PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO DE APELAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM E DANO MORAL. CANCELAMENTO DE EMPREENDIMENTO. RESULTADO ÚTIL E ARREPENDIMENTO. APELO NÃO PROVIDO. HONORÁRIOS MAJORADOS.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedentes os pedidos de cobrança de honorários de corretagem e de indenização por danos morais. O caso envolve a intermediação de onze salas comerciais no empreendimento denominado Edifício Centenário, cujas vendas foram formalizadas por meio de termos de reserva com o efetivo pagamento de sinal pelos compradores. A apelante sustenta a nulidade do processo por falta de despacho saneador, a ilegitimidade ativa das autoras, a necessidade de chamamento de terceiro ao feito e a inexigibilidade da comissão, em razão do posterior cancelamento unilateral do empreendimento por inviabilidade econômica.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se a ausência de despacho saneador e o julgamento antecipado do mérito configuram cerceamento de defesa e nulidade do julgado; (ii) analisar a legitimidade ativa da sócia da empresa corretora que atuou diretamente na mediação dos negócios; (iii) verificar o cabimento do chamamento ao processo de empresa imobiliária terceira que participou de evento de lançamento; (iv) estabelecer se a remuneração de corretagem é devida quando o resultado útil é atingido, mas o negócio não se exaure por desistência imotivada do incorporador; e (v) aferir se o inadimplemento da verba alimentar e a frustração de expectativas pessoais graves, como o adiamento de casamento, configuram dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Não se reconhece a nulidade por cerceamento de defesa ante a ausência de despacho saneador quando o magistrado, destinatário final das provas, constata que o acervo documental é suficiente para o julgamento antecipado (CPC, art. 355, I). Incide o princípio do aproveitamento dos atos processuais, uma vez que a apelante não demonstrou prejuízo concreto nem indicou quais provas seriam aptas a modificar a sorte da demanda (CPC, art. 282, § 2º).

4. A preliminar de ilegitimidade ativa deve ser rejeitada, pois a autora Bartira Vasconcelos Bomfim Lopes atuou como corretora responsável direta pela intermediação, possuindo interesse jurídico próprio e legítimo para pleitear a remuneração decorrente de seu trabalho pessoal.

5. É inadmissível o chamamento ao processo de terceiro quando não demonstrada a existência de solidariedade passiva ou obrigação comum que justifique a intervenção, nos termos do art. 130 do Código de Processo Civil.

6. No mérito, a comissão de corretagem é devida quando o mediador aproxima as partes e estas alcançam o consenso sobre os elementos essenciais do negócio, materializado pela assinatura de propostas e pagamento de sinal. O resultado útil foi plenamente atingido pelas apeladas, exaurindo sua obrigação contratual.

7. O cancelamento do empreendimento por decisão unilateral da incorporadora, fundada em inviabilidade econômica, insere-se no risco da atividade empresarial e equivale juridicamente ao arrependimento do vendedor, o que não afasta o direito do corretor à percepção da remuneração pactuada.

8. O dano moral resta caracterizado pela conduta abusiva da ré em protelar o pagamento de verba de natureza alimentar, causando transtornos extraordinários que culminaram no adiamento do casamento da autora por duas vezes, fato que ultrapassa o mero dissabor contratual. O valor indenizatório de R$ 5.241,65 revela-se proporcional e adequado às circunstâncias fáticas.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: “1. A ausência de despacho saneador não configura cerceamento de defesa quando o conjunto probatório documental é robusto e não há demonstração de prejuízo efetivo à parte. 2. O cancelamento unilateral de empreendimento imobiliário por conveniência do incorporador, após a formalização da intermediação e pagamento de sinal, não afasta o direito do corretor à comissão de corretagem, pois o resultado útil da mediação foi atingido e o risco do negócio não pode ser transferido ao profissional.”

Referências:

Código Civil, art. 725 .

Código de Processo Civil, arts. 130 e 282, § 2º .

STJ. REsp 1.783.074/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/11/2019 .

        Vistos, relatados e discutidos estes autos, preambularmente identificados, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do quanto fundamentado no voto da excelentíssima Relatora, adiante registrado e que a este se integra.

Salvador, data registrada no sistema.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 10 de Junho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

Adoto como próprio o relatório da sentença prolatada na origem, nos autos da ação de cobrança ajuizada por ECO BAHIA CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA LTDA. – ME e BARTIRA VASCONCELOS BOMFIM LOPES em face de HRF - EMPREENDIMENTOS SPE LTDA., FLÁVIO NEVES MARQUES e RUBENS FERNANDES DONATO FILHO, que julgou procedentes os pedidos da petição inicial. O Juízo da 2ª Vara Cível de Guanambi reconheceu o direito das autoras ao recebimento de comissão de corretagem no valor de R$ 52.416,58, correspondente à intermediação de 11 salas comerciais do empreendimento Edifício Centenário, além de condenar a parte ré ao pagamento de R$ 5.241,65 a título de indenização por danos morais.

Irresignada, a empresa insurgente HRF - EMPREENDIMENTOS SPE LTDA. interpôs apelação cível alegando, em síntese, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa. Sustenta a recorrente que o julgamento antecipado do mérito ocorreu sem a prévia prolação de despacho saneador, o que teria impedido as partes de produzirem as provas necessárias para o esclarecimento dos fatos controvertidos.

Salienta que as autoras não possuem legitimidade ativa para figurar no processo. Defende que o contrato de prestação de serviços de venda foi firmado com uma terceira empresa, a J.M. Imóveis Ltda. - ME, de modo que as apeladas não teriam vínculo direto com a incorporadora que justificasse a cobrança dos honorários pretendidos.

Acrescenta que o magistrado de primeiro grau errou ao indeferir o chamamento ao processo da empresa J.M. Imóveis Ltda. - ME. Argumenta que a referida imobiliária era a responsável exclusiva pelo planejamento das vendas e que a autora Bartira Vasconcelos atuou apenas como corretora convidada por aquela, devendo a responsabilidade pelo pagamento de eventuais comissões ser direcionada ou repartida com a terceira interveniente.

No mérito, a apelante defende que a comissão de corretagem é indevida porque o empreendimento foi cancelado por razões de inviabilidade econômica decorrentes da crise financeira do País. Alega que a negociação não ultrapassou a fase de meras propostas de reserva e que o resultado útil do contrato não foi atingido, uma vez que as vendas não foram concretizadas e os valores de sinal foram integralmente devolvidos aos pretensos compradores.

Requer, dessa maneira, a alteração do pronunciamento judicial para que seja declarada a nulidade do processo por falta de instrução probatória ou, caso superada a preliminar, que o feito seja extinto pela ilegitimidade ativa das autoras. No mérito, pleiteia a reforma integral da sentença para que os pedidos de cobrança e de indenização por danos morais sejam julgados improcedentes.

Intimadas, as apeladas apresentaram contrarrazões defendendo o acerto da decisão recorrida.

 Distribuídos os autos, coube-me, por sorteio, o encargo de Relatora.

Este é o relatório que encaminho à Secretaria da Quarta Câmara Cível, para oportuna inclusão em pauta de julgamento, nos termos dos artigos 931, caput e 934, caput, ambos do CPC.

Salvador, 07 de maio de 2026.

DESª. DINALVA GOMES LARANJEIRA PIMENTEL
Relatora

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PODER JUDICIÁRIO

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  Quarta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

Verifico, de início, que o recurso de apelação interposto pela HRF - EMPREENDIMENTOS SPE LTDA. preenche integralmente os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade.

Passo a enfrentar as preliminares suscitadas.

A primeira delas, de nulidade da sentença por cerceamento de defesa, está fundamentada na ausência de despacho saneador, mas não resiste à análise do caso concreto e das normas aplicáveis.

A apelante sustenta que o julgamento antecipado da lide ocorreu sem que lhe fosse dada a oportunidade de especificar e produzir provas requeridas na contestação, o que violaria o rito processual estabelecido pelo Código de Processo Civil. Contudo, é cediço que o sistema de nulidades processuais no direito brasileiro é regido pelo princípio da instrumentalidade das formas e pelo brocardo pas de nullité sans grief, segundo o qual não se declara a nulidade de um ato processual sem a efetiva demonstração de prejuízo à parte.

A ausência de despacho saneador e de organização do processo (art. 357, CPC) não gera, por si só, a invalidade do julgado quando o magistrado, na qualidade de destinatário final das provas, constata que o acervo documental já residente nos autos é suficiente para a formação do seu convencimento motivado. No caso concreto, o Juízo de origem fundamentou adequadamente a desnecessidade de dilação probatória, asseverando que a relação jurídica e os fatos relevantes para o deslinde da causa estavam comprovados por farta prova documental.

Impende destacar que a parte apelante, em suas razões recursais, limitou-se a alegar a falta de saneamento de forma genérica, sem indicar precisamente quais provas pretendia produzir e, principalmente, de que maneira tais evidências seriam capazes de modificar a sorte da demanda. O silêncio da recorrente quanto à utilidade prática da prova reclamada atrai a incidência da regra prevista no art. 282, § 2º, do CPC, que veda a repetição de atos ou o suprimento de faltas quando não houver prejuízo para a defesa. Assim, se a prova documental já era robusta e a apelante não logrou êxito em demonstrar a essencialidade de outras modalidades probatórias, não há que se falar em cerceamento de defesa.

Sobre o tema, colhe-se o entendimento consolidado deste Tribunal de Justiça do Estado da Bahia:

EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. REJEITADA A PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO POR DESERÇÃO. MÉRITO. JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO. DESPACHO SANEADOR É DISPENSÁVEL. PRECEDENTES DO STJ. CERCEAMENTO DE DEFESA E CARÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. NULIDADE NÃO CONFIGURADA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta contra sentença que decretou a revelia da Apelante e julgou procedentes os pedidos da Apelada, para rescindir os contratos firmados entre as partes e condenar a primeira a pagar multas contratuais. A Apelante alegou que a sentença é nula, por cerceamento de defesa e ausência de fundamentação, e que os efeitos da revelia foram atribuídos indevidamente. II. Questão em discussão 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se o julgamento antecipado da lide, sem despacho saneador prévio, configura cerceamento de defesa; e (ii) saber se a sentença estaria desprovida de fundamentação ou fundada exclusivamente nos efeitos da revelia. III. Razões de decidir 3. A concessão da gratuidade da justiça já havia sido reconhecida por decisão monocrática, a qual foi ratificada pelo Colegiado, motivo pelo qual rejeito a preliminar de não conhecimento por deserção. 4. O julgamento antecipado da lide encontra respaldo legal quando o julgador não vislumbra a necessidade de mais provas, com base no art. 355, I, do CPC, sendo lícito ao juiz dispensar o despacho saneador. Precedentes do STJ. 5. O juízo a quo valorou as alegações fáticas narradas na exordial a partir do acervo probatório, sem presumi-las automaticamente verdadeiras por ter sido revel a Apelante. Além disso, a sentença está fundamentada de maneira clara, não havendo se falar, portanto, em nulidade por carência de fundamentação. IV. Dispositivo e tese 6. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida. Tese de julgamento: “A ausência de despacho saneador não acarreta nulidade da sentença quando for possível o julgamento antecipado do mérito com base em prova documental suficiente.” (Classe: Apelação, Número do Processo: 0576150-54.2017.8.05.0001, Relator(a): CARMEM LUCIA SANTOS PINHEIRO, Publicado em: 24/09/2025)

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça também é pacífica no sentido de que a ausência de saneamento não invalida o trâmite processual se não houver demonstração inequívoca de dano processual:

EMENTA: ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO POPULAR. AUSÊNCIA DE DESPACHO SANEADOR. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. NULIDADE AFASTADA. NÃO OCORRÊNCIA DE PREJUÍZO. PAS DE NULLITÉ SANS GRIEF. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. VERIFICAÇÃO DE LESIVIDADE EM CONTRATAÇÃO DE INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. SÚMULA 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA. 1. Esta Corte firmou entendimento no sentido de que a falta de despacho saneador em julgamento antecipado da lide não invalida o trâmite processual, excepcionando-se hipótese de prejuízo para o recorrente, o que não foi demonstrado no presente caso. Tal posicionamento se justifica pela aplicação do brocardo pas de nullité sans grief, segundo o qual não há nulidade sem demonstração de prejuízo. Precedentes. Súmula 83/STJ. 2. Verifica-se que a Corte a quo não analisou a matéria recursal à luz do dispositivo legal apontado como violado, qual seja, o art. 471 do Código de Processo Civil, logo se impõe a incidência no caso do enunciado da Súmula 211 do Superior Tribunal de Justiça. 3. O Tribunal de origem, soberano na análise das circunstâncias fáticas e probatórias da causa, ao analisar a apelação, entendeu que, embora os títulos colocados no mercado permaneçam com o Poder Público e que nessa parte não exista lesividade, houve sim lesividade e desvio de finalidade na contratação do BANESPA. Modificar, portanto, o acórdão recorrido, como pretende o recorrente, demandaria o reexame de todo o contexto fático-probatório dos autos, o que é defeso a esta Corte em vista do óbice da Súmula 7/STJ. 4. Quanto à interposição pela alínea "c", este Tribunal tem entendimento no sentido de que a incidência da Súmula 7 desta Corte impede o exame de dissídio jurisprudencial, uma vez que falta identidade entre os paradigmas apresentados e os fundamentos do acórdão, tendo em vista a situação fática do caso concreto, com base na qual a Corte de origem deu solução à causa. Agravo regimental improvido. (AgRg no REsp n. 1.428.574/SP, relator Ministro Humberto Martins, Segunda Turma, julgado em 3/11/2015, DJe de 16/11/2015.)

Rejeito, destarte, a preliminar de nulidade por cerceamento de defesa.

Quanto à prefacial de ilegitimidade ativa da autora BARTIRA VASCONCELOS BOMFIM LOPES, melhor sorte não assiste à apelante. A recorrente defende que apenas a empresa ECO BAHIA CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA LTDA. – ME possuiria vínculo jurídico para litigar, alegando a inexistência de relação direta com a pessoa física da sócia. No entanto, a regra do art. 18 do CPC, que impede a defesa de direito alheio em nome próprio, deve ser interpretada à luz da realidade fática demonstrada nos documentos do processo.

Da análise detida dos Termos de Intenção de Compra e Reserva de Unidade Imobiliária, verifica-se que a autora Bartira Vasconcelos figura expressamente como a corretora responsável direta pela intermediação dos negócios. Na condição de profissional que envidou esforços pessoais para a aproximação das partes e para a colheita das propostas de reserva, a segunda apelada possui interesse jurídico próprio e legítimo na percepção da verba honorária, que possui caráter alimentar. O fato de ser sócia da empresa intermediária não anula sua pertinência subjetiva, especialmente quando a causa de pedir envolve também o pleito de danos morais decorrentes de sofrimento íntimo e transtornos pessoais, como o adiamento de seu casamento.

Destarte, resta evidenciada a pertinência subjetiva da autora para figurar no polo ativo da demanda, pleiteando direito que decorre de sua atuação profissional direta no empreendimento da ré. A jurisprudência pátria reconhece a legitimidade do corretor que comprova o vínculo de causalidade entre sua atividade e a celebração do negócio, independentemente de formalismos excessivos sobre a estrutura da sociedade imobiliária.

Nesse sentido, manifestou-se a Primeira Câmara Cível deste Tribunal:

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. NEGÓCIO IMOBILIÁRIO INTERMEDIADO POR CORRETOR. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. CONTRATO VERBAL. INTERMEDIAÇÃO EFETIVADA E NEGÓCIO CONCLUÍDO. LEGITIMIDADE PASSIVA DOS VENDEDORES. ARTIGOS 725 E 727 DO CÓDIGO CIVIL. FILHO QUE ATUOU EM NOME DOS PROPRIETÁRIOS. INEXISTÊNCIA DE ÓBICE À COBRANÇA. DECISÃO EM CONFORMIDADE COM JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento ao recurso de apelação, mantendo a condenação dos agravantes ao pagamento da comissão de corretagem ao agravado, pela intermediação de negócio imobiliário. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões centrais: (i) se os agravantes são parte legítima para responder pela cobrança de comissão de corretagem, considerando que a negociação foi conduzida verbalmente pelo filho dos proprietários; e (ii) se a comissão é devida, mesmo que não tenha havido contrato escrito entre as partes. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A legitimidade passiva dos proprietários está configurada, uma vez que o filho dos agravantes atuou em nome dos pais e utilizou os serviços de corretagem para viabilizar a venda de imóvel rural de propriedade dos agravantes, bem como a aquisição de outro imóvel. 4. Nos termos do art. 725 do Código Civil, a comissão de corretagem é devida ao corretor sempre que o resultado útil da intermediação for atingido, mesmo que o contrato de compra e venda não seja formalizado ou haja arrependimento das partes. 5. A ausência de contrato escrito entre as partes não impede a cobrança da comissão, desde que a intermediação e a conclusão do negócio tenham sido devidamente comprovadas, como ocorre no presente caso. 6. O art. 727 do Código Civil estabelece que a responsabilidade pelo pagamento da comissão é do proprietário do imóvel, salvo disposição em contrário. O fato de o filho dos agravantes ter intermediado os contatos não exime os proprietários de arcarem com a obrigação. 7. A jurisprudência deste Tribunal e dos Tribunais Superiores é uníssona ao reconhecer a legitimidade dos proprietários para responderem pela comissão de corretagem quando a intermediação do corretor se mostra essencial para a concretização do negócio. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Preliminar rejeitada. Agravo interno desprovido. Tese de julgamento: “O proprietário do imóvel é responsável pelo pagamento da comissão de corretagem, nos termos do art. 727 do Código Civil, ainda que a intermediação tenha sido conduzida verbalmente por terceiro em nome do proprietário.” “A comissão de corretagem é devida quando a intermediação do corretor resulta na aproximação útil entre as partes e na conclusão do negócio, mesmo sem contrato escrito, conforme art. 725 do Código Civil.” “O vínculo de causalidade entre a atuação do corretor e a celebração do negócio configura a obrigação de pagamento da comissão.” Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 725, 727. Jurisprudência relevante citada: STF, RE 1113596/BA, Rel. Min. Ricardo Lewandowski, j. 12.03.2018; TJBA, Apelação nº 0519974-60.2014.8.05.0001, Rel. Des. Antonio Cunha Cavalcanti, j. 12.09.2019; TJ-MT, AI nº 1003535-05.2021.8.11.0000, Rel. Des. João Ferreira Filho, j. 25.05.2021. (Classe: Apelação, Número do Processo: 8004153-47.2021.8.05.0079, Relator(a): EDMILSON JATAHY FONSECA JUNIOR, Publicado em: 05/02/2025)

Assim sendo, rejeito a preliminar de ilegitimidade ativa ad causam.

Persiste a apelante na tese de que o Juízo de origem incorreu em erro ao indeferir o chamamento ao processo da empresa J.M. IMÓVEIS LTDA – ME. Sustenta, no particular, que a referida imobiliária detinha a exclusividade para a venda das unidades do empreendimento Edifício Centenário, conforme o Contrato Particular de Prestação de Serviços firmado em 10 de setembro de 2016, motivo pelo qual seria ela a única responsável pela gestão dos corretores e pelo pagamento das respectivas comissões. Defende, assim, a aplicação do art. 130, inciso III, do Código de Processo Civil, para que a terceira empresa integrasse a lide na qualidade de devedora principal ou solidária.

O instituto do chamamento ao processo é modalidade de intervenção restrita e taxativa, vocacionada a viabilizar que o réu traga ao processo outros coobrigados, a fim de que a sentença declare a responsabilidade de todos e sirva de título executivo para eventual regresso. Para a sua admissibilidade, é indispensável a existência de um vínculo de solidariedade passiva ou de garantia (fiança) entre o réu e o chamado, nos exatos termos do art. 130 do CPC. No caso em tela, não se vislumbra qualquer previsão legal ou contratual que institua a solidariedade passiva entre a HRF - EMPREENDIMENTOS SPE LTDA. e a J.M. IMÓVEIS LTDA – ME perante as autoras.

Ao contrário do que alega a apelante, a prova documental demonstra a existência de um vínculo obrigacional direto e autônomo entre a incorporadora ré e as apeladas. Os Termos de Intenção de Compra e Reserva de Unidade Imobiliária encartados no processo (id. 93621648) contêm cláusula expressa (Cláusula Sexta) estabelecendo que a intermediação imobiliária seria realizada pela Eco Bahia Construtora e Imobiliária, representada pela autora Bartira Bomfim, com a expressa previsão de comissão de 3% a ser paga pela incorporadora.

Impende salientar, ainda, que o contrato de exclusividade invocado pela apelante foi firmado em data posterior à realização da maioria das negociações intermediadas pelas autoras, que ocorreram entre fevereiro e junho de 2016. Portanto, a exclusividade conferida à J.M. IMÓVEIS não atinge os negócios jurídicos que já haviam sido aperfeiçoados sob a mediação direta das apeladas. Como bem pontuado pelo juízo a quo, a participação da J.M. IMÓVEIS limitou-se a uma situação pontual de lançamento do empreendimento (coquetel), ocasião em que se ajustou a repartição de comissão, o que não autoriza a conclusão de que referida empresa seja devedora solidária de todas as verbas reclamadas.

No mérito, a controvérsia cinge-se em definir se o cancelamento unilateral de empreendimento imobiliário por parte da incorporadora, após a intermediação bem-sucedida de unidades, afasta o direito dos corretores ao recebimento da comissão pactuada. A apelante sustenta que as negociações não passaram de meras tratativas preliminares e que, inexistindo a concretização das vendas em definitivo, o resultado útil não teria sido atingido.

Contudo, o exame do acervo probatório e a aplicação do direito material conduzem à conclusão oposta. O contrato de corretagem, definido no art. 722 do Código Civil, é uma obrigação de resultado que se aperfeiçoa quando o mediador aproxima as partes e estas chegam a um consenso sobre os elementos essenciais do negócio. No caso em tela, a relação jurídica entre a HRF - EMPREENDIMENTOS SPE LTDA. e as apeladas está sobejamente demonstrada pelos Termos de Intenção de Compra e Reserva de Unidade Imobiliária constantes dos autos.

Esses documentos comprovam que as corretoras não apenas aproximaram os interessados, mas efetivaram o fechamento do negócio em sua fase obrigacional primária. Houve a identificação precisa do objeto, o ajuste do preço e, fundamentalmente, o pagamento de sinal por meio de cheques nominais à ré, muitos dos quais foram devidamente compensados antes da desistência do projeto. Tal cenário configura o atingimento do resultado útil previsto no contrato de mediação, pois gerou um vínculo jurídico entre comprador e vendedor que somente não se exauriu na fase de registro por decisão exclusiva da apelante.

A tese recursal tenta classificar o desfazimento do negócio como uma mera "desistência no curso da negociação", para evitar a incidência do art. 725 do Código Civil. Entretanto, a distinção jurídica relevante para o caso não favorece a recorrente. Enquanto a desistência imotivada do comprador em fase de meras sondagens afasta a corretagem, o arrependimento do vendedor após a aceitação da proposta e o recebimento de arras (sinal) mantém íntegra a obrigação de remunerar o mediador.

A apelante confessa que "abortou" o projeto do Edifício Centenário por "inviabilidade econômica" e "crise econômica" . Tais justificativas, embora possam ser legítimas do ponto de vista empresarial, inserem-se no espectro do risco do negócio, o qual deve ser suportado integralmente pela incorporadora e não pode ser transferido aos prestadores de serviço que cumpriram diligentemente sua função. O cancelamento unilateral do empreendimento, após a formação do vínculo contratual com os clientes intermediados pelas apeladas, equivale juridicamente ao arrependimento da vendedora, atraindo a aplicação da segunda parte do art. 725 do CC.

Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a comissão é devida se o desfazimento do negócio decorre de causas alheias à atividade das corretoras, especialmente quando já houve a assinatura da promessa e o pagamento de sinal:

EMENTA: DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ASSINATURA DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESULTADO ÚTIL DA MEDIAÇÃO ATINGIDO. DESISTÊNCIA DA COMPRADORA. ARREPENDIMENTO NÃO MOTIVADO. COMISSÃO DEVIDA. 1. Ação de cobrança por meio da qual se objetiva o pagamento de comissão de corretagem, em razão de intermediação na venda de imóvel. 2. Ação ajuizada em 05/05/2016. Recurso especial concluso ao gabinete em 24/08/2018. Julgamento: CPC/2015. 3. O propósito recursal é definir se é devida a comissão de corretagem na hipótese em que houve superveniente desistência imotivada quanto à celebração do contrato de compra e venda de imóvel. 4. A remuneração do corretor é devida quando este conseguir o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento das partes, como mesmo preceitua o art. 725 do CC/02. 5. O arrependimento de quaisquer dos contratantes não afetará na comissão devida ao corretor, desde que o mesmo se dê por causa estranha à sua atividade. 6. Na espécie, as partes contratantes assinaram o instrumento de promessa de compra e venda, tendo havido a atuação efetiva das corretoras para tanto. Deve-se reconhecer, portanto, que o resultado útil da mediação foi atingido. 7. O negócio foi posteriormente desfeito, sem qualquer contribuição das corretoras para a não consolidação do negócio, isto é, o arrependimento da contratante deu-se por fatores alheios à atividade das intermediadoras. Destarte, a comissão de corretagem é devida, na espécie. 10. Recurso especial conhecido e provido. (REsp n. 1.783.074/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/11/2019, DJe de 21/11/2019.)

Quanto ao montante devido, a sentença de primeiro grau agiu com acerto ao acolher o percentual de 3% (três por cento) sobre o valor de cada uma das 11 (onze) salas comercializadas pelas autoras. Referido valor estava expressamente previsto na Cláusula Sexta, parágrafo primeiro, dos instrumentos de reserva, o que prestigia a autonomia da vontade e a regra do art. 724 do Código Civil. A alegação da apelante de que apenas quatro unidades teriam sido vendidas colide frontalmente com a prova documental, que revela a existência de 11 unidades com suas respectivas propostas e comprovantes de pagamento.

Portanto, demonstrado o resultado útil da intermediação e que o insucesso final do negócio decorreu de conduta exclusiva da ré, a manutenção da condenação ao pagamento da comissão de corretagem é medida que se impõe.

A reparação por danos extrapatrimoniais, no âmbito das relações contratuais, exige a demonstração de que o inadimplemento ultrapassou o patamar do mero dissabor cotidiano, atingindo severamente a esfera psíquica ou os direitos da personalidade da parte prejudicada. No caso em exame, a conduta da apelante revelou-se flagrantemente abusiva, extrapolando a simples discussão sobre a interpretação de cláusulas contratuais. A incorporadora, após usufruir integralmente da força de trabalho das autoras para a comercialização de seu vultoso empreendimento, esquivou-se sistematicamente de quitar as verbas honorárias devidas, mesmo diante de propostas de acordo em que as apeladas aceitavam reduzir substancialmente o montante de seu crédito.

Essa resistência injustificada em adimplir obrigações de natureza alimentar gera uma angústia que desborda das vicissitudes comuns da vida em sociedade. A expectativa de recebimento de comissão sobre 11 unidades imobiliárias de um projeto de grande porte não era meramente hipotética, mas baseada em contratos assinados e sinal devidamente pago pelos compradores. A frustração dessa legítima expectativa de receita, aliada ao descaso da ré, configura dano moral indenizável, à medida que fere a dignidade do profissional que vê seu esforço desvalorizado e sua subsistência comprometida por atos da contraparte.

Ademais, o caso em tela apresenta um fato extraordinário que individualiza e agrava o dano sofrido pela autora Bartira Vasconcelos Bomfim Lopes. Restou cabalmente provado, por meio de declaração da Paróquia Santo Antônio de Guanambi, que a recorrida foi compelida a desmarcar e remarcar a data de seu casamento religioso por duas vezes — inicialmente previsto para março de 2016 e depois para junho do mesmo ano — em razão da falta de condições financeiras decorrente da inadimplência da apelante. Tal circunstância atesta que o ilícito perpetrado pela ré interferiu de modo traumático no planejamento de vida pessoal da autora, causando humilhação e sofrimento que superam qualquer limite de tolerância aceitável no direito civil contemporâneo.

O quantum indenizatório fixado na origem, no valor de R$ 5.241,65 (cinco mil duzentos e quarenta e um reais e sessenta e cinco centavos), revela-se extremamente moderado, situando-se inclusive em patamar inferior ao que habitualmente é arbitrado por esta Câmara em casos de similar gravidade. Referido montante atende satisfatoriamente ao caráter pedagógico da medida, visando desestimular a reiteração de práticas predatórias pela incorporadora, ao mesmo tempo em que oferece uma compensação justa, ainda que parcial, aos transtornos vivenciados pelas autoras.

Inexistindo, portanto, qualquer indício de enriquecimento sem causa e estando a condenação fundamentada em provas concretas de abalo moral e violação da boa-fé objetiva, a sentença deve ser integralmente mantida neste ponto.

Ante o exposto, VOTO no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, mantendo integralmente a sentença vergastada. Considerando o trabalho adicional realizado pelas patronas das apeladas em sede recursal, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para o patamar de 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação, com fulcro no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

Salvador, data registrada no sistema.

DESª. DINALVA GOMES LARANJEIRA PIMENTEL
Relatora