PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. DECLARATÓRIA DE RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA DE PONTO COMERCIAL. POSTO DE GASOLINA. CONTRATO FIRMADO EM 02 DE FEVEREIRO DE 2012. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL BASEADA EM DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO PRINCIPAL E ASSESSÓRIA DE MANEIRA TEMPESTIVA. PROVAS ACOSTADAS NA INICIAL QUE JUSTIFICAM A MANUTENÇÃO DA PARTE AGRAVANTE NA POSSE DO IMÓVEL. PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. DECISÃO AGRAVADA REFORMADA. PROVIDO

A lei processual exige, daquele que pretende ser beneficiado com a tutela de urgência, a demonstração de elementos de informação que conduzam à probabilidade do direito de suas alegações, o risco de dano irreparável ou de difícil reparação decorrente da demora na prestação jurisdicional e a reversibilidade dos efeitos antecipados.

Cumulativamente, é necessário, ainda, que os efeitos da tutela de urgência sejam reversíveis, considerando que sua concessão se dá com base em juízo de cognição sumária, consoante preceitua o art. 300, § 3º do CPC.

Da análise dos autos, conforme já pontuado na decisão liminar, depreende-se que, de fato a parte Agravante trouxe aos autos uma extensa documentação conforme os Id´s: 66213226 (contrato de locação originário), 66213227/66213228 (primeiro e segunda aditivo contratual), 66213229 (parcelamento do IPTU), 66213232 (Notificação Extrajudicial de encerramento da locação), 66213233 (resposta da notificação extrajudicial), 66213241 (comprovante de pagamento do REFIS), 66213674 (Apólice de seguro) e diversos contratos referentes aos investimento efetivados pelo Agravante em decorrência da manutenção do contrato de locação empresarial, bem como, dos comprovantes dos aluguéis (Id:66213679 ate Id:66213693/66213673), o que por sua vez corrobora com a verossimilhança das alegação quanto a afirmação de que vem adimplindo com a obrigação principal e acessório do referido contrato de locação.

Contundo, da leitura da Notificação Extrajudicial (Id: 66213232) apresentada pela parte Agravada, depreende-se que o motivo para o pedido de retomada do imóvel e, consequentemente, a rescisão unilateral do contrato seriam possíveis pagamentos de mensalidade fora da data acordada com valores incompletos, bem como, possíveis não pagamento referente ao IPTU.

Desse modo, entende-se que, em se tratando de contrato de locação comercial no qual a parte Agravante funciona desde o ano de 06 de fevereiro de 2012, cuja previsão de término seria 06 de fevereiro de 2023 após, a assinatura dos 2 (dois) aditivos contratuais, de fato, mostra-se evidente o perigo de dano ao resultado útil do processo a ordem para a desocupação imediata do imóvel em face da rescisão unilateral do contrato como requer a parte Agravada, necessitando o caso de maior dilação probatória.

Da análise de toda a documentação apresentada pela parte Agravante requer maior dilação probatória e submissão ao contraditório, em momento oportuno em sede de primeiro grau, já que a análise do presente recurso, dada a sua natureza, limita-se aos requisitos do art. 300 do CPC, para a concessão da tutela antecipada. Isto porque, tanto a parte Agravante quanto a parte Agravada já submeteram ao juízo de primeiro grau a apreciação de diversas provas e documentos que precisam serem analisados de forma detalha para a resolução do mérito, o que não é possível nesse momento processual e, sobretudo em sede de Agravo de Instrumento.

Contudo, ainda que tenha a parte Agravante, nesse momento processual, o risco do perigo da demora e a probabilidade do direito a seu favor, capaz de justificar a concessão da liminar, não se pode fomentar que este direito corrobore com inadimplementos de futuras obrigações contratuais, durante a fase de dilação probatória até a prolação da sentença.

Assim, ainda que a parte Agravante mereça, a priori continuar na posse do imóvel locado, deve restar claro, o dever deste de continuar adimplente com as cláusulas contratuais, devendo manter o pagamento do aluguel mensal de forma tempestiva e em sua totalidade, bem como deve manter a comprovação mensal do adimplemento das obrigações assessórias como no caso das despesas de IPTU e demais obrigações.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº 8046545-40.2024.8.05.0000, em que figuram como Agravante – OPERA ENERGY POSTO CEGONHA LTDA, e como Agravados – BHT LTDA.

ACORDAM os Desembargadores componentes da Segunda Câmara Cível, por unanimidade de sua Turma Julgadora, em dar provimento ao presente recurso, mantendo os efeitos da decisão monocrática de Id:66266211, cuja eficácia fica condicionada a condição de adimplente do Agravante no que toca ao principal (aluguéis) e aos demais encargos locatícios, nos termos do voto da Relatora.

Salvador, .

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Deu-se provimento ao Agravo de Instrumento, à unanimidade.

Salvador, 4 de Fevereiro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Cuida-se de Agravo de Instrumento interposto por OPERA ENERGY POSTO CEGONHA LTDA em face da decisão proferida pelo MM Juízo da 9ª Vara Cível e Comercial da Comarca desta capital que, em Ação de Renovação Automática de Contrato de Locação Empresarial tombada sob o nº 8014296-33.2024.8.05.0001 por si ajuizada em face de BHT LTDA rejeitou os Embargos de Declaração mantendo a decisão Agravada de Id:66210566 que indeferiu a tutela de urgência sob o fundamento de que inexistência de documentação fornecida e suporte probatório relativo aos eventos narrados, e não havendo indícios sequer da alegação da demandante de ter sido notificada extrajudicialmente pela demandada em 05/01/2024, conforme relatado na petição inicial.

A parte Agravante, em suas razões recursais de Id:66210563, narra em síntese que em 30 de abril de 2015, as Partes celebraram o 2º Aditivo ao Contrato (Doc. 03), objetivando estabelecer a RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA E DIREITO DE PREFERÊNCIA DA LOCATÁRIA, que determinava que, estando a Locatária adimplente com suas obrigações contratuais assumidas durante o prazo de vigência de locação, especialmente o pagamento da verba locatícia mensal e encargos, teria direito à renovação automática do prazo do vínculo jurídico, uma única vez, pelo período de 06 (seis) anos, ou seja, passando o termo final do contrato para 06 de fevereiro de 2030.

Afirma, contudo, que foi surpreendida com Notificação Extrajudicial, datada de 05 de janeiro de 2024, emitida pela Ré, ora parte Agravada, informando que o Contrato de Locação seria encerrado em 06 de fevereiro de 2024, data em que a Locatária deveria fazer a entrega das chaves do Imóvel.

Defende a impossibilidade de rescisão do contrato pois estaria adimplente com todas as suas obrigações contratuais, além de ter realizado investimentos durante a locação como por exemplo: (i) a na nova identidade visual do empreendimento; (ii) implantação de operação para abastecimento de gás veicular; e, (iii) investimentos para melhorias das dependências do Posto Cegonha, que foi recebido em péssimo estado, tudo como faz prova as fotos em anexo, de forma que o encerramento contratual pretendido pela Ré geraria inúmeros prejuízos materiais.

Complementa dizendo que possui contrato celebrado com a Petrobras (Doc. 06), instrumento este que seria diretamente impactado pela não renovação do contrato, inclusive submetendo a autora ao pagamento de multa contratual e também prejuízos a título de lucros cessantes.

Afirma que cumpriu com todas as obrigações constantes no 2º Aditivo ao Contrato, consoante se observa pelos inúmeros comprovantes de pagamentos dos alugueis, cópia da apólice do seguro e comprovante do parcelamento do IPTU, anexados à inicial e nos embargos de declaração de ID de nº 436658027, de forma que inexiste qualquer descumprimento a justificar o seu legítimo direito de renovação do contrato.

Ressalta que a presente demanda não se trata de uma ação renovatória de locação com base lei nº 8.245/1991, uma vez que neste tipo de ação o que se pretende é a declaração do juízo do direito a renovação com base no preenchimento dos requisitos constantes nos incisos do art. 71 da lei nº 8.245/1991, assim, afirma que nesta demanda, já existe o direito a renovação automática constante em cláusula contratual, portanto, o que se pretende, é o reconhecimento por este juízo do direito ao cumprimento da cláusula, o que a Agravada vem se negando a cumprir, caracterizando o seu inadimplemento contratual.

Pontua que esta Agravante sanou a referida falta de documentação ao opor embargos de declaração, anexando todos os documentos que o juízo a quo entendeu indispensáveis para análise do pedido liminar, em especial a notificação encaminhada pela Agravada a este Agravante para que procedesse com a devolução do imóvel, devidamente anexada no ID de nº 436659329, não restando dúvidas, portanto, acerca da comprovação do “fumus bonis iuris” e “periculum in mora” da demanda.

Destaca que o 2ª aditivo contrato fora firmado entre as partes em 30 de Abril de 2015, possuindo previsão de renovação automática até 06/02/2030, tendo sido o contrato denunciado pela Agravada em 05 de Janeiro de 2024, ou seja, em menos da metade do prazo total que se esperava o seu cumprimento, sendo, claramente, prazo totalmente insuficiente para o retorno dos valores investidos pela empresa, justificando deste modo a manutenção do vínculo contratual até o transcurso dos investimentos realizados, os quais foram realizados pela Agravante levando em consideração um cronograma contratual até 06/02/2030.

Defende que merece importante atenção, é que a celebração de um contrato traz as partes a expectativa de que o mesmo será integralmente cumprido. Logo, o rompimento unilateral por parte de um dos contratantes, trata-se de violação à boa-fé objetiva, inclusive pela confiança depositada pela parte que não deu causa à resilição de que o contrato seria de fato cumprido.

Requer por fim, que o presente recuso seja conhecido e que seja deferida a concessão da tutela antecipada recursal, no sentido de manter o autor na posse do bem locado até o julgamento definitivo da presente demanda, determinando à Agravada que se abstenha de adotar qualquer conduta apta ou tendente a impedir o uso do bem (art. 22, II, da Lei nº 8.245/91), sob pena da incidência de multa diária, no valor ora sugerido de R$ 10.000,00 (dez mil reais), por dia até o cumprimento da decisão judicial.

E, no mérito, requer que essa Colenda Turma se digne de conhecer e dar provimento ao presente Agravo de Instrumento, reformada em definitivo a decisão ora agravada, concedendo a tutela de urgência requerida, conforme pleiteado na inicial. e ao longo desta peça recursal.

Essa relatoria através da decisão de Id:66266211, deferiu a tutela recursal antecipada para que seja mantida a parte autora, ora Agravante, na posse do bem locado até o julgamento definitivo da presente recurso, determinando à Agravada que se abstenha de adotar qualquer conduta apta ou tendente a impedir o uso do bem (art. 22, II, da Lei nº 8.245/91), sob pena da incidência de multa diária, no valor de R$ 1.000,00 (mil reais), por dia até o cumprimento da decisão judicial.

A parte Agravada, apresentou contrarrazões conforme petição de Id:67788974.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que, solicito dia para julgamento, salientando a possibilidade de sustentação oral, nos termos do art. 937, VIII, do CPC.

Salvador/BA, 28 de novembro de 2024.

 Desa. Lisbete Maria Teixeira Almeida Cézar Santos 

Relatora

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Conforme já exposto no relatório, cuida-se de Agravo de Instrumento interposto por OPERA ENERGY POSTO CEGONHA LTDA em face da decisão proferida pelo MM Juízo da 9ª Vara Cível e Comercial da Comarca desta capital que, em Ação de Renovação Automática de Contrato de Locação Empresarial tombada sob o nº 8014296-33.2024.8.05.0001 por si ajuizada em face de BHT LTDA rejeitou os Embargos de Declaração mantendo a decisão Agravada de Id:66210566 que indeferiu a tutela de urgência sob o fundamento de que inexistência de documentação fornecida e suporte probatório relativo aos eventos narrados, e não havendo indícios sequer da alegação da demandante de ter sido notificada extrajudicialmente pela demandada em 05/01/2024, conforme relatado na petição inicial.

Inicialmente, há que se destacar que em sede de Agravo de Instrumento, a segunda instância está adstrita aos temas que foram debatidos e apreciados pelo julgador monocrático, qual seja, in casu, a presença ou não dos requisitos para a concessão da tutela de urgência. Assim, as matérias que não compuseram a decisão singular, não podem ser objeto de análise por esta Corte, sob pena de supressão de instância.

Observa-se, sem maiores indagações, que o cerne deste recurso se circunscreve a manutenção ou não da decisão agravada que, rejeitou os Embargos de Declaração mantendo a decisão Agravada de Id:66210566 que indeferiu a tutela de urgência sob o fundamento de que inexistência de documentação fornecida e suporte probatório relativo aos eventos narrados, e não havendo indícios sequer da alegação da demandante de ter sido notificada extrajudicialmente pela demandada em 05/01/2024, conforme relatado na petição inicial.

A parte Agravante por sua vez, busca que seja deferida a concessão da tutela antecipada recursal, no sentido de manter o autor na posse do bem locado até o julgamento definitivo da presente demanda, determinando à Agravada que se abstenha de adotar qualquer conduta apta ou tendente a impedir o uso do bem (art. 22, II, da Lei nº 8.245/91), sob pena da incidência de multa diária, no valor ora sugerido de R$ 10.000,00 (dez mil reais), por dia até o cumprimento da decisão judicial e, no mérito, o provimento ao presente recurso.

Pois bem. O artigo 300 do Código de Processo Civil estabelece que a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

§ 1º Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la.

§ 2º A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia.

§ 3º A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.

A lei processual exige, daquele que pretende ser beneficiado com a tutela de urgência, a demonstração de elementos de informação que conduzam à probabilidade do direito de suas alegações, o risco de dano irreparável ou de difícil reparação decorrente da demora na prestação jurisdicional e a reversibilidade dos efeitos antecipados.

Não se quer com isto afirmar ser necessária prova capaz de formar juízo de absoluta certeza. Basta que o interessado junte aos autos elementos de informação consistentes, robustos, aptos a proporcionar ao julgador o quanto necessário à formação de um juízo de real probabilidade (e não possibilidade) a respeito do direito alegado.

A probabilidade do direito ou fumus boni iuris constitui a plausibilidade da existência do direito invocado pela parte, cabendo ao juiz avaliar a existência de elementos que sustentem a conjuntura fática invocada por ela.

Oportuna a lição de Fredie Didier sobre o tema:

"...é necessária a verossimilhança fática, com a constatação de que há um considerável grau de plausibilidade em torno da narrativa dos fatos trazida pelo autor. É preciso que visualize, nessa narrativa, uma verdade provável sobre os fatos, independentemente da produção da prova. Junto a isso, deve haver uma plausibilidade jurídica, com a verificação de que é provável a subsunção dos fatos à norma invocada, conduzindo aos efeitos pretendidos. (...) O que importa é que, de uma forma geral, o juiz se convença suficientemente de que são prováveis as chances de vitória da parte e apresente claramente as razões da formação do seu convencimento". (DIDIER JR, Fredie. Curso de Direito Processual Civil: teoria da prova, direito probatório, ações probatórias, decisão, precedente, coisa julgada e antecipação dos efeitos da tutela. 11 ed. - Salvador: Ed. Jus Podivm, 2016, v. 2., p. 608/609).

Já o perigo de dano pode advém da demora da prestação jurisdicional, comprometendo a efetividade da jurisdição e a realização do direito, causando à parte um dano irreversível ou de difícil reversibilidade.

Cumulativamente, é necessário, ainda, que os efeitos da tutela de urgência sejam reversíveis, considerando que sua concessão se dá com base em juízo de cognição sumária, consoante preceitua o art. 300, § 3º do CPC.

Pois bem. Da análise dos autos, conforme já pontuado na decisão liminar, depreende-se que, de fato a parte Agravante trouxe aos autos uma extensa documentação conforme os Id´s: 66213226 (contrato de locação originário), 66213227/66213228 (primeiro e segunda aditivo contratual), 66213229 (parcelamento do IPTU), 66213232 (Notificação Extrajudicial de encerramento da locação), 66213233 (resposta da notificação extrajudicial), 66213241 (comprovante de pagamento do REFIS), 66213674 (Apólice de seguro) e diversos contratos referentes aos investimento efetivados pelo Agravante em decorrência da manutenção do contrato de locação empresarial, bem como, dos comprovantes dos aluguéis (Id:66213679 ate Id:66213693/66213673), o que por sua vez corrobora com a verossimilhança das alegação quanto a afirmação de que vem adimplindo com a obrigação principal e acessório do referido contrato de locação.

Contundo, da leitura da Notificação Extrajudicial (Id: 66213232) apresentada pela parte Agravada, depreende-se que o motivo para o pedido de retomada do imóvel e, consequentemente, a rescisão unilateral do contrato seriam possíveis pagamentos de mensalidade fora da data acordada com valores incompletos, bem como, possíveis não pagamento referente ao IPTU.

Desse modo, entende-se que, em se tratando de contrato de locação comercial no qual a parte Agravante funciona desde o ano de 06 de fevereiro de 2012, cuja previsão de término seria 06 de fevereiro de 2023 após, a assinatura dos 2 (dois) aditivos contratuais, de fato, mostra-se evidente o perigo de dano ao resultado útil do processo a ordem para a desocupação imediata do imóvel em face da rescisão unilateral do contrato como requer a parte Agravada, necessitando o caso de maior dilação probatória.

Nesse ponto, frise-se ainda que, a priori, restou comprovado nos autos que a parte Agravante realizou investimentos durante a locação como por exemplo: (i) a na nova identidade visual do empreendimento; (ii) implantação de operação para abastecimento de gás veicular; e, (iii) investimentos para melhorias das dependências do Posto Cegonha, conforme documentos de Id:455037143, 455037140, 455037139, 455037139, 455037135, 455037130 (autos originais) de forma que, o encerramento contratual pretendido pela Agravada gerariam inúmeros prejuízos materiais.

Lado outro, a parte Agravada ao apresentar contrarrazões de Id: 67788974, contra-argumenta que a parte Agravante em verdade não cumprindo com as obrigações contratuais decorrente do contrato de aluguel comercial de forma tempestiva, tendo inclusive, segundo alega a parte Agravada, não cumpriu o pactuado referente ao pagamento pontual do valor mensal do aluguel, conforme a cláusula 4° do contrato, pois a mesma vem sempre efetuando os pagamentos dos alugueis em atraso, chegando, inclusive, a fazer o parcelamento do valor mensal do aluguel o que gera diversos encargos a Agravada, além da quebra contratual mencionada.

Nesse ponto, de maneira geral, pontou a parte Agravada que a Agravante cumpriu as cláusulas contratuais até 06 de fevereiro de 2024, para assim ter o direito a renovação automática.

Diante desse quadro fático, observa-se que a análise de toda a documentação apresentada pela parte Agravante requer maior dilação probatória e submissão ao contraditório, em momento oportuno em sede de primeiro grau, já que a análise do presente recurso, dada a sua natureza, limita-se aos requisitos do art. 300 do CPC, para a concessão da tutela antecipada.

Isto porque, tanto a parte Agravante quanto a parte Agravada já submeteram ao juízo de primeiro grau a apreciação de diversas provas e documentos que precisam serem analisados de forma detalha para a resolução do mérito, o que não é possível nesse momento processual e, sobretudo em sede de Agravo de Instrumento.

Desse modo, entende-se que, encontram-se presentes os elementos capazes de assegurar o direito da parte Agravante na posse do imóvel, tendo em vista que a renovação do contrato ocorreu em 06 de Fevereiro de 2024 e a parte Agravante desenvolve sua atividade empresarial na operação do Posto de Gasolina desde 06 de Fevereiro de 2012.

Contudo, ainda que tenha a parte Agravante, nesse momento processual, o risco do perigo da demora e a probabilidade do direito a seu favor, capaz de justificar a concessão da liminar, não se pode fomentar que este direito corrobore com inadimplementos de futuras obrigações contratuais, durante a fase de dilação probatória até a prolação da sentença.

Assim, ainda que a parte Agravante mereça, a priori continuar na posse do imóvel locado, deve restar claro, o dever deste de continuar adimplente com as cláusulas contratuais, devendo manter o pagamento do aluguel mensal de forma tempestiva e em sua totalidade, bem como deve manter a comprovação mensal do adimplemento das obrigações assessórias como no caso das despesas de IPTU e demais obrigações.

Ante o exposto, dá-se provimento ao presente recurso, mantendo os efeitos da decisão monocrática de Id:66266211, cuja eficácia fica condicionada a condição de adimplente do Agravante no que toca ao principal (aluguéis) e aos demais encargos locatícios.

Salvador/BA, 

 Desa. Lisbete Maria Teixeira Almeida Cézar Santos 

Relatora

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