PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Terceira Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0516677-06.2018.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível |
| APELANTE: CARMEN ROSA MACHADO VITORIA e outros |
| Advogado(s): CLEVSON LIMA BOMFIM, NELSON FARIAS MACHADO NETO |
| APELADO: MIRNA CONCEICAO BRITO DANTAS e outros |
| Advogado(s): GENTIL PIRES FILHO, MARIA JOSE DE OLIVEIRA BARRETO |
Recurso tempestivo. Apelantes beneficiárias da justiça gratuita, preparo dispensado.
Preenchidos os requisitos de admissibilidade previstos nos artigos 1.010 e seguintes do Código de Processo Civil, conheço do Recurso de Apelação e passo ao seu exame.
Versa a presente demanda sobre ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e encargos locatícios, tendo o juízo a quo julgado parcialmente procedentes os pedidos autorais, decretando a extinção do contrato de locação, condenando as rés ao pagamento de aluguéis vencidos, contas de consumo, IPTU, despesas para reparos no imóvel e multa contratual por alteração da finalidade da locação.
Insurgem-se as apelantes contra referida decisão, alegando, em síntese: (i) que houve autorização da locadora para instalação de cozinha industrial no imóvel; (ii) que parte do valor cobrado pela apelada foi devidamente pago; (iii) que o imóvel foi desocupado em janeiro/2018, tendo havido recusa da apelada em receber as chaves; (iv) que os valores cobrados são excessivos e desproporcionais; e (v) que a apelada deve ser condenada à devolução em dobro dos valores pagos e cobrados indevidamente.
Pois bem. Após detida análise dos autos e das razões recursais, verifico que a controvérsia central gravita em torno de quatro pontos fundamentais, os quais passo a examinar individualmente, com a profundidade que a matéria requer.
No que concerne à alegação de que teria havido autorização verbal da locadora para instalação de cozinha industrial e consequente uso comercial do imóvel, não vislumbro elementos probatórios suficientes para acolhê-la.
Com efeito, o contrato de locação firmado entre as partes, acostado aos autos, estipula expressamente em sua cláusula primeira:
"01. FINALIDADE DA LOCAÇÃO: O imóvel destina-se exclusivamente para fins residenciais, não podendo o(a) LOCATÁRIO(A) dar-lhe outra destinação, nem tampouco cedê-lo, transferi-lo ou sublocá-lo, total ou parcialmente, ainda que gratuitamente."
Imperioso destacar que, nos termos do art. 54 da Lei 8.245/91 (Lei de Locações), as locações não residenciais são regidas por regramento específico, com requisitos e garantias próprias, distintas daquelas previstas para locações residenciais. A distinção é de tal monta que o legislador dedicou um título inteiro da lei para dispor sobre as peculiaridades das locações não residenciais.
Assim, a alteração da finalidade de uso do imóvel não configura mera irregularidade contratual, mas verdadeira descaracterização da natureza jurídica do negócio celebrado, com efeitos diretos sobre o regime legal aplicável.
Vale ressaltar que, conforme reiterada jurisprudência, eventuais acordos verbais que modifiquem substancialmente elementos essenciais do contrato escrito devem ser comprovados de maneira inequívoca, o que não ocorreu no caso em apreço. Nesse sentido:
APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. AGRAVO RETIDO. CONHECIDO. NÃO PROVIDO. PRELIMINARES. CERCEAMENTO DE DEFESA. PROVA TESTEMUNHAL. DESNECESSIDADE. LIVRE CONVICÇÃO. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. AFASTADAS. MÉRITO. ACORDO VERBAL NÃO DOCUMENTADO INEFICAZ PARA MODIFICAR CONTRATO ESCRITO. AJUIZAMENTO DE AÇÃO DENTRO DO PRAZO PRESCRICIONAL. EXERCÍCIO REGULAR DE DIREITO. RECURSO CONHECIDO. NÃO PROVIDO. 1. O juiz é o destinatário das provas, podendo indeferir aquelas que considere inúteis à solução do caso concreto ou incapazes de provar o que se objetiva. Agravo retido conhecido e não provido. 2. Em que pese a obrigação constitucional de fundamentação das decisões judiciais, o magistrado não está obrigado, quando da análise do processo, a manifestar-se sobre cada uma das questões suscitadas pelas partes. Isso desde que já tenha encontrado motivo fundamentado para tomar sua decisão, cumprindo, assim, o disposto na Constituição Federal. Preliminares afastadas. 3. Em homenagem ao princípio da segurança jurídica, entende-se que o acordo verbal não pode sobrepor ao contrato escrito quando inexistente prova desse e, especialmente, face à possibilidade da modificação contratual por institutos jurídicos apropriados. 4. Aquele que tem seu direito violado possui o prazo prescricional legal para ajuizar a medida judicial cabível. Dentro desse prazo, pode exercer seu direito a qualquer momento, não havendo que se falar em surrectio ou venire contra factum proprium pela simples escolha em fazê-lo depois de determinado lapso temporal. 5. Recursos conhecidos. Agravo retido não provido. Preliminares afastadas. No mérito, apelo não provido. Sentença mantida. (TJ-DF 20130110114933 DF 0003405-21 .2013.8.07.0001, Relator.: ROMULO DE ARAUJO MENDES, Data de Julgamento: 21/06/2017, 1ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 12/07/2017 . Pág.: 158-174).
No caso sob exame, as apelantes limitaram-se a alegar a existência de autorização verbal, sem, contudo, apresentar qualquer elemento probatório que pudesse corroborar tal assertiva. A mera afirmação de que a apelada tinha conhecimento do funcionamento do buffet não tem o condão de afastar a força vinculante da cláusula contratual expressa que veda o uso comercial do imóvel.
A própria configuração física de uma cozinha industrial distingue-se substancialmente de uma cozinha residencial, demandando adaptações estruturais no imóvel, instalações elétricas e hidráulicas específicas, bem como equipamentos de grande porte, o que certamente exigiria autorização formal da locadora, diante do impacto potencial na estrutura do bem.
Ademais, o uso comercial intensivo de um imóvel projetado para fins residenciais acarreta desgaste diferenciado e potencialmente maior ao bem, fator que inegavelmente seria considerado na estipulação do valor locatício, caso esta fosse a finalidade originalmente acordada.
Desse modo, mantenho a aplicação da multa contratual prevista na cláusula décima oitava do contrato, por violação da finalidade de uso do imóvel.
Quanto à alegação de excesso na cobrança dos aluguéis e demais encargos locatícios, impõe-se analisar detidamente os comprovantes de pagamento apresentados pelas apelantes em confronto com os débitos apontados pela apelada.
No que tange aos aluguéis, a apelada aponta inadimplência referente ao período de maio/2017 a junho/2018, totalizando 14 meses de locação. As apelantes, por sua vez, trouxeram aos autos comprovantes de pagamento que, após análise pormenorizada, restou evidenciado que se referem aos seguintes meses:
1. Transferência bancária em dezembro/2015, referente ao aluguel de novembro/2015 (fl. 126);
2. Transferência bancária em janeiro/2016, referente ao aluguel de dezembro/2015 (fl. 128);
3. Transferência bancária em dezembro/2016, referente ao aluguel de novembro/2016 (fl. 125);
4. Recibo datado de agosto/2017, referente ao aluguel de fevereiro/2017 (fl. 174).
Observa-se, portanto, que os comprovantes apresentados não abrangem o período da cobrança, sendo insuficientes para demonstrar a quitação dos aluguéis vencidos entre maio/2017 e junho/2018.
Cumpre salientar que o ônus da prova quanto ao fato extintivo do direito do autor, in casu, o pagamento, recai sobre a parte ré, nos termos do art. 373, II, do CPC. Sobre o tema, a jurisprudência é uníssona:
" APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E IPTU. CONTRATO DE LOCAÇÃO. PROVA DO PAGAMENTO. ÔNUS DA PROVA. INCUMBÊNCIA DA PARTE RÉ. MORA CONFIGURADA. SENTENÇA MANTIDA. 1. De acordo com a regra de distribuição do ônus da prova, prevista no art. 373, do CPC, compete à parte autora o ônus de provar fato constitutivo do seu direito, e à parte ré provar os fatos modificativos, impeditivos e extintivos do direito da autora. 2. Em ação de cobrança, o ônus da prova do pagamento compete ao devedor e não ao credor. 3. Apelação conhecida e não provida.” (TJ-DF 07111891420188070007 DF 0711189-14.2018.8.07 .0007, Relator.: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, Data de Julgamento: 19/08/2020, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 02/09/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.).
No que concerne ao IPTU, as apelantes comprovaram o pagamento parcial referente ao ano de 2017, através de recibos juntados às fls. 171/174, tendo o juízo a quo corretamente determinado o abatimento de R$ 576,00 do valor cobrado. Quanto ao ano de 2016, foi considerada a alegação das apelantes de que haveria um acordo para pagamento de apenas 50% do valor, benefício que lhes foi concedido na sentença.
No tocante à alegação de que o imóvel teria sido desocupado em janeiro/2018, com tentativa frustrada de devolução das chaves em fevereiro do mesmo ano, verifico que as apelantes trouxeram elementos que indicam a plausibilidade de suas afirmações, notadamente o histórico de consumo de energia elétrica acostado à fl. 463, que demonstra redução drástica do consumo a partir de fevereiro/2018.
De fato, o referido documento evidencia que, enquanto nos meses anteriores (dezembro/2017 e janeiro/2018) o consumo era de 434 kWh e 312 kWh, respectivamente, a partir de fevereiro/2018 o consumo caiu para o patamar mínimo de 50 kWh, mantendo-se neste nível nos meses subsequentes.
Tal circunstância configura forte indício de que o imóvel realmente não estava sendo utilizado a partir de fevereiro/2018, corroborando a alegação das apelantes. Contudo, é igualmente certo que a mera desocupação fática do imóvel não exime o locatário do pagamento dos aluguéis, sendo necessária a efetiva entrega das chaves para configurar a extinção do contrato.
A jurisprudência é pacífica no sentido de que, havendo recusa injustificada do locador em receber as chaves, cabe ao locatário valer-se da ação de consignação em pagamento, conforme previsto no art. 545 do Código Civil e art. 67, II, da Lei 8.245/91. Nesse sentido:
APELAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES C/C RESCISÃO CONTRATUAL E RESSARCIMENTO POR DANOS MATERIAIS. RESILIÇÃO UNILATERAL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA QUE DECLAROU RESCINDIDO O CONTRATO, BEM COMO EXTINTA A LOCAÇÃO, A CONTAR DO RECEBIMENTO DA NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL PELA RE, EM 09/08/2018, NÃO DEVENDO A AUTORA O ALUGUEL E ENCARGOS ALÉM DESTA DATA, E JULGOU IMPROCEDENTE O PEDIDO DE INDENIZAÇÃO PELOS ALEGADOS DANOS MATERIAIS. INSURGÊNCIA DA AUTORA REQUERENDO SEJA CONSIDERADA A DATA DE 01/06/2018 (DATA DA VISTORIA NO IMÓVEL E RECUSA DA RÉ EM RECEBER AS CHAVES) PARA RESCISÃO DO CONTRATO E EXTNÇÃO DA LOCAÇÃO, BEM COMO SEJAM JULGADOS PROCEDENTES OS PEDIDOS DE RESTITUIÇÃO DOS ALUGUÉIS E ENCARGOS DE JUNHO E JULHO DE 2018, BEM COMO DA CAUÇÃO LOCATÍCIA. 1. A extinção unilateral antecipada do contrato de locação de imóvel, quando requerida pelo inquilino, ocorre com a entrega das chaves, o que garante o retorno da posse direta do bem ao locador . 2. Nesse sentido, não pode o locador recusar-se injustificadamente ao recebimento das chaves, alegando, por exemplo, a existência de danos a serem reparados no imóvel ou de aluguéis a serem adimplidos pelo inquilino, sob pena de impor ao locatário, indevidamente, a continuidade de pagamento dos aluguéis e demais encargos. O locador deve buscar a responsabilização do locatário e a devida reparação por meio da ação judicial própria. 3 . Eventual recusa injustificada do locador permite ao inquilino o exercício de direito potestativo de consignação judicial das chaves, previsto no artigo 67 da Lei nº 8.245/91, com o pagamento de multa compensatória proporcional, a teor do art. 4º, caput, do citado diploma legal. 4. Jurisprudência do E.STJ e deste E.TJRJ tem entendimento de que a pendência de reparos no imóvel não representa motivo suficiente para legitimar a recusa do locador ao recebimento das chaves quando o inquilino não mais pretende manter o vínculo contratual. 5 . No caso em comento, a notificação extrajudicial enviada pela autora, comunicando acerca da intenção de entregar o apartamento, foi recebida pela ré em 09/08/2018 e a consignação das chaves ocorreu em 12/11/2018. 6. No entanto, restou cabalmente demonstrado nos autos que a ré já estava ciente da intenção da inquilina desde final de maio de 2018, tendo sido realizada a vistoria do imóvel, com a finalidade de entrega das chaves, na data de 01/06/2018. 7 . A autora juntou cópia de conversa de whatsapp, travada entre sua advogada (Dra. Jessica) e a preposta do escritório da ré, que demonstra a comunicação da locatária e a realização da vistoria já mencionada. 8. Outrossim, a própria ré confirma, na contestação, que a vistoria foi realizada em 01/06/2018, na presença da advogada da autora, Dra . Jessica, tendo sido recusado o recebimento das chaves nessa oportunidade, sob alegação de necessidade de reparos no imóvel. 9. Assim, uma vez que as chaves estavam disponíveis à ré desde 01/06/2018, e que restou evidenciada a recusa injustificada ao seu recebimento, deve ser considerada esta data para a rescisão do contrato de locação, sob pena de se impor à inquilina a indevida continuidade do contrato. 10 . Considerado rescindido o contrato em 01/06/2018, deve ser julgado procedente o pedido de restituição dos aluguéis e encargos locatícios comprovadamente pagos pela autora, referentes aos meses de junho e julho de 2018. 11. Por outro lado, no que se refere à caução locatícia, não deve a verba ser restituída à autora, uma vez que há, no contrato, cláusula que prevê o pagamento de multa em caso de resilição unilateral, bem como cláusula que estabelece caução para eventual ressarcimento de danos no imóvel ou de não pagamento de aluguéis, encargos e multas. 12 . Resilição unilateral do contrato pela locatária que não se enquadra na excludente prevista no artigo 4º, parágrafo único, da Lei 8.245/91, o qual estabelece que "o locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência pelo seu empregador [...]". 13. Portanto, cabe à autora o pagamento da multa contratual pela rescisão unilateral, não havendo que se falar em devolução da caução, que foi estabelecida, dentre outros, para tal fim. RECURSO DA AUTORA A QUE SE DÁ PARCIAL PROVIMENTO. (TJ-RJ - APELAÇÃO: 0119223-41.2020.8.19 .0001 202300166253, Relator.: Des(a). WILSON DO NASCIMENTO REIS, Data de Julgamento: 25/01/2024, DECIMA SETIMA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 26, Data de Publicação: 26/01/2024).
Não obstante, por uma questão de equidade e observância ao princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, insculpido no art. 884 do Código Civil, não se afigura razoável a manutenção da cobrança integral das contas de água e energia referentes a um período em que, comprovadamente, o imóvel não estava sendo efetivamente utilizado.
Assim, entendo que merece parcial provimento o recurso nesse ponto específico, para limitar a cobrança das contas de água e energia até fevereiro/2018, quando há evidências concretas de que o imóvel já não estava sendo utilizado pelas apelantes, sem prejuízo da manutenção da cobrança dos aluguéis até a efetiva devolução das chaves em junho/2018.
Por fim, quanto ao pedido reconvencional de condenação da apelada à devolução em dobro dos valores já pagos, com fundamento no art. 940 do Código Civil, não vislumbro a presença dos requisitos necessários para sua aplicação.
O mencionado dispositivo legal prevê:
Art. 940. Aquele que demandar por dívida já paga, no todo ou em parte, sem ressalvar as quantias recebidas ou pedir mais do que for devido, ficará obrigado a pagar ao devedor, no primeiro caso, o dobro do que houver cobrado e, no segundo, o equivalente do que dele exigir, salvo se houver prescrição.
A jurisprudência pátria, ao interpretar referido dispositivo, sedimentou o entendimento de que sua aplicação demanda a comprovação da má-fé do credor que, ciente do pagamento, ainda assim ingressa com demanda de cobrança. Nesse sentido, a Súmula 159 do Supremo Tribunal Federal dispõe:
"Súmula 159 - Cobrança excessiva, mas de boa-fé, não dá lugar às sanções do art. 1.531 do Código Civil [atual art. 940]."
No caso concreto, como bem pontuado pelo juízo de origem, a apelada demonstrou em sua réplica a dificuldade em apurar a que mês se referiam os pagamentos efetuados pelas apelantes, tendo inclusive solicitado, desde a petição inicial, a apresentação dos comprovantes de pagamento para apuração do valor exato da dívida.
Tal postura evidencia a boa-fé da apelada no manejo da ação de cobrança, não se podendo inferir que tenha agido com o deliberado intuito de exigir o pagamento de valores já quitados. Eventuais divergências quanto à imputação dos pagamentos ou à exatidão dos valores cobrados configuram, quando muito, erro escusável, insuficiente para a aplicação da severa penalidade prevista no art. 940 do Código Civil.
A propósito, colaciono o seguinte precedente:
Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. EXCESSO DE EXECUÇÃO. PRETENSÃO DE CONDENAÇÃO DA PARTE CREDORA. ART. 940 DO CÓDIGO CIVIL. INADMISSIBILIDADE. HIPÓTESE DO ART. 525, § 1º DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE. AUSÊNCIA DE CONFIGURAÇÃO DE MÁ-FÉ. DECISÃO MANTIDA. 1. Por força do princípio da especialidade, em que a norma especial (da execução) prevalece sobre a norma geral (do processo de conhecimento), não é possível reconhecer o cabimento da condenação da parte credora na obrigação de pagar valor supostamente cobrado em excesso, nos termos do art. 525, § 1º, do CPC, que prevalece sobre a regra inserta no art . 940 do Código Civil. 2. A divergência quanto ao valor do débito ou mesmo a cobrança a maior não configura a alegada má-fé da parte credora. O entendimento está pacificado mediante o Enunciado da Súmula 159 do STF. 3. A condenação por litigância de má-fé exige comportamento censurável, dolosamente direcionado à violação de bem jurídico ou gravemente negligente. O simples fato de a parte propor o cumprimento de sentença com eventual erro de cálculo não implica na condenação por litigância de má-fé. 4. Recurso conhecido e desprovido. (TJ-DF 0735163-28.2023.8 .07.0000 1785118, Relator.: Roberto Freitas Filho, Data de Julgamento: 09/11/2023, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 30/11/2023).
Assim, não vislumbrando a presença dos pressupostos legais para a aplicação do art. 940 do Código Civil, mantenho a rejeição do pedido reconvencional formulado pelas apelantes.
No que concerne ao pedido de arbitramento de honorários advocatícios em favor dos patronos das apelantes, considerando o parcial provimento do recurso, impõe-se a redistribuição dos ônus sucumbenciais, na forma do art. 86 do Código de Processo Civil.
O referido dispositivo legal estabelece que, havendo sucumbência recíproca, "as despesas e os honorários serão distribuídos e compensados entre as partes", na proporção de suas respectivas sucumbências.
No caso em análise, dado o acolhimento parcial do recurso, limitado apenas à questão das contas de água e energia, que representa parcela diminuta do objeto da demanda, entendo razoável a fixação da sucumbência na proporção de 80% para as apelantes e 20% para a apelada.
Ante o exposto, voto pelo conhecimento do recurso e seu PARCIAL PROVIMENTO, apenas para limitar a cobrança das contas de água e luz até fevereiro/2018, mantendo-se os demais termos da sentença.
Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios na proporção de 80% para as apelantes e 20% para a apelada, fixando os honorários em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.
Salvador/BA, (datado e assinado eletronicamente)
Desa. Marielza Brandão Franco
Relatora