contratual — com habite-se expedido em 03/07/2024 e averbação em 31/10/2024, ambas dentro do prazo de tolerância de 180 dias que se encerraria em 30/10/2024 —, que a quitação do saldo devedor não estava condicionada à averbação, mas sim à iniciativa da própria compradora, e que ofereceu alternativa de financiamento junto ao Banco Bradesco independentemente da averbação.

O MM. Juízo singular afastou a preliminar de ilegitimidade passiva, pela teoria da asserção, e, no mérito, julgou parcialmente procedentes os pedidos para: (a) declarar a nulidade da aplicação do IGPM no período de 03/07/2024 a 31/10/2024, determinando a aplicação do INCC-DI e a restituição simples de eventuais valores pagos a maior; e (b) condenar a ré à restituição em dobro dos valores pagos a título de taxas condominiais e IPTU antes da efetiva entrega das chaves. Foram improcedentes os pedidos relativos à inversão da cláusula penal e ao dano moral. A sentença foi mantida em sede de embargos de declaração.

Inconformada, a apelante interpôs o presente recurso, pugnando pela reforma integral da sentença para que sejam julgados improcedentes todos os pedidos formulados na exordial. Em síntese, sustenta que: (i) cumpriu suas obrigações contratuais dentro do prazo de tolerância; (ii) a cláusula de correção pelo IGPM após o habite-se é válida e não abusiva; (iii) a compradora dispunha de alternativa de financiamento sem necessidade de aguardar a averbação; (iv) a não entrega do imóvel se deu por culpa exclusiva da compradora, que somente quitou o saldo devedor em 13/11/2024 e recebeu as chaves em 19/11/2024; e (v) não é devida a restituição em dobro das taxas condominiais e do IPTU.

A apelada apresentou contrarrazões em 22 de janeiro de 2026, pugnando pelo desprovimento do recurso e pela manutenção integral da sentença.

Nesta instância, os autos foram distribuídos por sorteio, cabendo-me o encargo de relatora.

Este é o relatório, que encaminho à Secretaria da Terceira Câmara Cível, para oportuna inclusão em pauta de julgamento, nos termos dos artigos 931 e 934, ambos do CPC, salientando tratar-se de recurso passível de sustentação oral, nos termos do art. 937 do mesmo diploma legal.

 Tribunal de Justiça do Estado da Bahia,  (documento datado e assinado eletronicamente)

 Desa. Marielza Brandão Franco

 Relatora

PODER JUDICIÁRIO

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  Terceira Câmara Cível 

O recurso é tempestivo, regularmente preparado e subscrito por advogado habilitado nos autos, preenchendo os requisitos de admissibilidade recursal, devendo ser conhecido.

Cinge-se a controvérsia recursal a três eixos centrais: (i) a validade da substituição do índice de correção monetária do INCC-DI para o IGPM no período compreendido entre a expedição do habite-se e sua averbação na matrícula do imóvel; (ii) a legitimidade da cobrança de taxas condominiais e IPTU antes da efetiva imissão da compradora na posse; e (iii) a alegada culpa exclusiva da adquirente pelo não recebimento do imóvel em momento anterior ao efetivo pagamento do saldo devedor.

A apelante sustenta que a cláusula quinta do contrato é clara ao fixar o habite-se como marco temporal para a substituição do INCC-DI pelo IGPM, e que a utilização deste indexador encontra respaldo em numerosa jurisprudência que reconhece a legalidade do IGPM em contratos imobiliários. Sem razão, contudo.

A questão não reside na validade abstrata do IGPM como índice de correção monetária em contratos imobiliários — ponto que, de fato, encontra amparo na jurisprudência pátria. O debate que se coloca nos presentes autos é mais preciso e diz respeito à licitude da incidência desse indexador em um período específico e bem delimitado: aquele compreendido entre a expedição do habite-se e sua efetiva averbação na matrícula do imóvel, intervalo durante o qual a própria construtora mantinha pendente providência administrativa essencial para viabilizar o adimplemento contratual pela compradora.

O contrato firmado entre as partes expressamente admitia o financiamento bancário como modalidade ordinária de pagamento do saldo devedor final. A adquirente possuía financiamento pré-aprovado junto à Caixa Econômica Federal. A averbação do habite-se constitui, reconhecidamente, condição objetiva imposta pela maioria das instituições financeiras para a contratação de crédito imobiliário, não se tratando de mera formalidade burocrática, mas de requisito essencial à segurança da operação. Enquanto a construtora não promovia a averbação, o caminho contratualmente previsto para o pagamento estava, na prática, bloqueado.

Nesse cenário, permitir que a construtora aplique indexador potencialmente mais oneroso — o IGPM — justamente no período em que a impossibilidade de adimplemento da compradora decorreu de providência que competia exclusivamente à própria fornecedora é conduta que viola a boa-fé objetiva e configura vantagem manifestamente excessiva, nos termos do art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor. O fornecedor que cria ou mantém o impedimento ao adimplemento não pode, concomitantemente, monetizar o transcurso do tempo por ele mesmo gerado.

Nesse sentido, cumpre transcrever os seguintes precedentes jurisprudenciais:

direito civil. apelação cível. atraso na entrega de imóvel adquirido na planta. responsabilidade civil objetiva do promitente vendedor . cumulação de indenizações. juros de mora e correção monetária. direito intertemporal aplicação a partir da entrada em vigor da lei nº 14.905/2024 . recurso do autor provido. recurso das rés não conhecido por deserção. I. CASO EM EXAME 1 . Apelação interposta pelo autor contra sentença pela qual se julgou parcialmente procedente ação de condenação à obrigação de fazer cumulada com ação indenizatória em razão de atraso significativo na entrega de imóvel adquirido na planta. Pela sentença se condenou as rés ao pagamento de multa contratual de 1% ao mês sobre o valor pago, determinou a substituição do INCC pelo IPCA como índice de correção monetária após o prazo contratual, e rejeitou o pedido de dano moral. O autor recorreu visando à reforma da sentença quanto à indenização por aluguéis pagos, manutenção do INCC e negativa de indenização por dano moral. II . QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se é devida indenização pelos valores pagos a título de aluguel em razão do atraso na entrega do imóvel; (ii) estabelecer a validade da substituição do INCC pelo IPCA como índice de correção monetária após o prazo de entrega contratual; (iii) determinar se o atraso na entrega configura dano moral indenizável. III. RAZÕES DE DECIDIR 3 . O não conhecimento do recurso das rés decorre da deserção, uma vez que, indeferido o pedido de gratuidade da justiça, deixaram de efetuar o preparo recursal no prazo legal, nos termos do art. 1.007 do CPC. 4 . A jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo reconhece que o atraso na entrega do imóvel gera presunção de prejuízo, cabendo indenização a título de lucros cessantes com base no valor locatício do bem, conforme Súmula 162 e Tema 996 do STJ. 5. Embora o autor tenha requerido expressamente o reembolso de aluguéis pagos, e não lucros cessantes, é viável a indenização postulada, desde que limitada ao percentual usual de 0,5% do valor do contrato por mês de atraso, a título de danos emergentes, com incidência de correção monetária e juros legais. 6 . A pactuação do INCC como índice de correção monetária somente é válida até o prazo contratual (incluindo o período de tolerância) para entrega do imóvel, sendo abusiva sua manutenção após o vencimento da obrigação, conforme precedentes do TJSP, impondo-se a substituição pelo IPCA. 7. O atraso significativo na entrega do imóvel ultrapassa o mero aborrecimento cotidiano, configurando violação à dignidade do consumidor e ensejando indenização por dano moral. O descumprimento contratual frustrou legítimas expectativas e causou transtornos relevantes, justificando a condenação pleiteada pelo autor . 8. Aplicáveis as regras do Direito intertemporal nos cálculos dos juros de mora e correção monetária a partir da vigência da Lei nº 14.905/2024, mantidos os critérios anteriores, conforme precedentes dos tribunais superiores do Brasil. IV . DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso das rés não conhecido e provido o do autor, com determinação de aplicação da Lei nº 14.905/2024, que disciplina os critérios de cálculos dos juros e correção monetária, a partir do início de sua vigência. Tese de julgamento: 1 . O atraso na entrega do imóvel adquirido na planta autoriza a substituição do INCC pelo IPCA como índice de correção monetária das parcelas vincendas após o prazo contratual, inclusive o período de tolerância. 2. A indenização por valores pagos a título de aluguel, nos moldes dos lucros cessantes, é devida ao comprador que foi privado da fruição do bem em razão de mora imputável à vendedora. 3 . O atraso relevante na entrega do imóvel configura dano moral indenizável, por ultrapassar os limites do mero aborrecimento cotidiano e atingir a esfera da dignidade do consumidor. 4. Aplicável a Lei nº 14.905/2024, que disciplina novos critérios de cálculos de juros e correção monetária, a partir do início de sua vigência, segundo o Direito intertemporal . ___________ Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.007 e 927, II; CC, arts. 389, 395, 403 e 944 . Jurisprudência relevante citada: TJSP, Apelação nº 1099244-85.2014.8.26 .0100, Rel. Des. Rui Cascaldi, j. 13 .07.2017; TJSP, Apelação Cível nº 1025962-60.2018.8 .26.0007, Rel. Desª. Maria de Lourdes Lopez Gil, j . 27.11.2020; STJ, Recurso Repetitivo - Tema 970; STJ, Tema 996.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10263078320248260405 Osasco, Relator.: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 15/04/2025, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/04/2025)

APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel. Ação de repetição de indébito c.c indenização por danos morais . Sentença de procedência. Inconformismo da ré. Inadimplido o contrato, por culpa exclusiva da parte vendedora. Crise econômica, pandemia, atrasos e exigências de órgãos públicos, a falta de materiais e mão de obra especializada constituem riscos inerentes à atividade habitualmente desenvolvida pela parte ré e não podem ser repassados aos consumidores adquirentes de unidades autônomas futuras . Lucros cessantes devidos. Cabível a correção monetária, porém, inadmissível a aplicação do índice INCC após prazo estipulado para entrega do bem, uma vez que incide o IGPM. Descabida a cobrança de juros de evolução da obra no período de mora da ré até a efetiva entrega das chaves, uma vez que nesse período não há capital da construtora mutuado ao comprador, tampouco o imóvel fora utilizado. Recurso a que se dá parcial provimento .

(TJ-SP - Apelação Cível: 10031604720258260161 Diadema, Relator.: José Rubens Queiroz Gomes, Data de Julgamento: 19/03/2026, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/03/2026)

A circunstância de que a construtora teria oferecido à compradora a alternativa de financiamento junto ao Banco Bradesco, independentemente da averbação, não afasta a abusividade reconhecida.

Irrelevante, para o deslinde da controvérsia, a argumentação de que tanto o habite-se quanto a averbação ocorreram dentro do prazo de tolerância contratual. Esse dado é pertinente para afastar a mora da construtora quanto à entrega da obra — conclusão com a qual o MM. Juízo singular acertadamente concordou, ao rejeitar a inversão da cláusula penal. Contudo, a ausência de mora quanto à conclusão da edificação não elide a abusividade da conduta de transferir ao consumidor, por meio do indexador mais gravoso, os efeitos financeiros de um trâmite registral que compete ao fornecedor promover. São questões juridicamente distintas.

Bem andou, portanto, o MM. Juízo singular ao declarar a nulidade da aplicação do IGPM no período de 03/07/2024 a 31/10/2024, determinando a incidência do INCC-DI e a restituição simples de eventuais valores pagos a maior, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora desde a citação.

Não há razões, portanto, para reformar esse capítulo da sentença.

A apelante insurge-se igualmente contra a condenação à restituição em dobro dos valores pagos a título de taxas condominiais e IPTU antes da entrega das chaves, argumentando que a cláusula vigésima do contrato impõe ao comprador tais encargos a partir da instalação do condomínio, e que o não recebimento do imóvel se deveu à inércia da própria adquirente, que somente quitou o saldo devedor em 13/11/2024.

Também aqui a sentença merece ser mantida.

O Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento que originou o Tema 886, firmou tese no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais e do IPTU é do adquirente somente a partir da efetiva imissão na posse, que se dá, como regra, com a entrega das chaves.

Vejamos a ementa do julgado do aludido Tema:

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:

a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.

c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.

(REsp n. 1.345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe de 20/4/2015.)

Cuida-se de entendimento consolidado que reflete a lógica do direito civil. Encargos de natureza propter rem pressupõem a fruição real ou jurídica do bem, e não uma obrigação assumida de forma antecipada em instrumento que, no contexto do CDC, pode ser submetido ao controle de abusividade.

É certo que a jurisprudência admite a mitigação dessa regra quando comprovada a recusa injustificada do comprador em receber o imóvel que já lhe foi disponibilizado. Trata-se, porém, de hipótese excepcional que demanda prova inequívoca de que o fornecedor cumpriu integralmente suas obrigações contratuais e colocou o bem à plena disposição do adquirente, o qual, injustificadamente, se recusou a receber as chaves.

Não é essa a situação dos autos. A construtora não demonstrou que a unidade foi plenamente disponibilizada à compradora em condições de permitir a conclusão do financiamento bancário pactuado. Ao contrário: enquanto pendente a averbação do habite-se — providência essencial para a maioria das instituições financeiras —, havia obstáculo objetivo ao adimplemento regular da compradora, obstáculo este criado e mantido pela própria fornecedora. Não há como reconhecer recusa injustificada da adquirente quando o instrumento de quitação por ela eleito — o financiamento bancário junto à CEF — encontrava impedimento concreto decorrente da omissão da construtora.

A cláusula vigésima do contrato, ao impor o pagamento de taxas condominiais e IPTU antes da imissão na posse, independentemente do estado de regularização do empreendimento, impõe ao consumidor ônus vinculado à fruição de um bem que ainda não lhe foi efetivamente entregue, em hipótese que configura desvantagem exagerada nos termos do art. 51, IV, §1º, III, do CDC.

Corolário lógico do reconhecimento da cobrança indevida é a restituição em dobro determinada pelo MM. Juízo singular, com fundamento no art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, que sanciona com essa penalidade o consumidor que foi cobrado de quantia indevida de forma injustificada.

Assim, também neste ponto a sentença não comporta reforma.

Presente o preenchimento dos requisitos do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC, e tendo em conta os critérios ali estabelecidos, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais fixados em favor da patrona da apelada para o percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor total da condenação.

Ante o exposto, conheço e nego provimento ao recurso de apelação interposto por RDP EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA, mantendo integralmente a sentença proferida pela ilustre magistrada singular, pelos fundamentos ora expendidos, com majoração dos honorários recursais na forma do art. 85, §11, do CPC.

Ficam expressamente prequestionadas todas as matérias debatidas neste acórdão, notadamente os arts. 39, I, 42, parágrafo único, e 51, IV e §1º, III, do Código de Defesa do Consumidor; os arts. 405 e 476 do Código Civil; e o art. 85, §11, do Código de Processo Civil, bem como as teses firmadas pelo Superior Tribunal de Justiça, para os fins do art. 1.025 do CPC, tendo em vista eventual interesse na interposição de recurso especial ou extraordinário. Consigna-se, ademais, que a oposição de embargos de declaração com intuito manifestamente protelatório ensejará a aplicação da multa prevista no art. 1.026, §2º, do Código de Processo Civil.

É como voto.

 Tribunal de Justiça do Estado da Bahia,  (documento datado e assinado eletronicamente)

 Desa. Marielza Brandão Franco

 Relatora