PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO – PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA – REDUÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL E SUBSTITUIÇÃO DE ÍNDICE DE REAJUSTE – ART. 300 DO CPC – AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO – PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA – ARTS. 317 E 478 DO CC – NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO PROBATÓRIA – DECISÃO MANTIDA – AGRAVO DESPROVIDO. 

 1.  Nos termos do art. 300 do CPC, a concessão de tutela provisória exige a concomitante presença da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

 2.  A revisão de cláusulas contratuais, com base nos arts. 317 e 478 do Código Civil, pressupõe a demonstração de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis que tornem a prestação excessivamente onerosa, o que demanda dilação probatória.

 3.  Inexistindo prova inequívoca que justifique a modificação imediata das condições do contrato de locação, deve ser mantida a decisão que indeferiu a tutela de urgência.

 4.  Agravo de instrumento desprovido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento n. 8036840-81.2025.8.05.0000 em que figura como Agravante MAHOSI PERFUMARIA EIRELI – EPP e como Agravado SALVADOR SHOPPING S/A 

ACORDAM os Desembargadores integrantes da  Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER e, no mérito, NEGAR  PROVIMENTO ao AGRAVO DE INSTRUMENTO, de acordo com o voto da Relatora.

            Sala de Sessões, datado e assinado eletronicamente.

Desa. Lícia Pinto Fragoso Modesto

 Relatora 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 30 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Cuida-se de Agravo de Instrumento, interposto por MAHOSI PERFUMARIA EIRELI – EPP, em face de decisão interlocutória proferida pela MM. Juíza de Direito da 7ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA, nos autos da Ação Renovatória de Locação de Imóvel Comercial n. 8132702-18.2021.8.05.0001, ajuizada contra SALVADOR SHOPPING S/A.

A decisão agravada, lançada nos autos principais sob fundamento no art. 300 do CPC, indeferiu pedido de tutela provisória de urgência formulado pela ora Agravante, que pretendia: a redução do valor mínimo mensal do aluguel para R$ 12.280,09, correspondente a 50% do valor originalmente contratado; a limitação do valor percentual sobre as vendas brutas a 3%; e, cumulativamente, a substituição do índice de correção monetária do contrato, do IGP-DI para o IPCA-IBGE.

A MM. magistrada entendeu que não restaram demonstrados, de forma suficientemente clara, os requisitos autorizadores da concessão da tutela de urgência – quais sejam, a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

Nas razões recursais, a Agravante sustenta, em resumo:

(i) que preenche os requisitos legais para renovação compulsória da locação, nos termos dos arts. 51 e 71 da Lei nº 8.245/91;

(ii) que o valor atual do aluguel (R$ 24.560,17 mensais ou 6% sobre as vendas brutas) é desproporcional à atual realidade econômica da empresa, sendo a manutenção dos valores contratados potencialmente lesiva à continuidade de suas atividades;

(iii) que os efeitos da pandemia da COVID-19 ainda perduram no setor, influenciando negativamente o faturamento da empresa;

(iv) que a substituição do índice de correção se justifica diante da distorção causada pelo IGP-DI, o qual apresenta variações descoladas da realidade do comércio varejista, resultando em reajustes desarrazoados.

Postula, por fim, a concessão de efeito suspensivo ao agravo, com o restabelecimento do pedido liminar anteriormente indeferido.

Decisão de Id. 85547907, que indeferiu a antecipação da tutela recursal.

A parte agravada apresentou contrarrazões no Id. 87125950, defendendo a manutenção da decisão recorrida.

Argumenta que o contrato deve prevalecer nos termos pactuados, em observância ao princípio do pacta sunt servanda, e que não restaram demonstrados elementos suficientes para justificar a alteração judicial imediata das cláusulas de aluguel e reajuste. 

Com relatório lançado, encaminho os autos à Secretaria da terceira Câmara Cível, para inclusão em pauta de julgamento, salientando que se trata de julgamento passível de sustentação oral, nos termos do art. 937 do CPC, c/c art. 187, I, do RITJBA.

                                                      Sala de Sessões, datado e assinado eletronicamente.

             Desa. Lícia Pinto Fragoso Modesto

                 Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A teor do art. 1.015, I do CPC/2015, é hipótese de cabimento do recurso.

Também estão presentes os demais pressupostos de admissibilidade do agravo. 

A pretensão de reforma da decisão hostilizada deve ser analisada à luz do que dispõe o art. 300 do Código Processual Civil de 2015, pois a liminar foi indeferida pelo Juízo a quo sob a égide do referido Diploma Legal:

Art. 300.  A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Analisando o referido dispositivo, verifica-se que o CPC/2015 exige a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Na hipótese, a argumentação central da Agravante repousa no impacto da pandemia da COVID-19 sobre as atividades empresariais desempenhadas no imóvel objeto da locação.

Não obstante o contexto pandêmico tenha, de fato, representado evento extraordinário e imprevisível, com reflexos evidentes sobre o setor econômico em geral, é forçoso reconhecer que o ápice da crise sanitária ocorreu entre os anos de 2020 e 2021, estando sua superação já consolidada há, pelo menos, três anos. 

  Do exame dos autos, verifica-se que, na espécie, a agravante invoca os artigos 317 e 478 do Código Civil.

                  O art. 317 dispõe que:

“Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.”

                    Já o art. 478 estabelece:

“Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.” 

Não obstante os argumentos expendidos, a revisão contratual pretendida exige a comprovação cabal de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis que tenham gerado desequilíbrio objetivo na relação locatícia.

A alegada crise econômica e os reflexos da pandemia, embora relevantes, demandam instrução probatória mais aprofundada, não sendo suficientes, nesta fase inicial, para justificar a alteração imediata das cláusulas essenciais do contrato.

Ressalte-se, ademais, que a tutela provisória de urgência não pode servir como meio de satisfazer, de forma antecipada, pretensão que requer ampla dilação probatória. Ainda que a medida possa ser reversível, a ausência de demonstração inequívoca da probabilidade do direito impede a sua concessão.

Por sua vez, o artigo 1.019, inciso I, do CPC prevê que:

“Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I – poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão.”

Logo, cabe ao Tribunal analisar se estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC, o que, no presente caso, não se verifica de forma suficiente.

No caso dos autos, a agravante não trouxe elementos suficientes de desequilíbrio objetivo imediato nem documentação robusta sobre queda de faturamento ou impossibilidade de manutenção do negócio. Ainda que haja entendimento favorável em algumas cortes, cada caso demanda demonstração clara dos requisitos do art. 300 do CPC.

A propósito, os Tribunais de Justiça tem reiteradamente decidido que a revisão judicial de contratos requer demonstração concreta de onerosidade excessiva e desequilíbrio contratual, o que, em regra, deve ser feito na fase de instrução, mediante produção de provas periciais ou documentais idôneas: 

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE ALUGUEL ENTRE SHOPPING CENTER E LOJISTA. SUPERVENIÊNCIA DA PANDEMIA DECORRENTE DA COVID-19 . CONTRATOS PARITÁRIOS. REGRA GERAL. PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA. POSSIBILIDADE DE REVISÃO . HIPÓTESES EXCEPCIONAIS. PREVISÃO DO ART. 317 DO CÓDIGO CIVIL. TEORIA DA IMPREVISÃO . ART. 478 DO CÓDIGO CIVIL. TEORIA DA ONEROSIDADE EXCESSIVA. RESOLUÇÃO . INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA E TELEOLÓGICA DO DISPOSITIVO QUE AUTORIZA TAMBÉM A REVISÃO. PANDEMIA DA COVID-19 QUE CONFIGURA, EM TESE, EVENTO IMPREVISÍVEL E EXTRAORDINÁRIO APTO A POSSIBILITAR A REVISÃO DO CONTRATO DE ALUGUEL, DESDE QUE PREENCHIDOS OS DEMAIS REQUISITOS LEGAIS. HIPÓTESE DOS AUTOS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO . MANUTENÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA. 1. Ação revisional de contrato de aluguel entre shopping center e lojista, ajuizada em 20/4/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 30/8/2022 e concluso ao gabinete em 20/10/2022.2 . O propósito recursal consiste em decidir se é cabível a revisão de contrato de aluguel firmado entre shopping center e lojista, com fundamento nas teorias da imprevisão (art. 317 do CC) e onerosidade excessiva (art. 478 do CC), em razão da superveniência da pandemia do coronavírus.3 . Nos contratos empresariais deve ser conferido especial prestígio aos princípios da liberdade contratual e do pacta sunt servanda, diretrizes positivadas no art. 421, caput, e 421-A do Código Civil, incluídas pela Lei nº 13.874/2019.4 . Nada obstante, o próprio diploma legal consolidou hipóteses de revisão e resolução dos contratos ( 317, 478, 479 e 480 do CC). Com amparo doutrinário, verifica-se que o art. 317 configura cláusula geral de revisão da prestação contratual e que a interpretação sistêmica e teleológica dos arts. 478, 479 e 480 autorizam também a revisão judicial do pactuado .5. A Teoria da Imprevisão (art. 317 do CC), de matriz francesa, exige a comprovação dos seguintes requisitos: (I) obrigação a ser adimplida em momento posterior ao de sua origem; (II) superveniência de evento imprevisível; (III) que acarrete desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução. A pedido da parte, o juiz poderá corrigir o valor da prestação, de modo a assegurar, quanto possível, o seu valor real .6. A Teoria da Onerosidade Excessiva (art. 478 do CC), de origem italiana, pressupõe (I) contratos de execução continuada ou diferida; (II) superveniência de acontecimento extraordinário e imprevisível; (III) que acarrete prestação excessivamente onerosa para uma das partes; (IV) extrema vantagem para a outra; e (V) inimputabilidade da excessiva onerosidade da prestação ao lesado.Possibilidade de flexibilização da "extrema vantagem" .7. A pandemia da Covid-19 configura crise sanitária sem precedentes, que não apenas colocou em risco, mas também resultou, lamentavelmente, na perda de incontáveis vidas. Diante do cenário emergencial, garantiu-se às autoridades públicas, no âmbito de suas competências, a adoção de medidas necessárias para tentar preservar, ao máximo, a saúde e a vida das pessoas (Lei nº 13.979/2020) . Nesse contexto, entes da Federação decretaram a suspensão de atividades e do funcionamento de estabelecimentos comerciais e industriais (lockdown), entre os quais se destacam, por exemplo, o atendimento ao público em shopping centers - excepcionados, muitas vezes, os supermercados, laboratórios, clínicas de saúde e farmácias neles existentes.8. A situação de pandemia não constitui, por si só, justificativa para o inadimplemento da obrigação, mas é circunstância que, por sua imprevisibilidade, extraordinariedade e por seu grave impacto na situação socioeconômica mundial, não pode ser desprezada pelos contratantes, tampouco pelo Poder Judiciário. Desse modo, a revisão de contratos paritários com fulcro nos eventos decorrentes da pandemia não pode ser concebida de maneira abstrata, mas depende, sempre, da análise da relação contratual estabelecida entre as partes, sendo imprescindível que a pandemia tenha interferido de forma substancial e prejudicial na relação negocial .9. A superveniência de doença disseminada mundialmente, que, na tentativa de sua contenção, ocasionou verdadeiro lockdown econômico e isolamento social, qualifica-se como evento imprevisível, porquanto não foi prevista, conhecida ou examinada pelos contratantes quando da celebração do negócio jurídico, e extraordinário, pois distante da álea e das consequências ínsitas e objetivamente vinculadas ao contrato.10. Conclui-se que a pandemia ocasionada pela Covid-19 pode ser qualificada como evento imprevisível e extraordinário apto a autorizar a revisão dos aluguéis em contratos estabelecidos pelo shopping center e seus lojistas, desde que verificados os demais requisitos legais estabelecidos pelo art . 317 ou 478 do Código Civil.11. Na mesma linha de raciocínio, esta Corte permitiu a revisão proporcional de aluguel em razão das consequências particulares da pandemia da Covid-19 em relação à empresa de coworking, cujo faturamento foi drasticamente reduzido no período pandêmico ( REsp 1.984 .277/DF, Quarta Turma, DJe 9/9/2022).12. Hipótese em que o contexto fático delineado pelo Tribunal de origem, soberano no exame do acervo fático-probatório, demostra não estar caracterizado o desequilíbrio na relação locatícia no contrato estabelecido entre o shopping center (recorrido) e o lojista (recorrente), pois não verificada a desproporção (art. 317) ou a excessiva onerosidade (art . 478) na prestação in concreto. Ao contrário, o acórdão estadual afirma que o recorrido concedeu desconto substancial no valor do aluguel em razão do cenário pandêmico de suspensão das atividades econômicas. Ausentes os requisitos legais, não há possibilidade de revisão do contrato.Necessidade de manutenção da decisão .13. Recurso especial conhecido e desprovido. 

(STJ - REsp: 2032878 GO 2022/0324884-3, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 18/04/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/04/2023)

Dessa forma, entendo que a decisão agravada deve ser mantida, até porque a instrução processual permitirá ao juízo de origem avaliar, com maior profundidade, a existência ou não de desequilíbrio contratual a justificar eventual revisão das cláusulas locatícias.

Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, mantendo incólume a decisão que indeferiu a tutela provisória de urgência.

            Sala de Sessões, datado e assinado eletronicamente.

Desa. Lícia Pinto Fragoso Modesto

Relatora