PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quarta Câmara Cível
| Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8024418-74.2025.8.05.0000 |
| Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível |
| AGRAVANTE: ALOÍSIO DE MAGALHÃES FILHO |
| Advogado(s): DANIEL DE CASTRO MAGALHÃES |
| AGRAVADO: CONDOMÍNIO EDÍFICIO AUGUSTO BORGES |
Advogado(s): PRISCILA KEI SATO, RAFAEL SCHIMMELPFENG LAGES
|
Cinge-se a controvérsia ao exame da legitimidade passiva do agravante, para responder por débitos condominiais e à adequação da fundamentação das decisões proferidas no processo de origem.
Consoante depreende-se do relatório, o agravante busca eximir-se da responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais, sob o argumento de que não estaria na posse direta da unidade, invocando em seu favor o Tema de Recursos Repetitivos N. 886, do Superior Tribunal de Justiça.
Contudo, verifica-se dos autos que o agravante figura como proprietário da unidade condominial n. 1010, do Edifício Augusto Borges, conforme matrícula registral acostada aos autos (R-3 da matrícula 6.984), circunstância que, por si só, é suficiente para configurar sua legitimidade no polo passivo da execução.
As despesas condominiais constituem obrigação propter rem, ou seja, que acompanha a coisa, vinculando-se ao titular do direito real sobre o imóvel. Neste sentido, dispõe o art. 1.336, inciso I, do Código Civil que é dever do condômino "concorrer para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção".
O Tema n. 886, do STJ, invocado pelo agravante, estabelece que "a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto", afastando-se a legitimidade passiva do promitente vendedor apenas quando comprovados, cumulativamente, (i) que o promissário comprador imitiu-se na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação.
No caso vertente, embora o agravante alegue a existência de contrato de promessa de compra e venda com a empresa T de J Brito Contabilidade Eireli Me, também integrante da relação processual da execução, não logrou demonstrar cabalmente o preenchimento dos requisitos estabelecidos no referido precedente, pois o suposto contrato de promessa de compra e venda não foi apresentado no feito de origem, nem integra os documentos trazidos neste recurso. Ademais, a simples celebração de acordo entre o condomínio e a aludida empresa executada, não comprova, de forma inequívoca, o conhecimento da transação específica, nem exclui a responsabilidade do proprietário registral.
Com efeito, o acordo mencionado pelo agravante (constante do ID 45033145) refere-se especificamente ao parcelamento de débitos condominiais já vencidos, não constituindo reconhecimento expresso de transferência da posse ou da responsabilidade exclusiva da aludida empresa executada pelas obrigações condominiais.
A "ciência inequívoca da transação", exigida pelo Tema 886, do STJ, pressupõe conhecimento específico e expresso do condomínio acerca da transferência da posse e da assunção da responsabilidade pelo promissário comprador, elementos não configurados na espécie.
Assim, o fato de o agravante permanecer como proprietário registral do imóvel, configura sua legitimidade passiva, podendo exercer eventual direito de regresso contra a empresa, também executada, após o adimplemento da obrigação.
Perfilhando tal entendimento:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. OBJEÇÃO DE EXECUTIVIDADE. PRELIMINARES DE VIOLAÇÃO AO CPC, ART. 1.017, INCISO I E ART. 1 .018, § 2º REJEITADA. MÉRITO EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO. ACORDO DE PAGAMENTO CELEBRADO PELO ANTIGO LOCATÁRIO. INOPONIBILIDADE. PRESCRIÇÃO INOCORRENTE. RECURSO DESPROVIDO. 1 - PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO. Acompanhadas as razões recursais dos documentos obrigatórios previstos no art. 1017, inciso do Código de Processo Civil, bem como comunicado ao juízo primevo a interposição do agravo de instrumento, não há que se falar em não conhecimento da irresignação, principalmente, no primeiro caso, em razão de superveniente digitalização do processo geratriz. Preliminares rejeitadas . 2 - MÉRITO. O pagamento das cotas condominiais decorrem de obrigação propter rem, vinculando-se à coisa, e não à pessoa do morador da unidade no momento da constituição do débito, razão pela qual podem ser elas exigidas em juízo em face tanto do proprietário do imóvel quanto sobre o ocupante da unidade a qualquer título, seja como compromissário comprador, locatário, comodatário, dentre outros. 2.1 - O não cumprimento de acordo firmado entre o ex-locatário e o Condomínio não afasta a legitimidade do proprietário do imóvel para figurar no polo passivo da execução, porquanto em nada altera a natureza da obrigação . Precedentes do STJ. 2.2 - A exceção das hipóteses de inação do autor previstas nos incisos II e III do art. 485 do Código de Processo Civil, a citação válida em processo extinto sem resolução de mérito interrompe o curso do prazo prescricional . Precedentes do STJ. 2.3 - Ocorrida a citação válida da agravante no âmbito do Juizado Especial Civil em cuja demanda foi extinta por ausência da pressupostos de desenvolvimento regular (art. 485, IV, do CPC c/c art . 10, da Lei 9.099/1995), não é caso de pronuncia de prescrição. 3 - Recurso desprovido. Decisão que rejeitou a objeção de executividade confirmada.
(TJ-ES - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 5006294-52.2021.8.08 .0000, Relator.: ROBSON LUIZ ALBANEZ, 4ª Câmara Cível).
APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS . OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PROPTER REM. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. PROPRIETÁRIO DO BEM. PRECEDENTES DE TRIBUNAIS DE JUSTIÇA PÁTRIOS . RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. O cerne da controvérsia posta a desate cinge-se a analisar a responsabilidade do proprietário do imóvel em relação ao pagamento das taxas condominiais exigidas pelo Condomínio autor. 2 . Com efeito, as obrigações condominiais têm natureza propter rem, vinculando-se à coisa, e não à pessoa do morador da unidade no momento da constituição do débito. Dessa forma, a responsabilidade pelo pagamento de cotas de despesas de condomínio recaem tanto sobre o proprietário do imóvel quanto sobre o ocupante da unidade a qualquer título, seja como compromissário comprador, locatário, comodatário, dentre outros. 3. Por consectário, a demonstração de que o devedor é proprietário ou possuidor do imóvel é suficiente para que esteja configurada a sua responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais . 4. Ao condomínio, portanto, é facultado o exercício do direito de cobrança contra o proprietário do imóvel ou quem esteja na posse do bem, podendo a ação de cobrança ser ajuizada contra um ou outro, individualmente, ou contra ambos em litisconsórcio passivo facultativo. 5. Por consequência, restando comprovado que o apelante é o proprietário do imóvel, escorreita a sentença hostilizada ao lhe atribuir o ônus do pagamento das taxas condominiais, razão pela qual a deliberação deve ser mantida . 6. Apelação conhecida e desprovida. (TJ-CE 0222437-74.2021.8.06 .0001 Fortaleza, Relator.: FRANCISCO DARIVAL BESERRA PRIMO, Data de Julgamento: 19/09/2023, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 19/09/2023).
APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE. RECURSOS INTERPOSTOS DENTRO DO PRAZO LEGAL. REJEIÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. NULIDADE DA SENTENÇA. AJUIZAMENTO DA AÇÃO EM FACE DE TODOS OS PROPRIETÁRIOS. DESNECESSIDADE. OBRIGAÇÃO SOLIDÁRIA. SUB- ROGAÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. OBRIGAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS. - O recurso interposto dentro do prazo legal é tempestivo - Havendo obrigação solidária, caberá ao credor decidir se quer cobrar parcial ou totalmente a dívida em comum de um devedor solidário ou, ainda, de todos em conjunto - As obrigações condominiais têm natureza propter rem, acompanhando o imóvel sendo de responsabilidade dos proprietários o pagamento do débito. (TJ-MG - AC: 10024141893644001 Belo Horizonte, Relator: Narciso Alvarenga Monteiro de Castro (JD Convocado), Data de Julgamento: 26/04/2022, Câmaras Cíveis / 10a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/05/2022).
No que tange às alegadas omissões decisórias, não assiste razão ao agravante, porquanto a decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade, ID 474181871, enfrentou adequadamente as questões suscitadas, concluindo que o executado é proprietário do imóvel, conforme documentação acostada aos autos, sendo, portanto, responsável pelas despesas condominiais de natureza propter rem.
A posterior decisão que desproveu os embargos de declaração (ID 493525464) consignou que "a decisão proferida se encontra devidamente fundamentada, tendo abordado as questões relevantes apresentadas pelas partes", esclarecendo que os embargos não se prestam à rediscussão do mérito da decisão embargada.
O princípio da fundamentação das decisões judiciais (art. 93, IX, da CF) ,não exige que o magistrado manifeste-se sobre todos os argumentos deduzidos pelas partes, bastando que a decisão seja motivada e enfrente as questões centrais da controvérsia, como ocorreu na espécie.
Por tais razões, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso.
Atendendo às normas fundamentais do Código de Processo Civil, ficam as partes cientes de que a interposição de embargos de declaração abordando a mesma tese já analisada neste voto poderá ser considerada como hipótese de incidência do disposto no artigo 1.026, §§ 2º e 3º do CPC.
Data registrada no sistema.
Emílio Salomão Resedá
Relator