PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. CONSTITUIÇÃO EM MORA. INTIMAÇÃO POR EDITAL. PUBLICAÇÃO EM MEIO ELETRÔNICO. INVALIDADE. TUTELA DE URGÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação anulatória cumulada com tutela de urgência, suspendeu a consolidação da propriedade fiduciária e a realização de leilão de imóvel, sob fundamento de irregularidade na constituição em mora, especialmente quanto à validade da intimação editalícia.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se estão presentes os requisitos para concessão da tutela de urgência; (ii) estabelecer se a intimação por edital realizada em meio eletrônico atende às exigências legais para constituição em mora no procedimento de alienação fiduciária.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A validade da consolidação da propriedade fiduciária exige a estrita observância do procedimento previsto no art. 26 da Lei nº 9.514/97, especialmente quanto à regular constituição em mora do devedor.

4. A intimação pessoal de um dos devedores atende ao art. 26, §3º, da Lei nº 9.514/97, mas a intimação do outro, por edital, apresenta indícios de irregularidade.

5. A intimação por edital deve ocorrer em jornal de grande circulação ou de fácil acesso, nos termos do art. 26, §4º, da Lei nº 9.514/97, não sendo suficiente a publicação exclusiva em meio eletrônico restrito.

6. A alteração legislativa promovida pela Lei nº 14.620/2023 autoriza publicação eletrônica apenas para editais de leilão, não se aplicando à intimação para purgação da mora.

7. A possível irregularidade na constituição em mora compromete a validade dos atos subsequentes, inclusive a consolidação da propriedade fiduciária.

8. A existência de averbação da consolidação não afasta, em cognição sumária, a probabilidade do direito quando fundada em procedimento possivelmente viciado.

9. O perigo de dano se configura pelo risco de perda de imóvel utilizado para moradia, caracterizando dano de difícil reparação.

10. A decisão agravada observa os requisitos do art. 300 do CPC, inexistindo ilegalidade apta a justificar sua reforma.

IV. DISPOSITIVO

11. Recurso desprovido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento de número 8067665-08.2025.8.05.0000, em que são partes Agravante BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. e Agravados JONATA LIMA SANTOS GUERREIRO e DANILO LIMA SANTOS GUERREIRO.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao Agravo, nos termos do voto do Relator.

Sala de Sessões,

Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães

Relator Presidente

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 22 de Abril de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. em face da decisão interlocutória (ID 526554824) proferida pelo Juízo da 8ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA, nos autos da Ação Anulatória cumulada com Pedido de Tutela de Urgência ajuizada por DANILO LIMA SANTOS GUERREIRO e JONATA LIMA SANTOS GUERREIRO, que deferiu medida liminar requerida, nos seguintes termos:

No presente caso, os autores anexaram aos autos o contrato de financiamento celebrado com a parte ré. A cláusula 10 do referido instrumento estabelece que o pagamento das prestações ocorrerá mediante débito em conta corrente. A cláusula 13 disciplina os critérios para atualização das parcelas em atraso. Já a cláusula 14 permite ao credor exigir o vencimento antecipado da dívida em caso de descumprimento de qualquer obrigação contratual. A cláusula 15, por sua vez, prevê prazo de carência de 30 (trinta) dias para quitação das prestações vencidas, findo o qual o comprador será intimado a purgar a mora no prazo adicional de 15 (quinze) dias, sob pena de início do processo de consolidação da propriedade.

Conforme se extrai da narrativa fática, os autores estão inadimplentes, ao menos, desde 20 de novembro de 2024. A partir dessa data, teve início o prazo de carência de 30 dias, expirando em 20 de dezembro de 2024, quando, então, poderiam ter sido intimados para purgar a mora. No entanto, tal intimação apenas ocorreu em março de 2025, conforme se verifica da notificação extrajudicial juntada (ID 520943583). Mesmo após notificados, os autores não regularizaram o débito no prazo convencional.

Os registros de conversas via WhatsApp anexados aos autos, que demonstram tratativas entre as partes, em sua maioria, não estão datados. A única captura de tela com data é a de ID 520943559, que faz referência ao dia 18 de julho deste ano – data posterior ao decurso do prazo para pagamento.

Entretanto, com o advento da Lei nº 14.711/2023, que alterou dispositivos da Lei nº 9.514/1997 relativos à alienação fiduciária de bens imóveis, o §2º do art. 26-A passou a assegurar ao devedor, até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, o direito de pagar as parcelas vencidas e as despesas com encargos e custas de intimação, bem como aquelas relativas à realização do leilão, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

Os autores apresentaram certidão atualizada do imóvel, da qual não consta a averbação da consolidação da propriedade em favor do banco réu. Desse modo, entendo preenchido o requisito da probabilidade do direito invocado.

O perigo de dano também resta configurado, uma vez que o imóvel objeto da lide é utilizado para fins de moradia. A eventual arrematação do bem em leilão representa risco concreto aos autores, que podem perder a posse do imóvel no qual residem.

Diante disso, DEFIRO o pedido de tutela de urgência, para determinar que a parte ré se abstenha de: i) realizar qualquer ato tendente à consolidação da propriedade do imóvel descrito (RESERVA DAS FLORES, EDF. GARDÊNIA, TORRE 9, PORTA Nº 2202, INSCRIÇÃO MUNICIPAL Nº 723.940-8, COND. HORTO BELA VISTA) e; ii) promover a alienação do bem em leilão, sob pena de multa diária no valor de R$ 1.000,00 (mil reais), limitada a R$ 30.000,00 (trinta mil reais), valor esse passível de majoração em caso de descumprimento.

A eficácia da presente decisão fica condicionada ao depósito, no prazo de 5 (cinco) dias, de todas as parcelas vencidas do contrato de financiamento, acrescidas das custas de intimação, pela parte autora.

Intime-se, pessoalmente, a parte ré, para fins de cumprimento da obrigação de não fazer ora determinada, nos termos da Súmula 410 do STJ, e para, se for o caso, manifestar-se acerca da quantia depositada, no prazo de 5 (cinco) dias.

Cite-se e intime-se a parte demandada para, querendo, apresentar resposta no prazo legal de 15 (quinze) dias, sob pena de revelia. (grifo nosso)

Em suas razões recursais (ID. 93813107), o agravante defende a necessidade de reforma da decisão vergastada para que seja revogada a tutela de urgência concedida, permitindo o regular prosseguimento do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade e eventual leilão do bem.

Sustenta, inicialmente, a tempestividade do recurso, asseverando que a decisão agravada foi proferida em 21.10.2025, com início do prazo recursal em 22.10.2025 e término em 11.11.2025.

No mérito, aduz que os agravados celebraram contrato de financiamento imobiliário com garantia de alienação fiduciária, regido pela Lei nº 9.514/97, tendo se tornado inadimplentes quanto às parcelas pactuadas, circunstância que ensejou a instauração do procedimento extrajudicial para purgação da mora.

Argumenta que o procedimento extrajudicial foi conduzido de forma regular e em estrita observância à legislação aplicável, especialmente ao art. 26 da Lei nº 9.514/97. Afirma que houve tentativa de intimação pessoal dos devedores para purgar a mora, tendo sido efetivada a intimação de um dos agravados, o qual apôs ciência no documento respectivo.

Quanto ao segundo agravado, sustenta que foram realizadas diligências tanto no imóvel objeto do financiamento quanto no endereço constante do contrato, não sendo possível localizá-lo, circunstância que evidenciaria sua permanência em local incerto e não sabido.

Defende que, diante da frustração das tentativas de intimação pessoal, foi realizada a intimação por edital, nos termos do art. 26, §4º, da Lei nº 9.514/97, bem como do art. 256, II, do CPC, com publicações em jornal de grande circulação em três dias distintos, observando-se integralmente as formalidades legais e contratuais.

Alega, ainda, que as certidões emitidas pelo Oficial do Registro de Imóveis gozam de presunção de veracidade, por se tratar de agente dotado de fé pública, nos termos da Lei nº 8.935/94, razão pela qual não poderiam ser desconsideradas.

Sustenta que o agravado tinha o dever contratual de manter seus dados atualizados, especialmente o endereço, de modo que sua não localização decorreu de sua própria conduta, não podendo tal circunstância ser utilizada para invalidar o procedimento.

Argumenta que, diante da regularidade do procedimento extrajudicial, não estariam presentes os requisitos do art. 300 do CPC para concessão da tutela de urgência, notadamente a probabilidade do direito, uma vez que inexistiria qualquer irregularidade apta a justificar a suspensão da consolidação da propriedade ou dos leilões.

Defende, assim, a impossibilidade de intervenção judicial para suspender procedimento regularmente conduzido, requerendo a reforma da decisão agravada.

Com isso, pede que seja dado provimento ao recurso nos seguintes termos: "[...] requer a concessão de efeito suspensivo ao presente recurso, para suspender imediatamente os efeitos da decisão agravada, permitindo o regular prosseguimento do procedimento extrajudicial, bem como, ao final, o provimento do presente Agravo de Instrumento para reformar integralmente a decisão agravada, afastando-se a tutela de urgência concedida."

Indeferido o efeito suspensivo, nos termos da decisão de ID 93910128.

Em contrarrazões (ID. 95966690), os agravados defendem a manutenção da decisão, afirmando a presença dos requisitos da tutela de urgência, especialmente diante do risco de perda do imóvel residencial. Sustentam que o banco agiu de forma irregular ao impedir a purgação da mora, recusando o recebimento dos valores sob alegação indevida de consolidação da propriedade, inexistente à época. Alegam falhas na condução do contrato, negativa de emissão de boletos e conduta contrária à boa-fé objetiva, pleiteando o desprovimento do recurso.

É o relatório.

Em cumprimento ao artigo 931 do CPC, com relatório lançado, encaminho os autos à Secretaria, pedindo dia para julgamento, observando o cabimento de sustentação oral.

Salvador, Bahia, 24 de março de 2026.

Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães

Relator

 A11

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Recurso próprio, tempestivo, o preparo foi recolhido (ID 92075464), de modo que passo a apreciar o pedido de efeito suspensivo formulado pela Agravante.

Trata-se de agravo de instrumento interposto por BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. em face de decisão interlocutória que deferiu tutela de urgência para suspender os efeitos da consolidação da propriedade fiduciária e impedir a realização de leilão do imóvel objeto da lide.

Na origem, a parte autora ajuizou ação visando à invalidação do procedimento de consolidação da propriedade, ao argumento de irregularidades na constituição em mora, notadamente ausência de intimação válida para purgação da mora, bem como alegando ter buscado a regularização do débito, sem êxito.

O Juízo de primeiro grau deferiu a tutela de urgência ao fundamento de que, à luz do art. 26-A, §2º, da Lei nº 9.514/97, seria possível a purgação da mora até a averbação da consolidação da propriedade, reputando presentes a probabilidade do direito e o perigo de dano, sobretudo por se tratar de imóvel utilizado para moradia.

Irresignado, o agravante pugna pela reforma da decisão.

A controvérsia devolvida à apreciação deste Tribunal cinge-se à verificação da presença dos requisitos autorizadores da tutela de urgência, notadamente a probabilidade do direito e o perigo de dano, nos termos do art. 300 do CPC.

No caso concreto, embora o agravante sustente que a consolidação da propriedade fiduciária teria sido efetivada em momento anterior ao ajuizamento da demanda, conforme averbação constante da matrícula do imóvel (ID 93813922), tal circunstância, por si só, não afasta a plausibilidade do direito invocado pelos agravados, diante das relevantes alegações de nulidade do procedimento que culminou na referida consolidação.

Com efeito, a validade da consolidação da propriedade fiduciária está condicionada à estrita observância do procedimento previsto no art. 26 da Lei nº 9.514/97, especialmente no que tange à regular constituição em mora dos devedores.

No tocante ao agravado JONATA LIMA SANTOS GUERREIRO, verifica-se que houve sua intimação pessoal, com ciência inequívoca (ID 93813116, p. 4), em conformidade com o disposto no art. 26, §3º, da Lei nº 9.514/97.

Todavia, quanto ao agravado DANILO LIMA SANTOS GUERREIRO, a análise dos autos revela indícios consistentes de irregularidade na intimação para purgação da mora.

Isso porque, após tentativas frustradas de localização no imóvel objeto do contrato e no endereço indicado, considerou-se o referido devedor em local incerto e não sabido, procedendo-se à sua intimação por edital.

Entretanto, a intimação editalícia foi realizada exclusivamente por meio da plataforma denominada “Registro de Imóveis do Brasil – Diário Registral”, conforme ID’s 93813117, 93813918 e 93813919.

Ocorre que o §4º do art. 26 da Lei nº 9.514/97 estabelece, de forma expressa, que a intimação por edital deve ocorrer em jornal de grande circulação ou de fácil acesso, não sendo suficiente a publicação em meio eletrônico restrito, cuja divulgação não se equipara à exigida pela legislação.

Importa destacar que a alteração legislativa introduzida pela Lei nº 14.620/2023, ao incluir o §10 ao art. 27 da Lei nº 9.514/97, passou a admitir a publicação de editais de leilão em meio eletrônico, mas não autorizou a utilização desse meio para a intimação destinada à purgação da mora, a qual permanece submetida ao regime específico do art. 26.

Dessa forma, há plausibilidade na alegação de que a constituição em mora não observou os requisitos legais, o que compromete a validade dos atos subsequentes, inclusive a própria consolidação da propriedade fiduciária.

Nesse contexto, a averbação da consolidação, ainda que formalmente existente, não se mostra apta, em sede de cognição sumária, a afastar a probabilidade do direito, uma vez que pode estar fundada em procedimento viciado.

A propósito, a jurisprudência pátria tem reconhecido a nulidade da consolidação da propriedade fiduciária quando ausente a comprovação de intimação válida para purgação da mora, inclusive em hipóteses em que a intimação editalícia não observa os requisitos legais. Vejamos:

ADMINISTRATIVO. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA . VERIFICAÇÃO DOS REQUISITOS. 1. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Caput do art . 300 do novo CPC. 2. O artigo 26 da Lei 9.514/97 prevê que os mutuários devem ser intimados pessoalmente para purgar a mora . 3. Constando na matrícula do imóvel que os agravantes foram notificados via editais de intimação publicados no Diário do Registro de Imóveis Eletrônico, enseja o deferimento do efeito suspensivo para suspender os leilões e manter os postulantes na posse do imóvel, porquanto o parágrafo 4º, do art. 26 da Lei 9.514/97, prevê que a intimação por edital deve se dar em jornal de grande circulação ou em jornal de fácil acesso . 4. Agravo de instrumento provido. (TRF-4 - AG: 50051074820244040000 RS, Relator.: LUÍS ALBERTO D'AZEVEDO AURVALLE, Data de Julgamento: 20/06/2024, 4ª Turma, Data de Publicação: 20/06/2024)

ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. LEI N.º 9 .514/1997. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLÊNCIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA . NOTIFICAÇÃO EDITALÍCIA PARA PURGAÇÃO DA MORA EM MEIO ELETRÔNICO. INVIABILIDADE. 1. A inadimplência contratual incontroversa autoriza o início do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel, nos termos da Lei n .º 9.514/1997. 2. O parágrafo 4º do artigo 26 da Lei 9 .514/97 prevê que os mutuários devem ser intimados pessoalmente para purgar a mora 3. Quando o fiduciante não for encontrado ou se encontrar em lugar incerto ou ignorado a legislação permite a intimação por meio de edital publicado durante 3 (três) dias em jornal de grande circulação. 4. A intimação do autor para fins de purgação da mora se deu via editalícia, por meio da plataforma "Diário do Registro de Imóveis Eletrônicos" . Contrariando as disposições legais. 5. A partir da edição da Lei 14.620, de 13 de julho de 2023, passou-se a admitir que os editais relativos aos leilões para arrematação do bem possam ser feito em jornal eletrônico, através da inclusão do § 10 no art . 27 da Lei 9.514/97. 6. No entanto tal alteração legislativa não permite intimar, através de diários eletrônicos, para purgar a mora . 7. Declarada nula a execução extrajudicial. (TRF-4 - AC: 50000203020244047108 RS, Relator.: LUÍS ALBERTO D AZEVEDO AURVALLE, Data de Julgamento: 30/04/2025, 4ª Turma, Data de Publicação: 30/04/2025)

No que concerne ao perigo de dano, igualmente se encontra configurado, haja vista que o imóvel objeto da lide é utilizado para fins de moradia, sendo inequívoco o risco de perda da posse em caso de realização de leilão, o que caracteriza dano de difícil ou impossível reparação.

Diante desse cenário, verifica-se que o Juízo de origem, ao deferir a tutela de urgência, atuou em consonância com os elementos probatórios até então disponíveis, não se evidenciando ilegalidade ou teratologia apta a justificar a reforma da decisão em sede de agravo de instrumento.

Ressalte-se, por fim, que a análise aprofundada acerca da validade do procedimento extrajudicial deverá ser realizada no curso da ação originária, sob o crivo do contraditório e da ampla defesa.

Diante do exposto, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao Agravo de Instrumento, mantendo incólume a decisão agravada.

É como voto.

 Salvador, Bahia, 24 de março de 2026.

Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães

Relator