PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO IMOBILIÁRIO. TABELA PRICE. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO IGP-M. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação revisional de contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária.

2. Autor pleiteou a revisão contratual para afastamento da Tabela Price, substituição do índice de correção monetária IGP-M por outro mais favorável e repetição em dobro dos valores pagos a maior.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. Há três questões em discussão: (i) saber se a utilização da Tabela Price configura anatocismo ilegal; (ii) verificar se o IGP-M deve ser substituído pelo IPCA ou INPC como índice de correção monetária por suposta onerosidade excessiva; e (iii) determinar se é cabível a repetição de indébito dos valores eventualmente pagos a maior.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. A Tabela Price (sistema de amortização francês), por si só, não implica necessariamente em capitalização de juros.

5. A capitalização de juros é expressamente permitida pelo art. 5º, III, da Lei 9.514/97 para contratos de alienação fiduciária de imóveis, sendo inaplicável a vedação da Lei de Usura e da Súmula 121 do STF.

6. O IGP-M é índice válido e amplamente utilizado para correção monetária em contratos imobiliários, tendo sido livremente pactuado entre as partes.

7. A variação do IGP-M, ainda que elevada em determinado período, não configura onerosidade excessiva a justificar a revisão judicial do contrato, por se tratar de índice oficial escolhido livremente pelas partes.
8. Inexistindo ilegalidade nas cláusulas contratuais impugnadas, não há que se falar em valores pagos a maior e, consequentemente, em repetição de indébito.

IV. DISPOSITIVO

9. Recurso a que se nega provimento.

Dispositivos relevantes citados: Lei 9.514/97, art. 5º, III; Lei 10.931/2004, art. 46; CDC, art. 42, parágrafo único; Decreto 22.626/33 (Lei da Usura).

Jurisprudência relevante citada: STF, Súmula 121; TJ-SP, Apelação Cível 10028612320218260416 Panorama, Rel. Benedito Antônio Okuno, 8ª Câmara de Direito Privado, j. 25/06/2024; TJ-GO, Apelação Cível 5074162-93.2022.8.09.0029 CATALÃO, Rel. Des. Guilherme Gutemberg Isac Pinto, 5ª Câmara Cível; TJ-SP, Apelação Cível 1005966-33.2022.8.26.0073 Avaré, Rel. Carlos Dias Motta, 26ª Câmara de Direito Privado, j. 02/04/2024.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8017085-30.2022.8.05.0274, em que figuram como apelante ROSIVALDO RODRIGUES DOS SANTOS, e como apelado o PARQUE REAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.

ACORDAM os Senhores Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em  NEGAR PROVIMENTO ao apelo, nos termos do voto do relator.

RM07

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 9 de Junho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de apelação cível interposta por Rosivaldo Rodrigues dos Santos contra sentença proferida nos autos da ação revisional de contrato de compra e venda de imóvel, proposta em face de Parque Real Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.

A decisão recorrida lançada ao id 77370310 julgou totalmente improcedentes os pedidos formulados na petição inicial, sob o fundamento de que a utilização da Tabela Price, por si só, não implica necessariamente em capitalização de juros, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça. Ademais, entendeu-se que não houve prova de que o índice IGP-M tenha causado onerosidade excessiva ao ponto de justificar a substituição por outro indexador. Com isso, indeferiu-se também o pedido de repetição do indébito, diante da ausência de ilegalidades contratuais comprovadas.

Em suas razões (ID 77370313), o autor, ora apelante, sustentou que a sentença ignorou as provas dos autos que indicariam a prática de anatocismo, por meio da utilização da Tabela Price e da capitalização de juros, os quais seriam indevidos à luz do ordenamento jurídico aplicável às empresas não integrantes do Sistema Financeiro Imobiliário;

Sustenta a necessidade de reforma da decisão para reconhecer a ilegalidade da capitalização de juros, com consequente devolução em dobro dos valores pagos a maior, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC, ressaltando que a aplicação do índice IGP-M resultou em acréscimo desproporcional das parcelas do contrato, diante da variação atípica do índice entre os anos de 2020 e 2022, em decorrência da pandemia de COVID-19.

Pleiteia a substituição do IGP-M por índice mais razoável, como o IPCA, invocando os princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da teoria da imprevisão, nos termos dos artigos 317, 478 e 480 do Código Civil, e por fim, requer a reforma da sentença, com julgamento de procedência dos pedidos iniciais para afastar a Tabela Price e a capitalização de juros, aplicar índice de correção mais favorável ao consumidor e determinar a devolução em dobro dos valores pagos a maior.

Contrarrazões em ID 77370316.

Feito distribuído à colenda Quinta Câmara Cível, mediante sorteio, cabendo-me, neste momento, a relatoria.

Inclua-se em Pauta de Julgamento (art. 931 do CPC).

É o Relatório.

Salvador, data registrada no sistema.

Des. Renato Ribeiro Marques da Costa

Relator

RM07

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso, ressaltando que o Recorrente é beneficiário da justiça gratuita (ID 77370285).

Trata-se de apelação interposta em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados pelo autor na ação revisional de contrato c/c declaração de nulidade de cláusulas contratuais e repetição de indébito.

Na origem, a parte autora ingressou com ação revisional pleiteando a apuração das parcelas e saldo devedor a juros simples, com o afastamento da tabela PRICE e aplicação de juros compostos, bem como a substituição do índice de correção monetária IGP-M por outro mais favorável ao consumidor, além da repetição em dobro dos valores pagos a maior, sob alegação de que o contrato possui cláusulas abusivas, notadamente a aplicação de juros compostos (anatocismo) e pela aplicação do IGP-M que teria sofrido alta desproporcional durante o período pandêmico.

O juízo a quo rejeitou a pretensão autoral sob fundamento de que a utilização da Tabela Price, por si só, não implica necessariamente em capitalização de juros, além de não haver vedação legal à capitalização de juros em contratos de alienação fiduciária de imóveis. Quanto ao IGP-M, entendeu ser índice válido e amplamente utilizado para correção monetária em contratos imobiliários, cuja variação, mesmo que expressiva em determinados períodos, não configura onerosidade excessiva capaz de ensejar a revisão contratual.

Irresignado, o apelante interpôs o presente recurso pugnando a reforma da sentença para que seja reconhecida a ilegalidade da utilização da Tabela Price e de juros compostos no contrato, a repetição em dobro dos valores cobrados indevidamente e a substituição do IGP-M pelo IPCA ou INPC como índice de correção monetária.

Assim, tem-se que a controvérsia recursal cinge-se ao exame do alegado anatocismo decorrente da utilização da Tabela Price, a possibilidade de substituição do índice de correção monetária; e a repetição do indébito.

Com esse delineado, passo ao exame das questões.

Da alegação de anatocismo (juros compostos):

No que tange à alegação de anatocismo decorrente da utilização da Tabela Price, observo que não assiste razão ao apelante.

Inicialmente, esclareço que o sistema de amortização francês (Tabela Price), por si só, não implica necessariamente em capitalização de juros (anatocismo).

Ademais, ainda que se considere haver capitalização de juros no contrato, não há vedação legal à sua pactuação em contratos de alienação fiduciária de imóveis, sendo expressamente permitida pelo art. 5º, III, da Lei 9.514/97, como bem destacado na sentença recorrida:

Art. 5º As operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do SFI, serão livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais:

III - capitalização dos juros;

O apelante baseia seus argumentos na alegação de que a construtora/incorporadora não faz parte do Sistema Financeiro Imobiliário, estando sujeita, portanto, às limitações da Lei da Usura (Decreto 22.626/33) e à Súmula 121 do STF. Contudo, tal argumento não prospera, pois o contrato em questão está amparado pela citada Lei nº 9.514/97 e também pelo art. 46 da Lei nº 10.931/2004, que admite estipulação de cláusula de reajuste e a aplicação de índices de correção monetária em contratos de comercialização de imóveis.

Ressalte-se que o contrato firmado entre as partes é claro ao prever os juros remuneratórios de 0,74% ao mês e a forma de amortização, com o índice de atualização monetária anual das parcelas pelo IGP-M (ID 77368111 – pag 2), tendo o apelante plena ciência de tais condições quando da pactuação.

Inexiste, portanto, qualquer ilegalidade na utilização da Tabela Price ou na eventual capitalização de juros no contrato em questão. A propósito:

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (lote). AÇÃO REVISIONAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. Sentença de improcedência. Insurgência dos autores . Preliminar de nulidade da sentença, por ausência de fundamentação, afastada. Incorporadora que se vale das mesmas condições para pagamento parcelado do preço do imóvel a que estão autorizadas as pessoas jurídicas que integram o Sistema Financeiro Imobiliário. Lei 9.514/97. Validade do índice de correção monetária pactuado (IGPM). Insurgência contra capitalização de juros e utilização da Tabela Price. Não acolhimento. Tabela Price, por si só, não implica na prática de anatocismo . Precedentes jurisprudenciais. Ausência de abusividade ou irregularidade. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-SP - Apelação Cível: 10028612320218260416 Panorama, Relator.: Benedito Antonio Okuno, Data de Julgamento: 25/06/2024, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/06/2024)

Da alegação de onerosidade excessiva do IGP-M e pedido de substituição pelo IPCA:

Quanto à alegação de onerosidade excessiva decorrente da aplicação do IGP-M como índice de correção monetária, também não merece acolhimento.

O IGP-M é um índice válido e amplamente utilizado para correção monetária em contratos imobiliários, tendo sido livremente pactuado entre as partes. A aplicação de índice de correção monetária, qualquer que seja ele, tem como objetivo apenas recompor o valor da moeda corroída pela inflação, não constituindo aumento real da dívida ou das parcelas.

O Superior Tribunal de Justiça já se manifestou no sentido de que a variação do IGP-M, ainda que elevada em determinado período, não configura onerosidade excessiva a justificar a revisão judicial do contrato, por se tratar de índice oficial de correção monetária, escolhido livremente pelas partes no momento da contratação.

A volatilidade é característica intrínseca dos índices de correção monetária, sendo previsível que possam sofrer variações significativas em determinados períodos. O apelante, ao optar pelo IGP-M como índice de correção, assumiu o risco de suas flutuações, não podendo agora, diante de variação desfavorável, pleitear sua substituição.

Como bem ressaltado na sentença recorrida, não restou demonstrado nos autos que a aplicação do IGP-M tenha tornado as prestações excessivamente onerosas a ponto de inviabilizar o cumprimento do contrato.
A jurisprudência Pátria tem se firmado no sentido de manter a validade do indexador livremente pactuado pelas partes, não havendo ilegalidade ou abusividade do IGP-M que justifique sua substituição, conforme se observa nos julgados abaixo:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. IGPM/FGV . LEGALIDADE. ALTERAÇÃO DOS ÍNDICES NO PERÍODO DE PANDEMIA COVID-19. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE ONEROSIDADE EXCESSIVA. PRINCÍPIO DA AUTONOMIA DA VONTADE DAS PARTES . SUBSTITUIÇÃO PARA ÍNDICE MENOS GRAVOSO - IPCA. IMPOSSIBILIDADE. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS. SENTENÇA MANTIDA . 1. Não há embasamento legal para a substituição do índice de correção monetária delineado no contrato, razão pela qual deve prevalecer o IGP-M como índice a ser aplicado, conforme permissivo contido no artigo 46, da Lei 10.931/2004. 2 . O Índice Geral de Preços do Mercado (IGPM/FGV) é adequado a recompor a desvalorização da moeda, sendo pacificamente admitido nos contratos de compromisso de compra e venda de imóvel, o que afasta a abusividade ou onerosidade. 3. Por mais que a situação de pandemia seja fato superveniente, extraordinário e imprevisível quando da celebração do contrato discutido, a Apelante não se desincumbiu do ônus de demonstrar nos autos que o valor ajustado contratualmente enseja situação de desequilíbrio. 4 . Desprovido o recurso, há que se majorar os honorários sucumbenciais, consoante prevê o artigo 85, § 11, do Estatuto Processual Civil, com observância do art. 98, § 3º, do CPC. 6. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA, PORÉM DESPROVIDA . (TJ-GO - Apelação Cível: 5074162-93.2022.8.09 .0029 CATALÃO, Relator.: Des(a). DESEMBARGADOR GUILHERME GUTEMBERG ISAC PINTO, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ).

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação declaratória de revisão contratual. Sentença de improcedência. Apelo dos autores. Pedido de substituição do índice de correção monetária, do IGP-M pelo IPCA, com base na teoria da imprevisão. Não há que se falar em acontecimentos extraordinários e imprevisíveis a fim de justificar a aplicação da teoria da imprevisão, de que tratam os artigos 478 a 480 do CC. O IGP-M é índice de correção monetária amplamente utilizado no mercado imobiliário e foi pactuado entre as partes. No momento em que celebrado o contrato (dezembro de 2020), o IGP-M já apresentava alta que se iniciou com a instalação da pandemia de Covid-19, em março daquele ano. Inexistência de imprevisibilidade. A invocação da disparidade entre o IGP-M e o IPC não justifica o acolhimento do pleito de revisão, vez que a composição dos referidos índices é diversa. Correção monetária que não constitui vantagem à parte contrária, mas mera recomposição da moeda. Impossibilidade de obrigar a ré a repactuar as parcelas do contrato pelo inicial das parcelas, sob pena de grave violação à liberdade contratual. Sentença mantida. Apelo desprovido. (TJ-SP - Apelação Cível: 1005966-33.2022.8.26.0073 Avaré, Relator.: Carlos Dias Motta, Data de Julgamento: 02/04/2024, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/04/2024)

Não há, portanto, fundamento jurídico para a substituição do IGP-M pelo IPCA ou INPC.

Da repetição do indébito:

Por fim, quanto ao pedido de repetição do indébito, não tendo sido constatadas ilegalidades nas cláusulas contratuais impugnadas pelo apelante, não há que se falar em valores pagos a maior e, consequentemente, em repetição de indébito, seja na forma simples ou em dobro.

A repetição do indébito prevista no art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, pressupõe a existência de cobrança indevida, o que não se verificou no caso em tela.

Destarte, inexistindo valores cobrados indevidamente, improcede o pedido de restituição.

Conclusão:

Assim sendo, o voto é no sentido de conhecer e NEGAR PROVIMENTO ao recurso da Autora, mantendo-se inalterada a sentença combatida.

É o voto.

Salvador, data registrada no sistema.

PRESIDENTE

Des. Renato Ribeiro Marques da Costa

RELATOR

PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA

RM07