PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO DE BEM INDIVISÍVEL. NOMEAÇÃO DE ADMINISTRADOR. IMPOSSIBILIDADE DE CONSENSO ENTRE COPROPRIETÁRIOS. REVELIA. SUPRIMENTO JUDICIAL DE VONTADE PARA LOCAÇÃO DO IMÓVEL. PRESERVAÇÃO DO PATRIMÔNIO. ABUSO DE DIREITO. PROVIMENTO DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

 1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente ação de nomeação de administrador de imóvel indivisível em condomínio, na qual o apelante, coproprietário de 50% do bem herdado, pleiteia sua nomeação para promover a locação do imóvel desocupado, diante da recusa da outra condômina, visando à quitação de débitos e à preservação patrimonial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

 3. Há 3 questões em discussão: (i) definir se a revelia autoriza a presunção de veracidade dos fatos alegados; (ii) estabelecer se é cabível a nomeação judicial de administrador em condomínio indivisível diante da ausência de consenso entre coproprietários; (iii) determinar se a recusa injustificada de um condômino em autorizar a locação configura abuso de direito e legitima o suprimento judicial de vontade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

 3. A revelia da apelada, regularmente citada e inerte, atrai a presunção relativa de veracidade dos fatos alegados, especialmente quando verossímeis e acompanhados de início de prova.

4. A ausência de impugnação confirma o impasse na administração do bem comum e demonstra a necessidade de intervenção judicial para viabilizar sua gestão.

5. O art. 1.325, § 2º, do Código Civil autoriza o juiz a decidir sobre a administração da coisa comum quando inviável a obtenção de maioria, constituindo via adequada e autônoma em relação à extinção do condomínio.

6. A administração judicial distingue-se da extinção do condomínio, pois visa à conservação e fruição econômica do bem, sem romper o vínculo condominial.

7. A recusa injustificada de condômino em autorizar a locação de imóvel desocupado, gerador de dívidas, caracteriza obstáculo abusivo ao direito de fruição e afronta à função social da propriedade.

8. O acúmulo de débitos evidencia abuso de direito e justifica a intervenção judicial para preservar o patrimônio comum.

9. A nomeação de administrador com poderes delimitados para locação e quitação de encargos mostra-se medida proporcional e adequada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

 4. Recurso provido.

Tese de julgamento:

1. A revelia gera presunção relativa de veracidade dos fatos alegados, quando plausíveis e minimamente comprovados.

2. O art. 1.325, § 2º, do Código Civil dispõe que não sendo possível alcançar a maioria absoluta nas deliberações sobre a administração da coisa, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino.

3. A recusa injustificada de condômino em permitir a exploração econômica de bem indivisível configura abuso de direito e legitima a intervenção judicial para preservação do patrimônio.

 ACÓRDÃO:

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8121270-94.2024.8.05.0001, em que figuram como Apelante PEDRO ROBERTO DE ARAUJO ALMEIDA Apelada PAMELA OTT ALMEIDA.

Acordam os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em de DAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 8 de Julho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de apelação interposta por PEDRO ROBERTO DE ARAUJO ALMEIDA contra a sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador que, nos autos da ação de nomeação de administrador de imóvel indivisível em condomínio movida em face de PAMELA OTT ALMEIDA, julgou improcedentes os pedidos formulados na petição inicial.

Inconformado, o autor interpôs o recurso de apelação de ID 97995956. Em suas razões, afirma que “O Apelante e a Apelada são coproprietários, em partes iguais (50% cada), do imóvel situado à Avenida Sete de Setembro, nº 1570, Ed. Batista Machado, apartamento 902, nesta Capital, recebido por herança da esposa e mãe das partes. O imóvel encontra-se desocupado desde 2021, acumulando dívidas de IPTU e condomínio, e sofrendo evidente depreciação física e econômica. Diante da recusa injustificada da Apelada em anuir com a locação do bem, o Apelante propôs a presente demanda para, com fundamento no art. 1.325, §2º, do Código Civil, requerer judicialmente a sua nomeação como administrador judicial, a fim de promover a locação do imóvel e garantir sua conservação e fruição econômica.”

Defende a plena aplicabilidade do artigo 1.325, § 2º, do Código Civil, que autoriza o juiz a decidir sobre a administração da coisa comum quando não for possível alcançar a maioria absoluta.

Argumentou que não pretende a exclusão definitiva da apelada, mas apenas o suprimento judicial de sua vontade para um ato pontual de gestão útil, qual seja, a locação do imóvel para quitação de dívidas e preservação do patrimônio. 

Ausentes contrarrazões (id. 97995966).

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que solicito dia para julgamento, salientando, com fulcro no art. 937, I, do referido Código, a possibilidade de sustentação oral.

Salvador, 05 de junho de 2026.

Rosita Falcão de Almeida Maia

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Preenchidos os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Verifica-se que o apelante goza do benefício da gratuidade da justiça, devidamente deferido pelo magistrado de primeiro grau no despacho de ID 97995939, benesse que se estende para esta instância recursal.

Passando à análise das questões processuais que circundam o mérito, é imperioso destacar a configuração da revelia da apelada. Conforme se extrai da certidão exarada por oficial de justiça (ID 97995951), a apelada foi regularmente citada e quedou-se inerte, deixando transcorrer o prazo para contestação sem qualquer manifestação. Tal desídia processual atrai a incidência do artigo 344 do Código de Processo Civil, operando-se a presunção de veracidade quanto às alegações articuladas na petição inicial.

A presunção de veracidade decorrente da revelia, embora relativa, assume especial relevância no caso concreto. Os fatos narrados pelo apelante — existência de imóvel herdado em regime de condomínio (50% para cada parte), a recusa injustificada da apelada em autorizar a locação do bem comum e o consequente acúmulo de dívidas de IPTU (ID 97995957) — não foram objeto de qualquer impugnação. A ausência de defesa implica no reconhecimento de que o impasse na administração do condomínio é real e intransponível por meios extrajudiciais, configurando o interesse de agir e a necessidade da intervenção do Poder Judiciário para suprir a omissão da coproprietária.

Essa omissão em defender seu interesse na conservação e administração do patrimônio comum reforça a tese recursal de que a apelada não possui disposição para gerir o imóvel de forma diligente, agindo de maneira prejudicial aos interesses da coletividade condominial.

Operada a revelia, os fatos afirmados pelo apelante devem ser tomados como verdadeiros sempre que forem plausíveis e estiverem acompanhados de lastro probatório mínimo, o que ocorre na espécie.

Portanto, a análise deste recurso partirá da premissa incontroversa de que o imóvel se encontra fechado e acumulando dívidas por culpa da desídia da apelada, que impede a locação do imóvel. A ausência de oposição da apelada às alegações do apelante confere verossimilhança à tese de que a nomeação de administrador é o único meio eficaz para cessar o prejuízo patrimonial mútuo, devendo os efeitos da revelia ser considerados para o deslinde da controvérsia.

O juízo de origem, ao proferir a sentença recorrida, fundamentou a improcedência do pedido sob o argumento de que a via processual adequada para resolver o conflito seria a ação de extinção de condomínio, prevista no artigo 1.322 do Código Civil. Contudo, tal entendimento merece ser reformado, uma vez que o ordenamento jurídico pátrio prevê hipótese específica e autônoma de suprimento judicial para atos de gestão útil do patrimônio comum.

Com efeito, o artigo 1.325, § 2º, do Código Civil é categórico ao dispor que, não sendo possível alcançar a maioria absoluta nas deliberações sobre a administração da coisa, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino. Trata-se de uma norma destinada precisamente a situações de empate ou de impossibilidade de consenso entre coproprietários de bens indivisíveis. A pretensão de nomeação de um administrador para conferir destinação econômica ao bem (locação) e gerir seus encargos é um exercício legítimo do direito de fruição, não se confundindo com o direito potestativo de extinguir a copropriedade.

É fundamental estabelecer a distinção entre a administração judicial (gestão útil) e a extinção de condomínio (alienação definitiva). Enquanto a extinção visa o rompimento definitivo do vínculo condominial mediante a venda do bem e a partilha do produto, a administração judicial, nos moldes do artigo 1.323 do Código Civil, busca assegurar a conservação, a manutenção e a rentabilidade do patrimônio enquanto este permanecer sob o regime de copropriedade.

O apelante afirma que o imóvel está desocupado desde 2021, gerando apenas passivos tributários e condominiais.

O regime jurídico do condomínio impõe a cada condômino o dever de usar a coisa conforme sua destinação e exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, nos termos do artigo 1.314 do Código Civil. Todavia, esse mesmo dispositivo proíbe que um condômino dê posse ou uso da coisa a estranhos sem o consenso dos outros.

A recusa injustificada da apelada em anuir com a locação do imóvel configura um obstáculo abusivo ao exercício do direito de fruição do apelante. Não se pode admitir que o dissenso familiar se transforme em ferramenta de aniquilação do valor econômico do bem, permitindo que o patrimônio se degrade e acumule dívidas por pura desídia de um dos titulares.

É legitima a intervenção judicial para viabilizar a administração de bens comuns quando demonstrada a impossibilidade de consenso e o risco ao patrimônio.

A administração do bem deve observar o princípio da conservação do patrimônio comum. O acúmulo de débitos de IPTU demonstra que a inércia da apelada ultrapassa o limite da simples discordância estratégica, caracterizando-se como verdadeiro abuso de direito, nos termos do artigo 187 do Código Civil. Ao impedir que o imóvel gere renda para quitar seus próprios tributos, a apelada viola o dever de não prejudicar o coproprietário e a própria finalidade social da propriedade.

Portanto, a nomeação de um administrador, com poderes delimitados para promover a locação e quitar os encargos propter rem, é a medida que melhor se coaduna com o princípio da preservação patrimonial.

Ante o exposto, voto no sentido de DAR PROVIMENTO ao apelo, para reformar a sentença e julgar procedente os pedidos para: a) nomear o apelante, PEDRO ROBERTO DE ARAUJO ALMEIDA, para o encargo de administrador do imóvel comum situado no Edifício Batista Machado, Avenida Sete de Setembro, nº 1570, apartamento 902, Campo Grande, Salvador/BA; b) conceder poderes específicos ao administrador para promover a locação do imóvel a terceiros, pelo valor de mercado, independentemente da anuência ou assinatura da apelada, servindo a presente decisão como suprimento judicial de vontade.

Ressalte-se que o valor da locação do imóvel deve ser utilizado para a quitação integral dos débitos de IPTU, TRSD e taxas condominiais acumulados, devendo o valor remanescente ser igualmente dividido entre as partes, cabendo ao apelante prestar contas ao juízo, devendo colacionar aos autos, a cada três meses, os comprovantes de receitas (contrato de locação e recibos) e despesas (quitação de tributos), garantindo-se a transparência da gestão útil.

Fica vedada à prática de atos de alienação (venda) ou oneração do imóvel sem prévia e específica autorização judicial, limitando-se o múnus ora conferido aos atos de administração ordinária e preservação patrimonial.

Em razão do resultado do julgamento, inverto o ônus da sucumbência, condenando a apelada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados por equidade em R$ 2.000,00 em função do baixo valor da causa, nos termos do artigo 85, § 2º e § 8, do Código de Processo Civil.

Sala das Sessões, de de 2026.

Rosita Falcão de Almeida Maia

Presidente/Relatora