PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. AUSÊNCIA DE VISTORIA INICIAL. IMPOSSIBILIDADE DE AFERIÇÃO DO NEXO DE CAUSALIDADE. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. PROVIMENTO DO RECURSO PRINCIPAL. RECURSO ADESIVO PREJUDICADO.
I. Caso em exame
Ação indenizatória ajuizada por Oscar Marinho Falcão Neto contra Viametro Transportes Urbanos Ltda., visando à reparação por danos materiais em imóvel locado. Sentença que julgou procedente o pedido, sem fixação do quantum debeatur, remetendo a apuração para a fase de liquidação. Apelações interpostas por ambas as partes: recurso principal da ré e recurso adesivo do autor.
II. Questão em discussão
Há duas questões em discussão: (i) saber se a ausência de vistoria inicial impede a responsabilização do locatário por supostos danos ao imóvel; e (ii) saber se é possível fixar de plano o valor da indenização com base nos orçamentos apresentados pelo autor, afastando a necessidade de liquidação de sentença.
III. Razões de decidir
A responsabilização do locatário por danos ao imóvel exige prova do estado do bem no início da locação, nos termos do art. 23, III e V, da Lei nº 8.245/1991. Ausente vistoria inicial, não é possível comparar as condições anteriores e posteriores do imóvel.
Jurisprudência do STJ e dos tribunais pátrios reafirma que a falta de laudo de vistoria inicial inviabiliza a responsabilização do locatário por eventuais danos, por ausência de prova do fato constitutivo do direito do autor (CPC, art. 373, I).
Prova testemunhal produzida pela locatária corrobora o mau estado do imóvel no início da locação, sem que o locador tenha se desincumbido do ônus de prova em sentido contrário.
Diante do provimento do recurso principal, resta prejudicado o recurso adesivo, que versa sobre liquidez da sentença.
IV. Dispositivo e tese
Recurso de apelação da Viametro Transportes Urbanos Ltda conhecido e provido para reformar a sentença e julgar improcedente o pedido inicial. Recurso adesivo de Oscar Marinho Falcão Neto não conhecido, por perda de objeto.

ACORDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos dos Recursos de Apelações nº 8004608-07.2021.8.05.0113, oriundos da 4ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis, Comerciais e Registros Públicos da Comarca de Itabuna/Ba, figurando, simultaneamente, como Apelantes e como Apelados, VIAMETRO TRANSPORTES URBANOS LTDA e OSCAR MARINHO FALCÃO NETO.

Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em CONHECER DO RECURSO DE APELAÇÃO interposto por Viametro Transportes Urbanos Ltda e DAR-LHE PROVIMENTO, e NÃO CONHECER DO RECURSO DE APELAÇÃO ADESIVA interposto por Oscar Marinho Falcão Neto, nos termos do voto condutor.

Sala de Sessões, __ de ______ de 202_.

PRESIDENTE

DESª. CARMEM LÚCIA SANTOS PINHEIRO

RELATORA

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Recurso independente e adesivo Por Unanimidade

Salvador, 9 de Dezembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Tratam-se de Recursos de Apelações interpostos, de forma principal, pela VIAMETRO TRANSPORTES URBANOS LTDA e, adesivamente, por OSCAR MARINHO FALCÃO NETO contra a sentença proferida pelo MM. Juízo da 4ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis, Comerciais e Registros Públicos da Comarca de Itabuna/Ba que, nos autos da “Ação de Indenização por Danos Materiais” n° 8004608-07.2021.8.05.0113, julgou procedente em parte o pedido formulado por OSCAR MARINHO FALCÃO NETO, condenando solidariamente a VIAMETRO TRANSPORTES URBANOS LTDA e EDMÍLSON ALVES DOS SANTOS ao pagamento de indenização por danos materiais, em razão da deterioração do bem locado, “a ser apurada em liquidação de sentença (procedimento comum, artigo 509, II, CPC), onde o autor deverá colacionar aos autos documentos comprobatórios idôneos (Notas Fiscais, Recibos, Comprovantes de Pagamentos, Transferências Bancárias, etc) do valor que EFETIVAMENTE gastou para o reparo do imóvel, segundo o que consta dos autos”.

Oscar Marinho Falcão Neto ajuizou Ação de Indenização por Danos Materiais em face de Viametro Transportes Urbanos Ltda e Edmilson Alves Dos Santos. Afirmou ter celebrado locação de imóvel não residencial, figurando a Viametro Transportes Urbanos Ltda como locatária e o Sr. Edmilson Alves dos Santos como fiador. Arguiu que, ao final da locação, o bem foi entregue apresentando avarias, razão pela qual deveria ser indenizado pela reparação do dano.

Em resposta, a Viametro Transportes Urbanos Ltda apresentou contestação (ID. 187489161). Defendeu a ausência do dever de indenizar, porquanto o imóvel foi entregue nas mesmas condições recebidas, sendo que os supostos danos seriam apenas desgastes naturais. Em sentença ilíquida (ID. 87550346), o juízo primevo condenou solidariamente a Viametro Transportes Urbanos Ltda e Edmilson Alves dos Santos a pagarem ao Sr. Oscar Marinho Falcão Neto indenização por danos materiais, em razão da deterioração do bem locado, todavia determinou que a apuração do valor devido deveria ser realizada na fase de liquidação.

Oposto Embargos de Declaração (ID. 87550349), porém rejeitados (ID. 87550351).

Irresignada contra essa sentença, a empresa VIAMETRO TRANSPORTES URBANOS LTDA interpôs o presente recurso. Aduziu que Oscar Marinho Falcão Neto não se desincumbiu do ônus de comprovar o preenchimento dos requisitos da responsabilidade civil. Defendeu que o laudo de vistoria inicial nunca foi acostado aos autos, razão pela qual não houve comprovação do estado em que se encontrava o imóvel quando do início da relação locatícia. Sustentou que o laudo de vistoria final acostado à inicial é inidôneo, haja vista ter sido produzido de forma unilateral, bem como conter imagens sem nitidez e desprovidas de registro temporal que às vincule ao momento do fim da locação. Arguiu que o imóvel foi devolvido em boas condições, sem a presença de avarias. Argumentou que o caso dos autos não comporta prolação de sentença ilíquida. Ao finou, pugnou pela reforma da sentença para julgar improcedente os pedidos. (ID. 87550352).

Oscar Marinho Falcão Neto apresentou contrarrazões ao Recurso de Apelação interposto por Viametro Transportes Urbanos Ltda (ID. 87550356).

OSCAR MARINHO FALCÃO NETO interpôs recurso de forma adesiva. Sustentou a impossibilidade de prolação de sentença ilíquida. Arguiu que, entre o ajuizamento da demanda executória que reconheceu a necessidade de ação de conhecimento para apuração dos danos ao imóvel, e a prolação da sentença ilíquida desta ação, decorreu grande lapso temporal. Defendeu a impossibilidade da juntada de documentos para subsidiar a liquidação de sentença, tendo em vista que a entrega do imóvel ocorreu em 2007, ou seja, há quase 20 anos atrás. Aduziu que a Viametro Transportes Urbanos Ltda, notificada para realização da vistoria final do imóvel locado visando apuração dos danos, se recusou a comparecer. Ao final, pugnou pela prolação de acórdão líquido, condenando a Viametro Transportes Urbanos Ltda ao pagamento de danos materiais no valor da média dos três orçamentos apresentados. Alternativamente, requereu que o valor fosse arbitrado no importe apurado no orçamento de menor valor. (ID. 87550357).

Viametro Transportes Urbanos Ltda apresentou contrarrazões (ID. 87550361) ao Recurso de Apelação Adesivo.

Inclua-se em pauta de julgamento.

Salvador/BA, 12 de novembro de 2025.

 Desa. Carmem Lúcia Santos Pinheiro 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

I – DA DELIMITAÇÃO FÁTICA

Oscar Marinho Falcão Neto ajuizou ação indenizatória em face da empresa Viametro Transportes Urbanos Ltda. O magistrado primevo condenou a empresa pelo dano material, contudo não fixou o quantum. Determinou que a apuração do valor fosse feita em sede de liquidação de sentença. Ambas as partes interpuseram recursos de apelação, de forma principal e adesiva, com o intuito de reformar a sentença.

II – CONHECIDO E PROVIDO O RECURSO DA VIAMETRO TRANSPORTES URBANOS LTDA

CONHEÇO do recurso de apelação da VIAMETRO TRANSPORTES URBANOS LTDA, porque presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade.

A empresa de transportes interpôs recurso de apelação, alegando, em síntese, que ao final da locação, entregou o bem imóvel locado em perfeitas condições, sem a presença de avarias, razão pela qual não há que se falar em dever de indenização pelos supostos danos.

Verifica-se que assiste razão à empresa de transportes.

Conforme relatado, as partes firmaram contrato de locação comercial de bem imóvel não residencial, prevendo a responsabilidade da locatária por eventuais danos ao bem. Após o término da relação contratual, a locador Oscar Marinho Falcão Neto considerou que o imóvel locado tinha sido danificado pela locatária, a Viametro Transportes Urbanos Ltda, motivo pelo qual realizou vistoria para apuração dos danos. Constatadas diversas avarias no imóvel, procedeu com consulta a 3 empresas para reparo, juntando os respectivos orçamentos aos autos.

De fato, de acordo com o art. 23, incisos III e V da Lei 8.245/91, na locação de imóvel, o locatário é obrigado a reparar o dano se não restituir a coisa no estado em que a recebeu:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

[…]

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

[...]

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

O processo de apuração dos danos demanda a análise comparativa entre as condições anteriores à celebração do negócio e o estado do bem ao final da locação. A prova do estado inicial do imóvel, normalmente consubstanciada pela vistoria inicial, é imprescindível para apurar se a situação do bem no final da relação locatícia é pior do que quando iniciada a locação. Se ausente essa comprovação, não há como concluir, de forma segura, que eventuais deteriorações não existiam à época em que o imóvel foi entregue ao locatário.

A relevância de tal prova ocorre, sobretudo, em razão do disposto na parte final do inciso III do art. 23 da Lei nº 8.245/91, o qual prevê que as deteriorações naturais do uso regular não são passíveis de indenização.

No caso, verifica-se que, na Cláusula Oitava do Contrato firmado (ID. 131523775), a locatária declarou ter recebido o imóvel em boas condições de uso, tal como apresentado em vistoria anexada ao instrumento. Todavia, a mencionada vistoria inicial não acompanhou o contrato, tampouco foi acostada aos autos.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a ausência da vistoria inicial nos contratos de locação inviabiliza a responsabilização do locatário, uma vez que impossibilita o juízo de comparação entre os estados inicial e final do bem locado

APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA COM PEDIDO CUMULADO DE LUCROS CESSANTES E DANOS MATERIAIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO-RESIDENCIAL. PERÍCIA CONTÁBIL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO AUTORAL. PRETENSÃO DE RECEBIMENTO DE VALORES DESPENDIDOS RELACIONADOS AO MAU USO DO BEM. AUSÊNCIA DE LAUDOS DE VISTORIA INICIAL E FINAL FALTA DE PROVA DOS FATOS CONSTITUTIVOS DO DIREITO ALEGADO. JURISPRUDÊNCIA DOS TRIBUNAIS. AUSÊNCIA DE VISTORIAS NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO, RESULTAM NA IMPOSSIBILIDADE DE DEMONSTRAÇÃO DE ELEMENTOS CAPAZES DE IMPOR A REPARAÇÃO DE DANOS. CONFIRMAÇÃO DA SENTENÇA VERBA HONORÁRIA SUCUMBENCIAL FIXADA NO PATAMAR MÁXIMO. DESPROVIMENTO DO RECURSO (STJ - AREsp: 2128076 RJ 2022/0147399-6, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Publicação: DJ 17/06/2022)

Os Tribunais pátrios perfilham-se do mesmo entendimento, vide:

EMENTA – DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. LOCAÇÃO COMERCIAL . AUSÊNCIA DE LAUDO DE VISTORIA INICIAL E FINAL. ESTADO DE CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL NÃO COMPROVADO. ÔNUS DA AUTORA (ART. 373, I /CPC) . IMPOSSIBILIDADE DE SE PRESUMIR A OCORRÊNCIA DE DANOS. INDENIZAÇÃO AFASTADA. SENTENÇA REFORMADA. READEQUAÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS . I. CASO EM EXAME1. Apelação Cível interposta pela requerida em face de sentença que julgou procedente o pedido inicial condenando-a ao pagamento de indenização por dano material verificado em imóvel locado. II . QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Verificar-se está comprovado o estado de conservação do imóvel durante o início e fim da relação locatícia a autorizar a condenação da locatária por danos materiais. III. RAZÕES DE DECIDIR3 . A imposição de responsabilidade civil ao locatário em decorrência de avarias no imóvel e necessidade de restauração da pintura, exige efetiva comprovação dos danos alegados, de modo que, não havendo provas nesse sentido, a cargo da parte autora (art. 373, I /CPC), inclusive ante a ausência de vistoria inicial e final para demonstração das condições do imóvel, em conformidade com a jurisprudência pacífica, não tem cabimento a condenação da locatária, impondo-se a reforma da sentença. IV. DISPOSITIVO E TESE4 . Apelação Cível à que se dá provimento.Dispositivos relevantes citados: CPC: art. 373, inc. I . Lei de Locação: arts. 22 e 23.Jurisprudência relevante: TJPR - 17ª Câmara Cível - 0027294-13.2017 .8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR RUY ALVES HENRIQUES FILHO - J . 15.08.2022, TJPR - 18ª Câmara Cível - 0014692-72.2022 .8.16.0014 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR PERICLES BELLUSCI DE BATISTA PEREIRA - J . 13.03.2023, TJPR - 18ª C.Cível - 0018105-84 .2012.8.16.0001 - Curitiba - Rel .: Desembargador Marcelo Gobbo Dalla Dea - J. 21.10.2020, TJPR - 17ª C . Cível - 0001626-89.2017.8.16 .0017 - Maringá - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU FRANCISCO CARLOS JORGE - J. 10.09 .2021 (TJ-PR 00126880920258160030 Foz do Iguaçu, Relator.: Francisco Carlos Jorge, Data de Julgamento: 16/09/2025, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 16/09/2025)

INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL. LOCAÇÃO. Pretensão da empresa autora de condenação das empresas rés ao pagamento de indenização pelos danos causados ao imóvel locado. Sentença de improcedência . Inconformismo da empresa autora. Ausência de laudo de vistoria inicial. Impossibilidade de comparar as condições do imóvel quando do início e término da locação, ainda mais se for considerado que o contrato permaneceu em vigência por cerca de 25 anos. Rés que alegam que as fotografias juntadas foram tiradas unilateralmente pela autora . Ausência de um laudo de vistoria final assinado pelas partes, apenas há e-mails nos quais constam os reparos que a autora entende necessários para a recomposição do imóvel. Perito judicial que concluiu estar prejudicada a aferição das especificações relativas as reais condições de conservação e manutenção do imóvel, diante da ausência de laudos de vistoria inicial e final, assim como a origem dos danos. Nexo de causalidade entre os danos apontados pela autora e a conduta das rés durante a vigência do contrato que não foi comprovado. Sentença mantida . RECURSO NÃO PROVIDO.(TJ-SP - Apelação Cível: 1078879-63.2021.8 .26.0100 São Paulo, Relator.: Ana Maria Baldy, Data de Julgamento: 10/06/2024, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/06/2024)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESSARCIMENTO POR DANOS MATERIAIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. AUSÊNCIA DE VISTORIA INICIAL. IMPOSSIBILIDADE DE RESPONSABILIZAÇÃO DA LOCATÁRIA PELAS SUPOSTAS AVARIAS SUPERVENIENTES À CELEBRAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. - O contrato de locação de bem imóvel celebrado entre o particular e entidade da administração pública indireta possui natureza de contrato da administração e, por isso, é regido, essencialmente, pelas normas de direito privado - A Lei nº 8.245/91prevê como obrigação do locatário a restituição do imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal (art. 23, III) - Hipótese na qual, ausente vistoria inicial, não se pode imputar à ré a obrigação de arcar com o pagamento das despesas relativas às supostas avarias supervenientes à celebração do contrato, porque é impossível demonstrar se a depreciação ocorreu em razão de mau uso pela locatária. (TJ-MG - AC: 10000221936982001 MG, Relator.: Roberto Apolinário de Castro (JD Convocado), Data de Julgamento: 25/10/2022, Câmaras Cíveis / 1ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 28/10/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. OBRIGAÇÃO DO LOCADOR DE REALIZAR VISTORIA INICIAL. AUSÊNCIA DE PROVAS SUFICIENTES DO ESTADO DO IMÓVEL. INEXIGIBILIDADE DA OBRIGAÇÃO. I - A responsabilidade pela realização da vistoria inicial do imóvel alugado é do locador, instrumento essencial para documentar o estado do imóvel no início da locação e evitar conflitos futuros quando da entrega do bem pelo locatário, art. 22, inc . V, da Lei 8.245/1991. II - Além de o locador não ter elaborado os laudos de vistoria inicial e final do imóvel, não há comprovação do estado pré-existente do imóvel, o que inviabiliza a pretensão de execução para que a locatária arque com os reparos após a finalização da locação. III - Apelação da embargante provida . (TJ-DF 07242018020238070020 1896781, Relator.: VERA ANDRIGHI, Data de Julgamento: 24/07/2024, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: 13/08/2024)

Depreende-se dos precedentes acima colacionados que o ônus de comprovar o estado inicial do imóvel incumbe ao locador, que no caso dos autos, é o Sr. Oscar Marinho Falcão Neto. Contudo, não se constata dos fólios a referida prova. A mera disposição em cláusula contratual de que o bem se encontrava em boas condições não se revela suficiente, sobretudo diante das provas produzidas em juízo.

Na audiência de instrução (ID. 476564043), a testemunha da locatária, o Sr. Sérgio Florentino Hubner da Silva, declarou que o imóvel se encontrava no meio do mato, em condições precárias, sendo necessário que a Viametro Transportes Urbanos Ltda realizasse constantes reformas estruturais para viabilizar o uso durante a relação locatícia. O locador não se desincumbiu do ônus de contrariar/refutar a referida prova, o que ratifica a conclusão ora obtida, de que não é possível aferir o nexo de causalidade no caso concreto.

Diante do exposto, com base na legislação vigente e na jurisprudência aplicável, o recurso interposto pela Viametro Transportes Urbanos Ltda deve ser provido, para reformar a sentença e julgar improcedente os pedidos.

III – RECURSO ADESIVO INTERPOSTO POR OSCAR MARINHO FALCÃO NETO PREJUDICADO

Oscar Marinho Falcão Neto interpôs recurso de apelação de forma adesiva, alegando, em síntese, a impossibilidade de prolação de sentença ilíquida. Aduziu que as provas juntadas aos autos são suficientes para estabelecer o quantum devido a título de dano material, notadamente os 3 (três) orçamentos colacionados.

Conforme amplamente fundamentado acima, no julgamento do recurso de apelação interposto de forma principal pela Viametro Transportes Urbanos Ltda, não há que se falar em dever de indenizar, o que por consectário lógico, afasta qualquer discussão sobre a liquidação da sentença.

De acordo com o § 2º do art. 997 do CPC, o recurso adesivo segue a sorte do principal. Resta, portanto, prejudicado o recurso de apelação interposto de forma adesiva, ante o provimento do recurso principal para reformar a sentença e julgar totalmente improcedente os pedidos. Com a reforma, o recurso adesivo perde seu objeto e fundamento, não subsistindo interesse recursal.

Diante do exposto, NÃO CONHEÇO do recurso de apelação interposto de forma adesiva por Oscar Marinho Falcão Neto.

V – CONCLUSÃO

Isto posto, voto no sentido de CONHECER DO RECURSO DE APELAÇÃO interposto pela Viametro Transportes Urbanos Ltda e DAR-LHE PROVIMENTO, e NÃO CONHECER DO RECURSO DE APELAÇÃO ADESIVA interposto por Oscar Marinho Falcão Neto, para reformar a sentença recorrida, julgando improcedentes os pedidos iniciais.

Sala das Sessões, __ de _____ de 202_.

PRESIDENTE

DESª. CARMEM LÚCIA SANTOS PINHEIRO

RELATORA

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA