PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. DENÚNCIA VAZIA. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA EFETIVADA. ILEGITIMIDADE ATIVA. PANDEMIA DA COVID-19. IMPACTO GENERALIZADO. BOA-FÉ CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA DE DEVER DE INDENIZAÇÃO.
1. A Apelante Jaqueline Oliveira de Andrade Melo não ostentava qualidade de locatária formal, figurando apenas como representante legal da empresa locatária. 2. A pessoa física da apelante não se confunde com a pessoa jurídica da empresa locatária, de forma que ela não integra a relação de direito material subjacente ao contrato de locação. Assim, não possui legitimidade para postular direitos em nome próprio, uma vez que o contrato de locação foi firmado entre o apelado e a pessoa jurídica LJ COMÉRCIO DE ALIMENTOS LTDA - EPP.
3. O artigo 57 da Lei 8.245/91 estabelece que o contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado pelo locador, concedendo ao locatário o prazo de 30 dias para desocupação, não havendo qualquer abusividade na conduta do apelado ao exercer seu direito legal.

4. A pandemia da Covid-19 impactou de forma generalizada todos os setores econômicos, incluindo locadores e locatários, não sendo razoável imputar ao locador a responsabilidade pela situação econômica da parte locatária.

5. Inexiste violação ao princípio da boa-fé objetiva, uma vez que o contrato foi regularmente denunciado e cumprido conforme os dispositivos legais aplicáveis.

6. A alegação das apelantes de que a resilição contratual teria ocorrido em momento inoportuno e prejudicial não encontra amparo jurídico, uma vez que a denúncia do contrato seguiu rigorosamente o prazo legalmente estabelecido.

7. A boa-fé contratual impõe deveres de lealdade e cooperação, os quais foram observados pelo locador ao conceder prazo adequado para desocupação e cumprir todas as obrigações previstas no contrato. Não há indícios de abuso de direito ou de comportamento contraditório por parte do apelado, pois a resilição unilateral do contrato é um direito inerente ao locador e foi exercida dentro dos parâmetros legais e contratuais.
8. Diante da regularidade da notificação rescisória e da inexistência de abusividade, não há que se falar em dever de indenização.

9. Apelação não provida.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível 8134417-32.2020.8.05.0001, tendo como Apelante LJ COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA - EPP e JAQUELINE OLIVEIRA ANDRADE MELO e Apelado SALVADOR SHOPPING S/A.

Acordam os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, EM CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso, pelas razões adiante expendidas.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento. Por unanimidade.

Salvador, 6 de Maio de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se, na origem, de Ação Ordinária proposta por LJ COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA - EPP e JAQUELINE OLIVEIRA ANDRADE MELO em face de SALVADOR SHOPPING S/A, que objetivou a declaração da abusividade da denúncia do contrato de locação pactuado entre as partes.

Sobreveio sentença Id 71528373, cujo relatório adoto como próprio, acrescentando que o magistrado singular da 3ª Vara Cível e Comercial desta capital, extinguiu o feito sem resolução de seu mérito em relação à segunda autora, Jaqueline Oliveira Andrade Melo, dada sua ilegitimidade ativa, na forma do art. 485, VI do CPC, ao tempo em que, em sede de mérito e na forma do art. 487, I do CPC, julgou improcedente a ação, face a licitude da notificação rescisória da relação locatícia outrora havida entre as partes, encaminhada pela ré à autora, para que produza seus jurídicos e legais efeitos. Condenou a parte autora nas cutas processuais e honorários advocatícios do patrono da ré, arbitrando em 15% do valor corrigido atribuído à causa, observando-se, todavia, tratar-se de parte beneficiária da Gratuidade. Embargos de declaração rejeitado Id. 71528383.

Inconformadas, os autores apelaram. Em suas razões Id. 71528386 alegam, em síntese: i) a legitimidade ativa de Jaqueline Oliveira Andrade Melo, que, no curso da relação locatícia, assumiu a posição de locatária de fato; ii) o exercício arbitrário do direito de denunciar o contrato de locação no momento de reabertura do comércio, após a pandemia da Covid-19; iii) a existência de legítima expectativa de recuperação após o período de fechamento do shopping; iv) violação à boa-fé contratual; v) o dever de indenizar os prejuízos materiais.

Por fim, pugnam pelo provimento do apelo, reformando a sentença para: Reconhecer a legitimidade ativa de Jaqueline Oliveira; Julgar os pedidos autorais procedentes e condenar o apelado ao pagamento de indenização pelos danos materiais causados, relativos à reparação pelos gastos havidos durante o período de fechamento da loja e lucros cessantes, em montante a ser apurado na fase de liquidação; Inverter os ônus sucumbenciais.

Contrarrazões Id 71528391

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que solicito dia para julgamento, salientando a possibilidade de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do CPC.

Salvador, 25 de Fevereiro  de 2025.

Rosita Falcão de Almeida Maia

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso, recebendo-o no efeito devolutivo, com fulcro no art. 58, V, da Lei nº 8.245/91.

Trata-se de apelação cível contra sentença que extinguiu o feito em relação à primeira Apelante por ilegitimidade ativa e julgou improcedente a demanda quanto à segunda Apelante, reconhecendo a licitude da notificação rescisória do contrato de locação entabulado entre as partes.

A insurgência quanto a suposta legitimidade ativa da 2ª Apelante, ao fundamento de que não atuou com mera representante da empresa locatária, não se sustenta, isso porque apesar de figurar como representante formal da locatária, não integrou a relação de direito material.

A pessoa física da Apelante não pode ser confundida com a empresa locatária, uma vez que são entes juridicamente distintos, possuindo autonomia patrimonial e obrigacional.

Dessa forma, a Apelante não detém interesse jurídico direto sobre o contrato de locação e, consequentemente, não possui legitimidade para postular judicialmente em nome próprio, uma vez que o contrato de locação foi firmado entre o Apelado e a pessoa jurídica LJ COMÉRCIO DE ALIMENTOS LTDA - EPP.

Nesse sentido, bem decidiu o douto a quo:

[…] A lide, em todos os seus aspectos, deriva da contratação locatícia firmada entre a 1ª autora e a parte ré, figurando a 2ª autora como representante legal daquela, porém com ela não se confundindo, não fazendo parte, assim, da relação material principal, posto que sua condição de garante não a legitima para figurar no polo ativo da ação.

Outrossim, os argumentos sustentados pela autora em sede de réplica não merecem acolhida, visto que a posse que a autora pretende seja mantida não decorre de um exercício autônomo que, assim, legitimasse a 2ª autora de per si, enquanto ocupante do imóvel e, por consectário, também possuidora daquele, e, logo, com legitimação para a ação, a figurar no polo ativo, posto que, in casu, a ocupação do espaço decorre da contratação locatícia havida entre as partes signatárias do respectivo contrato, para o qual a 2ª autora figura apenas como representante legal da 1ª autora e garante das obrigações assumidas, carecendo, assim, de legitimidade para deduzir as pretensões constantes da exordial, pelo que acolho a preliminar em referência, consequentemente, extingo a ação sem resolução do seu mérito, em relação à JAQUELINE OLIVEIRA ANDRADE MELO, na forma do art. 485, VI do CPC. [...]”

Nesse mesmo sentido, entendimento jurisprudencial:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA COM COBRANÇA DE ALUGUEIS. DECISÃO INTERLOCUTÓRIA QUE EXTINGUE O FEITO EM RELAÇÃO A UM DOS RÉUS. REPRESENTANTE LEGAL COMO LITISCONSORTE PASSIVO . ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. PESSOA FÍSICA QUE NÃO SE CONFUNDE COM A PESSOA JURÍDICA. CONTRATO NÃO GARANTIDO POR FIANÇA. EXTINÇÃO MANTIDA . RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Agravante que se irresigna...Ver ementa completa com a extinção parcial sem julgamento de mérito da demanda, ante a ilegitimidade passiva ad causam do representante legal da empresa. Pessoa física que assina o contrato tão somente na condição de representante legal da empresa e não fiador. 2. Para que detenha legitimidade ad causam é necessário que a parte integre a relação de direito material que deu origem ao processo, in casu, o contrato de locação firmado . Uma vez que a locatária do imóvel é a pessoa jurídica, da qual o agravado é somente representante legal, não se pode atribuir-lhe a priori responsabilidade pela inadimplência. 3. Recurso conhecido e desprovido. (TJ-PA - AI: 00098009520178140000, Relator.: JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR, Data de Julgamento: 08/11/2021, 1ª Turma de Direito Privado, Data de Publicação: 17/11/2021)”.

No mérito, investiga-se a legalidade do despejo por denúncia vazia, deferido nos autos do processo em epígrafe, ao fundamento de que, se tratando de contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado, pode o locador requerer a rescisão do contrato e a devolução do imóvel, no prazo de trinta dias.

O artigo 57 da Lei 8.245/91 – Lei do Inquilinato- é claro ao estabelecer a possibilidade de resilição unilateral do contrato de locação por prazo indeterminado, mediante notificação com antecedência de 30 dias, não havendo, portanto, irregularidade no ato praticado pelo apelado. Verbis:

Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação. 

Observa-se dos autos que o Apelado cumpriu a exigência estampada no dispositivo, pois notificou os Apelantes por escrito, concedendo-lhes o prazo de trinta dias para a desocupação (Id 71528133).

Não se ignora que a Apelante, assim como todas as empresas localizadas nos shopping centers da cidade, foi diretamente afetada pela paralisação de suas atividades, mesmo após a reabertura dos espaços comerciais, haja vista que o consumo diminuiu em razão do desemprego e da redução salarial.

Não obstante, a pandemia, por si só, não enseja a possibilidade de revisão ou resolução do contrato pactuado entre as partes, em aplicação, por analogia, à teoria da imprevisão prevista no artigo 317 do Código Civil, cabendo ao Poder Judiciário, em consonância com a legislação vigente, analisar, no caso concreto, se a sua intervenção se mostra cabível e necessária.

Ademais, a pandemia da Covid-19 impactou amplamente a economia, atingindo tanto locadores quanto locatários, não sendo razoável impor ao locador o dever de arcar com os prejuízos exclusivos da locatária, especialmente diante do histórico de inadimplência anterior.

Sobre a intervenção judicial nos contratos, fundada na teoria da imprevisão, adotada no novo Código Civil, leciona o Professor Sílvio Venosa:

“A possibilidade de intervenção judicial no contrato ocorrerá quando um elemento surpresa, uma circunstância nova, surja no curso do contrato, colocando em situação de extrema dificuldade um dos contratantes, isto é, ocasionando uma excessiva onerosidade em sua prestação. Nem sempre essa onerosidade equivalerá a um excessivo benefício em prol do credor. Razões de ordem prática, de adequação social, fim último do direito, aconselham que o contrato nessas condições excepcionais seja resolvido, ou conduzido a níveis suportáveis de cumprimento para o devedor.” (Direito Civil, 3. ed., SP, Atlas, 2003, v. 2, p. 462).

Da mesma forma, inexiste violação ao princípio da boa-fé objetiva, uma vez que o contrato foi regularmente denunciado e cumprido conforme os dispositivos legais aplicáveis.

A alegação das Apelantes de que a resilição contratual teria ocorrido em momento inoportuno e prejudicial não encontra amparo jurídico, uma vez que a denúncia do contrato seguiu rigorosamente o prazo legalmente estabelecido.

A boa-fé contratual impõe deveres de lealdade e cooperação, os quais foram observados pelo locador ao conceder prazo adequado para desocupação e cumprir todas as obrigações previstas no contrato.

Não há indícios de abuso de direito ou de comportamento contraditório por parte do Apelado, pois a resilição unilateral do contrato é um direito inerente ao locador e foi exercida dentro dos parâmetros legais e contratuais.

Pelo Exposto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO APELO, mantendo a sentença vergastada em sua íntegra. Por força do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios de sucumbência para 20% sobre o valor da causa, levando em consideração o trabalho adicional em segunda instância, ressalvada a condição dos Apelante de beneficiários da assistência judiciária gratuita.

                                    Sala das Sessões,    de           de 2025.

Presidente

Rosita Falcão de Almeida Maia

Relatora