PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

EMENTA

Apelação cível. Ação de cobrança. Contrato de promessa de compra e venda de lotes em condomínio. Aditivo contratual. Gratuidade de justiça deferida. Alegação de prévia ocupação dos lotes. Vícios do instrumento contratual. Inocorrência. Defere-se o pedido de gratuidade de justiça, porquanto formulado por pessoa natural, presumindo-se verdadeira a alegação de impossibilidade de arcar com as custas processuais, nos termos do art. 99, § 3º, do CPC, não ostentando a apelante condição econômica incompatível com tal alegação. Preliminar de cerceamento de defesa. Não se constata a ocorrência do vício apontado, uma vez que o juiz, como destinatário da prova, detém a prerrogativa de indeferir diligências inúteis ou meramente protelatórias, nos termos dos arts. 370 e 371 do CPC. Na hipótese, a apelante não nega o seu inadimplemento quanto aos valores perseguidos, mas alega como matéria de defesa que os lotes adquiridos já estariam ocupados – o que representaria inadimplemento por parte do recorrido – e que o título extrajudicial exequendo conteria vícios que o tornariam inexigível. Com relação à prévia ocupação dos lotes, é de se ver que a recorrente realizou permuta, tendo substituído a aquisição das áreas inicialmente contratadas por outras. Nesse contexto, a alegação de prévia ocupação dos lotes não teria o condão de tornar inexigível o título ora perseguido. Outrossim, tal assertiva poderia ser comprovada por meios outros, tais como fotografias e registros documentais, não sendo a prova testemunhal indispensável para este fim. No que concerne às teses de invalidade do aditivo, todas elas são documentalmente aferíveis, não tendo a apelante formulado qualquer alegação que necessite a produção de prova testemunhal. Por fim, a prova documental suplementar poderia ter sido juntada a qualquer tempo, não havendo necessidade de dilação probatória para sua produção, a menos que houvessem fatos a impedi-la de imediato, o que não foi alegado e nem tampouco demonstrado pela recorrente. Mérito. Quanto à alegação de que os lotes adquiridos estariam previamente ocupados por terceiro, tal circunstância não tem influência na exigibilidade da obrigação perseguida, haja vista que a própria recorrente realizou permuta, substituindo as áreas inicialmente contratadas por outras, afastando o alegado entrave na execução contratual. No que concerne aos supostos vícios do aditivo contratual — participação irregular de terceiros, ausência de especificação da alteração realizada e falta de qualificação das partes —, nenhum deles se sustenta: o instrumento identifica as partes originárias pelo nome completo, declina as novas condições de pagamento e a menção a terceiros não os introduz como partes, mas apenas vincula o adimplemento da parcela à celebração superveniente de escritura de permuta, pacto juridicamente admissível à luz do princípio da liberdade das formas (art. 107, CC). A apelante não articula vício de consentimento específico que tenha contaminado sua manifestação de vontade, e a mera alegação genérica de informalidade, desacompanhada de demonstração de vício concreto, não pode servir para desconstituir pactuação livremente assumida. Dado parcial provimento ao recurso apenas para conceder à recorrente o benefício da gratuidade de justiça.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível nº 8000459-33.2019.8.05.0114, em que figura como apelante PATRÍCIA AZEVEDO POLETTI.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da 5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em dar parcial provimento à apelação de PATRÍCIA AZEVEDO POLETTI.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Provido em parte. Unânime.

Salvador, 21 de Julho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por PATRÍCIA AZEVEDO POLETTI em face de Sentença prolatada pelo MM. Juízo de Direito da Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Itacaré/BA, que, nos autos da Ação de Cobrança tombada sob o n.º 8000459-33.2019.8.05.0114, ajuizada em face da ora apelante pela EMPREENDIMENTOS TURÍSTICOS BARRA GRANDE LTDA, julgou procedentes os pedidos autorais, nos seguintes termos:

"Ante o exposto, e por tudo mais que dos autos consta:

a) INDEFIRO o pedido de gratuidade da justiça formulado pela ré, PATRICIA AZEVEDO POLETTI, pelos fundamentos acima expostos.

b) JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na inicial, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inc. I, do Código de Processo Civil, para CONDENAR a ré, PATRICIA AZEVEDO POLETTI, a pagar à parte autora, BARRA GRANDE EMPREENDIMENTOS TURISTICOS LTDA, a quantia de R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), referente à parcela inadimplida do Aditivo Contratual firmado entre as partes. Sobre o valor principal, deverão incidir: a. Multa contratual de 20% (vinte por cento); b. Juros contratuais de 2% (dois por cento) ao mês, a partir da data do vencimento da obrigação (09 de abril de 2019); c. Correção monetária pelo INPC, a partir da data do vencimento da obrigação (09 de abril de 2019). Os valores apurados conforme os itens 'a', 'b' e 'c' deverão ser calculados até a data do efetivo pagamento. O montante correspondente ao valor da causa (R$ 43.322,38) servirá como referência do débito existente na data do ajuizamento da ação (28/05/2019), devendo a atualização prosseguir sobre o saldo devedor."

PATRÍCIA AZEVEDO POLETTI apresenta recurso de apelação no ID 98755768.

Narra que "A presente demanda originou-se de ação de cobrança ajuizada por BARRA GRANDE EMPREENDIMENTOS TURÍSTICOS LTDA., na qual se alegou inadimplemento contratual da Apelante em relação à parcela de R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), supostamente decorrente de Aditivo ao Contrato de Compra e Venda de Imóveis celebrado em 27/12/2018."

Aponta que "No caso vertente, a Apelante apresentou manifestação tempestiva (ID 458576922) requerendo especificamente: a) Produção de prova testemunhal para demonstrar os vícios do negócio jurídico, as tratativas extrajudiciais para resolução do conflito e as circunstâncias fáticas que envolveram a permuta; b) Juntada de prova documental suplementar, incluindo cópia de ação judicial conexa e laudos técnicos que corroboram a alegação de entrega de lote diverso do contratado. A negativa de tais provas, sob o fundamento genérico de 'impertinência', desconsidera completamente o conteúdo da controvérsia, que é essencialmente fática e não meramente jurídica."

Alega que "A sentença, ao considerar válida a impugnação extemporânea e apreciar a questão da gratuidade com base em documentos intempestivamente juntados pela parte contrária, violou frontalmente o instituto da preclusão temporal, bem como os princípios da segurança jurídica e do devido processo legal (art. 5º, incisos LIV e LV, da CF/88). Ademais, a Apelante não foi intimada para se manifestar especificamente sobre os documentos apresentados pela parte contrária, o que torna a apreciação judicial ainda mais viciada, configurando violação ao contraditório formal."

Defende que "Os lotes prometidos no contrato original já estavam ocupados por terceiros com edificações pré-existentes (o que seria comprovado mediante depoimento de uma das testemunhas)"

Sustenta que "Não se pode admitir a exigibilidade de obrigação oriunda de relação jurídica manifestamente desequilibrada, com vício substancial no objeto, e que gerou prejuízos materiais à compradora de boa-fé. A alegação da parte autora de que a Apelante teria se beneficiado da permuta é juridicamente inconsistente. A permuta ocorreu por expressa necessidade de reparação da falha do próprio vendedor, implicando novo e significativo dispêndio financeiro pela Apelante."

Ao fim, requer:

"1) O conhecimento e integral provimento da presente Apelação, para o fim de anular a sentença de ID 503587446 por cerceamento de defesa, determinando o retorno dos autos à origem para regular reabertura da fase instrutória, permitindo- se a produção da prova testemunhal e documental requerida (ID 458576922).

2) Subsidiariamente, requer-se a reforma integral da sentença, com o julgamento de total improcedência da ação de cobrança, em razão da Inexistência de obrigação exigível, Nulidade do aditivo contratual, Ausência de comprovação do inadimplemento imputado.

3) A reforma da sentença no tocante ao indeferimento da justiça gratuita, com a consequente concessão do benefício.

4) A condenação da parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, nos termos do art. 85 do CPC."

Devidamente intimada, a EMPREENDIMENTOS TURÍSTICOS BARRA GRANDE LTDA apresentou contrarrazões no ID 98755777.

Afirma que "A r. sentença observou o devido processo legal e a ampla defesa, tendo o juízo singular oportunizado às partes a especificação de provas. A Apelante foi regularmente intimada (decisão saneadora – ID 391021096) e se manifestou intempestivamente. Ainda que assim não fosse, o magistrado, como destinatário das provas (art. 370 do CPC), avaliou que a matéria era exclusivamente de direito, estando os fatos suficientemente comprovados pelos documentos."

Defende que "A r. sentença corretamente indeferiu a gratuidade de justiça, uma vez que a Apelante não comprovou insuficiência financeira. Consta dos autos documentação que demonstra a titularidade de empresa (Pousada Villa das Cores – CNPJ 24.430.058/0001-33), propriedade de imóveis e atividade econômica compatível com o custeio do processo, afastando a presunção de hipossuficiência (art. 99, §2º, do CPC)."

Sustenta que "O débito cobrado decorre de obrigação contratual válida e eficaz. A Apelante reconhece a celebração do contrato e do aditivo, mas não comprovou o pagamento da parcela de R$ 35.000,00, ônus que lhe competia (art. 373, II, do CPC e art. 320 do CC). As alegações de vícios nos imóveis e supostos prejuízos não são objeto da presente ação, devendo ser arguidas em ação própria ou reconvenção, o que não ocorreu."

Com base em tais fundamentos, pugna que seja negado provimento ao recurso de apelação.

Desta feita, com fulcro no art. 931 do CPC/2015, restituo os autos, com o presente relatório, à Secretaria, para inclusão em pauta de julgamento, oportunidade na qual será facultada às partes a sustentação oral, na forma prevista no art. 937, do CPC/2015.

Salvador, 17 de abril de 2026

DES. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO

RELATOR

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

De plano, defere-se o pedido de concessão de gratuidade de justiça. Isso porque a alegação de impossibilidade de arcar com as custas foi formulada por pessoa natural, presumindo-se verdadeira (art. 99, §3º, CPC).

Nesse contexto, a documentação de ID 98755769 e seguintes revela que, apesar de a apelante ser proprietária de flat que disponibiliza para locação, não ostenta condição econômica incompatível com a alegação de impossibilidade de arcar com as custas.

Passa-se ao mérito.

Conforme exposto, trata-se de ação de cobrança referente a contrato de promessa de compra e venda de lotes em condomínio.

Em petição inicial foi alegado e demonstrado que as partes celebraram, em 19/10/2018 (ID 98755619) contrato de promessa de compra e venda para aquisição de lotes situados no Condomínio Barra Grande, em Maraú/BA.

Posteriormente, em 27/12/2018 foi celebrado aditivo contratual (ID 98755620) tendo a apelante deixado de pagar parcela no valor de R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais) nele contida.

Em seu apelo, a recorrente afirma, em síntese: a) que teria havido cerceamento de defesa, ante o indeferimento de produção de prova testemunhal e documental suplementar; b) que os lotes adquiridos teriam sido ocupados por terceiro, em virtude de equívoco na comercialização por parte da recorrida; c) que o aditivo celebrado possuiria vícios que o tornariam inexigível.

Quanto ao primeiro ponto, compete observar que o destinatário da prova é o juiz, já que ele precisa estar suficientemente convencido para que possa adotar algum posicionamento a respeito de questão que lhe fora posta para acertamento. As afirmações de fatos, feitas pelos litigantes, dirigem-se ao magistrado. Para esse fim é que se produz a prova, por meio da qual o juiz formará sua convicção, conforme estatuído nos artigos 370 e 371 do Código de Processo Civil, in verbis:

Art. 370. Caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito.

Parágrafo único. O juiz indeferirá, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias.

Art. 371. O juiz apreciará a prova constante dos autos, independentemente do sujeito que a tiver promovido, e indicará na decisão as razões da formação de seu convencimento.

O sistema processual pátrio, ao definir o Juiz como presidente do processo e destinatário da prova, impõe a ele o dever de determinar a realização de provas de acordo com a relevância e a necessidade/utilidade para instrução da demanda, e consequente deslinde da causa, bem como de indeferir diligências consideradas inúteis ou simplesmente protelatórias.

Conforme as lições de Humberto Theodoro Júnior:

“A prova se destina a produzir a certeza ou convicção do julgador a respeito dos fatos litigiosos. (In Curso de Direito Processual Civil, Forense, Rio de Janeiro, 1997, 20ª edição, Volume I, pag.419).”

Insta salientar que em casos tais, o Magistrado está a exercer o princípio do livre convencimento motivado, intimamente ligado à prudência e à discricionariedade, não havendo que se falar em cerceamento de defesa quando as provas pretendidas são repelidas por entender o julgador pela existência de suficiência do conjunto probatório.

Na hipótese, a apelante não nega o seu inadimplemento quanto aos valores perseguidos, mas alega como matéria de defesa que os lotes adquiridos já estariam ocupados – o que representaria inadimplemento por parte do recorrido – e que o título extrajudicial exequendo conteria vícios que o tornariam inexigível.

Com relação à prévia ocupação dos lotes, é de se ver que a recorrente realizou permuta (ID 98755621), tendo substituído a aquisição das áreas inicialmente contratadas por outras.

Nesse contexto, a alegação de prévia ocupação dos lotes não teria o condão de tornar inexigível o título ora perseguido.

Outrossim, tal assertiva poderia ser comprovada por meios outros, tais como fotografias e registros documentais, não sendo a prova testemunhal indispensável para este fim.

No que concerne às teses de invalidade do aditivo, todas elas são documentalmente aferíveis, conforme se demonstrará, não tendo a apelante formulado qualquer alegação que necessite a produção de prova testemunhal.

Por fim, a prova documental suplementar poderia ter sido juntada a qualquer tempo, não havendo necessidade de dilação probatória para sua produção, a menos que houvessem fatos a impedi-la de imediato, o que não foi alegado e nem tampouco demonstrado pela recorrente.

Assim, não se constata cerceamento de defesa, uma vez que a produção da prova, nesse caso, não contribuiria significativamente para o deslinde do feito, se revelando, portanto, protelatória.

Prosseguindo no exame das demais questões meritórias, destaca-se que a alegação de prévia ocupação dos lotes, a par de não ter sido suplementada por mínimo acervo probatório, não tem influência na exigibilidade da obrigação de pagar ora perseguida, haja vista que, conforme apontado anteriormente, houve a permuta destas áreas por outras (ID 98755621), a afastar o entrave na execução contratual.

A recorrente alega, ainda, que o contrato aditivo possuiria vícios insanáveis a impedir a sua execução, quais sejam: a) contaria com a participação irregular de terceiros; b) não faria constar qual alteração ou aditamento realizado; c) não conteria a qualificação das partes.

A validade do negócio jurídico, nos termos do art. 104 do Código Civil, pressupõe a conjugação de três elementos: agente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou determinável, e forma prescrita ou não defesa em lei.

Para os contratos em geral, vigora o princípio da liberdade das formas (CC, art. 107), dispensando-se formalidades específicas, salvo quando a lei expressamente as exija — o que não é o caso dos aditivos a contratos privados de compra e venda de imóveis.

Examinado o documento em cotejo com os autos, constata-se que o aditivo identifica as partes contratantes originárias, fazendo constar seu nome completo. Não há nenhuma exigência legal de apresentação de informações outras (Cadastro de Pessoas Físicas, profissão, endereço, etc.).

Outrossim, o instrumento declina também qual a alteração ou aditamento que apresenta: as novas condições de pagamento do preço, em parcelas distintas.

Por fim, a menção aos terceiros (Marcel Garcia Passos Lima e Joaquim José de Queiroz Junior) não os introduz como partes do aditivo, mas apenas vincula, temporal e funcionalmente, o adimplemento da parcela de R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais) à celebração superveniente de escritura de permuta de lotes — vinculação essa juridicamente admissível, que traduz pacto de condição sobre o momento do adimplemento.

Para além disso, a inclusão de terceiros, ainda que não contidos na contratação original, não possui nenhuma irregularidade, tendo em vista o já mencionado princípio da liberdade de forma (art. 107, CC) e a inexistência de previsão legal em sentido diverso.

A apelante, ademais, não articula vício de consentimento específico — erro substancial, dolo, coação, estado de perigo, lesão (CC, arts. 138 a 157) — que tenha contaminado sua manifestação de vontade no ato do aditivo.

O princípio da conservação dos negócios jurídicos, outrossim, impõe interpretação que preserve a eficácia do ato sempre que possível, não podendo a mera alegação genérica de informalidade, desacompanhada de demonstração de vício concreto, servir para desconstituir pactuação livremente assumida (pacta sunt servanda).

É de se reconhecer, portanto, a plena validade e eficácia do aditivo contratual.

Diante do exposto, dá-se provimento parcial ao recurso de apelação apenas para conceder à recorrente o benefício da gratuidade de justiça.

Sala das Sessões da 5ª Câmara Cível,             de                         de 2026.

PRESIDENTE

DES. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO

RELATOR

PROCURADOR DE JUSTIÇA