PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESCISÃO MOTIVADA POR INICIATIVA E INCAPACIDADE FINANCEIRA DOS COMPRADORES PARA A OBTENÇÃO DO FINANCIAMENTO DO SALDO DEVEDOR. RETENÇÃO PERCENTUAL ESTABELECIDA EM JUÍZO COMO DECORRÊNCIA LÓGICA DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO O QUE PRESCINDE DE RECONVENÇÃO OU PEDIDO CONTRAPOSTO. PERCENTUAL DE VINTE POR CENTO DE RETENÇÃO MANTIDO POR SE MOSTRAR ADEQUADO E PROPORCIONAL AOS CUSTOS OPERACIONAIS E ADMINISTRATIVOS SUPORTADOS PELA CONSTRUTORA. AUSÊNCIA DE SENTENÇA EXTRA PETITA. VALIDADE DA TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM AOS CONSUMIDORES DIANTE DO PRÉVIO E CLARO CUMPRIMENTO DO DEVER DE INFORMAÇÃO DO PREÇO TOTAL E DESTAQUE DA VERBA NOS TERMOS DO ENTENDIMENTO VINCULANTE DO TEMA 938 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA . INEXISTÊNCIA DE ATO ILÍCITO OU DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL POR PARTE DA VENDEDORA O QUE AFASTA O PLEITO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E LUCROS CESSANTES. DESCABIMENTO DA PRETENSÃO DE DEVOLUÇÃO EM DOBRO ANTE A AUSÊNCIA DE MÁ FÉ NAS COBRANÇAS QUE FORAM REALIZADAS DE FORMA REGULAR DURANTE A VIGÊNCIA NORMAL DO PACTO. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

Trata-se de apelação cível interposta pelos adquirentes contra sentença de parcial procedência que declarou a abusividade da retenção integral dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, fixando o direito de retenção da construtora em vinte por cento, a título de cláusula compensatória, e autorizando a devolução do saldo remanescente, excetuada a taxa de corretagem. Os apelantes pugnam pela restituição integral ou redução da retenção para dez por cento, alegam abusividade e venda casada na cobrança da comissão de corretagem, questionam a fixação de retenção sem pedido reconvencional, e requerem indenização por lucros cessantes, bem como a restituição em dobro dos valores adimplidos.

II. Questão em discussão

 A questão em discussão consiste em: (i) avaliar a legalidade do repasse da comissão de corretagem aos consumidores; (ii) examinar a validade da fixação de retenção compensatória pelo magistrado sem pedido expresso em reconvenção; (iii) analisar a adequação do percentual de vinte por cento arbitrado a título de retenção; (iv) verificar a existência de ato ilícito apto a gerar o dever de indenizar por perdas e danos; e (v) definir o cabimento da restituição em dobro dos valores.

III. Razões de decidir

A cláusula que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem é válida, desde que o consumidor seja previamente informado do preço total da aquisição, com destaque para o valor da comissão, conforme tese vinculante firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 938, restando comprovado nos autos o cumprimento do dever de informação, o que afasta a alegação de venda casada.

A estipulação judicial do percentual de retenção constitui decorrência lógica e automática do desfazimento do pacto para o restabelecimento das partes ao estado anterior, prescindindo de pedido expresso em reconvenção ou pedido contraposto por parte da promitente vendedora.

O percentual de retenção de vinte por cento das parcelas pagas mostra-se proporcional e razoável para recompor os custos operacionais e administrativos suportados pela construtora, não configurando desvantagem exagerada, notadamente por ter a rescisão decorrido da desistência voluntária e incapacidade financeira dos próprios adquirentes.

A impossibilidade de obtenção de crédito bancário por insuficiência financeira dos compradores caracteriza risco inerente aos adquirentes, não havendo mora ou descumprimento contratual por parte da vendedora que justifique o pagamento de indenização por perdas e danos ou lucros cessantes.

A devolução em dobro fundamentada no artigo 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor exige a comprovação de cobrança indevida atrelada à má-fé, requisito não preenchido na espécie, uma vez que os pagamentos ocorreram de maneira regular e voluntária durante a vigência do contrato.

IV. Dispositivo e tese

Recurso de apelação conhecido e não provido. Honorários advocatícios sucumbenciais majorados, em grau recursal, para doze por cento sobre o valor da condenação, mantida a suspensão da exigibilidade por serem os recorrentes beneficiários da gratuidade da justiça.

Teses de julgamento: " 1. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que haja prévia clareza e transparência na informação do preço total com o destaque do valor destinado aos intermediadores. 2. A definição judicial do percentual de retenção em casos de rescisão de promessa de compra e venda constitui decorrência lógica do desfazimento do pacto para o restabelecimento das partes ao status quo ante, prescindindo da formulação de pedido expresso em reconvenção. 3. A frustração na obtenção de crédito bancário por insuficiência financeira do adquirente não configura ato ilícito ou inadimplemento imputável à construtora, restando afastado o dever de indenizar por perdas e danos ou lucros cessantes."

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 406, 724 e 725; CDC, arts. 6º, V, 42, parágrafo único, e 51, IV; CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, 99, § 3º, 141, 492, 927 e 931. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 938 (REsp n. 1.551.956/SP e REsp n. 1.599.511/SP); STJ, AREsp n. 2.881.027/RS, Rel. Min. Daniela Teixeira, Terceira Turma, j. 10.11.2025.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n.º 0550585-54.2018.8.05.0001, figurando como apelantes Glaucia da Silva Alves e Jose Marcos Silva dos Santos, e como apelada Queiroz Galvao Bahia 2 Desenvolvimento Imobiliario LTDA ACORDAM os Desembargadores integrantes da 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo incólume todos os termos da sentença recorrida, nos termos do voto da Relatora.

Salvador, ASSINADO ELETRONICAMENTE.

PRESIDENTE 

MARTA MOREIRA SANTANA 

Juíza Substituta de 2º Grau – Relatora

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento ao apelo, à unanimidade.

Salvador, 1 de Setembro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de apelação cível, registrada sob o número 0550585-54.2018.8.05.0001, interposta por Glaucia da Silva Alves e Jose Marcos Silva dos Santos contra Queiroz Galvao Bahia 2 Desenvolvimento Imobiliario LTDA em face da sentença de parcial procedência proferida pelo juízo de origem, conforme a seguinte transcrição (ID 102426265):

“Ante ao exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos autorais para (art. 487, inciso I do CPC), para DECLARAR como abusivo os valores retidos em Id 312796353, ao passo que CONDENO a parte Ré a restituir aos Autores os valores por estes efetivamente pagos no contrato de promessa de compra e venda do imóvel (excetuando a taxa de corretagem), autorizada, ainda, a retenção de 20% (vinte por cento), a título de cláusula compensatória, considerando os custos administrativos e operacionais decorrentes da rescisão antecipada, nos termos da fundamentação.

Sobre o valor incidirá juros de mora, observando o artigo 406 do Código Civil e correção monetária atualizada pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), inteligência do artigo 389 do mesmo diploma legal. Termo inicial da correção monetária e dos juros deverá ser contado do desembolso.

Haja vista a sucumbência recíproca e levando-se em consideração o grau de êxito de cada um dos envolvidos, serão recíproca e proporcionalmente distribuídas e compensadas as custas processuais na proporção de 60% para a parte Autora e 40% para o Réu.

Sobre os honorários advocatícios, arbitro-os em 10% (dez por cento) do valor da condenação, haja vista: o lugar de prestação do serviço, em Salvador, a vedação à onerosidade excessiva e a natureza e importância da causa, que, ante a reverberação individual, é mínima (art. 85, § 2º do CPC).

Contudo, haja vista que a parte Autora é detentora da gratuidade, ficam às custas processuais e honorários, decorrentes da sua sucumbência, suspensas, pelo prazo de 5 anos, contados a partir do trânsito em julgado da presente decisão (art. 99, § 3º do CPC).”

Em suas razões (ID 102426325), os apelantes sustentam, em síntese, a abusividade da comissão de corretagem, arguindo que não houve efetiva prestação de serviço por profissional autônomo, mas sim a atuação de prepostos da própria construtora, caracterizando venda casada.

Defendem a abusividade da taxa de contrato e de transferência imobiliária, indicando que tais encargos representam repasse indevido dos custos operacionais do empreendimento aos consumidores. Aduzem que o percentual de retenção de vinte por cento fixado na sentença é desproporcional, pugnando por sua redução para dez por cento ou pelo reembolso integral dos valores adimplidos, sob o argumento de que a rescisão decorreu de culpa da promitente vendedora devido à onerosidade excessiva das parcelas.

Questionam o arbitramento da cláusula compensatória pelo magistrado, sustentando a nulidade da retenção por ausência de pedido expresso em reconvenção ou pedido contraposto. Por fim, pleiteiam indenização por perdas e danos consistentes em lucros cessantes. Diante disso, requerem o provimento do recurso para reformar o julgado de primeiro grau, julgando procedentes todos os pedidos formulados na petição inicial.

Em contrarrazões (ID 102426327), a apelada rebate integralmente as teses recursais, argumentando a validade da comissão de corretagem em consonância com o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, diante do prévio dever de informação atendido.

Defende que a rescisão se operou por iniciativa e culpa exclusiva dos compradores que não obtiveram o financiamento bancário para quitação do saldo devedor. Argumenta a legalidade do percentual de retenção fixado de vinte por cento, sendo este compatível com as despesas administrativas assumidas pela construtora, restando descabida qualquer pretensão de perdas e danos. Conclui requerendo o total desprovimento do recurso de apelação para manter a sentença recorrida.

É o relatório, com o qual restituo os autos à Secretaria, solicitando a sua inclusão em pauta para julgamento (CPC, art. 931), destacando, outrossim, a possibilidade de sustentação oral na espécie, ex vi dos artigos 937 do CPC e 187, I, do RITJBA.

Salvador, ASSINADO DIGITALMENTE

MARTA MOREIRA SANTANA

JUIZA SUBSTITUTA DE 2° GRAU - RELATORA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Antes de analisar o mérito da controvérsia, cumpre realizar o juízo de admissibilidade recursal. Constata-se que o recurso de apelação interposto pelos autores reúne todos os pressupostos de admissibilidade. No tocante aos requisitos intrínsecos, verifica-se o cabimento da via recursal eleita, a legitimidade das partes e o evidente interesse em recorrer da decisão que lhes foi parcialmente desfavorável.

Quanto aos requisitos extrínsecos, o recurso é tempestivo e preenche a regularidade formal de representação processual. Registra-se a dispensa de preparo recursal, porquanto os recorrentes litigam sob o pálio da gratuidade da justiça. Desse modo, conheço do recurso e passo ao exame do mérito.

Da validade da Comissão de Corretagem

A controvérsia inicial reside na validade da cláusula que repassou aos adquirentes a obrigação de adimplir a comissão de corretagem de R$ 19.210,00 (ID 102425594). Os recorrentes alegam a ocorrência de venda casada, arguindo que o serviço de intermediação imobiliária foi prestado no próprio estande de vendas da construtora por profissionais subordinados a ela.

Contudo, o exame dos autos demonstra que houve a devida formalização da obrigação de pagamento em documento autônomo, denominado contrato de corretagem imobiliária (ID 102425594), acompanhado de proposta de compra com a discriminação prévia e destacada dos valores (ID 102425593).

O artigo 724 do Código Civil estabelece de forma clara a possibilidade de livre ajuste da remuneração entre as partes, dispondo o seguinte:

Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

No mesmo sentido, o artigo 725 do diploma civil consagra o direito à remuneração do intermediário uma vez alcançado o resultado útil do negócio:

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Quanto ao mérito da legalidade do repasse, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar a matéria sob o rito dos recursos repetitivos, fixou tese vinculante que convalida a cláusula de transferência do encargo ao comprador, desde que atendido de forma prévia o dever de clareza e transparência na informação do preço total:

Tema 938 do STJ - (i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3o, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP) (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP) (ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP)

No cenário de incorporação imobiliária, inexiste óbice legal para a transferência convencional da comissão ao adquirente, desde que respeitado o dever de informação previsto nas normas de proteção do consumidor. A prova dos autos revela que as informações foram prestadas com clareza na promessa de compra e venda e nos termos da proposta assinada pelos adquirentes (ID 102425594), de modo que os compradores sabiam previamente o preço total do imóvel e a parcela destinada aos intermediadores.

Por essa razão, afasta-se a tese de venda casada ou abusividade, devendo ser mantida a improcedência do pedido de restituição de tais verbas.

Do Percentual de Retenção e Desnecessidade de Reconvenção

O Juízo a quo declarou a abusividade da retenção integral estabelecida administrativamente no distrato e fixou o percentual de devolução das quantias pagas com retenção de 20% em favor da vendedora (ID 102426265). Os adquirentes insurgem-se contra este percentual, pleiteando sua redução para dez por cento ou o reembolso integral.

O percentual de retenção deve ser mantido no patamar fixado pelo juízo de origem, uma vez que se revela suficiente para indenizar a vendedora pelos custos administrativos e tributários gerados com a comercialização e posterior cancelamento da venda da unidade imobiliária.

O artigo 6º, inciso V, do Código de Defesa do Consumidor dispõe sobre o direito básico à modificação de cláusulas abusivas que estabeleçam prestações desproporcionais.

De igual maneira, o artigo 51, inciso IV, da mesma lei veda cláusulas contratuais iníquas ou que imponham desvantagem exagerada ao consumidor.

Para evitar o enriquecimento ilícito de qualquer das partes e restabelecer o equilíbrio contratual, a retenção de vinte por cento mostra-se equilibrada. No que tange à alegação dos apelantes de que o magistrado não poderia arbitrar tal retenção sem pedido expresso em reconvenção ou pedido contraposto, a tese carece de fundamento jurídico.

O desfazimento da promessa de compra e venda impõe o retorno das partes ao estado anterior, cabendo ao julgador definir os limites e percentuais de devolução e retenção como decorrência lógica da rescisão do vínculo, sem necessidade de reconvenção da construtora.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça assevera que, em se tratando de rescisão de promessa de compra e venda imobiliária, a definição das parcelas a serem restituídas e a adequação da cláusula penal de retenção constituem decorrência lógica e automática do desfazimento do pacto para o restabelecimento do status quo ante, o que afasta o alegado vício processual:

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. PERCENTUAL FIXADO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. ALEGAÇÃO DE JULGAMENTO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. PRINCÍPIO DA CONGRUÊNCIA RESPEITADO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial fundamentado no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c" da Constituição Federal. 2. No recurso especial, a recorrente alegou violação aos artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil, sustentando nulidade do acórdão por julgamento extra petita, ao fixar retenção de 25% dos valores pagos, quando as rés teriam pleiteado apenas 10%, conforme previsão contratual. 3. O Tribunal de origem concluiu que a rescisão contratual decorreu da inadimplência da compradora, reconheceu a validade da cláusula penal e fixou a retenção em 25% sobre as quantias pagas, em conformidade com precedentes do STJ. Readequou o termo inicial dos juros de mora para contar do trânsito em julgado e afastou a devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em saber se a fixação de retenção de 25% dos valores pagos, em contrato de promessa de compra e venda, viola os artigos 141 e 492 do CPC, configurando julgamento extra petita. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. O Tribunal de origem aplicou corretamente os parâmetros jurisprudenciais do STJ, que admitem retenção entre 10% e 25% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda celebrados antes da Lei nº 13.786/2018, quando a rescisão decorre de culpa do comprador. 6. Não houve extrapolação dos limites do pedido nem julgamento extra petita, pois o Tribunal apenas adequou a cláusula contratual aos parâmetros jurisprudenciais, respeitando o princípio da congruência. 7. A decisão está em conformidade com os artigos 141 e 492 do CPC, não havendo violação ao princípio da congruência. IV. DISPOSITIVO 8. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. (AREsp n. 2.881.027/RS, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 10/11/2025, DJEN de 13/11/2025.)

Da inexistência de perdas e danos por culpa dos compradores

Os apelantes buscam a condenação da construtora ao pagamento de perdas e danos sob o argumento de que foram lesados com o desfazimento do negócio e com o atraso de obrigações da vendedora.

A análise fática do processo revela que a rescisão contratual se deu exclusivamente em razão da desistência voluntária e imotivada dos adquirentes. Conforme confessado na petição inicial, os compradores não obtiveram êxito em contratar o financiamento bancário para quitar a parcela do saldo devedor do imóvel, haja vista que as parcelas ofertadas pelo agente financeiro superaram as suas condições econômicas.

A inviabilidade de obtenção do crédito bancário por motivos de capacidade financeira dos compradores constitui risco exclusivo do adquirente, inexistindo descumprimento ou mora por parte da vendedora, que concluiu a obra e obteve o habite-se regularmente.

Contudo, exigir da construtora o ressarcimento por perdas e danos quando esta cumpriu suas obrigações e teve o contrato desfeito por impossibilidade financeira dos compradores seria impor desvantagem manifestamente excessiva em prejuízo da ré. Não havendo ato ilícito ou inadimplemento imputável à construtora, mostra-se descabida qualquer pretensão indenizatória por perdas e danos ou lucros cessantes, devendo ser integralmente mantida a improcedência deste pedido.

Por fim, O apelante pleiteia a condenação da apelada à restituição em dobro de todos os valores desembolsados no curso do contrato, neles incluídas as prestações e a comissão de corretagem.

O pleito de devolução dobrada, no entanto, é manifestamente improcedente. A restituição em dobro de quantia cobrada indevidamente pressupõe a existência de cobrança abusiva que contrarie a boa-fé objetiva, conforme preceitua o parágrafo único do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor.

O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.

No presente caso, os pagamentos foram realizados de forma voluntária e regular no período de vigência normal do contrato de promessa de compra e venda imobiliária. Tratando-se de devolução decorrente da rescisão voluntária motivada pelo próprio adquirente, que deu causa ao desfazimento, inexiste indébito originário decorrente de má-fé da vendedora que autorize a dobra do artigo 42 do CDC.

Ante ao exposto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo incólume todos os termos da sentença. Voto, ainda, pela majoração dos honorários advocatícios para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação para o apelado, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. Fica mantida a distribuição proporcional da sucumbência fixada na origem (60% para a parte autora e 40% para o réu), bem como a suspensão da exigibilidade em relação à parte amparada pela gratuidade da justiça.

Salvador, ASSINADO ELETRONICAMENTE.

MARTA MOREIRA SANTANA

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora