PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

MK5

APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS – IMÓVEL ADQUIRIDO POR “CONTRATO DE GAVETA” QUE NÃO OBRIGA A TERCEIROS – ENTENDIMENTO DO STJ – PACTO ORIGINÁRIO QUE EXIGIA A ANUÊNCIA DA VENDEDORA EM CASO DE CESSÃO DE DIREITOS – NÃO OBSERVAÇÃO NO DOCUMENTO APRESENTADO PELA PARTE AUTORA – AUSÊNCIA DE PROVA DE REGULARIZAÇÃO DO LOTEAMENTO ONDE SE ENCONTRA O IMÓVEL – IMPOSSIBILIDADE DE EMISSÃO DE ESCRITURA SEM DELIMITAÇÃO DO IMÓVEL – SENTENÇA QUE NÃO ESTABELECE A QUEM CABERIA OS CUSTOS DA ESCRITURAÇÃO PREVISTA NO CONTRATO ORIGINÁRIO PARA O CEDENTE – APELO DA ACIONADA PROVIDO PARA REVERTER A SENTENÇA PARA A IMPROCEDÊNCIA – APELO AUTORAL PREJUDICADO

1. Na ação a autoria busca seja emitida escritura pública de propriedade de imóvel adquirido pelo mesmo no conjunto MUSSURUNGA II aduzindo que, tendo adquirido o imóvel já quitado, decorridos cerca de 20 (vinte) anos a acionada ainda não concedeu o referido documentos.

2. Da prova dos autos ressai que o imóvel foi quitado junto a acionada pelo proprietário originário conforme documento de ID 66658826, tendo a parte autora adquirido o imóvel do mesmo em 1996 (evento 66658825).

3. O contrato firmado entre a URBIS e o adquirente originário se encontra no ID 66658865, transfere ao mesmo apenas a posse sobre o imóvel e deixa claro na “CLÁUSULA SEXTA” que “O CESSIONÁRIO só poderá transferir a terceiros, seja a que título for, no todo ou em parte, os direitos decorrentes deste Contrato, com a expressa anuência da URBIS.”.

4. O STJ possui entendimento que “1. Não é abusiva a cláusula que proíbe o promitente-comprador do imóvel de ceder sua posição contratual a terceiro sem prévia anuência do promitente-vendedor. Precedentes.” (REsp 1027669/SC).

5. O documento existente entre o adquirente originário e o autor, popularmente conhecido como “contrato de gaveta”, encontra-se no evento 66658825 e, no mesmo, o primeiro transfere a autoria a posse do imóvel, não havendo registro de anuência da compra e venda pela URBIS.

6. Voltando ao STJ “A ninguém é dado criar e valer-se de situação enganosa, quando lhe for conveniente e vantajoso e posteriormente voltar-se contra ela quando não mais lhe convier, objetivando que seu direito prevaleça sobre o de quem confiou na expectativa gerada, ante o princípio do nemo potest venire contra factum proprium.” (STJ, REsp 1.154.737).

7. Caberia a parte autora / adquirente buscar junto a parte vendedora todos os termos do contrato firmado com a URBIS, suas obrigações e necessidades, não se mostrando razoável que alguém compre um imóvel sem saber se, de fato, o vendedor, transmitente ou cedente, tenha legitimidade para a transmissão do imóvel e quais as condições necessárias para a cessão impostas na avença originária.

8. Acrescento que não restou comprovado nos autos que, de fato, houve regularização do conjunto habitacional onde se encontra o imóvel discutido nos autos, não se podendo antever como emitir escritura de um imóvel não regularizado, gerando dificuldades, inclusive, ao Poder Público e aos Cartórios de Registro de Imóveis por si concedidos, não podendo URBIS dispor do bem como se proprietária fosse, sem que haja registro e individualização do loteamento.

9. Por fim, ainda que independente dos termos do contrato originário, a sentença não estabelece quem devesse suportar o custo para a emissão da escritura, taxas cartorárias, impostos necessários, assim como outros emolumentos que, conforme contrato originários, seriam pagos pelo comprador.

10. Apelo da acionada provido para julgar improcedente a ação no que se refere a obrigação de emitir escritura.

11. Apelo autoral prejudicado por tratar de danos morais consectários da procedência da obrigação principal da ação.

12. Ônus sucumbencial invertido com condenação da parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios no importe de 15% (quinze por cento) do valor da causa, cuja cobrança resta sobrestada por ser a autoria credora da assistência judiciária gratuita.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0537818-81.2018.8.05.0001, em que figuram como apelante UBIRAJARA DE ASSIS RIBEIRO e outros e como apelada HABITACAO E URBANIZACAO DA BAHIA S A URBIS e outros.

ACORDAM os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, por DAR PROVIMENTO ao apelo da acionada para julgar improcedente a ação, PREJUDICADO o apelo autoral por tratar de danos morais consectários da procedência da obrigação principal da ação, nos termos do voto do relator. 

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Deu-se provimento ao apelo da acionada para julgar improcedente a ação e considerar prejudicado o apelo autoral, à unanimidade.

Salvador, 12 de Novembro de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

MK5

Adoto como próprio o relatório da decisão de ID 66658888 e acrescento que se cuidam de apelações simultâneas apresentadas pelo autor UBIRAJARA DE ASSIS RIBEIRO e por HABITAÇÃO E URBANIZAÇÃO DA BAHIA S/A – URBIS em face da referida sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador e que julgou procedentes em parte os pleitos formulados pela autoria nos seguintes termos, no que interessa: “…Ante o exposto, JULGO EXTINTO O FEITO COM RESOLUÇÃO DO MÉRITO COM PROCEDÊNCIA PARCIAL DAS PRETENSÕES AUTORAIS, no sentido de condenar a ré a fornecer ao autor escritura definitiva do imóvel situado à Rua A, nº 37, Setor L, Mussurunga II, Salvador/BA, no prazo de 60 (sessenta) dias, sob pena de pagamento de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada ao valor atualizado do imóvel. Face à sucumbência recíproca, as custas deverão ser rateadas na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada polo do litígio, cabendo a cada qual arcar com os honorários dos advogados da parte contrária, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, em observância aos parâmetros fixados no art. 83, § 2º, I a IV, do Código de Processo Civil, observada a suspensão da exigibilidade das despesas sucumbenciais para os autores em virtude da justiça gratuita que lhes foi deferida.”.

O Eminente a quo bem esclareceu os fatos tratados nos autos: “O autor requereu a justiça gratuita e narrou, em suma, que firmou contrato de promessa de compra e venda com terceiros para obtenção de imóvel construído pela ré, sob sua posse desde a década de 90. Sucede-se que a acionada não forneceu a escritura do imóvel, de modo que requer que seja condenada a registrar a transferência da propriedade em seu favor, bem como a lhe indenizar em R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) pelos danos morais sofridos. Dentre os documentos que instruíram a preambular, destacam-se: a) comprovante de protocolo do pedido de escritura (ID nº 244597000); b) termos de quitação definitiva e imissão na posse (ID nº 244597174); c) instrumento particular de compromisso de compra e venda (ID nº 244597197); d) procuração pública passada pelos alienantes ao requerente onde conferem poderes para transferir a propriedade do imóvel (ID nº 244597197).”.

Importa dizer que houve aclaratórios pela acionada, julgados e improvidos no ID 66658902.

O apelo da autoria de ID 66658894 se volta contra o indeferimento de danos morais; que “...pelos fatos narrados e por todas as provas trazidas aos autos, resta plenamente demonstrado os danos morais suportados pelo Recorrente, visto que o Recorrente busca de forma amigável a entrega da escritura do imóvel desde o ano de 2013 e, mesmo após um período substancial de tempo, não obteve sucesso devido a entraves criados pela Recorrida, demonstrando assim, uma postura negligente e omissa da mesma.”; acrescenta “...que a espera prolongada, aliada à reflexão quanto à regularização da propriedade, gera um desconforto psicológico e emocional que extrapola os limites do mero aborrecimento, visto que a atitude da parte Recorrida frustra a expectativa legítima do Recorrente, bem como causa transtornos e preocupações que transformam sua qualidade de vida e bem-estar emocional em um verdadeiro caos.”, razões pelas quais requer seja provido o recurso “...para condenar a parte Recorrida a indenizar o Recorrente, a título de danos morais, em valor compatível com o abalo experimento pelo mesmo.”.

Já a acionada, no ID 66658907, alega que há impossibilidade de lavratura de escritura, o que “somente poderá ocorrer após a regularização de todo o Conjunto Habitacional no qual se situa o imóvel objeto da lide”; acrescenta “...que o processo de regularização fundiária é um processo administrativo e o parcelamento do solo está submetido à aprovação pelo Município de Salvador, de modo que a finalização da regularização não depende da URBIS, mas sim do Município.”; que “Desse modo, a mora utilizada como fundamento da sentença não pode basear a condenação da URBIS a cumprir uma obrigação juridicamente impossível.”; que “Nesse sentido, aguardar os trâmites do parcelamento urbano do solo das áreas utilizadas para a construção das unidades habitacionais, com a aprovação dos parcelamentos nos órgãos municipais e o posterior registro no cartório de imóveis, nos termos da Lei nº 6.766/79, demandaria um tempo que, acaso fosse consumido, iria apenar por demais aquelas pessoas que estavam necessitando dos imóveis.”; que não pode haver expedição de escritura sem apresentação dos documentos necessários e “Para a lavratura das escrituras, a Lei supramencionada exige a comprovação de duas obrigações tributárias incumbidas ao comprador: 1) comprovação de quitação do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e 2) pagamento do imposto de transmissão do imóvel (ITIV).” e “Desse modo, no caso de este Egrégio Tribunal não reconhecer a impossibilidade de jurídica da lavratura da escritura pretendida pela parte Apelada, requer a URBIS que seja sanada a contradição apontada para determinar que a entrega da escritura definitiva do imóvel esteja condicionada à apresentação dos multicitados documentos, reformando a sentença para determinar que o prazo imputado à URBIS tenha início apenas após a apresentação da referida documentação pelo Apelado.”; que, quanto a multa fixada, não se cuida de relação de consumo frente a “...natureza jurídica da URBIS, diferenciando-a das empresas que atuam na venda imobiliária com fins lucrativos, e ajustando a multa prevista para um valor compatível com as características da relação jurídica em questão.”, razões pelas quais espera seja provido o recurso.

Contrarrazões pela acionada no ID 66658899 e pela autoria no evento 66658911 pela manutenção da decisão naquilo que lhes foi favorável.

É o que importa relatar. Peço dia de julgamento.

Salvador/BA, 14 de agosto de 2024.

 Des. Maurício Kertzman Szporer 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

MK5

Na ação a autoria busca seja emitida escritura pública de propriedade de imóvel adquirido pelo mesmo no conjunto MUSSURUNGA II aduzindo que, tendo adquirido o imóvel já quitado, decorridos cerca de 20 (vinte) anos a acionada ainda não concedeu o referido documentos.

Da prova dos autos ressai que o imóvel foi quitado junto a acionada pelo proprietário originário conforme documento de ID 66658826, tendo a parte autora adquirido o imóvel do mesmo em 1996 (evento 66658825).

1. Do recurso da parte acionada.

São três os pleitos requeridos pela autoria para provimento do apelo tendo sido apresentados em alíneas a saber:

“b) a improcedência total da presente demanda, visto que processo de regularização fundiária é administrativo e depende da aprovação do Município de Salvador, não podendo a URBIS ser condenada a cumprir uma obrigação juridicamente impossível;”

Mesmo diante de discussão a respeito de possível revelia, a parte acionada apresentou contestação no ID 66658859 onde já sustentava impossibilidade de cumprimento da obrigação de fazer condizente com a emissão de escritura porque o loteamento ainda estaria pendente de aprovação do parcelamento pelo Município de Salvador.

O contrato firmado entre a URBIS e o adquirente originário se encontra no ID 66658865, transfere ao mesmo apenas a posse sobre o imóvel e deixa claro na “CLÁUSULA SEXTA” que “O CESSIONÁRIO só poderá transferir a terceiros, seja a que título for, no todo ou em parte, os direitos decorrentes deste Contrato, com a expressa anuência da URBIS.”.

O Superior Tribunal de Justiça, por seu turno, tem entendimento que não é abusiva a cláusula que veda a possibilidade de cessão da posição contratual sem prévia anuência do promitente vendedor:

“QUITAÇÃO DAS DÍVIDAS CONTRATUAIS E DO IMPOSTO MUNICIPAL. DESVANTAGEM EXCESSIVA PARA O CONSUMIDOR NÃO CARACTERIZADA.

1. Não é abusiva a cláusula que proíbe o promitente-comprador do imóvel de ceder sua posição contratual a terceiro sem prévia anuência do promitente-vendedor. Precedentes.

2. Não implica desvantagem exagerada para o promitente-comprador a cláusula que condiciona a cessão do contrato à prévia quitação dos débitos contratuais e do imposto municipal.

3. Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, desprovido.” (REsp 1027669/SC, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 02/12/2014, DJe 18/05/2015)

O mesmo contrato, logo adiante, na “CLÁUSULA DÉCIMA” estabelece que:

“CLÁUSULA DÉCIMA – O CESSIONÁRIO, por si, seus herdeiros e sucessores, declara, expressamente, conhecer e aceitar que a escritura definitiva do imóvel somente será efetuada e outorgada, mesmo após o pagamento do preço total constante da Cláusula Segunda deste instrumento e dos demais encargos previstos e cumpridas as demais obrigações ora assumidas, após o CEDENTE adquirir o domínio do imóvel e proceder à averbação do Conjunto Habitacional.

PARÁGRAFO ÚNICO – Correrão por conta do CESSIONÁRIO todas as despesas com a escritura definitiva, na época da sua lavratura, bem como todos os tributos, contribuições e demais encargos lançados sobre o imóvel, estes a partir da data da assinatura deste Contrato.”

O documento existente entre o adquirente originário e o autor, popularmente conhecido como “contrato de gaveta”, encontra-se no evento 66658825 e, no mesmo, o primeiro transfere a autoria a posse do imóvel, não havendo registro de anuência da compra e venda pela URBIS.

Conforme entendimento fixado pelo STJ “A ninguém é dado criar e valer-se de situação enganosa, quando lhe for conveniente e vantajoso e posteriormente voltar-se contra ela quando não mais lhe convier, objetivando que seu direito prevaleça sobre o de quem confiou na expectativa gerada, ante o princípio do nemo potest venire contra factum proprium.” (STJ, REsp 1.154.737, Min. Luís Felipe).

O código civil, por seu turno, no art. 108 estabelece:

“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

Caberia a parte autora / adquirente buscar junto a parte vendedora todos os termos do contrato firmado com a URBIS, suas obrigações e necessidades, não se mostrando razoável que alguém compre um imóvel sem saber se, de fato, o vendedor, transmitente ou cedente, tenha legitimidade para a transmissão do imóvel e quais as condições necessárias para a cessão impostas na avença originária.

O contrato de gaveta se constitui de instrumento precário e de alto risco para os contratantes gerando direitos e obrigações apenas entre os mesmos, representando manifestação de vontade das partes ali descritas.

Não pode afligir, entretanto, a direito de terceiros, dentre os quais a URBIS que, no contrato originário, estabeleceu a necessidade de sua anuência para a transferência dos direitos do contrato não podendo, no caso em tela, o contrato vincular a terceiro – URBIS.

Acrescento que não restou comprovado nos autos que, de fato, houve regularização do conjunto habitacional onde se encontra o imóvel discutido nos autos, não se podendo antever como emitir escritura de um imóvel não regularizado, gerando dificuldades, inclusive, ao Poder Público e aos Cartórios de Registro de Imóveis por si concedidos, não podendo URBIS dispor do bem como se proprietária fosse, sem que haja registro e individualização do loteamento.

Por fim, ainda que independente dos termos do contrato originário, a sentença não estabelece quem devesse suportar o custo para a emissão da escritura, taxas cartorárias, impostos necessários, assim como outros emolumentos que, conforme contrato originários, seriam pagos pelo comprador.

Por fim, a ação foi ajuizada tão somente contra a URBIS, promissária vendedora, sem inclusão da Municipalidade, não podendo querer que o resultado do processo aflija a terceiro estranho ao processo.

A hipótese, pois, é de improcedência.

2. Do recurso da autoria.

Resta prejudicado o apelo da autoria referente aos danos morais, frente a improcedência da ação.

3. Conclusão.

Do exposto é que voto por DAR PROVIMENTO ao apelo da acionada para julgar improcedente a ação, PREJUDICADO o apelo autoral por tratar de danos morais consectários da procedência da obrigação principal da ação.

Frente ao resultado do recurso, inverto o ônus sucumbencial e condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios no importe de 15% (quinze por cento) do valor da causa, cuja cobrança resta sobrestada por ser a autoria credora da assistência judiciária gratuita.

Salvador/BA, 14 de agosto de 2024.

 Des. Maurício Kertzman Szporer 

Relator