PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Primeira Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8007865-51.2023.8.05.0022 |
| Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível |
| APELANTE: JARDIM EUROPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA |
| Advogado(s): MONICA ARAUJO E SILVA, EMMANUEL RODRIGO ROSA ROCHA |
| APELADO: JOCIEL MIRANDA RIBEIRO |
| Advogado(s): JEANE FIGUEIREDO DE MELO OLIVEIRA |
Preenchidos os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade do recurso, conheço do Apelo interposto.
Na origem, trata-se de ação ordinária de rescisão contratual ajuizada por JOCIEL MIRANDA RIBEIRO em face de JARDIM EUROPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., na qual o autor busca a rescisão do contrato de compra e venda de lote de terra, alegando culpa da vendedora quanto às restrições construtivas ou de uso decorrentes de linhas de alta-tensão da CHESF e dificuldades financeiras próprias para os pagamentos.
A sentença declarou a rescisão por iniciativa do comprador, diante da inadimplência, fixando retenção de 25% dos valores pagos e determinando a restituição imediata dos valores em parcela única, negando os pleitos de danos morais e de retenção de IPTU, por ausência de comprovação de imissão do apelado/pessoa física na posse do bem.
Irresignada, a construtora apela, almejando a reforma da sentença quanto à aplicação da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) ao caso, bem como quanto ao direito de retenção dos encargos pagos pelo autor em razão dos atrasos nos pagamentos e responsabilização do mesmo pelo pagamento dos IPTUS desde a assinatura do contrato, além de requerer o parcelamento do valor a ser devolvido em 12 (doze) vezes.
Feita essa digressão, necessária a compreensão da lide, passo a decidir.
No mérito, a controvérsia central reside na aplicação da Lei 13.786/2018, ao contrato objeto da lide, firmado entre as partes em 2017, de forma retroativa, na possibilidade de retenção dos encargos atinentes aos pagamentos em atraso e sua não devolução, além de quitação dos IPTUS pela parte apelada, com devolução parcelada do crédito apurado em favor do recorrido, em 12 parcelas.
O apelante defende, assim, a aplicação da Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018). Contudo, o contrato objeto da lide foi firmado em 11 de abril de 2017 (ID 92383782 - Pág. 12).
Conforme o princípio da irretroatividade das leis, insculpido no art. 6º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (LINDB), a lei nova não pode atingir o ato jurídico perfeito.
Assim, o Superior Tribunal de Justiça, consolidou o entendimento de que as disposições da Lei nº 13.786/2018 não se aplicam a contratos celebrados anteriormente à sua vigência, tendo agido com acerto o magistrado ao afastar a norma em questão.
Neste sentido:
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. 1. INAPLICABILIDADE DA LEI 13 .786/2018, AO CASO. PRECEDENTES. 2. CLÁUSULA PENAL . RETENÇÃO SOBRE OS VALORES PAGOS. INCIDE A SÚMULA 83/STJ. 3. ARRAS CONFIRMATÓRIAS . RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. 4 . VIOLAÇÃO AO ART. 368 DO CC. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356/STF . 5. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE DISPOSITIVO LEGAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 284/STF. 6 . AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Com efeito, esta Corte firmou posicionamento no sentido de que não será aplicada a Lei nº 13.786/2018 aos contratos formados anteriormente à sua entrada em vigor . 2. O Superior Tribunal de Justiça possui firme o entendimento no sentido de que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento"(Súmula 543/STJ). 3. Omissis 5. A falta de indicação, de forma clara e precisa, dos dispositivos legais que teriam sido eventualmente violados ou que tiveram sua interpretação divergente à jurisprudência desta Corte impede o conhecimento do recurso, por deficiência na sua fundamentação, conforme preceitua a Súmula n. 284 do Supremo Tribunal Federal. 6 . Agravo interno improvido.
(STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1898154 SP 2020/0252891-0, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 30/08/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/09/2021).
AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CPC/2015 . RESILIÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA . COMPENSAÇÃO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 282/STF. ARRAS . ALEGAÇÃO DISSOCIADA DA REALIDADE DOS AUTOS. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INVIABILIDADE DE CONHECIMENTO DE QUESTÕES DEDUZIDAS SEM A PERTINENTE ALEGAÇÃO DE OFENSA À LEI FEDERAL. SÚMULA 284/STF . INAPLICABILIDADE DA LEI 13.786/2018 AOS CONTRATOS ANTERIORES À SUA VIGÊNCIA. RECURSO PROTELATÓRIO. APLICAÇÃO DE MULTA . 1. Omissis 2. Omissis 3. Omissis 4. Omissis 5. Omissis . 6. Inaplicabilidade da Lei 13.786/2018 aos contratos celebrados anteriormente à data de sua entrada em vigor. Precedente . 7. Caráter manifestamente improcedente e protelatório do presente agravo interno, sendo de rigor a aplicação da multa prevista no art. 1.021, § 4º, do CPC/2015 . 8. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO, COM APLICAÇÃO DE MULTA.
(STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1815822 SP 2019/0146066-9, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 20/04/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/04/2020).
Este também é o entendimento dos Tribunais Pátrios:
“ APELAÇÕES SIMULTÂNEAS. CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINARES DE IMPUGNAÇÃO À CONCESSÃO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA E AUSÊNCIA DE TENTATIVA DE SOLUÇÃO ADMINISTRATIVA REJEITADAS . PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DO COMPRADOR . MATÉRIA NÃO DEVOLVIDA AO TRIBUNAL. PROIBIÇÃO DA REFORMATIO IN PEJUS. RETENÇÃO DE VALOR. CLÁUSULA CONTRATUAL . ABUSIVIDADE. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. LEI N . 13.786/2018. INAPLICABILIDADE. CONTRATO FIRMADO ANTES DE SUA VIGÊNCIA . TAXA DE DESPACHANTE. DISTINÇÃO DA TAXA SATI. INEXISTÊNCIA. ABUSIVIDADE NA COBRANÇA DA SATI OU CONGÊNERE . TEMA 938 DO STJ. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DA FACULDADE NA CONTRATAÇÃO. INCLUSÃO NO MONTANTE A SER RESTITUÍDO. DANO MORAL . NÃO CONFIGURAÇÃO. SENTENÇA. MODIFICAÇÃO PARCIAL. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO . RECURSO DO AUTOR PREJUDICADO.
(TJ-BA - Apelação: 05046188320188050001, Relator.: ADRIANA SALES BRAGA, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 30/11/2022).”
Também não assiste razão à apelante quanto ao pleito de retenção da taxa de 0,25% ao mês pela fruição do imóvel, eis que se tratando de lote de terra sem edificação, ou seja, de lote vago, não há que se falar em uso do imóvel pela parte apelada.
Neste sentido, infere-se que a jurisprudência do STJ orienta que a taxa de ocupação apenas é devida quando houver proveito econômico ou utilização efetiva do bem pelo comprador e, no caso dos autos, não há prova de que o recorrido tenha realizado construções ou usufruído efetivamente do lote, em especial porque não houve demonstração da conclusão das obras de infraestrutura que permitissem a utilização plena do terreno, inexistindo, portanto, amparo para a cobrança pretendida.
Citem-se os ementários jurisprudenciais:
“ AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. LOTE QUE NÃO FOI EDIFICADO . TAXA DE FRUIÇÃO. DESCABIMENTO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS. NÃO CABIMENTO . MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC/2015. INAPLICABILIDADE . AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Com efeito, a jurisprudência dominante desta Corte dispõe que é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa. 2 . Consoante dispõe a Segunda Seção do STJ, não é cabível a majoração dos honorários recursais no julgamento de agravo interno ou de embargos de declaração. 3. O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação à multa do art. 1 .021, § 4º, do NCPC, devendo a imposição ser analisada caso a caso. 4. Agravo interno improvido.
(STJ - AgInt no REsp: 2060756 SP 2023/0077761-9, Relator.: MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 05/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/06/2023).
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C. C. RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA – Autor que ajuizou a demanda visando a rescisão do contrato em razão da impossibilidade financeira em adimplir os valores pactuados – Sentença de parcial procedência para declarar rescindido o contrato, condenando a ré na restituição de 75% dos valores pagos, além da condenação do autor ao pagamento de indenização pela fruição do bem – Irresignação do autor – Acolhimento parcial – Hipótese em que o contrato foi resolvido ante a manifesta desistência do autor, que confessou o inadimplemento das parcelas – Contrato resolvido que foi firmado na vigência da Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), que alterou a redação do artigo 32-A da Lei nº 6 .766/1979 – Aplicação da cláusula penal de 10% sobre o valor do contrato que, apesar de ser lícita, importaria em onerosidade excessiva, pois o valor da multa ultrapassa a integralidade dos valores comprovadamente pagos, em prejuízo do consumidor – Retenção de 20% do valor pago que se mostra justa e razoável no caso concreto – Precedentes – – Taxa de ocupação indevida – Imóvel que consistia em lote de terreno não edificado – Precedentes do C. Superior Tribunal de Justiça - Sentença reformada em parte para reduzir o percentual da retenção e afastar a taxa de fruição – Recurso parcialmente provido.
(TJ-SP - Apelação Cível: 1009676-07.2022 .8.26.0576 São José do Rio Preto, Relator.: Marcus Vinicius Rios Gonçalves, Data de Julgamento: 21/03/2024, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/04/2024).
De tal maneira, a despeito da inadimplência por parte do recorrido, infere-se a impossibilidade de gozo do lote adquirido, eis que as obras de infraestrutura estavam inacabadas, além de não haver comprovação efetiva de sua imissão na posse do bem, com autorização para construção, estando correto o comando sentencial neste ponto quanto à impossibilidade de cobrança da referida taxa de fruição.
Lado outro, quanto ao indeferimento da retenção de valores de IPTU, sob o fundamento de que seriam de responsabilidade do comprador do lote, é pacífico o entendimento de que a responsabilidade pelo pagamento de tributos e taxas condominiais só recai sobre o mesmo após a sua imissão na posse direta do imóvel.
De tal maneira, não havendo prova nos autos da efetiva entrega da posse ao apelado (posse com animus domini apta à fruição), tais encargos permanecem sob responsabilidade da vendedora. A mera assinatura do contrato, sem a entrega efetiva do lote com a infraestrutura prometida, não transfere a obrigação tributária ao consumidor.
Por fim, quanto ao pedido de retenção dos encargos moratórios pagos pelo autor durante o contrato também não merece prosperar, vez que a retenção de 25% sobre o valor total pago, já autorizada na sentença, possui natureza indenizatória e destina-se a cobrir todas as despesas administrativas, de publicidade e tributárias da vendedora, bem como a compensar o desfazimento do vínculo.
A cumulação pretendida configuraria bis in idem e onerosidade excessiva ao consumidor, vedada pelo art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor (CDC).
Por fim, o apelante requereu o parcelamento da devolução em 12 (doze) vezes, entretanto, tal pretensão esbarra na Súmula 543 do STJ, que determina “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
Portanto, a restituição deve ser feita de forma imediata e em parcela única, não sendo admitido o parcelamento com base na situação financeira da empresa ou em lei inaplicável ao contrato.
Neste diapasão os ementários a seguir:
“ EMENTA: DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) . APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018 . RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR A SER RESTITUÍDO. RAZOABILIDADE. APLICAÇÃO DA SÚMULA 543 DO STJ. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA . FRUIÇÃO PELO USO DO IMÓVEL. LOTE SEM EDIFICAÇÃO. INVIABILIDADE. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DO ITU/IPTU DO VENDEDOR . SENTENÇA ILÍQUIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS SOBRE VALOR DA CAUSA. HONORÁRIOS MAJORADOS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA . 1. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor nas relações que envolvam contrato de promessa de compra e venda de imóvel, ainda que de loteamento, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor e a Lei 6.766/2019 (Lei de Parcelamento do Solo). 2 . Apesar da a culpa exclusiva do promitente comprador pela resolução do contrato de promessa de compra e venda, a devolução dos valores pagos deverá ser imediata e em parcela única, nos termos do disposto na Súmula nº 543 do STJ, uma vez que o contrato é anterior à Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato). 3. Em caso de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente comprador, admite-se a retenção, pelo vendedor, de 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), observadas as peculiaridades do caso concreto . 4. Nos termos da Súmula nº 543 do STJ, a devolução dos valores ao adquirente deve se dar de forma integral e imediata, corrigida pelo INPC, desde de cada desembolso, acrescida dos juros legais de mora, a partir do trânsito em julgado 5. Em caso de rescisão contratual, em regra, é devida indenização pelo uso (fruição) do imóvel, no período em dele usufruiu, o que, em princípio, não ocorre caso o imóvel seja um lote de terras, em razão da inexistência de edificação, ou qualquer outra benfeitoria que possibilite o uso do bem. 6 . Não comprovado que a apelante transferiu, efetivamente, a posse do imóvel, ou, ainda, que a compradora chegou a detê-la, não há cogitar da sua responsabilização pelo pagamento do ITU/IPTU. 7. O fato da causa da rescisão recair sobre a Autora, não lhe acarreta a sucumbência processual, quando sagrar-se vencedora na maior parte do pedido, competindo a Requerida arcar com a integralidade dos ônus sucumbenciais (art. 86, parágrafo único, do CPC) . 8. Não sendo possível mensurar o valor da condenação, ante a necessidade de liquidação da sentença, os honorários advocatícios devem ser fixados sobre o valor atualizado da causa (artigo 85, § 2º in fine, CPC). 9. À vista do desprovimento da Primeira Apelação Cível, majoro os honorários advocatícios fixados a cargo das Primeiras Apelantes, de 105 (dez por cento) para 15%(quinze por cento), em observância ao disposto no artigo 85, § 11 do Código de Processo Civil . PRIMEIRA APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. SEGUNDA APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.
(TJ-GO - Apelação Cível: 5508478-62.2022 .8.09.0160 NOVO GAMA, Relator.: Des(a). DORACI LAMAR ROSA DA SILVA ANDRADE, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ).
Considerando o desprovimento do recurso, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais fixados na origem de 10% para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo a sentença a quo em todos os seus termos.
Honorários majorados nos termos supracitados, para 12% do valor atualizado da causa.
Sala de Sessões, de de 2026.
Presidente
Desª. Maria de Lourdes Pinho Medauar
Relatora
Procurador