PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ06

APELAÇÃO. PRESENÇA DOS PRESSUPOSTOS DE ADMISSIBILIDADE. AÇÃO DE ABATIMENTO PROPORCIONAL DO PREÇO C/C OBRIGAÇÃO DE ENTREGAR, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E PEDIDO LIMINAR. IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO CORRELATA COM A DIFERENÇA DE ÁREA VENDIDA E ÁREA REAL. EDITAL QUE INDICA ARÉA TOTAL SEM FAZER MENÇÃO AOS PAVIMENTOS DO IMÓVEL. DIVERGÊNCIA EVIDENCIADA. DESMEMBRAMENTO DOS PAVIMENTOS DO IMÓVEL QUE NÃO CONSTA NA MATRÍCULA INDICADA NO EDITAL. OMISSÃO DO BANCO DEMANDADO NA CORRETA DESCRIÇÃO DO IMÓVEL QUE INDUZIU O ARREMATANTE EM ERRO. VENDA "AD CORPUS" NÃO RECONHECIDA. ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM E DECADÊNCIA NÃO EVIDENCIADAS. PRELIMINARES REJEITADAS. INOCORRÊNCIA DE JULGAMENTO EXTRAPETITA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL DA AÇÃO. MANUTENÇÃO. IRRESIGNAÇÃO IMOTIVADA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 8005305-85.2021.805.0191, de PAULO AFONSO, figurando como Apelante BANCO BRADESCO S/A. e, Apelados CARLA CAROLINE CUNHA CAMPOS CHAVES, ILKA MOREIRA DUARTE MIRANDA E THIAGO MORAIS DUARTE MIRANDA E, LILIAMAR FÁTIMA PARMEGGIANI PESTANA MARQUES GOMES (PESTANA LEILÕES).

ACORDAM os Desembargadores integrantes da colenda Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em rejeitar as preliminares suscitadas e, NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto condutor.

Sala de Sessões, de 2024.

Presidente

Des. Paulo César Bandeira de Melo Jorge

Relator

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 13 de Agosto de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ06

Cuidam os autos de recurso de Apelação Cível, preparado, ID 62163086, interposto por BANCO BRADESCO S/A., objetivando a reforma da sentença prolatada nos autos da AÇÃO DE ABATIMENTO PROPORCIONAL DO PREÇO C/C OBRIGAÇÃO DE ENTREGAR, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E PEDIDO LIMINAR movida por CARLA CAROLINE CUNHA CAMPOS CHAVES, ILKA MOREIRA DUARTE MIRANDA E THIAGO MORAIS DUARTE MIRANDA, em face de BANCO BRADESCO S.A. E LILIAMAR FÁTIMA PARMEGGIANI PESTANA MARQUES GOMES (PESTANA LEILÕES), em trâmite no juízo da 2ª Vara Cível da comarca de Paulo Afonso, Estado da Bahia, julgando parcialmente procedente os pedidos autorais, nos seguintes termos, ID 62163075:

“O caso é de procedência parcial dos pedidos contidos na inicial. Em relação a preliminar de ilegitimidade passiva, entendo por rejeitá-la, eis que os autores ILKA MOREIRA DUARTE MIRANDA e THIAGO MORAIS DUARTE MIRANTE são cessionários do direito sobre o imóvel objeto deste litígio, conforme contrato acostado no id. 150793150, razão pela qual tem legitimidade para defender judicialmente seus interesses. Passo ao mérito. Entendo que a prova documental desvela-se suficiente para a apreciação da controvérsia, sendo desnecessária a produção da prova oral para o justo deslinde da lide, mais especificamente à luz da prova documental alusiva à arrematação extrajudicial situado na rua Rui Barbosa, 23, lt.01 da antiga Qd.95), registrado no cartório de imóveis sob o número 5.625, pelo valor de R$ 66.900,00. Assim, passo ao julgamento do processo no estado em que se encontra, com fundamento no art. 355, I, do CPC. E, nesse cenário, a questão central consiste em saber a responsabilidade civil dos requeridos em razão da metragem do imóvel anunciada em leilão não corresponder ao seu tamanho real, sendo substancialmente menor. A responsabilidade do leiloeiro está prevista no art. 23 do Decreto n. 21.981/1932: Art. 23. Antes de começarem o ato do leilão, os leiloeiros farão conhecidas as condições da venda, a forma do pagamento e da entrega dos objetos que vão ser apregoados, o estado e qualidade desses objetos, principalmente quando, pela simples intuição, não puderem ser conhecidos facilmente, e bem assim o seu peso, medida ou quantidade, quando o respectivo valor estiver adstrito a essas indicações, sob pena de incorrerem na responsabilidade que no caso couber por fraude, dolo, simulação ou omissão culposa. No caso dos autos, discute-se se houve omissão quanto ao dever de informação. Para a responsabilização do leiloeiro, na espécie, mediante o reconhecimento de omissão culposa, necessariamente há que se ter caracterizado a violação do dever legal de informação. A propósito, identificam-se alguns pontos do leilão extrajudicial, necessários ao desate da lide (ID 150796551 – Pág.). Centro. Rua Rui Barbosa, 23 (Lt. 01 da antiga Qd. 95). Casa. Áreas totais: constr. estimada no local 450,00m² e terr. 150,00m². Matr 5.625 do RI local. Obs.: Atual denominação do bairro e área construída, pendentes de averbação no RI. Regularizações e encargos perante os órgãos competentes de eventual divergência de área construída que vier a ser apurada no local, correrão por conta do comprador. Caberá ao comprador a apuração de eventual condição de imóvel foreiro/marinha, inclusive débitos e regularizações. Ocupada. (AF). Fixadas essas premissas, os elementos trazidos a lume não permitem atribuir, de forma indene de dúvida, qualquer responsabilidade civil do leiloeiro pelos prejuízos suportados pela autora. No caso em tela, a responsabilidade pelas informações do imóvel é do seu proprietário, no caso o Banco Bradesco. Em primeiro lugar, convém assentar que edital do leilão, apesar de constar a informação de que o vendedor não se responsabiliza pelas informações e pelas fotos divulgadas, por serem de caráter meramente informativo, cabendo aos interessados, procederem visita prévia à realização do leilão, inclusive para a identificação do imóvel no local, é preciso que as informações sejam fidedignas. Ocorre que, no caso em tela, as informações do vendedor (banco Bradesco), são substancialmente divergentes, eis que anunciou um imóvel com área aproximada de 450m2, quando na verdade o imóvel a ser vendido tinha apenas 150m2, ou seja, 1/3 do tamanho anunciado. A certidão de inteiro teor do imóvel, juntada no id. 150786408 - Pág. 2, não consta a existência de desmembramento dos pavimentos 2 e 3, com a propriedade de terceira pessoa. Assim, analisando a certidão de matrícula do imóvel, as fotos do local e a metragem informada no leilão, tudo levada a percepção de que a venda tratava de todo o imóvel, e não apenas do primeiro pavimento. Portanto, as informações prestadas pelo vendedor (Banco Bradesco), somadas as informações da certidão de inteiro teor do imóvel, levaram os adquirentes a erro, não havendo como exigir dos mesmos a constatação que o Banco Bradesco era proprietário apenas do primeiro pavimento do imóvel. Em suma, o banco Bradesco anunciou a venda, através de leilão, da integralidade de um imóvel, quando na verdade era proprietário de apenas de uma parcela deste imóvel. Assim, constato a prática de ilícito pelo requerido BANCO BRADESCO, de sorte que se justifica a responsabilização civil por danos materiais. Assim, tendo a parte autora logrado êxito em demonstrar os fatos constitutivos de seu direito, conforme o artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, impõe-se de rigor a procedência do pedido abatimento proporcional do preço, e por consequente da obrigação de retificação do contrato de compra e venda. Por outro lado, entendo pela improcedência do pedido de danos morais, ante a inexistência de violação de qualquer direito da personalidade, tratando-se de caso de mero aborrecimento. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos formulados nesta ação, com fundamento no art. 487, I, do CPC, determinado o abatimento proporcional do preço, fixando o valor do imóvel em 1/3 do valor original, qual seja, R$ 22.300,00 (vinte e dois mil e trezentos reais), mais 5% da comissão de leiloeiro, eis que o tamanho real do bem é 1/3 do tamanho anunciado, condenando o Banco Bradesco a restituir aos autores, todo o valor pago a mais, qual seja, R$ 30.105,00 (trinta mil, cento e cinco reais), atualizados na forma do art. 406 do código civil, desde a citação. Condeno ainda; a) O Banco Bradesco a retificar o contrato de compra e venda, adequando o valor e tamanho do imóvel. b) Os autores e o Banco Bradesco ao pagamento de 50% das custas processuais, face a sucumbência recíproca. c) O Banco Bradesco ao pagamento de honorários de sucumbência no valor de 10% sobre o valor da condenação, em favor dos patronos dos demandantes. d) Considerando que os autores sucumbiram no pedido de danos morais, e no pedido em desfavor da ré LILIMAR FÁTIMA PARMEGGIANI PESTANA MARQUES GOMES (PESTANA LEILÕES), condeno-os ao pagamento de honorários de sucumbência, no valor que fixo em R$ 2.000,00 (dois mil reais), a cada um dos requeridos, nos termos do art. 85, §6º-A, do CPC. Em caso de recurso de apelação, ciência à parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias úteis (art. 1.010, § 1°, CPC). Após, subam os presentes autos ao Egrégio Tribunal de Justiça da Bahia, com nossas homenagens e cautelas de estilo. Com o advento da Lei nº 13.105/2015, o juízo de admissibilidade é efetuado pelo juízo ad aquem, na forma do artigo 1.010, § 3º, a seguir transcrito: "Após as formalidades previstas nos §§ 1º e 2º, os autos serão remetidos ao tribunal pelo juiz, independentemente de juízo de admissibilidade." P.R.I.”

Irresignado, BANCO BRADESCO S/A., após oposição inexitosa de embargos declaratórios, ID 62163082, interpôs o presente recurso de apelação, preparado (ID 62163086), argumentando que a r. sentença merece ser reformada, por não refletir a melhor análise do caso sub examine sobretudo no que pertine a ocorrência de venda na modalidade “Ad Corpus”, nos termos do art. 500, do CC.

Suscita, preliminarmente, ilegitimidade ativa “ad causam”, sob fundamento de que “O referido imóvel, objeto da lide, foi arrematado em 17/12/2019, através de leilão, pela Sra. CARLA CAROLINE CUNHA CAMPOS CHAVES (ids. 150793120 / 150793125), sendo esta sua “legitima proprietária”, vindo a assinar o contrato de compra e venda em 05/02/2020. Com efeito, para se intitularem como “legítimos proprietários”, os demais Acionantes (e advogados na presente ação), Sra. ILKA MOREIRA DUARTE MIRANDA e Sr. THIAGO MORAIS DUARTE MIRANDA, apresentam um documento intitulado como “Contrato Particular de Cessão de Direitos Reais” (id. 150793150) firmado em 20/12/2019.” No entanto, a referida cessão inobservou o quanto determinado nos artigos 129, § 9º, e 130 da Lei 6.015/1973, porquanto desprovida de registro, razão pela qual os autores ILKA MOREIRA DUARTE MIRANDA e Sr. THIAGO MORAIS DUARTE MIRANDA são partes ilegítimas para figurar no pólo ativo da ação, ensejando a extinção do processo sem resolução de mérito, com fulcro no art. 485, VI, d CPC, com inversão ônus sucumbenciais.

No mérito, explica que se trata de ação de abatimento proporcional do preço c/c obrigação de entregar c/c indenização por danos morais com pedido de tutela de urgência, movida contra si sob o fundamento de que a parte autora adquiriu, através de leilão, um imóvel situado na cidade de Paulo Afonso/BA, aduzindo ainda que houve divergência entre as informações do imóvel e a real área construída.

Sustenta que, na hipótese sob exame a venda foi efetivada na modalidade “Ad Corpus”, prevista no §3º do supracitado art. 500, do CC, in verbis: “Art. 500, § 3º Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.”

Ressalta que no edital do leilão foi indicada em cláusula expressa a modalidade da venda em caráter “Ad Corpus”, consoante exibido, inexistindo qualquer responsabilização face a divergência de metragem suscitada pela parte autora e, equivocadamente, acolhida pelo douto sentenciante, inobservando que “o adquirente assume o risco pelo estado do bem, cabendo a este, diligenciar por seus próprios meios a esse respeito antes de realizar a compra.”

Defende também que no edital consta informação quanto a necessidade do arrematante proceder com visita prévia ao imóvel, tendo em vista que, as fotos e informações foram de caráter meramente informativas, afim de que estes pudessem identificar o imóvel no local indicado.

Argumenta, ainda, que o pleito autoral encontra-se suprimido pelos efeitos da decadência com fulcro no art. 501, do CC e art. 26, do CDC, vez que o arrematante celebrou o recebimento do imóvel no dia 12.08.2016, cessou os créditos em 2019, e somente no ano de 2021, ingressou com ação de restituição de valor pago por área excedente, em virtude da entrega de imóvel em metragem menor do que a contratada.

Afirma que “é indiscutível que a referida pretensão resta suprimida pela decadência, uma vez que a venda do imóvel deu-se na modalidade ad corpus, pois, ainda que se adote o prazo decadencial de 1 (um) ano previsto no CC/2002, contado da data de registro do título (2019), pelo fato de ser superior ao de 90 (noventa) dias previsto no CDC, é indiscutível o reconhecimento da decadência, vez que o registro do título deu-se em 12/08/2016 e a ação somente foi ajuizada em 20/10/2021, ou seja, 8 (oito) anos depois da aquisição do imóvel.”

Assevera, por fim, ocorrência de julgamento “extrapetita” sob fundamento de que o valor a ser supostamente restituído aos autores dever ser apurado em em sede de liquidação de sentença, ante a inexistência de comprovação dos valores efetivamente pagos pelos autores.

Explica que o valor original do imóvel, qual seja, R$ 22.300,00 (vinte e dois mil e trezentos reais), não se confunde com o valor financiado pelo Banco Réu, vez que, é indiscutível a necessária apuração dos valores pagos e a serem compensados, não havendo que se falar em restituição “com base em valores meramente declarados pela parte autora”, pois, se assim for, enseja manifestamente em enriquecimento ilícito da parte autora,

Entende que a sentença hostilizada merece reforma nesse ponto, sugerindo que a parte dispositiva passe a ter a seguinte redação “Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos formulados nesta ação, com fundamento no art. 487, I, do CPC, determinado o abatimento proporcional do preço, fixando o valor do imóvel em 1/3 do valor original, qual seja, R$ 22.300,00 (vinte e dois mil e trezentos reais), mais 5% da comissão de leiloeiro, eis que o tamanho real do bem é 1/3 do tamanho anunciado, condenando o Banco Bradesco a restituir aos autores, todo o valor pago a mais, COMPENSADOS/ABATIDOS EVENTUAIS VALORES DEVIDOS PELOS AUTORES EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA, atualizados na forma do art. 406 do código civil, desde a citação.”

Ao final, requer o provimento do recurso e, por conseguinte, a reforma da sentença guerreada.

CARLA CAROLINE CUNHA CAMPOS CHAVES, ILKA MOREIRA DUARTE MIRANDA E THIAGO MORAIS DUARTE MIRANDA, ofereceram contrarrazões, ID62163091, suscitando, preliminarmente, não conhecimento do recurso por violação ao princípio da dialeticidade e, no mérito, pugnando pelo improvimento e, por conseguinte, manutenção da sentença, ressaltando que a preliminar de ilegitimidade ativa sequer foi suscitada em sede de defesa pela parte ré, razão pela qual operada a preclusão consumativa; as informações do vendedor (Banco Bradesco), são substancialmente divergentes, eis que anunciou um imóvel com área aproximada de 450m2, quando na verdade o imóvel a ser vendido tinha apenas 150m2, ou seja, 1/3 do tamanho anunciado; a certidão de inteiro teor do imóvel exibida nos autos não consta a existência de desmembramento dos pavimentos 2 e 3, com a propriedade de terceira pessoa. Assim, analisando a certidão de matrícula do imóvel, as fotos do local e a metragem informada no leilão, tudo levada a percepção de que a venda tratava de todo o imóvel, e não apenas do primeiro pavimento; as informações constantes do Edital do leilão estavam totalmente equivocadas e induziram os apelados a erro. Acreditaram que estavam arrematando um imóvel com área construída estimada de 450m2, pendente de averbação no RI, quando, na verdade, o imóvel possui apenas 150m2 de área construída; laudo pericial não impugnado nas razões de apelação; conforme contrato juntado à inicial o imóvel em questão foi adquirido em 17/12/2019 de forma que não há que se falar em decadência do pleito autoral; os autores acostaram aos autos todos os comprovantes das parcelas pagas de forma que o ressarcimento deve ser realizado conforme fixado na sentença que julgou procedente a postulação inicial.”

Recurso remetido para segunda instância, distribuído para a Primeira Câmara Cível, cabendo-me a função de relator.

É o que importa relatar. Inclua-se o feito em pauta de julgamento.

Salvador, 23 de julho de 2024.

Des. Paulo César Bandeira de Melo Jorge

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

PJ06

O recurso é tempestivo e estão presentes os demais requisitos de admissibilidade, razão pela qual conheço o recurso.

A preliminar suscitada, em sede de contrarrazões, de não conhecimento do recurso por ofensa ao princípio da dialeticidade, não merece acolhimento.

Com efeito, o princípio da dialeticidade impõe à parte o ônus de se contrapor à decisão recorrida, esclarecendo seu desacerto e consignando as razões que eventualmente conduzam à reforma. Estando devidamente expostos os motivos de fato e de direito que evidenciem a intenção de reforma da sentença recorrida, tal como ocorreu na hipótese dos presentes autos, o apelo deve ser analisado. Rejeita-se a preliminar.

Não assiste razão ao recorrente.

O cerne recursal consiste na discussão acerca da responsabilidade do Banco Bradesco S/A., ora recorrente, quanto à venda do imóvel em leilão extrajudicial, situado na rua Rui Barbosa, 23, it. 01, da antiga Qd 95, Município de Paulo Afonso, Bahia, com divergência de metragem, eis que anunciado como tendo 150,00m2 de terreno e uma área de construção estimada em 450,00m2, sem menção ao desmembramento de pavimentos.

Trata-se, na origem, de AÇÃO DE ABATIMENTO PROPORCIONAL DO PREÇO C/C OBRIGAÇÃO DE ENTREGAR, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E PEDIDO LIMINAR movida por CARLA CAROLINE CUNHA CAMPOS CHAVES, ILKA MOREIRA DUARTE MIRANDA E THIAGO MORAIS DUARTE MIRANDA, em face de BANCO BRADESCO S.A. E LILIAMAR FÁTIMA PARMEGGIANI PESTANA MARQUES GOMES (PESTANA LEILÕES), na qual alegam os autores, em síntese, que “adquiriu, através de leilão, um imóvel situado na rua Rui Barbosa, 23, lt.01 da antiga Qd.95), registrado no cartório de imóveis sob o número 5.625, pelo valor de R$ 66.900,00. Relatam que o imóvel, antes pertencente ao Banco Bradesco, foi objeto de consolidação da propriedade do devedor Reginaldo Vieira. Aduz que o imóvel foi anunciado como tendo 150,00 m2 de terreno e uma área de construção estimada em 450,00m2. Ocorre que, após o recebimento do contrato de compra e venda, se depararam com a informação do setor imobiliário da prefeitura municipal que apenas o 1º pavimento com 150m2 pertencia do Sr. Reginaldo Vieira, sendo o 2º e 3º pavimento de propriedade do Sr. José Tavares. Assim, em razão da divergência entre a área anunciada no edital e material publicitário com a área real, pugnam pelo abatimento proporcional do preço no montante de R$ 30.105,00, bem como que seja emitido novo contrato de compra e venda com o valor e área retificados.”

Por outro lado, em sede de defesa, o Bando demandado nega qualquer irregularidade na venda, eis que se tratou de venda ad corpus, sendo de responsabilidade do arrematante a confrontação das informações constantes no edital, com a certidão do imóvel, tendo em vista que foi informado o número de matrícula do imóvel.

A sentença julgou parcialmente procedente o pedido autoral, ID 62163075, com os seguintes fundamentos, in verbis:

“(...)” Assim, constato a prática de ilícito pelo requerido BANCO BRADESCO, de sorte que se justifica a responsabilização civil por danos materiais. Assim, tendo a parte autora logrado êxito em demonstrar os fatos constitutivos de seu direito, conforme o artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, impõe-se de rigor a procedência do pedido abatimento proporcional do preço, e por consequente da obrigação de retificação do contrato de compra e venda.

Por outro lado, entendo pela improcedência do pedido de danos morais, ante a inexistência de violação de qualquer direito da personalidade, tratando-se de caso de mero aborrecimento.

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos formulados nesta ação, com fundamento no art. 487, I, do CPC, determinado o abatimento proporcional do preço, fixando o valor do imóvel em 1/3 do valor original, qual seja, R$ 22.300,00 (vinte e dois mil e trezentos reais), mais 5% da comissão de leiloeiro, eis que o tamanho real do bem é 1/3 do tamanho anunciado, condenando o Banco Bradesco a restituir aos autores, todo o valor pago a mais, qual seja, R$ 30.105,00 (trinta mil, cento e cinco reais), atualizados na forma do art. 406 do código civil, desde a citação.

Condeno ainda;

a) O Banco Bradesco a retificar o contrato de compra e venda, adequando o valor e tamanho do imóvel.

b) Os autores e o Banco Bradesco ao pagamento de 50% das custas processuais, face a sucumbência recíproca.

c) O Banco Bradesco ao pagamento de honorários de sucumbência no valor de 10% sobre o valor da condenação, em favor dos patronos dos demandantes.

d) Considerando que os autores sucumbiram no pedido de danos morais, e no pedido em desfavor da ré LILIMAR FÁTIMA PARMEGGIANI PESTANA MARQUES GOMES (PESTANA LEILÕES), condeno-os ao pagamento de honorários de sucumbência, no valor que fixo em R$ 2.000,00 (dois mil reais), a cada um dos requeridos, nos termos do art. 85, §6º-A, do CPC.

Não merece reforma a sentença apelada, conforme veremos a seguir.

A preliminar suscitada pelo recorrente concernente à ilegitimidade ativa ad causam de ILKA MOREIRA DUARTE MIRANDA E THIAGO MORAIS DUARTE MIRANDA, que sequer foi ventilada em sua peça de defesa, não merece prosperar, porquanto na condição de cessionários do imóvel, objeto da lide, ID 62162601, possuem legitimidade para figurar no pólo ativo da lide, como bem asseverado pelo douto sentenciante, in verbis: “(...)” Em relação a preliminar de ilegitimidade ativa, entendo por rejeitá-la, eis que os autores ILKA MOREIRA DUARTE MIRANDA e THIAGO MORAIS DUARTE MIRANTE são cessionários do direito sobre o imóvel objeto deste litígio, conforme contrato acostado no id. 150793150, razão pela qual tem legitimidade para defender judicialmente seus interesses.” Rejeita-se a preliminar.

Do mesmo modo, impertinente a preliminar ventilada pelo recorrente no tocante a suposta ocorrência de decadência no caso em tela. O exame dos autos evidencia que o imóvel objeto da lide foi adquirido/arrematado em 17 de dezembro de 2019 (ID 62162584) e, não em 12 de agosto de 2016, razão pela qual não há que se falar em decadência. Rejeita-se a preliminar.

Inicialmente verifico que a controvérsia, como já dito anteriormente, consiste em verificar a responsabilidade civil do Banco demandado, ora recorrente, em razão da metragem do imóvel anunciada em leilão não corresponder ao seu tamanho real, sendo substancialmente menor, sem menção ao desmembramento de pavimentos.

Com efeito, as características do imóvel e as condições de sua venda foram expressas no edital do leilão e na respectiva ata de arrematação:

“Centro. Rua Rui Barbosa, 23 (Lt. 01 da antiga Qd. 95). Casa. Áreas totais: constr. estimada no local 450,00m² e terr. 150,00m². Matr 5.625 do RI local. Obs.: Atual denominação do bairro e área construída, pendentes de averbação no RI. Regularizações e encargos perante os órgãos competentes de eventual divergência de área construída que vier a ser apurada no local, correrão por conta do comprador. Caberá ao comprador a apuração de eventual condição de imóvel foreiro/marinha, inclusive débitos e regularizações. Ocupada. (AF).”

O exame dos autos evidencia que as informações prestadas pelo vendedor/Banco no supracitado edital são divergentes, faltando clareza, eis que anunciou um imóvel/casa com área aproximada de 450 m2, sem fazer menção aos pavimentos 1, 2 e 3.

A certidão de inteiro teor do imóvel exibida nos autos, não consta a existência de desmembramento dos pavimentos 2 e 3, com a propriedade de terceira pessoa (Sr. José Tavares). Assim, analisando a certidão de matrícula do imóvel, as fotos do local e a metragem informada no leilão, chega-se a conclusão de que a venda tratava de todo o imóvel, e não apenas do primeiro pavimento, sobretudo porque consta no edital “casa”, razão pela qual os autores/adquirentes foram induzidos a erro.

Inadmissível a alegação do recorrente para eximir-se da responsabilidade no sentido de que o edital do leilão consta a informação de venda “Ad corpus” e de que o vendedor não se responsabiliza pelas informações e pelas fotos divulgadas, por serem de caráter meramente informativo, cabendo aos interessados, procederem visita prévia à realização do leilão, inclusive para a identificação do imóvel no local, desconsiderando a necessidade de prestação de informações fidedignas e claras.

Sem sombra de dúvidas, competia ao Banco demandado a correta descrição do imóvel, a fim de evitar equívocos na arrematação. Nesse viés, não se diga que faltou diligência ao arrematante, que confiou nas informações disponibilizadas no edital. Faltou diligência, sim, ao Banco réu, ora recorrente.

No caso em tela, não restou evidenciada a alegada venda “Ad Corpus” vez que o Banco demandado anunciou a integralidade de um imóvel/casa com área aproximada de 450 m2, quando na realidade o imóvel a ser vendido tinha apenas 150m2, referente tão somente ao primeiro pavimento.

A cláusula da venda ad corpus é regulada pelo próprio Código Civil, erigindo-se como excludente de responsabilidade. Confira-se:

“Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

§ 1º Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.

§ 2º Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.

§ 3º Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.”

No particular, Nelson Nery Júnior, definiu, respectivamente, a pactuação ad mensuram como "a venda na qual as medidas do imóvel são precisas e determinantes para a realização do negócio jurídico". E, ad corpus, aquela "venda na qual as medidas do imóvel são imprecisas e meramente enunciativas, sendo que o corpo do imóvel é o elemento determinante para a realização do negócio jurídico" (Código Civil comentado. 11. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014, p. 888-889).

No mesmo sentido, são os ensinamentos de Carlos Roberto Gonçalves , ressaltando que referência à metragem ou à extensão é meramente acidental, in verbis:

“Trata-se da venda ad mensuram, em que o preço é estipulado com base nas dimensões do imóvel (p. ex., tal preço por alqueire). A venda é ad mensuram, pois, quando se determina o preço de cada unidade, de cada alqueire, hectare ou metro quadrado. [...] Na venda ad corpus, compreensiva de corpo certo e individuado, presume-se que o comprador teve a visão geral do imóvel e a intenção de adquirir precisamente o que se continha dentro de suas divisas. A referência à metragem ou à extensão é meramente acidental. O preço é global, pago pelo todo vistoriado. Feita nessas condições, a venda não outorga ao comprador o direito de exigir complemento de área, nos termos do § 3º do art. 500 do Código Civil retrotranscrito (Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais. 11. ed. São Paulo: Saraiva, 2014. p. 247-251).”

No caso sob exame, de se observar que embora o edital conste se tratar de referência enunciativa e de se tratar de venda ad corpus, não fez menção nem ressalva quanto aos pavimentos do imóvel. Por tudo isso, tenho que a venda não se revestiu da forma ad corpus, restando afastada a aplicação, à espécie, do quanto estabelecido no supracitado art. 500, § 3º, do Código Civil.

A farta prova produzida nos autos, inclusive prova pericial produzida em juízo, consoante laudo acostado no ID 62163049, comprova a omissão do Banco recorrente sobre o desmembramento do 1º e 2º pavimentos do imóvel. A única matrícula referida no Edital era a de nº 5.625 do RI local.

Consta no laudo pericial, produzido em juízo, ID 62163049:

“3.1. Quesitos do demandante:

1. Qual a área construída do imóvel constante do Edital de leilão?

Resposta da perita: Consta no edital que o imóvel possui área do terreno de 150m2 e área construída estimada de 450m2.

2. No edital constava a informação de que existe área construída pendente de averbação junto ao Registro de Imóveis?

Resposta da perita: Sim, conforme grifos nas imagens abaixo, onde consta: “obs: Atual denominação do bairro e área construída pendentes de averbação no RI.”

3. Quantos pavimentos possui o imóvel?

Resposta da perita: De acordo com a descrição do imóvel na matrícula 5.625, o imóvel possui 1 pavimento. In loco, possui mais 2 pavimentos acima, porém registrados sob outra matrícula.

4. Aproximadamente, quantos m2, de área construída, possui cada pavimento do imóvel?

Resposta da perita: Aproximadamente 150,0m2.

5. No cálculo do valor da venda é considerada a área total construída?

Resposta da perita: Para realização do cálculo do valor de venda de um imóvel é considerada a área total do terreno e a área total construída do mesmo.

6. Analisando edital, possível compreender que o valor mínimo do lance, trata-se de um imóvel de área de terreno de 150m2 e de área construída estimada em 450m2, pendente de averbação?

Resposta da perita: Sim, visto que no edital diz que: “(...) Áreas totais: Constr. Estimada no local 450,00m2 e terr. 150,00m2. Mat. 5.625 do RI local. Obs: Atual denominação do bairro e área construída, pendentes de averbação no RI. (...)”. Conforme imagens incluídas na resposta do quesito número 2 acima.

7.Em caso de redução da área construída o valor do imóvel sofre alteração?

Resposta da perita: Sim. O valor de um imóvel está diretamente ligado à sua área total e área construída.

8. Considerando o valor de venda foi de R$66.900,00 (sessenta e seis mil e novecentos reais), qual seria o valor caso a área construída fosse de apenas 150m2 (cento e cinquenta metros quadrados), ou seja, 1/3 da área anunciada?

Resposta da perita: Considerando que o valor de venda de R$66.900,00 foi calculado para um imóvel com área construída de 450,00m2, o valor para o mesmo imóvel, porém om 150,00m2 de área construída seria de aproximadamente 1/3 desse valor, R$22.300,00.

9.Pela análise da matrícula 5.625 é possível identificar que os 1º e 2º pavimento foram desmembrados da matrícula?

Resposta da perita: Não. O ato de desmembramento está informado apenas na matrícula 1.397, onde consta que foi desmembrado 150,0m2 para Sr. Reginaldo Vieira, o pavimento térreo, e 332,0m2 para o Sr. José Tavares dos Santos, o 1º andar e o 2º andar. Porém, na matrícula 5.625 consta a descrição do imóvel com uma área de 150,0m2 e encontrando-se na área descrita uma casa residencial com as seguintes especificações: Pavimento Térreo: 01 varanda, 01 garagem, 01 corredor, 1 suíte, 01 sala de visita, 01 cozinha, 01 área de serviço, 02 quartos, 01 sanitário social. Não fazendo menção a outros pavimentos.

10. É possível haver, no térreo, considerando as medidas postas na escritura, uma área construída de 450m2 sem que para tanto sejam considerados os 3 pavimentos?

Resposta da perita: Não. Não é possível haver uma área construída de 450,0m2 no térreo, visto que o terreno possui 150,0m2.

QUESITOS DO DEMANDADO:

2. O imóvel constante na Matrícula 5.625 do Registro de Imóveis de Paulo Afonso/BA inclui pavimentos superiores?

Resposta da perita: Não. O imóvel constante na Matrícula 5.625 do Registro de Imóveis de Paulo Afonso/BA possui apenas pavimento térreo.”

Infere-se da simples leitura das respostas da perita aos quesitos formulados pelos litigantes que não havia, como saber, da leitura da matrícula nº 5.625, esta citada no edital do leilão como sendo do imóvel, que os pavimentos 1º e 2º foram desmembrados, pertencendo a terceiros, sendo possível tal verificação apenas na leitura da matricula nº 1.397, matricula está originária do imóvel e omitida quando da divulgação do edital do leilão, fazendo assim os interessados no imóvel acreditarem que de fato estava sendo leiloado um imóvel de 150m2 de terreno e 450m2 de área construída, estando pendente de averbação 300m2, uma vez que, a matrícula nº 5.625 aponta ter apenas 150m2 de área construída, razão pela qual a manutenção da sentença guerreada é medida que se impõe.

Ademais, ao contrário do que alega o recorrente não há que se falar em suposto julgamento “extrapetita”. Consoante atestado pela expert no laudo pericial, o valor do imóvel que foi entregue a parte Autora, ora Apelada, considerando o valor de oferta e lance, sendo este, por existir 150m2 de terreno e, apenas 150m2 de área construída, corresponde a 1/3 do valor pago, ou seja, R$ 22.300,00 (vinte e dois mil e trezentos reais).

O imóvel, como descrito no edital e catálogo publicitário, fora arrematado ao valor de R$ 66.900,00 (sessenta e seis mil e novecentos reais), sendo pago, até a data de ajuizamento da ação o valor de R$ 53.520,00 (cinquenta e dois mil, quinhentos e vinte reais), razão pela qual o douto sentenciante, corretamente, condenou o Banco demandado, ora apelante, a restituir a Autor o valor de R$ 30.105,00 (trinta mil, cento e cinco reais), este originado da diferença entre valor pago até a presente data, R$ 53.520,00 (cinquenta e dois mil, quinhentos e vinte reais), e o valor de R$ 23.415,00 (vinte e três mil, quatrocentos e quinze reais), referente a 1/3 do imóvel arrematado mais 5% da comissão do leiloeiro, in verbis:

“(...)” Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos formulados nesta ação, com fundamento no art. 487, I, do CPC, determinado o abatimento proporcional do preço, fixando o valor do imóvel em 1/3 do valor original, qual seja, R$ 22.300,00 (vinte e dois mil e trezentos reais), mais 5% da comissão de leiloeiro, eis que o tamanho real do bem é 1/3 do tamanho anunciado, condenando o Banco Bradesco a restituir aos autores, todo o valor pago a mais, qual seja, R$ 30.105,00 (trinta mil, cento e cinco reais), atualizados na forma do art. 406 do código civil, desde a citação.”

Assim, entendo que a sentença recorrida apreciou criteriosamente a pretensão deduzida, analisou bem a prova e está em consonância com a lei, a jurisprudência e a melhor doutrina, razão pela qual deve ser mantida nos termos prolatados.

Por todo o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo-se a sentença tal como lançada, majorando os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, em favor dos patronos dos demandantes, na forma do artigo 85, § 11, do CPC.

É o voto.

Sala das Sessões, de de 2024.

Des. Paulo César Bandeira de Melo Jorge

Relator