PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO PARCIAL DO PROMITENTE COMPRADOR. POSSE EXERCIDA COM ANIMUS DOMINI POR MAIS DE VINTE ANOS. INÉRCIA DO PROPRIETÁRIO. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. PRESENÇA DOS REQUISITOS. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por José Sesostris de Lima contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais de Barreiras, que julgou improcedente ação de reintegração de posse ajuizada em face de Danilo da Flor Cerqueira Bueno, reconhecendo a aquisição da propriedade do imóvel urbano por usucapião extraordinária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em verificar se a posse exercida pelo apelado, derivada de contrato de promessa de compra e venda não integralmente quitado, é hábil à aquisição da propriedade por usucapião extraordinária, à luz da inércia prolongada do promitente vendedor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A prova testemunhal colhida em audiência confirmou que o apelado reside no imóvel desde 1997, há mais de 25 anos, com edificação de moradia e comportamento típico de proprietário.

4. A inadimplência contratual e a interpelação judicial de 2004 não descaracterizaram a posse pacífica e contínua do apelado, que permaneceu no imóvel sem qualquer oposição efetiva até a notificação extrajudicial ocorrida apenas em 2019.

5. A prolongada inércia do apelante, entre a interpelação de 2004 e a tentativa de retomada da posse em 2019, evidencia renúncia ao exercício do direito potestativo à resolução contratual, permitindo a consolidação da posse ad usucapionem.

6. Os requisitos legais para a configuração da usucapião extraordinária (art. 1.238 do Código Civil) encontram-se plenamente preenchidos, restando legítimo o reconhecimento judicial da aquisição originária da propriedade.

7. A sentença atacada encontra-se devidamente fundamentada e em consonância com os elementos probatórios dos autos e a orientação jurisprudencial dominante.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso improvido.

Tese de julgamento: “A posse exercida pelo promitente comprador inadimplente, quando se prolonga por mais de quinze anos sem oposição do proprietário, com estabelecimento de moradia habitual no imóvel, configura usucapião extraordinária nos termos do artigo 1.238, parágrafo único, do Código Civil.”

“A inércia prolongada do proprietário por mais de duas décadas, aliada ao cumprimento da função social da propriedade pelo possuidor, impede o acolhimento da pretensão reintegratória.”

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.238, caput e parágrafo único; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: TJ-CE, ApCív nº 0508944-06.2011.8.06.0001, Rel. Des. Evandro Nogueira, j. 14.05.2024; TJ-MT, AC nº 1018204-42.2018.8.11.0041, Rel. Des. Serly Marcondes, j. 07.06.2023; TJ-PR, ApCív nº 0029518-50.2019.8.16.0001, Rel. Des. Tito Campos de Paula, j. 02.10.2023; TJ-MG, AC nº 0228761-94.2014.8.13.0433, Rel. Des. Rogério Medeiros, j. 12.11.2020.

Vistos, relatados e discutidos estes autos, de Apelação Cível 8000142-83.2020.8.05.0022, oriundo do Juízo da 1ª Vara de Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais de Barreiras, em que é Apelante JOSÉ SESOSTRIS DE LIMA e Apelado DANILO DA FLOR CERQUEIRA BUENO.  

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de Votos, em NEGAR PROVIMENTO ao Apelo, majorando a verba sucumbencial, tudo na forma do quanto fundamentado no voto do Relator.  

Sala de Sessões, documento datado eletronicamente.  

PRESIDENTE  

DES. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA

RELATOR 

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

04

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 28 de Julho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de RECURSO DE APELAÇÃO, interposto por JOSÉ SESOSTRIS DE LIMA contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais de Barreiras, nos autos da ação de reintegração de posse nº 8000142-83.2020.8.05.0022, ajuizada contra DANILO DA FLOR CERQUEIRA BUENO. 

Adoto, como parte integrante deste, o relatório constante da sentença pelo Juízo de Origem, emitido nos seguintes termos (id. 56410223): 

Vistos, etc.

Cuida-se de Ação de Reintegração de Posse proposta por JOSÉ SESÓSTRIS DE LIMA em desfavor de DANILO FLOR CERQUEIRA BUENO, pelos fatos e fundamentos apresentados na peça exordial.

O autor narra na peça de ingresso que é proprietário do imóvel urbano Lote nº 13, da Quadra C do Loteamento Recanto dos Pássaros, localizado na Rua Colibri, nº 167, Recanto dos Pássaros, Barreiras/BA, CEP 47.808-069, medindo 12,0 metros (frente e fundo), 25 metros (nas laterais, com matrícula junto ao Registro do 10º Ofício de Imóveis e Hipotecas de Barreiras.

Que o referido imóvel foi objeto do Contrato de Promessa de Compra e Venda avençado com o requerido, em 23 de março de 1997, havendo pagamento do valor de entrada de R$ 2.576,60 (dois mil quinhentos e setenta e seis reais e sessenta centavos), e o pagamento de 24 (vinte e quatro) parcelas mensais no valor de R$ 141,60 (cento e quarenta e um reais e sessenta centavos).

Aduz que o requerido deixou de arcar com as parcelas assumidas no contrato e, mesmo interpelado judicialmente, edificou no terreno buscando consolidar a posse clandestina e dar aparência de legítima à posse irregular.

Informa que sempre tentou contato com o requerido, mesmo informalmente, para dirimir o entrave negocial, mas que todas as tentativas foram frustradas.

Destaca o autor que buscou diversas tentativas de resolução do caso, mas que percebeu que o réu desejava permanecer clandestinamente no imóvel. Nesse sentido, realizou uma notificação extrajudicial através do Cartório de Registro de Títulos e Documentos para que desocupassem o imóvel no prazo de 10 (dez) dias.

Expõe que, em verdade, o réu abusou da confiança depositada pelo Autor e valeu-se de postura sorrateira e de má-fé com a desonestidade em seu trato negocial.

Isto posto, o autor afirma que o requerido detém a posse do terreno de forma precária, pois desprovida de qualquer título (documento ou contrato) que permitam permanecer no imóvel por motivo justo.

Despacho do Juízo em ID. 44848241, deferindo o benefício da Justiça Gratuita ao autor, bem como determinando a citação do requerido para contestar a ação no prazo de 15 (quinze) dias.

Foi apresentada a contestação do requerido, em ID. 48479682, sendo apresentada 2 (duas) preliminares de mérito: a) a ausência de interesse processual; b) a indevida concessão do benefício da gratuidade da justiça.

No mérito, o requerido aduz ter pago o sinal, mediante entrada, bem como as subsequentes 14 (quatorze) parcelas do negócio avençado, mas que não realizou o pagamento das últimas 10 (dez) parcelas por ter perdido seu emprego, mas que adquiriu o lote e reside lá desde 1998, quando a casa finalmente ficou pronta, perfazendo o lapso temporal de 22 (vinte e dois) anos na propriedade.

Aduz o requerido que não merece prosperar qualquer alegação do autor no que concerne à posse clandestina, uma vez que o Código Civil Brasileiro estabelece a posse como um fato, que exerce poderes inerentes à propriedade, sendo pleno ou não.

Requer o requerido a declaração da usucapião do imóvel possuído pelo requerido, uma vez que preenche todos os requisitos da legislação, quais sejam: a) coisa hábil  b) posse; c) lapso temporal.

Fundamenta a possibilidade de usucapião da posse precária, segundo os ensinamentos de Caio Mário da Silva Pereira, no fato de que a posse do requerido era pública, não tentava de forma alguma ocultar que residia no imóvel há mais de 22 (vinte e dois) anos, havendo, portanto, a desídia do autor em reaver o bem que se encontrava atrasado.

Ao final, requereu o acolhimento de todas as preliminares elencadas em contestação e, também, o acolhimento dos argumentos pedidos na peça contestatória, julgando improcedente todo o pedido de reintegração de posse, ao passo que requer a declaração da usucapião do imóvel em favor do requerido.

Ato ordinatório da Secretaria da Vara intimando o autor, através de seu advogado, para apresentar réplica à contestação, no prazo de 15 (quinze) dias.

Em réplica, o autor afasta as preliminares de mérito suscitadas, uma vez que a cláusula sexta do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda evidencia constituto possessório do Autor.

No que se refere a Gratuidade da Justiça, o autor informa ter colacionado nos autos informações a respeito de seus rendimentos, não havendo prova em contrário para sustentar o entendimento diverso.

Esclarece o mérito informando não requerer a cobrança de valores remanescentes do contrato, uma vez que já estão abarcados pelo instituto da prescrição, e sim, busca pela ajustar as questões relacionadas ao imóvel.

Por fim, requereu a rejeição das preliminares aduzidas na inicial, bem como a procedência total dos pedidos apresentados na petição inicial.

Despacho de ID. 93979085, intimando as partes para se manifestarem a respeito das provas que pretendem produzir, ou requererem o julgamento antecipado da lide.

Manifestação do autor requerendo o julgamento antecipado da lide em ID. 95120683.

Manifestação da parte ré, na qual requereu a designação de audiência de instrução e julgamento para oitiva de testemunhas e depoimento pessoal da parte contrária, em ID. 116966697.

Manifestação do autor, requerendo o indeferimento do pedido de audiência de instrução e requerendo o julgamento antecipado da lide na forma do art. 355, inciso I do CPC, para julgar procedente todos os pedidos deduzidos na inicial.

O requerido, através da manifestação de ID. 126773328, aduz que todos os pontos controvertidos já foram estabelecidos, uma vez que toda a discussão concerne na posse e no fato de ser ou não clandestina.

Despacho designando audiência de instrução e julgamento em ID. 359498670, 360015092.

Ata de audiência de Instrução, sendo colhido o depoimento pessoal do requerido e realizada a oitiva de 2 (duas) testemunhas do requerido, em ID. 378664914.

Alegações Finais do autor, aduzindo que a produção de provas informa que o requerido comprou o imóvel parcelado, mas não quitou o saldo devedor, e que ainda sim construiu no terreno.

Aduz que as testemunhas indicam a residência do réu no endereço na Rua Colibri, nº 167, Recanto dos Pássaros, mas não informam sobre a quitação do lote adquirido e sobre a regularidade na posse do imóvel.

Expõe ser irregular a posse e colaciona jurisprudência do STJ, ao final requer a procedência de todos os pedidos formulados na inicial.

Alegações finais do requerido em ID. 395432829, aduz a prescrição da dívida e a Usucapião do Imóvel, subsidiariamente, requer indenização por todas as benfeitorias realizadas no imóvel. 

AUTOS CONCLUSOS. É O RELATÓRIO.

PASSO A DECIDIR. 

O pedido foi julgado improcedente, conforme decote da sentença:

[...].

Dessa forma, estão presentes a posse ad usucapionem dos requeridos, posto que tinham de fato poder sobre o bem imóvel desde que adquiriram a posse em 1997, bem como tinham o animus de dono sobre o imóvel, de forma que demonstraram ter exercido a função social da propriedade e terem construído sobre o imóvel sua casa, não ficando demonstrado o esbulho possessório praticado pelos requeridos, tampouco a posse do autor.

IV. DISPOSITIVO

Pelo exposto, resolvo JULGAR IMPROCEDENTE a presente demanda, com fulcro no art. 487, inciso I do CPC. 

Condeno o autor ao pagamento das custas e honorários sucumbenciais em 10% sobre o valor da causa, com fulcro no art. 85, §2º do CPC, devendo ser revertidos ao Fundo de Assistência Judiciária da Defensoria Pública do Estado da Bahia – FAJDPE/BA-, previsto no art. 265, da Lei Complementar Estadual nº 26/2006 e na Lei Estadual nº 11.045/2008, mediante pagamento em boleto bancário a ser emitido pelo Defensor Público através do site da Defensoria Pública do Estado da Bahia.

Fica suspensa sua execução em razão do autor ser beneficiário da justiça gratuita, conforme o art. 98, §3º do CPC.

Após o trânsito em julgado, determino o arquivamento dos autos com a baixa no sistema cartorário.

Publique-se. Intime-se. Registre-se. Cumpra-se.

[...].

Contra o julgamento de mérito, o Réu opôs Embargos de Declaração (id. 56410230), o qual foi acolhido, a fim de acrescer à parte dispositiva os seguintes termos:

[...]

Pelo exposto, resolvo conhecer e  acolher em parte os Embargos de Declaração, para se alterar a leitura do dispositivo em:

“Pelo exposto, resolvo JULGAR IMPROCEDENTE a presente demanda, com fulcro no art. 487, inciso I do CPC.” (ID. 409327910).

Passando-se a ler como:

“Pelo exposto, resolvo reconhecer a usucapião dos requeridos com relação ao autor da ação, com fundamento no art. 1.238, parágrafo único do CC/02, ao passo que JULGO IMPROCEDENTE a ação com resolução do mérito, com fulcro no art. 487, inciso I do CPC.

Condeno o autor ao pagamento das custas e honorários sucumbenciais em 10% sobre o valor da causa, com fulcro no art. 85, §2º do CPC, devendo ser revertidos ao Fundo de Assistência Judiciária da Defensoria Pública do Estado da Bahia – FAJDPE/BA-, previsto no art. 265, da Lei Complementar Estadual nº 26/2006 e na Lei Estadual nº 11.045/2008, mediante pagamento em boleto bancário a ser emitido pelo Defensor Público através do site da Defensoria Pública do Estado da Bahia.

Fica suspensa sua execução em razão do autor ser beneficiário da justiça gratuita, conforme o art. 98, §3º do CPC.

Após o trânsito em julgado, determino o arquivamento dos autos com a baixa no sistema cartorário.”

Publique-se. Intime-se. Registre-se. Cumpra-se 

Irresignado, o autor interpõe recurso de apelação (id. 56410234), reiterando os argumentos expendidos na petição inicial. 

Alega que a sentença de Primeiro Grau incorreu em grave equívoco ao reconhecer a usucapião em favor do Apelado, quando sua posse é manifestamente precária.

Argumenta que o objeto da demanda não é a cobrança de valores contratuais, mas sim a reintegração de posse fundada na precariedade oriunda da quebra da confiança depositada no promitente comprador inadimplente. Destaca que a posse mediante abuso de confiança não possui aptidão para lastrear a pretensão usucapional. 

Sustenta que estão plenamente demonstrados os requisitos da reintegração de posse, contanto demonstradas a existência de posse anterior, a perda da posse e o esbulho possessório. 

Acrescenta que o contrato de promessa de compra e venda continha cláusula resolutiva expressa que se operou automaticamente com o inadimplemento das prestações. 

Aduz que a interpelação judicial de 2004 constituiu formalmente o devedor em mora, tornando inequívoca a exigibilidade da prestação e o caráter precário da posse a partir daquele momento. E, ainda, que o transcurso de período até a notificação extrajudicial de 2019 não importa em renúncia ao direito de propriedade, pois não há prazo decadencial para o exercício da pretensão reintegratória fundada em posse precária. 

Devidamente intimado, o Apelado apresenta contrarrazões ao apelo (id. 56410237), defendendo a manutenção integral da sentença, mormente por entender que restou comprovada a posse justa, mansa e pacífica, tendo exercido a função social da propriedade através da edificação de sua moradia. 

Encaminhado os autos, a douta Procuradoria de Justiça opinou pela desnecessidade de intervir no feito (id. 63596972). 

É o que se tem a relatar. Inclua-se o feito em pauta de julgamento. 

Salvador, documento datado eletronicamente. 

DES. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA

RELATOR

04 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO PARCIAL DO PROMITENTE COMPRADOR. POSSE EXERCIDA COM ANIMUS DOMINI POR MAIS DE VINTE ANOS. INÉRCIA DO PROPRIETÁRIO. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. PRESENÇA DOS REQUISITOS. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por José Sesostris de Lima contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais de Barreiras, que julgou improcedente ação de reintegração de posse ajuizada em face de Danilo da Flor Cerqueira Bueno, reconhecendo a aquisição da propriedade do imóvel urbano por usucapião extraordinária.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em verificar se a posse exercida pelo apelado, derivada de contrato de promessa de compra e venda não integralmente quitado, é hábil à aquisição da propriedade por usucapião extraordinária, à luz da inércia prolongada do promitente vendedor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A prova testemunhal colhida em audiência confirmou que o apelado reside no imóvel desde 1997, há mais de 25 anos, com edificação de moradia e comportamento típico de proprietário.

4. A inadimplência contratual e a interpelação judicial de 2004 não descaracterizaram a posse pacífica e contínua do apelado, que permaneceu no imóvel sem qualquer oposição efetiva até a notificação extrajudicial ocorrida apenas em 2019.

5. A prolongada inércia do apelante, entre a interpelação de 2004 e a tentativa de retomada da posse em 2019, evidencia renúncia ao exercício do direito potestativo à resolução contratual, permitindo a consolidação da posse ad usucapionem.

6. Os requisitos legais para a configuração da usucapião extraordinária (art. 1.238 do Código Civil) encontram-se plenamente preenchidos, restando legítimo o reconhecimento judicial da aquisição originária da propriedade.

7. A sentença atacada encontra-se devidamente fundamentada e em consonância com os elementos probatórios dos autos e a orientação jurisprudencial dominante.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso improvido.

Tese de julgamento: “A posse exercida pelo promitente comprador inadimplente, quando se prolonga por mais de quinze anos sem oposição do proprietário, com estabelecimento de moradia habitual no imóvel, configura usucapião extraordinária nos termos do artigo 1.238, parágrafo único, do Código Civil.”

“A inércia prolongada do proprietário por mais de duas décadas, aliada ao cumprimento da função social da propriedade pelo possuidor, impede o acolhimento da pretensão reintegratória.”

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.238, caput e parágrafo único; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: TJ-CE, ApCív nº 0508944-06.2011.8.06.0001, Rel. Des. Evandro Nogueira, j. 14.05.2024; TJ-MT, AC nº 1018204-42.2018.8.11.0041, Rel. Des. Serly Marcondes, j. 07.06.2023; TJ-PR, ApCív nº 0029518-50.2019.8.16.0001, Rel. Des. Tito Campos de Paula, j. 02.10.2023; TJ-MG, AC nº 0228761-94.2014.8.13.0433, Rel. Des. Rogério Medeiros, j. 12.11.2020.

04 

VOTO 

Tempestivo, adequado e dispensado de preparo, conheço do recurso. 

Cuida-se de APELAÇÃO, interposta por JOSÉ SESOSTRIS DE LIMA contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais de Barreiras, nos autos da ação de reintegração de posse, ajuizada contra DANILO DA FLOR CERQUEIRA BUENO.  

A questão central trazida a julgamento diz respeito à análise da natureza da posse exercida pelo Apelado e na possibilidade de reconhecimento da usucapião extraordinária em seu favor. 

Dos autos, o apelante alega ser proprietário de imóvel urbano situado na Rua Colibri, número 167, Lote 13, Quadra C, Recanto dos Pássaros, Barreiras/BA, que foi objeto de contrato de promessa de compra e venda celebrado com o requerido em 23 de março de 1997. 

O contrato previa pagamento de entrada no valor de R$ 2.576,60 e vinte e quatro parcelas mensais de R$ 141,60. Pontua que o requerido deixou de honrar as últimas dez parcelas e, mesmo interpelado judicialmente, edificou no terreno para consolidar posse clandestina. Após notificação extrajudicial em 2019, ingressou com a ação de reintegração na posse. 

Pois bem. 

Consoante relatado, o Recorrente fundamenta seu pedido na tese de que a posse do Apelado tornou-se precária após o inadimplemento contratual, especialmente considerando a interpelação judicial promovida em 2004.

Desde já, contudo, o recurso não comporta guarida. 

Sobre a matéria em discussão, tem-se que a usucapião extraordinária, prevista no art. 1.238 do Código Civil, exige posse mansa, pacífica e ininterrupta pelo prazo de quinze anos, reduzido para dez anos quando o possuidor estabelece no imóvel sua moradia habitual. 

Em verdade, trata-se de modalidade que independente de justo título ou boa-fé, sendo suficiente o exercício da posse com animus domini pelo interregno legal. 

No caso em análise, restou incontroverso que o apelado exerce posse sobre o imóvel desde 1997, quando da celebração do contrato de promessa de compra e venda, perfazendo mais de vinte e cinco anos. 

De acordo com a prova testemunhal colhida em audiência, ficou confirmado que o apelado reside no local há mais de duas décadas, tendo edificado sua moradia e exercido todos os atos de proprietário sobre o bem.

Vejamos (id. 56410220): 

DEPOIMENTO DA 1ª TESTEMUNHA DO REQUERIDO: Maria das Mercês Sales, CPF 157.252.435-91, RG 791.025-81, Telefone 77981041112, Rua Dr. Renato Peixoto, n°115, Renato Gonçalves, Barreiras-BA. Que se compromete a dizer a verdade na forma da lei. Que conhece o Sr. Danilo aqui presente juntamente com a esposa dele que se chama Marlene Bueno e também conheceu a filha deles que faleceu ano passado. Que conhece a casa na Rua Colibri, nº 167, Recanto dos Pássaros e que fica atrás da CODEVASF. Que há 25 anos ou mais sabe que eles compraram esse terreno, e construíram a casa e mudaram para lá e moram até hoje. 

DEPOIMENTO DA 2º TESTEMUNHA DO REQUERIDO: José Carlos Borges Pereira, RG 0113997400, CPF 18719996500, Telefone 7791392847, Rua Ibapuru, 165, Bairro Recanto dos Passaros, Barreiras-BA, próximo a COOPEB. Que se compromete a dizer a verdade e somente a verdade sob as penas da lei. Que conhece o Sr. Danilo aqui presente. Que conhece a casa que o requerido mora no Recanto dos Pássaros. Que conhece essa casa há 22 anos quando chegou em Barreiras. Que já conheceu com ele lá dentro e o requerido já estava terminando de construir. Que o requerido já estava vivendo dentro da casa. Que ele já estava casado com a Dona Marlene. Que ambos já estavam vivendo na casa quando conheceu. 

De igual sorte, a alegação de precariedade da posse não prospera. Embora o apelado tenha inadimplido parcialmente o contrato, pagando apenas quatorze das vinte e quatro parcelas avençadas, sua posse manteve-se pública, contínua, pacífica e com animus domini durante todo o período. 

Isso porque a interpelação judicial, datada do ano 2004, limitou-se à questão da inadimplência contratual, sem especificar qualquer exigência de desocupação ou tentativa concreta de reaver a posse.

Nesse sentido (id. 56410073, págs. 5/6): 

[...].

O requerente, por José Ribeiro Piau, procurador, em 23/9/97, através de novação, prometeu vender ao interpelado o lote de número 13, da quadra C, do Loteamento Recanto dos Pássaros, que fica em Barreiras, medindo 12,00m de frente e fundos, por 25m de comprimento, loteamento que se encontra registrado junto ao Cartório de Registro de Imóveis do 1º Ofício de Barreiras – Bahia, sob o número R-3-14.664, promessa feita através de contrato de compromisso de compra e venda pelo preço certo e ajustado de R$ 5.975,00, considerando pago R$ 2.576,00, ficando a pagar 24 parcelas mensais de R$ 141,60 cada, constando do contrato que a inadimplência superior a 90 dias autorizaria ao interpelante dar como rescindido o contrato, como se vê do documento anexo, em seu parágrafo único da cláusula quinta.

Ocorre que o requerido não cumpriu com o contrato deixando de pagar dez últimas parcelas, vencidas a partir de dezembro de 1998, o que alcança hoje a importância total de R$ 2.600,58 considerando os juros, multa e correção.

Pelo exposto, o requerente, para ressalva e conservação de seus direitos, requer, que se digne V.Exa. determinar a interpelação do requerido quanto a exigência de cumprimento da obrigação assumida no contrato, com referência aos pagamentos das prestações pactuadas, devendo fazê-lo em 30 (trinta) dias, considerando as parcelas vencidas e vincendas, sob pena de ficar constituído em mora.

Acatado o presente protesto, interpelado o requerido, transcorrido o prazo posto no artigo 872 do CPC, assumidas as custas, que sejam os autos entregues ao requerente, independentemente de traslado.

[...].” 

Nada obstante, somente em 23/10/2019 o Apelante adotou providência no sentido de notificar extrajudicialmente o Apelado acerca da resolução contratual, conforme se depreende do teor do documento acostado (id. 56410073, págs. 01/02): 

[...].

1. O notificado celebrou Contrato de Promessa de Compra e venda com o Notificante em 23 de março de 1997, cujo objeto foi a venda do LOTE Nº 13, da Quadra C do Loteamento Recanto dos Pássaros, mediante pagamento de uma entrada no valor de R$ 2.576,60, paga à vista, e o pagamento do saldo remanescente em 24 parcelas mensais no valor de R$ 141,60.

2. Ocorre que o Notificado não arcou com todas as prestações mensais, e mesmo após tentativas extrajudiciais de recebimento das parcelas em aberto, não houve a quitação dos valores.

3. Dessa forma, vem NOTIFICÁ-LO quanto a rescisão do contrato por inadimplemento, E constituí-lo em mora, para que, no prazo de 15 (quinze) dias, a contar do recebimento da presente, desocupe o imóvel ocupado irregularmente e indique eventual valor de indenização de benfeitorias.

[...]. 

Com efeito, elemento fundamental para o deslinde da questão é a prolongada inércia do apelante. Afinal, entre a interpelação de 2004 e a notificação extrajudicial de 2019, transcorreram quinze anos sem qualquer providência efetiva para reaver o imóvel. Durante esse período, o apelado continuou exercendo posse mansa e pacífica, consolidando sua situação jurídica. 

Nessa circunstância, imperioso reconhecer que, mesmo a posse inicialmente viciada pode convalescer pelo decurso do tempo e pela inércia do titular do direito.

Pois, ainda que se admitisse caráter precário inicial da posse após o inadimplemento, o vício restou sanado pelo transcurso do prazo legal para a usucapião extraordinária, mormente considerando que o apelado estabeleceu no imóvel sua moradia habitual. 

A jurisprudência correlata tem admitido a possibilidade de reconhecimento da usucapião mesmo em casos de posse derivada de contrato de promessa de compra e venda, quando demonstrada a conversão da posse não própria em própria pelo animus domini, especialmente diante da inércia prolongada do proprietário. 

A propósito, colaciona-se os arestos: 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. REQUISITOS DO ARTIGO 1 .238 DO CÓDIGO CIVIL. POSSE ININTERRUPTA, MANSA E PACÍFICA HÁ 30 ANOS. RECONHECIDA A PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. PROVADO O ANIMUS DOMINI . COMODATO VERBAL NÃO COMPROVADO. PROVA TESTEMUNHAL FARTA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA . 1. Trata-se de Apelações Cíveis interpostas pelo Ministério Público do Estado do Ceará e Espólio de Francisco Policarpo Carmo, objurgando sentença proferida pelo MM. Julgador da 10ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, nos autos dos processos conexos: Ação de Usucapião Extraordinário (processo nº 0508944-41.2011 .8.06.0001), proposta por Raimundo Cosmo Nicolau Filho em face do Espólio de Francisco Policarmo Carmo; e Ação de Manutenção de Posse com Pedido de Liminar (processo nº 0505080-57.2011 .8.06.0001), ajuizada por Raimundo Cosmo Nicolau Filho em face de Antonio Carmo, herdeiro do espólio de Francisco Policarpo Carmo. 2 . A usucapião é modo de aquisição originária da propriedade pela posse prolongada da coisa e com a observância dos requisitos legais, segundo disposição do art. 1.238 do CC. 3 . De acordo com os depoimentos testemunhais e demais provas nos autos, notou-se a existência de elementos suficientes para o deferimento do pleito, uma vez que não restam dúvidas do exercício de posse qualificada (ad usucapionem) do autor pelo lapso temporal idôneo ao reconhecimento da aquisição originária. A testemunha de defesa, Sr. João Rodrigues de Farias Filho relatou que fora montada uma oficina no imóvel, o que corrobora a posse exercida pelo requerente com o funcionamento de uma oficina mecânica na área usucapienda, fato este já confirmado pelas demais testemunhas. Como se não bastasse, os próprios confinantes do imóvel, Sr . Francisco Alexandre, Maria Cleonice Bernardino da Silva e Argenor Bruno de Sousa atestaram a posse exercida pelo autor desde 1978, conforme fls. 19, 23, 26 dos autos. 4. Outrossim, em que pese o requerido afirmar que a posse do autor no imóvel tratar-se-ia de comodato verbal, causa estranheza o lapso temporal permitido pelo demandado para reivindicar o bem, quando nunca exerceu a posse sobre o imóvel, nem ao menos se dispôs de atos que preservassem sua propriedade . De mais a mais, o suposto comodato verbal não restou provado, não há nos autos contrato escrito entre as partes e nenhum indício de que se instaurou um acordo verbal entre as partes. Neste pronto, cumpre relevar que, em constituindo fato impeditivo do direito do autor, compete à parte demandada comprovar as alegações, os termos do art. 373 do CPC. 5 . A turbação possessória também foi comprovada diante dos depoimentos colhidos, no sentido de que a parte requerida mandou erguer um muro no imóvel com intuito de impedir a posse do requerente sobre o bem no qual funciona sua oficina mecânica. 6. No que se refere ao IPTU, importa ressaltar que o pagamento do referido tributo não é requisito legal para a usucapião, logo o seu pagamento pela parte ré também não pode prejudicar o pretendente. 7 . Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida.(TJ-CE 0508944-06.2011.8.06 .0001 Fortaleza, Relator.: JOSE EVANDRO NOGUEIRA LIMA FILHO, Data de Julgamento: 14/05/2024, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 15/05/2024).

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL – PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM BASE NO INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINARES DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE E DE CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEITADAS – PRELIMINAR DE EXTINÇÃO DA DEMANDA FRENTE À AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA ACERCA DA MORA – REJEITADA – PRESCRIÇÃO – NÃO OCORRÊNCIA – PREJUDICIAL DE MÉRITO AFASTADA - MÉRITO - INADIMPLÊNCIA CARACTERIZADA – RESCISÃO CONTRATUAL OBSTADA PELA EXCEÇÃO DE USUCAPIÃO CONFIGURADA - SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. 1. A intimação para comparecimento na sessão de conciliação prévia de 20/10/2016 representa interpelação judicial suficiente para, nos termos da legislação que rege a matéria, constituir a devedora em mora. 2 . Consoante entendimento jurisprudencial sedimentado pelo Superior Tribunal de Justiça, em se tratando de contrato com prestações mensais, o termo inicial da contagem do prazo prescricional é a data do vencimento da última parcela pactuada, ainda que haja o vencimento antecipado do contrato, em razão do inadimplemento do devedor. 3. O Superior Tribunal de Justiça, entendendo que o instituto da prescrição tem por finalidade conferir certeza às relações jurídicas, na busca de estabilidade, porquanto não seria possível suportar uma perpétua situação de insegurança, firmou o entendimento de que, nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se a regra geral (art. 205 CC/02) que prevê o prazo prescricional decenal . 4. Nesse contexto, versando o presente caso de pedido de rescisão contratual c/c reintegração de posse, em razão de descumprimento de contrato de compra e venda, está sujeito à prescrição de dez anos (art. 205, do Código Civil). 5 . Assim, tendo em vista que o vencimento da última prestação deu-se em 01/01/2011, e que o início da contagem do prazo prescricional deu-se em 02/01/2011, não se encontra prescrita a pretensão de rescisão contratual cumulada com perdas em danos, formulada pela construtora nesta demanda, ajuizada em 25/06/2018. 6. No caso, em que pese a inadimplência não tenha se dado no período atribuído na inicial, certo é que ela restou configurada, de maneira que a alegação da ré/apelante de que a inadimplência teria guarida no fato de que a autora/apelada decretou falência, de modo que não sabia a quem pagar, bem como em razão de que a entrega do imóvel deu-se sem a conclusão das obras do condomínio, não é justificativa plausível para o inadimplemento. 7 . Logo, seria perfeitamente aplicável a cláusula que dispõe acerca da possibilidade da rescisão do contrato por inadimplência do comprador, após o atraso de, no mínimo, 03 (três) prestações mensais. Em contrapartida, caberia à compradora, ora ré/apelante, a restituição das parcelas pagas, conforme previsão contratual. 8. Ocorre que, embora cabível a rescisão contratual, infere-se dos autos que a ré/apelante manteve-se na posse do imóvel de forma mansa, pacífica e ininterrupta por mais de 22 (vinte e dois) anos - se considerar a posse desde a entrega de chaves (04/08/2000) - ou de 15 (quinze) anos - se consideramos a data da inadimplência - até a propositura a ação em 25/06/2018, sem que fosse turbada ou esbulhada pela proprietária, ora autora/apelada . 9. Logo, tem-se que a, ré/apelante demonstrou ter cumprido satisfatoriamente, os requisitos para usucapião, isto é, não só o lapso temporal necessário, como também que a posse se deu ininterruptamente, sem oposição e com “animus domini”. 10. Destaca-se que, no caso, mesmo depois da inadimplência, a autora/apelada não tomou nenhuma providência para adquirir a posse de fato da área . Na verdade quedou-se inerte, deixando de promover a interrupção do prazo de aquisição da propriedade. (TJ-MT - AC: 10182044220188110041, Relator.: SERLY MARCONDES ALVES, Data de Julgamento: 07/06/2023, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/06/2023).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE CUMULADA COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. IMÓVEL ADQUIRIDO PELO REQUERIDO EM 2006, DA ANTIGA PROPRIETÁRIA (AVÓ DOS AUTORES/HERDEIROS), COM A PERMANÊNCIA DESTA NO LOCAL ATÉ SUA MORTE. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS, SENDO ACOLHIDA A TESE DE USUCAPIÃO COMO DEFESA . INSURGÊNCIA DOS AUTORES. ALEGAÇÃO DE QUE O BEM JAMAIS FOI VENDIDO, ALÉM DE QUE, SE ASSIM O FOSSE, NÃO FOI TOTALMENTE ADIMPLIDO, O QUE TORNARIA A POSSE PRECÁRIA. SEM RAZÃO. PARTICULARIDADES DO CASO CONCRETO QUE DENOTAM O PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS PREVISTOS NO ART . 1.238, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CC. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA CELEBRADO COM A ANTIGA PROPRIETÁRIA, COM CLÁUSULA INSTITUINDO USUFRUTO EM FAVOR DESTA. TRANSMUTAÇÃO DA POSSE DE NÃO PRÓPRIA PARA PRÓPRIA APÓS O FALECIMENTO DA ANTIGA PROPRIETÁRIA . INEXISTÊNCIA DE QUALQUER MANIFESTAÇÃO DOS AUTORES/HERDEIROS APÓS A MORTE DA TITULAR NO SENTIDO DE REAVER O BEM. REQUERIDO QUE PASSOU A AGIR COMO SE DONO FOSSE, MANTENDO SUA MORADIA E DE SUA FAMÍLIA NO LOCAL DE FORMA MANSA, PACÍFICA E ININTERRUPTA HÁ MAIS DE DEZ ANOS. POSSIBILIDADE, NO PRESENTE CASO, DE TRANSFORMAÇÃO DA POSSE ADVINDA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA NÃO QUITADO. PRECEDENTES STJ . EXCEÇÃO DE USUCAPIÃO CONFIGURADA. SENTENÇA MANTIDA.RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-PR 0029518-50 .2019.8.16.0001 Curitiba, Relator.: Tito Campos de Paula, Data de Julgamento: 02/10/2023, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 02/10/2023).

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE USUCAPIÃO - PRELIMINARES - INTEMPESTIVIDADE DAS CONTRARRAZÕES - CERCEAMENTO DE DEFESA - INOCORRÊNCIA - PROCURAÇÃO PÚBLICA - VALIDADE - ROL DE TESTEMUNHAS INTEMPESTIVO - VERDADE REAL - PRAZO DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA - TRANSCURSO NO DECORRER DA AÇÃO - POSSIBILIDADE - REQUISITOS DA USUCAPIÃO CUMPRIDOS - DECLARAÇÃO DE DOMÍNIO. Constatada a intempestividade das contrarrazões apresentadas, impõe-se o seu não conhecimento. A circunstância de ser intempestivo o rol de testemunhas do autor é insuficiente para desconsiderar a prova produzida, sobretudo porque, tratando-se a usucapião de matéria fática, a prova testemunhal é de fundamental importância para comprovar os fatos alegados, no caso, o preenchimento dos requisitos da posse ad usucapionem, sendo dever do juiz proceder à instrução probatória, até mesmo de ofício, a fim de se buscar a verdade real dos fatos, viabilizando uma solução mais justa e adequada para lide, promovendo, assim, a pacificação social. Considera-se como válida a procuração pública da qual é possível verificar que o objetivo da outorgante era transferir os direitos e obrigações decorrentes de contrato de compra e venda do imóvel usucapiendo ao autor . "É plenamente possível o reconhecimento da prescrição aquisitiva quando o prazo exigido por lei se exauriu no curso da ação de usucapião, por força do art. 462 do CPC, que privilegia o estado atual em que se encontram as coisas, evitando-se provimento judicial de procedência quando já pereceu o direito do autor ou de improcedência quando o direito pleiteado na inicial, delineado pela causa petendi narrada, é reforçado por fatos supervenientes" (REsp nº 1163175/PA). A contestação não interrompe o prazo da prescrição aquisitiva, pois não significa resistência à posse do autor, mas apenas a sua discordância com a aquisição do imóvel por meio da usucapião. Cumpridos os requisitos da usucapião, ou seja, a posse mansa, ininterrupta e com ânimo de dono pelo lapso temporal exigido legalmente, deve ser declarado o domínio do autor possuidor. (TJ-MG - AC: 02287619420148130433 Montes Claros, Relator.: Des.(a) Rogério Medeiros, Data de Julgamento: 12/11/2020, 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/11/2020). 

Dessa forma, a posse exercida pelo Apelado, que inicialmente era de natureza direta em razão do vínculo contratual, transmudou-se em posse ad usucapionem, marcada pelo animus domini e pelo exercício contínuo e inconteste dos poderes inerentes à propriedade por mais de duas décadas. 

Como visto alhures, a edificação da moradia, a residência permanente no imóvel e o comportamento típico de proprietário demonstram, de forma inequívoca, a alteração da natureza da posse para aquela apta à aquisição da propriedade por usucapião. 

Com efeito, o argumento do apelante, sobre a aplicação da cláusula resolutiva expressa, perde força diante da inércia prolongada. Aguardar quinze anos após a interpelação de 2004 para tomar qualquer providência efetiva demonstra inequívoco desinteresse na resolução contratual e recuperação do bem, caracterizando renúncia ao exercício do direito potestativo. 

Sendo assim, a sentença atacada procedeu à correta análise dos fatos e aplicação do direito, reconhecendo que estão presentes todos os requisitos para a usucapião extraordinária, quais sejam, posse mansa, pacífica e ininterrupta por prazo superior ao legal, exercida com animus domini e com estabelecimento de moradia habitual no imóvel. 

Diante do exposto, VOTO no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao Apelo, mantendo a sentença inalterada pelos seus e pelos ora apresentados fundamentos. 

Em razão do resultado do recurso, majora-se os honorários fixados para o percentual de 12% (doze por cento), nos termos do art. 85, §11 do CPC, em favor do Fundo de Assistência Jurídica da Defensoria Pública do Estado da Bahia, cuja exigibilidade permanece suspensa face à assistência judiciária concedida. 

Sala das Sessões, documento datado eletronicamente. 

Des. Cláudio Césare Braga Pereira

Relator

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