PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CRITÉRIOS DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA E QUITAÇÃO DE SALDO DEVEDOR. OMISSÕES E OBSCURIDADES SANADAS. EMBARGOS ACOLHIDOS SEM EFEITOS MODIFICATIVOS.

I. Caso em exame

1. Trata-se de embargos de declaração simultâneos opostos por Higor Rios Lima Deiró e por L. Marquezzo Construções e Empreendimentos Ltda. e Alegria Empreendimentos Imobiliários SPE-Ltda contra acórdão que deu parcial provimento ao recurso de apelação para afastar a condenação ao pagamento de lucros cessantes e limitar a restituição às parcelas e despesas efetivamente pagas.

II. Questão em discussão

2. Discute-se a existência de omissão e obscuridade quanto: (i) à obrigação de restituição das parcelas do financiamento pagas pelo comprador ao banco; (ii) aos critérios de correção monetária e juros de mora aplicáveis; e (iii) à obrigação de quitação do saldo devedor do financiamento pelas construtoras.

III. Razões de decidir

3. É devida a restituição integral ao comprador das parcelas pagas ao banco, em decorrência da rescisão contratual por culpa exclusiva das construtoras, conforme entendimento da Súmula 543 do STJ.

4. A correção monetária e juros de mora seguirão os seguintes parâmetros: antes da vigência da Lei 14.905/2024, aplicação do INPC e juros de 1% ao mês; a partir da vigência da nova lei, aplicação exclusiva da Taxa SELIC.
5. As construtoras devem quitar o saldo devedor do financiamento junto ao banco, como consequência lógica da rescisão contratual por culpa exclusiva sua.
6. Não houve modificação do resultado do julgamento, sanando-se apenas as omissões e obscuridades apontadas.

IV. Dispositivo e tese

7. Embargos de declaração conhecidos e acolhidos parcialmente, para sanar omissões e obscuridades, sem alteração do resultado do julgamento.
Tese de julgamento:

"1. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva das construtoras, estas devem restituir integralmente os valores pagos pelo comprador, inclusive os efetuados a título de financiamento.
2. A atualização monetária e os juros de mora devem observar o INPC e 1% ao mês até 30/06/2024 e, a partir de 01/07/2024, a aplicação exclusiva da Taxa SELIC, conforme a Lei 14.905/2024.
3. As construtoras são responsáveis pela quitação do saldo devedor do financiamento junto ao agente financeiro."

Dispositivos legais relevantes citados: CPC/2015, art. 1.022; CC, arts. 421, 944; CDC, art. 51, IV; Lei 14.905/2024.
Jurisprudência relevante citada: Súmula 543/STJ; EDcl no RMS nº 41.024/RS (STJ); EDcl no REsp nº 1.144.465/PR (STJ).

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Embargos de Declaração nº 8007805-06.2020.8.05.0080, em que figuram como embargantes HIGOR RIOS LIMA DEIRÓ e L. MARQUEZZO CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA. e ALEGRIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO SPE-LTDA.

ACORDAM os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em CONHECER e ACOLHER ambos os embargos de declaração SEM EFEITOS MODIFICATIVOS, nos termos do voto da Relatora.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Acolhido Por Unanimidade

Salvador, 26 de Maio de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de embargos de declaração simultâneos opostos por HIGOR RIOS LIMA DEIRÓ e por L. MARQUEZZO CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA. e ALEGRIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO SPE-LTDA contra acórdão que, por unanimidade, deu parcial provimento ao recurso de apelação interposto pelas construtoras para afastar a condenação ao pagamento de lucros cessantes e reconhecer que a restituição vindicada, a título de dano material, compreenderá somente as parcelas e despesas efetivamente pagas pelo apelado.

O embargante HIGOR RIOS LIMA DEIRÓ alega omissão e obscuridade no acórdão quanto a três aspectos: 1) a obrigação das construtoras em restituir as parcelas do financiamento efetivamente pagas por ele ao Banco do Brasil; 2) a fixação das datas de início e final para incidência dos índices de correção monetária e juros; e 3) a obrigação das construtoras em promover a quitação das parcelas remanescentes do financiamento junto ao Banco do Brasil.

Sustenta que desembolsou valores a título de comissão de corretagem, taxas de construção, averbação, parcelas mensais e pagamentos referentes ao contrato de financiamento habitacional firmado com o Banco do Brasil, os quais, por representarem efetivo dispêndio seu, devem ser restituídos pelas construtoras.

Argumenta ainda que a exclusão do desconto/subsídio obtido no âmbito do programa habitacional e a não fixação de parâmetros para atualização dos valores a serem restituídos prejudica a liquidação da sentença, sendo necessária a explicitação quanto às datas de início e final de incidência dos índices de correção e juros.

Ao cabo, aponta obscuridade quanto à obrigação das embargadas em promover a quitação das parcelas remanescentes do financiamento, sustentando que tal medida decorre da própria rescisão contratual por culpa exclusiva das construtoras.

Por sua vez, as embargantes L. MARQUEZZO CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA. e ALEGRIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE-LTDA alegam obscuridade no acórdão, arguindo que não ficou evidenciado se os valores pagos pelo embargado diretamente ao Banco do Brasil em virtude do contrato de financiamento deverão ser restituídos pelas construtoras.

Sustentam que, conforme demonstrativo de prestação referente a parcela de financiamento bancário, o banco é o credor e recebedor dos valores, devendo os valores pagos pelo embargado a título de parcela do financiamento serem devolvidos pelo Banco, e não pelas construtoras.

Ambas as partes apresentaram manifestação sobre os embargos declaratórios opostos pela parte contrária.

Em seguida, retornaram os autos à conclusão, e uma vez estando em condições, lancei o presente relatório e determinei sua inclusão em pauta de julgamento.

Salvador/BA, 13 de maio de 2025.

 Desa. Maria do Socorro Santa Rosa de Carvalho Habib

Relatora

as12

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  Quinta Câmara Cível 

Presentes os pressupostos processuais de admissibilidade recursal, conhece-se de ambos os embargos de declaração.

Os embargos de declaração, como recurso de fundamentação vinculada, destinam-se exclusivamente a sanar omissão, contradição, obscuridade ou erro material em decisão judicial, conforme expressamente previsto no art. 1.022 do Código de Processo Civil, não se prestando para rediscussão do mérito da causa.

Nesta esteira, passa-se à análise dos recursos, iniciando pelos embargos opostos pelo autor, considerando que apontam questões mais abrangentes que afetam diretamente a compreensão e exequibilidade do julgado.

1. Dos Embargos de Declaração Opostos por Higor Rios Lima Deiró

1.1. Da Omissão Quanto à Restituição das Parcelas do Financiamento

Assiste razão ao embargante quanto à omissão e obscuridade apontadas no acórdão embargado.

De fato, ao determinar que "a restituição vindicada compreenderá somente as parcelas e despesas efetivamente pagas pelo apelado, com as devidas correções legais, excluindo-se os aportes feitos pelo Banco do Brasil S/A", o acórdão não esclareceu se as parcelas do financiamento já pagas pelo autor ao banco devem ser restituídas pelas construtoras.

Tal omissão precisa ser sanada, pois tais valores representam efetivo desembolso pelo embargante, sendo parte essencial dos gastos por ele suportados para aquisição do imóvel cuja compra e venda foi rescindida por culpa exclusiva das construtoras.

Com efeito, as parcelas do financiamento pagas pelo consumidor ao agente financeiro, embora não tenham sido recebidas diretamente pelas construtoras, representam pagamento feito em razão do contrato de compra e venda, decorrente da relação jurídica estabelecida entre as partes.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que, em caso de resolução contratual por culpa exclusiva do promitente vendedor, é devida a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, conforme Súmula 543:

“Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Assim, as parcelas pagas pelo embargante ao Banco do Brasil, a título de financiamento imobiliário, devem ser restituídas pelas construtoras/embargadas, por constituírem efetivo desembolso pelo consumidor para aquisição do imóvel, cuja contratação foi frustrada por culpa exclusiva das vendedoras.

À vista de tal fundamentação, resta outrossim enfrentada a alegada obscuridade veiculada nos embargos opostos por L. Marquezzo Construções e Empreendimentos Ltda. e Alegria Empreendimentos Imobiliários SPE-LTDA, sendo certo que o argumento das construtoras de que os valores deveriam ser devolvidos pelo banco, por ter sido este o destinatário direto dos pagamentos, não encontra amparo na jurisprudência consolidada sobre o tema, que estabelece a responsabilidade do promitente vendedor pela restituição integral dos valores pagos pelo promitente comprador, em caso de culpa exclusiva daquele.

Ademais, o fato de o banco não integrar a lide não impede a condenação das construtoras à restituição dos valores pagos pelo autor, pois a obrigação decorre da relação jurídica estabelecida entre as partes contratantes da compra e venda, sendo o financiamento apenas o meio pelo qual se viabilizou o negócio.

1.2. Da Omissão Quanto aos Critérios de Atualização Monetária e Juros

Assiste igualmente razão ao embargante quanto à omissão relativa à fixação das datas de início e final para incidência dos índices de correção monetária e juros.

A omissão apontada ganha especial relevância diante do advento da Lei 14.905/2024, que modificou substancialmente o regime de atualização monetária e juros de mora nas condenações judiciais, introduzindo a Taxa SELIC como índice único de correção.

O Superior Tribunal de Justiça, em recentes precedentes, tem consolidado o entendimento de que a nova sistemática legal deve ser aplicada de imediato aos processos em curso, respeitando-se os critérios anteriores até a data de vigência da nova lei.

Assim, impõe-se a integração do acórdão para estabelecer os seguintes parâmetros:

a) Para o período anterior à vigência da Lei 14.905/2024:

• Correção monetária pelo INPC, contada a partir de cada desembolso;

• Juros de mora de 1% ao mês, contados da citação (art. 405 do Código Civil), por se tratar de responsabilidade contratual;

b) A partir de 01/07/2024 (vigência da Lei 14.905/2024):

• Aplicação exclusiva da Taxa SELIC, que já engloba correção monetária e juros de mora, nos termos do art. 406 do Código Civil, com a nova redação dada pela Lei 14.905/2024.

A adoção destes critérios atende aos princípios da segurança jurídica e da efetividade da prestação jurisdicional, além de se alinhar com a mais recente jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça sobre a matéria.

1.3. Da Obscuridade Quanto à Quitação das Parcelas Remanescentes

Por fim, merece acolhimento a alegação de obscuridade quanto à obrigação das construtoras em promover a quitação das parcelas remanescentes do financiamento junto ao Banco do Brasil.

De fato, o acórdão embargado, ao determinar que as construtoras "deverão prestar contas" com o banco, não esclareceu devidamente a obrigação das embargadas em quitar o saldo devedor do financiamento.

Tal obscuridade deve ser sanada, pois a obrigação de quitar o saldo devedor é consequência lógica da rescisão contratual por culpa exclusiva das construtoras.

Com efeito, rescindido o contrato de compra e venda por culpa exclusiva das promitentes-vendedoras, não se afigura razoável que o consumidor permaneça vinculado à obrigação de pagar as parcelas remanescentes do financiamento de um imóvel que não lhe será entregue.

A obrigação das construtoras de promover a quitação das parcelas remanescentes do financiamento junto ao Banco do Brasil decorre do princípio da reparação integral (art. 944 do Código Civil) e da vedação ao enriquecimento sem causa, pois as construtoras recuperarão o imóvel e não podem se beneficiar do financiamento já obtido.

2. Conclusão

Pelo exposto, voto no sentido de CONHECER e ACOLHER ambos os embargos de declaração, sanando a omissão e obscuridade apontadas, SEM EFEITOS MODIFICATIVOS, apenas para acrescentar ao acórdão embargado que:

a) As construtoras/embargadas devem restituir ao autor/embargante todas as parcelas do financiamento por ele efetivamente pagas ao Banco do Brasil S/A, desde a contratação até a data do efetivo reembolso;

b) A atualização monetária e os juros de mora observarão os seguintes critérios:

• Para o período anterior à vigência da Lei 14.905/2024: correção monetária pelo INPC, contada a partir de cada desembolso, e juros de mora de 1% ao mês, contados da citação;

• A partir de 01/07/2024: aplicação exclusiva da Taxa SELIC, que já engloba correção monetária e juros de mora;

c) As construtoras/embargadas devem promover a integral quitação do saldo devedor remanescente do financiamento junto ao Banco do Brasil S/A, em decorrência da rescisão do contrato de compra e venda por culpa exclusiva delas.

Fica inalterado acórdão embargado quanto aos demais aspectos.

as12