PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ04

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO E APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE IMOBILIÁRIO. CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR. ATRASO NAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. REJEIÇÃO DO RECURSO E APLICAÇÃO DE MULTA.

I. Caso em exame: 

1. Embargos de declaração opostos de forma conjunta por MAD Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Lote 01 Empreendimentos S.A. contra acórdão unânime proferido por esta Primeira Câmara Cível que negou provimento ao recurso de apelação das rés, mantendo a sentença de procedência dos pedidos que declarou a rescisão do contrato e as condenou à devolução integral das parcelas pagas no valor de R$ 93.877,97, lucros cessantes presumidos de 0,5% ao mês e indenização por danos morais de R$ 6.000,00, em face de atraso injustificado na entrega das obras de infraestrutura do loteamento por mais de cinco anos.

II. Questão em discussão: 

2. A questão em discussão consiste em saber se o acórdão embargado padece de omissões quanto à alegação de mora pretérita do adquirente, à aplicabilidade do cronograma de obras da Lei nº 6.766/1979, à incidência do Tema 1.095 do STJ e dos arts. 26 a 29 da Lei nº 9.514/1997, ao não cabimento de lucros cessantes presumidos em lote não edificado e à inocorrência de danos morais.

III. Razões de decidir:

3. Inexistência de omissão nos aclaratórios, visto que todas as controvérsias foram de forma expressa, lógica e exaustiva examinadas e rebatidas no aresto recorrido.

4. Afastamento da alegada omissão quanto à mora do adquirente, pois o aresto expressamente fundamentou que o inadimplemento substancial anterior das rés (termo final em 2016) descaracterizou eventual mora do comprador que parou de pagar as parcelas no final de 2017, amparado na exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC).

5. Afastamento da alegada omissão sobre a Lei nº 6.766/1979, haja vista que o prazo administrativo geral de 4 anos do art. 18, V, não afasta a vinculação das loteadoras ao prazo de entrega específico e mais benéfico assumido no contrato de 24 meses. 

6. Afastamento da alegada omissão quanto à aplicabilidade do rito da Lei nº 9.514/1997 e do Tema 1.095 do STJ, porquanto referidas normas se aplicam tão somente nos casos de mora ou desistência imotivada do adquirente, sendo inaplicáveis à resolução motivada por culpa exclusiva das loteadoras/vendedoras, as quais se sujeitam às disposições do Código de Defesa do Consumidor e à Súmula 543 do STJ.

7. Inexistência de omissão quanto à condenação ao pagamento de lucros cessantes e danos morais, cuja presunção em lote não edificado e ocorrência diante de atraso de quase seis anos encontram-se em consonância com a jurisprudência pacífica do STJ e deste Tribunal.

8. A utilização inadequada do recurso integratório para reexame do mérito processual caracteriza o seu viés protelatório, autorizando a aplicação da multa do art. 1.026, § 2º, do CPC.

IV. Dispositivo e tese: 

9. Embargos de declaração conhecidos e rejeitados, com a imposição de multa de 1% (um por cento) sobre o valor atualizado da causa, na forma do art. 1.026, § 2º, do CPC.

Tese de julgamento: "1. Os embargos de declaração não constituem via apropriada para o reexame do mérito de matérias suficientemente decididas no acórdão, inexistindo omissão quando o julgador adota fundamentos adequados para afastar as teses defensivas; 2. O prequestionamento de dispositivos legais em sede de embargos de declaração resta assegurado pela figura do prequestionamento ficto previsto no art. 1.025 do CPC, independentemente do acolhimento das razões recursais."

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Embargos de Declaração na Apelação Cível nº 8030110-90.2021.8.05.0001, em que figuram, como embargantes, MAD EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. E LOTE 01 EMPREENDIMENTOS S.A., e, como embargado, DANILO BORGES DANTAS.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER e REJEITAR os embargos de declaração opostos pelas rés, aplicando-lhes multa protelatória de 1% (um por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos exatos termos do voto do Relator.

Sala das Sessões,    de                   de 2026.

Presidente

Des. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

Relator

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Rejeitado Por Unanimidade

Salvador, 16 de Junho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ04

Trata-se de embargos de declaração opostos de forma conjunta por MAD Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Lote 01 Empreendimentos S.A. (atual denominação social de Cipasa Desenvolvimento Urbano S.A.) contra o acórdão unânime proferido pela Primeira Câmara Cível deste Tribunal de Justiça, que conheceu e negou provimento ao recurso de apelação das rés, mantendo na íntegra a sentença de primeiro grau. 

A referida decisão declarou a rescisão do contrato de compra e venda imobiliária com pacto de alienação fiduciária em garantia celebrado entre as partes em razão do atraso excessivo e injustificado na entrega das obras de infraestrutura do empreendimento denominado "Verana Residencial I", integrante do "Loteamento Vívea Nova Camaçari". Por conseguinte, as rés foram condenadas a restituir integralmente as parcelas pagas no valor de R$ 93.877,97, acrescidas de correção monetária e juros de mora, bem como ao pagamento de indenização por lucros cessantes de 0,5% ao mês de atraso e indenização por danos morais fixada em R$ 6.000,00.

Nas razões do recurso de embargos de declaração, as Embargantes sustentam a existência de omissões no julgado embargado. Aduzem, inicialmente, que o acórdão foi omisso ao deixar de reconhecer a mora anterior do comprador, que estaria inadimplente desde o final do ano de 2017, enquanto a demanda foi ajuizada apenas em março de 2021. Sob essa premissa, alegam que a ação foi proposta unicamente para encobrir a falta de pagamento por dificuldades financeiras da parte autora. 

No tocante ao prazo de entrega, afirmam que houve omissão quanto à aplicação do art. 18, inciso V, da Lei nº 6.766/1979, argumentando que a referida norma federal de parcelamento do solo urbano estabelece um cronograma de execução de obras de 4 anos, prorrogável por mais 4 anos pelo Município de Camaçari/BA, o que afastaria a caracterização do atraso no caso concreto.

Ainda em suas razões de aclaratórios, as recorrentes apontam omissão quanto à incidência do Tema 1.095 do Superior Tribunal de Justiça e dos arts. 26 a 29 da Lei nº 9.514/1997, argumentando que a cláusula de alienação fiduciária impede a rescisão unilateral pelas regras do Código de Defesa do Consumidor. Para fundamentar essa tese, invocam o julgamento do EREsp nº 1.866.844/SP pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, sustentando que a ausência de registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis não afasta a aplicação do rito especial de execução da garantia fiduciária. 

Por fim, defendem a ocorrência de omissão quanto à impossibilidade de condenação em lucros cessantes presumidos em lotes de terreno não edificados, com amparo no julgamento do AgInt no AREsp nº 2.504.725/MT, e quanto ao não cabimento de danos morais pelo mero inadimplemento de contrato, pleiteando o acolhimento do recurso com efeitos infringentes e para fins de prequestionamento de dispositivos legais.

Intimado para se manifestar sobre os embargos de declaração opostos, nos moldes do art. 1.023, § 2º, do Código de Processo Civil, o Embargado Danilo Borges Dantas apresentou suas contrarrazões. 

Em sua manifestação, o embargado argumenta que o recurso possui nítido caráter protelatório e visa apenas à rediscussão do mérito da causa, uma vez que todas as questões de fato e de direito foram devidamente analisadas e decididas por este órgão colegiado de forma exaustiva no acórdão combatido. 

Diante disso, requereu a rejeição integral dos aclaratórios, bem como a condenação das Embargantes ao pagamento da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil.

É o relatório. Inclua-se o feito em pauta de julgamento.

Salvador/BA, data da assinatura eletrônica.

Des. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ04

De plano, cumpre analisar os requisitos formais de admissibilidade do presente recurso horizontal. Constato que a ementa do acórdão de apelação cível foi disponibilizada no Diário de Justiça Eletrônico Nacional (DJEN) na edição do dia 16/04/2026, considerando-se publicado no primeiro dia útil subsequente, nos termos da legislação aplicável. O recurso de embargos de declaração foi tempestivamente protocolado pelas rés em 23/04/2026, respeitando-se o prazo legal de 5 dias previsto no art. 1.023 do Código de Processo Civil.

Ademais, as Embargantes preencheram o pressuposto de regularidade formal ao apontar especificamente os supostos vícios de omissão no acórdão, em conformidade com o que exige o regramento processual civil:

“Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para: I - esclarecer obscuridade ou eliminar contradição; II - suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento; III - corrigir erro material.”

Nesses termos, nas razões do recurso de aclaratórios, as recorrentes apontaram de maneira expressa as supostas omissões ocorridas no julgamento colegiado da apelação cível, ultrapassando a etapa de prelibação do recurso. 

Registro, por oportuno, que o conhecimento do recurso para exame das alegações formuladas constitui imperativo do direito ao contraditório e ao amplo acesso à jurisdição, sem que isso implique, necessariamente, no acolhimento de suas razões e pedidos de modificação do julgado anterior.

Assim, conheço dos embargos de declaração apresentados pelas rés.

Ultrapassada a fase de admissibilidade, passo ao exame do mérito recursal. A análise minuciosa das razões do inconformismo das Embargantes revela que a pretensão deduzida carece de amparo jurídico, na medida em que o acórdão embargado não padece de nenhuma das omissões ou vícios apontados, tratando-se, em verdade, de mero descontentamento com o resultado do julgamento e tentativa indisfarçável de rediscutir o mérito da causa por via processual manifestamente inadequada.

Para balizar os limites cognitivos da via integrativa, a doutrina processual civil contemporânea é firme ao caracterizar o vício da omissão como a total ausência de manifestação do julgador sobre questão relevante e necessária para a solução do litígio, conforme explicita a doutrina de Marinoni, Arenhart e Mitidiero:

"A omissão representa a falta de manifestação expressa sobre algum ponto ou questão sobre a qual devia se pronunciar o juiz de oficio ou a requerimento. (...) Assim, é omissa a decisão que deixa de se pronunciar sobre argumento formulado pela parte capaz de alterar o conteúdo da decisão judicial." (Curso de Processo Civil, RT, 2016, p. 550):

No caso vertente, constato que este órgão colegiado abordou, de forma clara, lógica e exaustiva, todas as questões indispensáveis ao deslinde do feito, refutando de forma fundamentada cada uma das teses reapresentadas pelas rés em sua peça de aclaratórios.

No que tange à alegada omissão sobre a suposta mora anterior do adquirente, verifico que o acórdão embargado apreciou e repeliu integralmente referida tese de defesa. 

Ficou expressamente consignado no voto condutor que o atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento consumou-se muito antes da data em que o consumidor suspendeu os pagamentos das prestações mensais. A previsão contratual estabelecia o prazo estimado de entrega em 24 meses contados da data de contratação (ocorrida em 25/11/2013), prorrogável por mais 12 meses de tolerância em situações justificadas de caso fortuito ou força maior. 

Portanto, o termo final esgotou-se em novembro de 2016, sem que as rés tivessem implementado as obras a que estavam obrigadas de forma integral e viável para o uso do comprador.

Constatado o inadimplemento substancial anterior das vendedoras, que se arrastava desde o fim do ano de 2015/2016, a conduta do adquirente em suspender o pagamento das parcelas mensais a partir do final do ano de 2017 encontra pleno respaldo na exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), atualmente positivada no ordenamento civil. 

Desta forma, restou assentado que a culpa pela resolução do negócio jurídico é exclusiva das rés, sendo despicienda qualquer discussão sobre suposta mora de quem legitimamente parou de adimplir após a patente quebra contratual das promitentes vendedoras.

De igual modo, carece de substrato a alegação de omissão em relação à aplicação do art. 18, inciso V, da Lei nº 6.766/1979. O aresto recorrido enfrentou detidamente a questão ao assentar que o prazo de 4 anos de execução de obras de infraestrutura de loteamento previsto na citada legislação federal de parcelamento do solo urbano regula as obrigações de natureza eminentemente administrativa assumidas pelas loteadoras perante o Poder Público municipal. 

Tal regramento não possui o condão de se sobrepor ou prorrogar de maneira unilateral o prazo específico e mais benéfico que as próprias rés estipularam no contrato particular firmado com o adquirente consumidor. A autonomia da vontade e o princípio da vinculação da oferta impedem que o fornecedor invoque prazos de direito administrativo para se eximir da responsabilidade contratual assumida diretamente com o cidadão comprador.

No tocante à alegada omissão sobre a incidência da Lei nº 9.514/1997 e do Tema 1.095 do Superior Tribunal de Justiça, o acórdão embargado demonstrou, por meio de sólida fundamentação e citação de precedentes específicos, que as regras de execução extrajudicial da garantia fiduciária e a tese firmada no Tema 1.095 do Superior Tribunal de Justiça são restritas aos casos em que a resolução do contrato se opera por inadimplemento ou desistência imotivada do devedor fiduciante (comprador). 

Insofismavelmente, o julgamento do recurso repetitivo não abarca as hipóteses em que o desfazimento do vínculo negocial decorre de culpa exclusiva das vendedoras/credoras fiduciárias, que descumpriram de forma flagrante a obrigação principal de entregar o imóvel com a infraestrutura concluída no tempo acordado.

Em casos como o presente, diante do inadimplemento da própria fornecedora, incide a legislação consumerista e as regras gerais de rescisão do Código Civil por inadimplemento das rés, determinando o retorno das partes ao estado anterior por meio da restituição integral e imediata das importâncias quitadas, nos termos da Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça, de aplicação obrigatória. 

Essa conclusão jurídica, inclusive, não é de modo algum afetada pelo julgamento do EREsp nº 1.866.844/SP invocado pelas Embargantes, pois referida divergência cingiu-se à necessidade ou desnecessidade do registro do contrato para produção de efeitos entre as partes na hipótese de mora do adquirente, o que não guarda qualquer correlação lógica com a causa de pedir destes autos, que repousa no descumprimento contratual exclusivo das loteadoras.

A insurgência concernente ao cabimento da condenação em lucros cessantes presumidos em lotes de terreno não edificados também não traduz omissão. 

O acórdão ora combatido expressou de maneira incontestável o entendimento consolidado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça do Estado da Bahia de que o atraso injustificado na entrega do imóvel, ainda que se trate de lote de terreno não edificado, enseja a condenação ao pagamento de lucros cessantes, haja vista a presunção do prejuízo decorrente da privação da fruição e uso do bem de forma imediata. 

Este Tribunal de Justiça possui farta e atual jurisprudência sobre o tema, amparada nos julgamentos das suas Câmaras Cíveis em casos idênticos envolvendo o mesmo empreendimento imobiliário das rés.

Por fim, no que se refere aos danos morais, a matéria foi amplamente apreciada e decidida. O julgado embargado asseverou que o atraso excessivo e injustificado na conclusão do loteamento por quase seis anos (mora iniciada em 2015 para ação proposta em 2021) ultrapassou a barreira do mero descumprimento contratual, afetando significativamente a esfera de dignidade do consumidor e violando legítimas expectativas de planejamento de moradia própria, o que justifica a verba compensatória fixada.

Conclui-se, desse modo, que os Embargantes não apontam nenhuma omissão real que pudesse comprometer a higidez jurídica do acórdão. O inconformismo manifestado pelas rés traduz apenas nítida intenção de rediscutir as razões fáticas e os fundamentos de direito que ampararam o julgamento colegiado desfavorável aos seus interesses comerciais, com o claro propósito de submeter a matéria a novo julgamento, o que constitui desvio de finalidade do recurso de natureza integrativa, conforme pacificado no Superior Tribunal de Justiça:

EMENTA: PENAL. PROCESSO PENAL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA RECLAMAÇÃO. OMISSÃO. REDISCUSSÃO DE MATÉRIA. PREQUESTIONAMENTO DE DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL. INVIABILIDADE. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS. 1. Os embargos de declaração são cabíveis quando houver ambiguidade, obscuridade, contradição ou omissão, a teor do art. 619 do Código de Processo Penal  CPP, e erro material, conforme art. 1022, III, do Código de Processo Civil  CPC. 2. Sem a demonstração das hipóteses de cabimento, a rejeição dos embargos de declaração é medida que se impõe, notadamente quando o embargante pretende a rediscussão da questão controvertida para modificar o provimento anterior. 3. "Não cabe a esta Corte Superior manifestar-se, ainda que para fins de prequestionamento, sobre suposta afronta a dispositivos da Constituição Federal, sob pena de usurpação da competência do Supremo Tribunal Federal. Precedentes" (EDcl no AgRg nos EDcl nos EDv nos EREsp 1746600/SC, Rel. Ministro JORGE MUSSI, TERCEIRA SEÇÃO, julgado em 12/2/2020, DJe 21/2/2020). 4. Embargos declaratórios rejeitados. (EDcl na Rcl n. 38.104/PA, relator Ministro Joel Ilan Paciornik, Terceira Seção, julgado em 24/11/2021, DJe de 26/11/2021.)

Não havendo omissão no aresto impugnado, impõe-se a rejeição dos embargos de declaração.

No tocante ao pedido subsidiário de prequestionamento de normas constitucionais e infraconstitucionais formulado pelas Embargantes, cumpre assinalar que a finalidade pretendida não justifica, por si só, o acolhimento do recurso na ausência de omissão, contradição ou obscuridade na decisão embargada.

O Código de Processo Civil vigente instituiu a figura do prequestionamento ficto para afastar eventuais óbices ao conhecimento dos recursos dirigidos às instâncias superiores em caso de rejeição dos aclaratórios na origem, como se colhe do teor do art. 1.025:

Art. 1.025. "Consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade."

Portanto, a simples rejeição dos embargos de declaração não obsta o acesso das recorrentes aos Tribunais Superiores, uma vez que a mera provocação da matéria na peça de aclaratórios é suficiente para fins de prequestionamento de todos os dispositivos de leis federais e constitucionais ventilados, nos termos do comando do art. 1.025 do Código de Processo Civil.

A orientação em destaque encontra-se em perfeita harmonia com o posicionamento consolidado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, conforme se extrai do seguinte julgado:

EMENTA: PROCESSO PENAL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO. INOCORRÊNCIA. REDISCUSSÃO DE MATÉRIA. DESCABIMENTO. PRAZO DE INTERPOSIÇÃO DE AGRAVO REGIMENTAL EM MATÉRIA PENAL EM MANDADO DE SEGURANÇA. PREQUESTIONAMENTO DE MATÉRIA CONSTITUCIONAL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS. 1. Os embargos de declaração são cabíveis quando houver ambiguidade, obscuridade, contradição ou omissão, a teor do art. 619 do Código de Processo Penal - CPP, e erro material, conforme art. 1022, III, do Código de Processo Civil - CPC. 2. Sem a demonstração das hipóteses de cabimento, a rejeição dos embargos de declaração é medida que se impõe, notadamente quando o embargante pretende a rediscussão da questão controvertida para modificar o provimento anterior. 3. "O prazo para interposição de agravo em matéria penal, mesmo no bojo de mandado de segurança, é o estabelecido no art. 258 do RISTJ, que guarda estreita obediência à Lei n.º 8.038/90. Precedentes" (AgInt no MS 23.504/DF, Rel. Ministra MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA, CORTE ESPECIAL, DJe 14/9/2017). 4. São incabíveis embargos de declaração para que o Superior Tribunal de Justiça - STJ enfrente matéria constitucional, ainda que para fins de prequestionamento, sob pena de usurpação da competência do Supremo Tribunal Federal - STF. 5. Embargos declaratórios rejeitados. (AgRg no AgRg no REsp n. 1.418.119/GO, relator Ministro Joel Ilan Paciornik, Quinta Turma, julgado em 4/12/2018, DJe de 12/12/2018.)

Tenho, portanto, por prequestionados todos os elementos e artigos de lei suscitados pelas Embargantes.

Por fim, constato que a oposição dos embargos de declaração pelas rés, sob a infundada alegação de omissão sobre pontos que haviam sido exaustivamente analisados e rebatidos no julgamento da apelação cível, demonstra manifesto intuito de protelar o andamento do processo e retardar a satisfação do direito reconhecido em favor do consumidor. 

Essa conduta processual já havia sido adotada de forma reiterada pelas recorrentes inclusive em sede de agravo de instrumento na instância colegiada, ensejando a aplicação de multa civil pelo Desembargador Relator daquele recurso, em decisão mantida à unanimidade.

Nesse contexto, evidenciado o abuso do direito de recorrer e o caráter manifestamente protelatório do recurso, condeno as Embargantes, em solidariedade, ao pagamento de multa de 1% (um por cento) sobre o valor atualizado da causa, com esteio no art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil, a ser revertida em favor do embargado.

DISPOSITIVO:

Ante todo o exposto, voto no sentido de CONHECER e NÃO ACOLHER os embargos de declaração opostos pelas rés, mantendo-se íntegro o acórdão embargado em todos os seus termos e fundamentos, condenando a parte embargada ao pagamento de multa, conforme declinado na fundamentação.

Salvador/BA, data da assinatura eletrônica.

Des. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

Relator