PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL CUMULADA COM ANULAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA E INDENIZAÇÃO. ACÓRDÃO QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO. EMBARGOS OPOSTOS PELA RÉ/APELANTE. ALEGAÇÕES DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO E EFEITO INFRINGENTE. ESCLARECIMENTOS CABÍVEIS. EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS.

I. Caso em exame

1. Embargos de declaração opostos por Juazeiro Empreendimentos Ltda contra acórdão que conheceu em parte da apelação, corrigiu de ofício parte da fundamentação da sentença e negou provimento ao recurso. A embargante aponta contradição entre o reconhecimento de venda ad corpus com posse mansa e pacífica e a declaração de nulidade por simulação de documentos; omissão sobre a condição suspensiva da terceira parcela e seus efeitos na mora; contradição entre a liminar possessória deferida a terceiro e a conclusão de transmissão efetiva de posse; vícios na metodologia de cálculo dos lucros cessantes; omissão sobre o valor de R$ 203.000,00 vinculado à escritura da Fazenda Vitória; bis in idem entre a retenção de 20% e os lucros cessantes; cerceamento de defesa pelo indeferimento de prova pericial.

II. Questão em discussão

2. Discute-se a existência de omissão, contradição ou obscuridade no acórdão embargado quanto a: (a) coexistência entre venda ad corpus e simulação documental; (b) condição suspensiva da terceira parcela e exceção de contrato não cumprido; (c) extensão da posse efetivamente transmitida em confronto com a liminar possessória concedida a terceiro; (d) metodologia de cálculo dos lucros cessantes; (e) valor restituível; (f) cumulação de retenção de 20% com lucros cessantes; e (g) indeferimento de prova pericial. Discute-se, ainda, o cabimento de efeito infringente.

III. Razões de decidir

3. Função integrativa dos embargos de declaração. Os embargos de declaração destinam-se ao esclarecimento ou à integração do julgado nas hipóteses do art. 1.022 do CPC, sendo inadmissível sua utilização como sucedâneo recursal para rediscutir o mérito ou promover a revaloração de provas já apreciadas.

4. Ausência de contradição entre venda ad corpus e simulação documental. As duas premissas operam em planos distintos: a venda ad corpus e a transmissão de posse mansa e pacífica situam-se no plano fático, reconhecido com base na perícia, na inspeção judicial e na delimitação física das áreas por cercas com dez a vinte anos; a simulação incide no plano registral e documental, pela incorporação da Fazenda Vitória com área declarada superior à efetiva e pelo consequente esvaziamento da matrícula da Nova Caiçara, em violação ao art. 176, §1º, da Lei 6.015/73. Não há contradição lógica entre a regularidade fática da tradição e o vício formal dos documentos.

5. Condição suspensiva da terceira parcela e exceção de contrato não cumprido. Ainda que se admitisse a inexigibilidade da terceira parcela por força da condição suspensiva prevista na Cláusula 4ª do contrato, o inadimplemento da segunda obrigação — assunção da dívida securitizada junto ao Banco do Nordeste, incontroversa nos autos e não sujeita à mesma condição —, por si só, é suficiente para fundamentar a resolução contratual, nos termos dos arts. 394 e 475 do CC. A consignação em pagamento conexa foi julgada improcedente por ausência de depósito efetivo.

6. Extensão da posse transmitida e liminar possessória. A área litigiosa objeto do interdito proibitório não estava sob a posse dos vendedores nem integrou o objeto da venda ad corpus. O conflito possessório com terceiro surgiu após a celebração do contrato, quando o comprador tentou expandir sua ocupação para além dos 2.345 hectares cercados. Não há contradição entre a posse efetiva de 1.441 hectares dentro das cercas da Nova Caiçara e a área registral de 2.100 hectares, sendo essa distinção o próprio núcleo do julgado.

7. Lucros cessantes. Metodologia. O laudo pericial adotou metodologia de remuneração por Unidade Animal, com base na série histórica CEPE, representativa de rendimento líquido por arrendamento, e não da atividade efetivamente exercida antes da transmissão da posse. A metodologia é admissível para compensar a privação da capacidade de exploração econômica do bem. As impugnações do assistente técnico não demonstraram, com elementos concretos, erro na metodologia adotada. O acolhimento do laudo judicial foi motivado, nos termos do art. 479 do CPC.

8. Valor restituível. R$ 203.000,00. Ausência de omissão. O valor declarado na escritura da Fazenda Vitória integrava a primeira parcela contratual de R$ 300.000,00, cuja restituição já foi determinada no dispositivo da sentença, mantido pelo acórdão. Não há pagamento autônomo a ser restituído em separado. Eventual valor adicional não comprovado nos autos submete-se ao ônus probatório do art. 373, II, do CPC.

9. Bis in idem. Inocorrência. A retenção de 20% sobre a parcela paga (R$ 60.000,00) e os lucros cessantes (R$ 471.740,56) possuem natureza e fato gerador distintos, correspondendo às duas faces da indenização integral prevista no art. 402 do CC: a primeira repara o dano emergente pela ocupação e indisponibilidade do patrimônio; os segundos compensam o rendimento econômico que os proprietários deixaram de auferir. A distinta quantificação afasta a sobreposição. A conversão de ofício do título da condenação — de cláusula penal para perdas e danos — manteve o mesmo resultado prático, sem violação aos arts. 141 e 492 do CPC.

10. Indeferimento de prova pericial. Cerceamento de defesa. Inocorrência. O indeferimento da prova pericial para exame de autenticidade documental constitui exercício do poder instrutório do magistrado diante da suficiência do acervo probatório (art. 370, parágrafo único, do CPC). A mera discordância da parte quanto ao resultado da instrução não configura cerceamento de defesa.

11. Efeito infringente. Descabimento. As alegações deduzidas nos embargos, na sua maior parte, visam à rediscussão do mérito e à revaloração probatória, o que é inadmissível na via eleita. Os esclarecimentos prestados integram o julgado sem alterar o dispositivo.

IV. Dispositivo

12. Embargos de declaração acolhidos parcialmente, sem efeito infringente, tão somente para integrar o julgado com os esclarecimentos acima, mantendo o acórdão embargado em todos os seus termos.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Embargos de Declaração n. 0008701-83.2011.8.05.0022, em que figuram como embargante JUAZEIRO EMPREENDIMENTOS LTDA e como embargada AGROPECUARIA E REFLORESTAMENTO CAVALCANTE LTDA.

ACORDAM os magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia em ACOLHER EM PARTE os Embargos de Declaração, nos termos do voto do relator. 

Salvador, 25 de Agosto de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Acolhido Por Unanimidade

Salvador, 22 de Abril de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de Embargos de Declaração opostos por JUAZEIRO EMPREENDIMENTOS LTDA contra o Acórdão id 88931108 que conheceu em parte da apelação, corrigiu de ofício parte da fundamentação da sentença e negou provimento ao recurso de apelação interposto na ação de rescisão de promessa de compra e venda cumulada com anulação de escritura pública e indenização, ajuizada por AGROPECUÁRIA E REFLORESTAMENTO CAVALCANTE LTDA.

A embargante alega contradição na coexistência entre o reconhecimento de venda ad corpus com transmissão de posse mansa e pacífica, de um lado, e a declaração de nulidade por simulação do memorial descritivo da Fazenda Vitória com esvaziamento da Fazenda Nova Caiçara, de outro.

Sustenta que, reconhecida a simulação, não se pode afirmar simultaneamente que houve entrega regular do objeto contratado, sendo indispensável que o julgado esclareça o que efetivamente foi entregue e quais as consequências práticas de cada cenário.

Alega, ainda, que o procedimento de unificação de áreas para georreferenciamento observou a Lei 10.267/2001, o Decreto 4.449/2002 e a Lei 6.015/73 e que a impossibilidade de certificação da Fazenda Nova Caiçara decorreu de fatores alheios à sua conduta, notadamente, da liminar possessória concedida a terceiro e de pendências administrativas no INCRA, ponto sobre o qual o acórdão teria silenciado.

Sustenta omissão e contradição no tratamento da cláusula contratual que condiciona o pagamento da terceira parcela à regularização integral dos documentos e da dívida securitizada junto ao Banco do Nordeste. Argumenta tratar-se de condição suspensiva, nos termos dos artigos 121 e 125/CC, cuja pendência afasta a mora do comprador e legitima a invocação da exceptio non adimpleti contractus prevista no artigo 476/CC.

Afirma que o acórdão, embora reconheça que a regularização condicionaria o pagamento final, imputa inadimplemento ao adquirente, sem enfrentar os efeitos jurídicos da inexigibilidade.

Aponta omissão na análise da decisão liminar proferida em ação de interdito proibitório (processo nº 0000252-91.2010.8.05.0210), que conferiu a terceiro a posse provisória de 2.100 hectares da Fazenda Nova Caiçara, e contradição com a conclusão de que 1.441 hectares dessa mesma fazenda teriam sido efetivamente transmitidos ao adquirente.

Invoca, ainda, documentos constantes dos autos, tais como declaração policial, correspondência ao Banco do Nordeste e laudo pericial da Polícia Técnica, que confirmam a invasão da área por terceiro.

Alega omissão na valoração dos depoimentos do representante legal e das testemunhas da embargante, que afirmaram a inexistência de turbação na área à época da tradição.

No tocante aos lucros cessantes, sustenta que o acórdão manteve a condenação com base no laudo pericial sem examinar documentos que demonstram a inexistência de atividade agropecuária no período e sem enfrentar as objeções do assistente técnico quanto à metodologia de cálculo, em especial, a adoção de pastagem artificial como base, a não dedução de custos e a inclusão de áreas de Reserva Legal, APP e áreas alagadas.

Aponta omissão quanto ao valor restituível, porquanto o acórdão teria limitado a devolução a R$ 300.000,00 (primeira parcela), sem apreciar o pagamento adicional de R$ 203.000,00 vinculado à escritura da Fazenda Vitória, comprovado por depoimento pessoal e documento bancário.

Suscita bis in idem na cumulação entre a condenação por lucros cessantes e a retenção de 20% sobre o valor pago, convertida pelo acórdão de cláusula penal para "perdas e danos por ocupação", porquanto ambas as verbas estariam fundadas no mesmo suporte fático: a fruição econômica do imóvel durante o período de litígio.

Questiona, ademais, a regularidade da conversão de ofício do título da condenação, à luz dos arts. 141, 492 e 10 do CPC.

Alega ausência de análise individualizada dos critérios de cálculo das benfeitorias e da inclusão de itens comprovados nos autos.

Sustenta cerceamento de defesa pelo indeferimento da prova pericial requerida para aferir a autenticidade, cronologia e conteúdo de documentos impugnados, alegando fundamentação genérica e insuficiente.

Ao final, requer o suprimento das omissões e a eliminação das contradições, com manifestação expressa sobre os dispositivos legais invocados para fins de prequestionamento, além do efeito infringente, caso se reconheça que os vícios apontados tenham aptidão para alterar o resultado do julgamento.

Em contrarrazões (id 94679179), a embargada pugnou pela rejeição dos embargos.

Conclusos os autos, elaborei o presente relatório e solicitei inclusão do feito em pauta para julgamento, salientando a inexistência do direito à sustentação oral.

Salvador, 24 de março de 2026.

Desembargador ROLEMBERG COSTA – Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

O Acórdão recorrido merece ser ratificado, cabendo apenas esclarecimentos pontuais para integração do julgado, sem alteração do dispositivo.

Não subsiste a alegada contradição entre o reconhecimento da venda ad corpus e a nulidade do negócio jurídico por simulação (ponto 3.1 dos embargos), pois as duas premissas operam em planos distintos. A venda ad corpus e a posse mansa e pacífica situam-se no plano fático, enquanto a simulação incide no plano registral e documental.

Extrai-se do Acórdão embargado esta conclusão, pois, ao transcrever a sentença, a então Relatora reconheceu que, do ponto de vista fático, os vendedores detinham a posse de aproximadamente 2.345 hectares, delimitados por cercas com 10 a 20 anos, e essa posse foi transmitida ao comprador. O preço global foi fixado "considerando a área que efetivamente existir", o que caracteriza a venda como coisa certa, na forma do artigo 500, §3º/CC.

Já do ponto de vista registral, a escritura da Fazenda Vitória declarou 400 hectares quando a posse efetiva era de área inferior a esta, de 151 hectares, consoante pontuado no julgado recorrido. O memorial descritivo georreferenciado da Fazenda Caiçara incorporou a Fazenda Vitória, resultando em 2.345 hectares numa única certificação, esvaziando a matrícula da Nova Caiçara — em violação ao art. 176, §1º, da Lei 6.015/73. O Acórdão reconheceu, então, que tais documentos contiveram declarações não verdadeiras, nos termos do art. 167, §1º, II, do CC.

Essa conclusão está amparada em elementos probatórios concretos: a resposta do perito ao quesito nº 09, segundo a qual o perímetro das fazendas indicadas no mapa de outubro/2005 confere com os pontos checados in loco em 29/03/2016, e que "as cercas neste referido perímetro apresentam cerca de 10 a 20 anos de construção" (id 46193250); bem como a inspeção judicial realizada em 31/07/2014, na qual o magistrado de origem constatou pessoalmente a delimitação física das áreas (id 46190949).

Assim, a posse dos 2.345 hectares foi transmitida regularmente. O vício de simulação contaminou a formalização documental, sem significar que a posse não tenha sido entregue ou que o objeto fosse incerto, sendo cabível este esclarecimento em sede de Embargos.

No tocante ao item 3.2 dos embargos, referente ao georreferenciamento e esvaziamento da Fazenda Nova Caiçara, não há omissão.

O acórdão enfrentou a questão ao ratificar a fundamentação da sentença, convalidando o resultado da perícia e concluindo que a simulação se operou pela forma como o georreferenciamento foi conduzido.

A tese de que o georreferenciamento seria abstratamente legítimo não afasta a conclusão de que foi instrumentalizado para fins simulados, no caso concreto.

Registre-se que a própria embargante reconheceu, em sua contestação (ID 46192566), que a área de 2.345 hectares "refere-se à junção da área da Fazenda Caiçara (2.000 hectares), com a área da Fazenda Vitória (400 hectares)" — confirmando que a certificação obtida junto ao INCRA não incluiu a Fazenda Nova Caiçara.

A Procuradora Federal do PFE/INCRA (ID 46192838 a 46192844), por sua vez, esclareceu que o georreferenciamento "não é instrumento hábil para legalizar áreas", não se investigando a posse para fins de certificação.

Feitas essas observações, entendo que a parte pretende, a rigor, a revaloração de prova, o que se mostra incabível em sede embargos.

Sobre a alegada condição suspensiva da terceira parcela e a tese da exceção de contrato não cumprido (pontos 3.3 e 3.4), é pertinente fazer esclarecimentos.

Com efeito, a Cláusula 4ª do contrato (id 46192126 e 46192127) condicionava o pagamento da terceira e última parcela à prévia regularização dos documentos pelos vendedores.

Contudo, o inadimplemento que fundamenta a resolução contratual, consoante se extrai do Acórdão, não se esgota nessa parcela. O contrato previa três prestações: (a) primeira parcela de R$ 300.000,00, paga; (b) assunção da dívida junto ao Banco do Nordeste do Brasil; (c) terceira parcela de R$ 1.000.000,00.

A segunda obrigação, referente à assunção da dívida junto ao BNB, não foi cumprida e não estava sujeita à mesma condição. Com efeito, na réplica à contestação apresentada na ação consignatória conexa (processo nº 0003813-71.2011.8.05.0022), a própria embargante quantificou a dívida securitizada em aproximadamente R$ 200.000,00, com aplicação da MP 432/2008, porém não realizou pagamento ou depósito, nem administrativo, nem judicial, referente a essa obrigação. Conforme registrado na sentença, "nada foi apresentado nos autos quanto ao pagamento ou mesmo que comprovasse a impossibilidade de pagar ou depositar o valor mencionado".

Assim, ainda que se admitisse a inexigibilidade da terceira parcela por força de eventual condição suspensiva, a mora decorrente do inadimplemento da segunda obrigação, incontroversa nos autos, é suficiente, por si só, para sustentar a resolução contratual (arts. 394 e 475 do CC).

A mora foi fixada a partir da citação, nos termos do art. 240 do CPC. A consignação em pagamento, conexa, foi julgada improcedente por ausência de depósito efetivo. Esclareço, pois, o julgado neste ponto.

Quanto à liminar deferida nos autos do interdito proibitório, à extensão da posse transmitida e à valoração do depoimento das testemunhas (pontos 3.5, 3.6 e 3.7), não há omissão ou contradição.

A matéria foi exaustivamente enfrentada. O acórdão transcreveu a sentença, que analisou, com base na perícia, na inspeção judicial e na prova oral, o conflito possessório com Oduvaldo Oliveira Souza. Concluiu-se que a área litigiosa nunca esteve sob a posse dos vendedores e não integrou o objeto da venda ad corpus.

O conflito surgiu após a celebração do contrato, quando o comprador tentou expandir sua ocupação para além dos 2.345 hectares cercados.

Os documentos invocados pela embargante (IDs 275625962, 275625911 e 275625964 dos autos nº 0003813-71.2011.8.05.0022) — declaração na DEPIN, correspondência ao Banco do Nordeste e laudo da Polícia Técnica — foram expressamente analisados na sentença, que concluiu, com base na cronologia dos fatos, que as declarações do vendedor ao INCRA e ao BNB datam de abril de 2009, quando João Rodrigues Cavalcante já não detinha a posse direta das Fazendas, transmitida ao comprador em meados de agosto de 2008.

De acordo com a sentença, a instrução demonstrou que esse período de abril de 2009 corresponde ao momento em que o comprador iniciou o conflito possessório (turbação) com o vizinho, quando já tinha recebido a posse direta.

Não há contradição entre a posse efetiva de 1.441 hectares dentro das cercas da Nova Caiçara e a área registral de 2.100 hectares — essa distinção entre área de posse e área registral é justamente o núcleo do julgado.

Quanto às testemunhas, o magistrado formou a sua convicção entendendo que a perícia e a inspeção judicial eram provas com maior força persuasiva, à luz do art. 371 do CPC, inexistindo omissão, portanto.

Relativamente à metodologia de cálculo dos lucros cessantes (ponto 3.8), destaco que o laudo pericial adotou a metodologia da remuneração por Unidade Animal (450kg/mês), equivalente a 20% do valor da arroba do boi gordo, com base na série histórica CEPE (indicador ESALQ/BMFBovespa), atualizada pelo IGP-M (id 46193257). Conforme declarou o perito, nessa modalidade ficam a cargo do arrendador apenas as despesas de manutenção, o que permite deduzir que o cálculo já representa rendimento líquido.

Cumpre esclarecer que os lucros cessantes foram calculados com base na capacidade produtiva do imóvel, rendimento potencial por arrendamento, e não na atividade efetivamente exercida pelos vendedores antes da transmissão da posse. Essa metodologia é admissível quando se trata de compensar a indisponibilidade do patrimônio, pois o dano consiste na privação da capacidade de exploração econômica do bem.

As declarações dos vendedores datadas de 2009 (IDs 275625911 e 275625910 dos autos nº 0003813-71.2011.8.05.0022), referentes à situação das terras em momento já posterior à transmissão da posse, não infirmam a capacidade produtiva apurada pela perícia. As impugnações do assistente técnico não demonstraram, com elementos concretos, o erro da metodologia adotada. Neste sentido, e nos termos do art. 479 do CPC, o acolhimento do laudo judicial foi motivado.

Quanto à devolução de R$ 203.000,00 (ponto 3.9 dos embargos), não há omissão.

A sentença analisou detidamente a questão do preço da Fazenda Vitória. Consignou que a escritura pública de compra e venda declarou o preço de R$ 120.000,00 e que os vendedores afirmaram que esse valor foi extraído da primeira parcela de R$ 300.000,00, paga pelo comprador e comprovada pelo extrato bancário de ID 239846332 dos autos de origem. Nos termos da sentença: "Enquanto que os Vendedores disseram que do valor da primeira parcela de R$ 300.000,00, houve o pagamento de R$ 120.000,00, para os outorgantes vendedores da Fazenda Vitória, Sr. Sergio Luiz Silva Cavalcante e sua esposa".

Assim, o valor declarado na escritura da Fazenda Vitória integrava a primeira parcela contratual de R$ 300.000,00, cuja devolução já foi determinada no dispositivo da sentença, mantido pelo acórdão. Não há, portanto, pagamento autônomo de R$ 203.000,00 a ser restituído em separado: o que foi comprovadamente pago — R$ 300.000,00 como primeira parcela — está contemplado na condenação. Eventual valor adicional não comprovado nos autos submete-se à regra do art. 373, II, do CPC.

No tocante ao alegado bis in idem entre a retenção de 20% e os lucros cessantes (ponto 3.10), o esclarecimento é devido.

As verbas possuem natureza e fato gerador distintos, correspondendo às duas faces da indenização integral prevista no art. 402 do Código Civil, segundo o qual as perdas e danos abrangem "além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar".

A retenção de 20% sobre a parcela paga de R$ 300.000,00 — equivalente a R$ 60.000,00 — visa ressarcir o dano emergente pela ocupação indevida: desgaste, depreciação e indisponibilidade do patrimônio imobiliário durante o período de nulidade. Trata-se do que o credor efetivamente perdeu com a ocupação prolongada do bem.

Os lucros cessantes, por sua vez, fixados em R$ 471.740,56, compensam o rendimento econômico que os proprietários razoavelmente deixaram de auferir com a exploração pecuária dos imóveis durante o mesmo período. Trata-se do que o credor deixou de lucrar.

A distinta quantificação das parcelas evidencia que não há sobreposição: o dano emergente (R$ 60.000,00) não se confunde com os lucros cessantes (R$ 471.740,56), pois cada verba repara dimensão autônoma do prejuízo. Quanto à conversão de ofício do título (de cláusula penal para perdas e danos), manteve-se o mesmo resultado prático, sem violação aos arts. 141 e 492 do CPC, tampouco reformatio in pejus.

Por fim, quanto aos critérios de cálculo das benfeitorias (ponto 3.11) e ao indeferimento de prova pericial (ponto 3.12), não há omissão.

A sentença, cujos fundamentos foram adotados pelo acórdão, detalhou cada benfeitoria com valores individuais, percentuais de depreciação (20% a 30% para benfeitorias de uso e 70% para a casa sede e anexo) e justificativas técnicas, com base no laudo pericial (ID 46193232 e seguintes).

Quanto ao indeferimento da prova pericial para exame de autenticidade documental, trata-se de exercício do poder instrutório pelo magistrado (art. 370, parágrafo único, do CPC), diante da suficiência do acervo probatório, que incluiu perícia judicial, inspeção in loco e documentos com averbação na matrícula desde 2005. A mera discordância da parte quanto ao resultado da instrução não configura cerceamento de defesa.

Posto isso, voto no sentido de ACOLHER PARCIALMENTE OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, SEM EFEITO INFRINGENTE, tão somente para integrar o julgado com os esclarecimentos acima, mantendo o Acórdão embargado em todos os seus termos.

Sala de Sessões,

Desembargador ROLEMBERG COSTA – Relator