PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. BLOQUEIO DE MATRÍCULA DE IMÓVEL. CONTRATO DE PERMUTA/COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. AÇÃO DE NULIDADE DO PACTO. VENDA JÁ REALIZADA  DOS IMÓVEIS. REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC NÃO DEMONSTRADOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto por Luiz Antonio Ribeiro de Santana contra decisão proferida em Ação Cautelar antecedente ajuizada em face de Neuza Ribeiro Carvalho, que indeferiu pedido de tutela provisória de urgência para bloqueio da matrícula de imóvel objeto de contrato de permuta/compra e venda, alegando ausência de probabilidade do direito e necessidade de instrução probatória. O Agravante defende a validade do contrato particular, ainda que sem registro, e sustenta o risco de dano irreparável pela possível alienação do bem a terceiros. A Agravada, em contrarrazões, aponta existência de ação anulatória em curso e informa que a transferência da titularidade do imóvel já foi efetivada.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. A questão em discussão consiste em verificar a presença dos requisitos legais para a concessão de tutela provisória de urgência, nos termos do art. 300 do CPC, com o objetivo de bloquear a matrícula do imóvel objeto do litígio.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A análise do Agravo de Instrumento deve restringir-se à verificação dos requisitos para concessão da tutela provisória, sem adentrar o mérito da ação principal, cuja instrução probatória poderá alterar o juízo inicial. Preliminar de ausência de dialeticidade afastada.

2. A ausência de registro do contrato, a inexistência de reconhecimento de firma e a controvérsia instaurada entre as partes, inclusive com ação de nulidade contratual em trâmite, enfraquecem, em sede de cognição sumária, a demonstração da probabilidade do direito invocado.

3. A jurisprudência admite eficácia jurídica entre as partes mesmo para contrato sem registro, conforme Súmula 84 do STJ, mas a medida de bloqueio da matrícula do imóvel exige demonstração robusta e inequívoca do direito alegado, o que não se verifica nos autos.

4. A alegação de perigo de dano iminente é enfraquecida diante da informação de que a transferência do imóvel já foi realizada e averbada, configurando fato consumado que limita a utilidade da medida cautelar pleiteada.

IV. DISPOSITIVO E TESE: Recurso desprovido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8028640-90.2022.8.05.0000, em que figuram como Agravante LUIZ ANTONIO RIBEIRO DE SANTANA e como Agravada NEUZA RIBEIRO CARVALHO.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO , nos termos do voto do relator. 

Salvador, de de 2025 

Presidente

Des. Alberto Raimundo Gomes dos Santos

Relator

Procurador (a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento. Por unanimidade. Realizou sustentação oral, na sessão do dia 13/05/2025, Dr. Márcio Bastos.

Salvador, 10 de Junho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A1

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por LUIZ ANTONIO RIBEIRO DE SANTANA em face de decisão proferida nos autos de n. 8000413-20.2021.8.05.0164 Ação Cautelar antecedente, ajuizada contra NEUZA RIBEIRO CARVALHO, com o objetivo de reformar decisão que indeferiu tutela de urgência para bloqueio de matrícula de imóvel objeto de contrato de permuta/compra e venda, nestes termos:

“Da análise dos autos, temos que não se vislumbra, numa análise sumária, os requisitos para concessão da tutela perseguida, isso porque, em que pese as alegações autorais, vislumbra-se a necessidade de esclarecimento sobre o quanto pactuado instrumento particular de contrato de permuta compra e venda, inclusive porque o referido documento não fora registrado em cartório competente, o que, em tese, operaria efeitos contra terceiros,  tampouco ocorrera o reconhecimento de firma da demandada.

Deste modo, após análise das provas carreadas com a inicial, não se vislumbra a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito, dependendo as questões levantadas na inicial de maior instrução probatória, ao que fica, por ora, indeferida a medida pleiteada.”

Inconformado, o Agravante contextualiza que foi firmado entre as partes contrato de permuta referente a 30% de terreno localizado na 1ª etapa do loteamento Quinta Castelo da Torre, abrangendo os lotes 48, 49 e 50 da quadra 02, totalizando 16.324 m², terreno este registrado no Cartório de Imóveis de Mata de São João, adquirido de inventário do espólio de José Gomes de Carvalho. 

Narra que, o contrato visava a implantação de loteamento imobiliário com cerca de 70 lotes de 200 m² cada, sendo 49 destinados à parte Ré e 21 ao Autor/Agravante. Ficou convencionado que todas as despesas relativas à regularização do empreendimento, como abertura de ruas, cercamento, publicidade, elaboração de contratos, topografia, entre outras, seriam custeadas pelo Agravante.

Ressalta que foi estabelecida a cláusula de irrevogabilidade (clausula quinta) e de comprometimento das obrigações assumidas tanto pelo Autor quanto pela Acionada e respectivos herdeiros / meeiros.

Alega-se que, após realizar diversas benfeitorias e investimentos na área, a Agravada passou a impedir o acesso ao local, recusando-se a permitir a negociação dos lotes pelo Agravante, colocando o imóvel à venda para terceiros e demonstrando desinteresse em resolver a controvérsia amigavelmente. 

O Agravante ressalta o risco concreto de que o imóvel venha a ser alienado a terceiros, ocasionando-lhe prejuízo irreparável e impossibilitando o cumprimento das obrigações contratuais estabelecidas.

Diante dessa situação, ajuizou-se medida cautelar antecedente com pedido de tutela de urgência para o bloqueio da matrícula do imóvel até o ajuizamento da futura ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por perdas e danos. 

O Agravante sustenta que estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC: a probabilidade do direito estaria consubstanciada no cumprimento das obrigações contratuais por sua parte e na recusa injustificada da Agravada; o perigo de dano, por sua vez, estaria evidenciado na iminente possibilidade de transferência do bem a terceiros, frustrando o direito vindicado.

No tocante à ausência de registro do contrato, sustenta que tal circunstância não obsta sua validade nem impede a concessão da medida cautelar, conforme jurisprudência consolidada, inclusive com base na Súmula 84 do STJ, que admite a oposição de embargos de terceiro fundados em contrato de compra e venda não registrado. 

Afirma que o imóvel em questão é bem infungível e indispensável ao cumprimento das obrigações assumidas, de modo que eventual alienação frustraria o resultado útil da demanda principal.

Diante disso, requer, liminarmente, a concessão de medida “inaudita altera pars”, com a determinação do bloqueio da matrícula do imóvel descrito, expedindo-se ofício ao respectivo cartório de imóveis. 

No mérito, postula o provimento do recurso para confirmação da tutela de urgência pleiteada.

Recebidos os autos, o relator à época constatou a necessidade da oitiva da parte contrária. 

Contrarrazões apresentadas pela Agravada (Id 46037892), aduzindo a ausência de dialeticidade, no mérito defende que houve vício na contratação discutido na Ação de Declaração de Nulidade Contratual tombada sob o nº 8001863- 95.2021.8.05.0164. 

Informa, ainda que, “em decorrência do crítico estado de saúde da Agravada, cujo câncer encontra-se em fase de metástase e afeta-lhe o cérebro, não restou outra opção senão a venda do imóvel objeto desta ação, enquanto livre e desembaraçado. A transferência de titularidade está averbada na matrícula do bem, conforme registros insculpidos em 16 de dezembro de 2022.”

Em manifestação, o Agravante requereu o afastamento da preliminar.

Gratuidade deferida na origem (ID 127980910) que será aproveitada na esfera recursal.

Subiram os autos. Neste Tribunal, distribuídos à Terceira Câmara Cível, nela tocou-me a função de Relator, razão pela qual solicito a inclusão do feito em pauta de julgamento.

Salvador, de de 2025 

Des. Alberto Raimundo Gomes dos Santos

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Inicialmente, destaca-se que a gratuidade foi deferida na origem (ID 127980910) e será aproveitada na esfera recursal.

Quanto à preliminar de ausência de dialeticidade, não merece acolhimento, vez que o Agravante trouxe fundamentação atacando a decisão que indeferiu a medida liminar, bem como quanto ao preenchimento dos requisitos autorizadores para a sua concessão. Assim, resta rechaçada a preliminar aduzida.

Ultrapassada esta questão, ressalto, por oportuno, que no julgamento do Agravo de Instrumento, o Órgão Julgador limita-se à análise quanto ao cabimento ou não da tutela provisória, em razão das restrições cognitivas inerentes a esse recurso, que vedam a incursão aprofundada e definitiva no mérito da ação originária. Isso porque, após regular dilação probatória, poderá o magistrado de primeiro grau formar juízo diverso, em sentença, sob pena de indevido prejulgamento e supressão de instância.

Dos autos, vê-se que trata-se de uma ação cautelar antecedente pretendendo o autor o bloqueio de matrícula de imóvel objeto de contrato de permuta/compra e venda.

Assevera o Código de Processo  Civil em seu artigo 300, caput, que a tutela de urgência será concedida a quem a requerer, quando demonstrada a existência de perigo de ineficácia da medida em caso de se aguardar o deslinde do feito (fim da ação) e houver elementos que revelem ser provável o direito alegado. Veja-se:

Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

No caso dos autos, conforme reconhecido na decisão agravada, a probabilidade do direito depende de maior instrução probatória, sobretudo diante da ausência de registro do contrato de permuta/compra e venda, da inexistência de reconhecimento de firma e da controvérsia instaurada entre as partes – inclusive com ação de nulidade contratual em curso, conforme informado pela parte Agravada.

É certo que o contrato particular, ainda que sem registro, não é destituído de eficácia jurídica entre as partes, e a jurisprudência, inclusive por meio da Súmula 84 do STJ, admite a proteção possessória e a oposição de embargos de terceiro com base em instrumento não registrado. No entanto, para fins de concessão de medida liminar que imponha restrição à disponibilidade de bem imóvel, é imprescindível que estejam presentes de forma clara e inequívoca os requisitos legais, em especial a probabilidade do direito.

No presente caso, embora o Agravante tenha apresentado elementos que indicam sua atuação no empreendimento, com realização de benfeitorias e investimentos, não se pode, em sede de cognição sumária, afirmar com segurança a existência de direito provável à constrição da matrícula do imóvel. Tal providência, de efeito gravoso, demanda a comprovação robusta do vínculo jurídico e da possibilidade de dano irreparável, o que, por ora, ainda se mostra controvertido, sendo objeto de apuração em ação própria.

Quanto ao perigo de dano, embora alegado o risco de alienação do bem, a Agravada informa que a transferência de titularidade já foi realizada e devidamente averbada na matrícula do imóvel (ID 46037907, 46037908, 46037910). Tal circunstância, por si só, enfraquece o argumento de urgência na medida pleiteada, uma vez que o fato consumado limita a eficácia da pretensão cautelar originalmente formulada.

Dessa forma, voto em negar provimento ao Agravo de Instrumento, mantendo-se a decisão que indeferiu o pedido liminar de bloqueio da matrícula do imóvel.

Salvador/BA, de de 2025.

 Des. Alberto Raimundo Gomes dos Santos 

Relator